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        地產(chǎn)信托收兵

        2014-09-19 20:25:43俞凱
        投資者報 2014年36期
        關(guān)鍵詞:信托公司信托規(guī)模

        俞凱

        最好的時代已悄然逝去了嗎?

        一路“高歌猛進(jìn)”之后,在宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)、地方債務(wù)等方面的風(fēng)險短期難有實質(zhì)好轉(zhuǎn)的情況下,信托風(fēng)險持續(xù)累積和發(fā)酵,行業(yè)監(jiān)管也因此逐步升級。

        在近期召開的一次銀監(jiān)會內(nèi)部會議上,監(jiān)管層通報,有3家信托公司“存在嚴(yán)重風(fēng)險”、11家信托公司“存在較大風(fēng)險”。

        在更早前的6月,審計署陸續(xù)公布多家央企2012年財務(wù)收支審計結(jié)果。華潤信托、昆侖信托及中投信托因不規(guī)范行為被點名,其中涉嫌違規(guī)項目金額超60億元。

        更為嚴(yán)格的監(jiān)管條例也隨之而來。

        今年8月,最新版《信托公司監(jiān)管評級與分類監(jiān)管指引(修訂稿)》頒布,根據(jù)這一“扶優(yōu)限劣”的監(jiān)管條例,監(jiān)管層將強化對信托公司風(fēng)險與合規(guī)的監(jiān)管力度,從風(fēng)險管理、資產(chǎn)管理和合規(guī)管理三個方面對信托公司進(jìn)行分類評級,并將評級結(jié)果作為監(jiān)管機構(gòu)配置監(jiān)管資源、采取監(jiān)管措施、確定市場準(zhǔn)入的主要依據(jù)。

        這也意味著,評級落后的信托公司甚至將面臨存亡之危。

        一邊是尚不明朗的宏觀經(jīng)濟環(huán)境,一邊是競爭日趨激烈、業(yè)務(wù)門檻不斷提高,信托公司凈利潤猛增的時代已經(jīng)一去不復(fù)返,信托公司亟須通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新來尋找新的利潤增長點,創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型成行業(yè)共識。

        “鼎新”總是與“革故”相伴隨,對整個信托行業(yè)而言,“革故”就是要重新審視給整個行業(yè)帶來越來越多麻煩的房地產(chǎn)融資。

        根據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,上述被點名的信托公司中,不少就是因為房地產(chǎn)信托項目風(fēng)險高企導(dǎo)致風(fēng)險預(yù)期加重;而隨著信托資金的離開,可能會對房企的融資成本和資金鏈條造成進(jìn)一步的影響,進(jìn)而導(dǎo)致存量信托項目的風(fēng)險提高。

        隱現(xiàn)拐點

        信托公司“高歌猛進(jìn)”的時代已漸漸遠(yuǎn)去。2014年上半年,信托業(yè)諸多指標(biāo)增速有所放緩,這被不少業(yè)內(nèi)人士解讀為“更明確的拐點跡象”。

        半年報數(shù)據(jù)顯示,二季度末,信托資產(chǎn)總規(guī)模再次攀高至12.48萬億元,較一季度環(huán)比增長6.40%。但按照月份統(tǒng)計口徑,相比5月末,信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)小幅度下滑,這也是信托規(guī)模指標(biāo)首次出現(xiàn)月度負(fù)增長。

        按照北京某信托公司發(fā)展研究部人士的說法,資金投向信托行業(yè)有收緊的跡象,而從數(shù)據(jù)上來看,按照單季度維持6.40%的增速,則意味著年末要達(dá)到15萬億元,總體來說,實現(xiàn)這一數(shù)字的可能性不大,因此,信托規(guī)模增速勢必會出現(xiàn)較大幅度下滑。

        信托規(guī)模增速下降有兩方面原因:從外因上看,在競爭越來越激烈的泛資管背景下,信托報酬率一降再降,吸引力變?。粡膬?nèi)因上看,面對頻發(fā)的兌付風(fēng)險事件,信托公司主動提高了業(yè)務(wù)門檻來控制風(fēng)險,業(yè)務(wù)擴張的步伐明顯放慢。而“99號文”也讓信托公司在產(chǎn)品銷售上“折翼”,對產(chǎn)品的募集和銷售產(chǎn)生了明顯沖擊。

        行業(yè)的盈利水平在競爭加劇局面下也有所下降。2014年上半年,50家信托公司的平均凈資產(chǎn)收益率為8.36%,相比去年同期的9.28%下降0.92個百分點,中位數(shù)7.86%也較2013年上半年的8.13%低。據(jù)統(tǒng)計,外貿(mào)信托、江蘇信托、中誠信托、華融信托、新華信托、甘肅信托等眾多公司今年上半年凈利潤同比都有所下降。

        根據(jù)納入統(tǒng)計的業(yè)績預(yù)報數(shù)據(jù),外貿(mào)信托2014年上半年凈資產(chǎn)為56.89億元,排名第12位,去年同期為57.96億元,排名第8。外貿(mào)信托凈利潤也出現(xiàn)了下滑,由去年6.42億元、排名第5,下滑至6.12億元、排名第8。

        甘肅信托則是在各項指標(biāo)上都出現(xiàn)了明顯的下滑。凈資產(chǎn)方面,甘肅信托以15.11億元,排名第48,下滑10名;凈利潤由去年同期的1.29億元縮減至0.53億元,排名下滑14位至49位、倒數(shù)第二;凈資產(chǎn)收益率也從9.2%降至3.95%,從排名16大幅降至47位。甘肅信托在收入水平上,同樣排名倒數(shù),0.92億元排名49,倒數(shù)墊底,并且自有業(yè)務(wù)收入為-0.07億元。

        凈資產(chǎn)收益率上,華融信托、興業(yè)信托、華宸信托、新華信托、甘肅信托、中糧信托等公司該項指標(biāo)同比下降明顯,不過,其中也有公司因為增資擴股造成凈資產(chǎn)收益率下滑。

        鮮有業(yè)內(nèi)人士愿意將目前的發(fā)展階段定義得過于悲觀,但是壓力卻越來越值得關(guān)注。

        “過去信托公司主要依賴的融資類信托業(yè)務(wù),確實可以說到了天花板,無論是比重還是增速都連續(xù)多個季度下滑;而對于投資類信托和事務(wù)管理類信托業(yè)務(wù),則還有很大的發(fā)展空間?!狈秸龞|亞信托總裁周全鋒對外界分析指出。

        從經(jīng)營來說,信托公司確實面臨經(jīng)營拐點,傳統(tǒng)融資類業(yè)務(wù)發(fā)展陷入困境,投資類業(yè)務(wù)和其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)后勁不足,導(dǎo)致經(jīng)營業(yè)績增長乏力。從行業(yè)成長來說,與發(fā)達(dá)市場相比,全行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模占GDP比重仍然較低,資產(chǎn)證券化、土地流轉(zhuǎn)信托、家族信托等業(yè)務(wù)都還處于起步階段。

        但是從今年以來的情況來看,信托公司參與資產(chǎn)證券化,仍然屬于在銀行的夾縫中尋找業(yè)務(wù),整體的創(chuàng)新并不突出;而在土地流轉(zhuǎn)信托、家族信托等業(yè)務(wù)領(lǐng)域,只有中信信托和平安信托等偶有亮點,能否成為信托業(yè)的下一個增長爆發(fā)點仍是個未知數(shù)。

        風(fēng)險泥沼

        盡管上述監(jiān)管層此次點名,風(fēng)險資產(chǎn)以能源和礦產(chǎn)類項目居多,但是不少被點名公司同時涉及房地產(chǎn)信托市場的風(fēng)險;同時,審計署所點名的華潤信托、昆侖信托及中投信托則主要涉及地產(chǎn)項目以及銀行間債券市場業(yè)務(wù)。

        在這一背景下,房地產(chǎn)信托給信托行業(yè)帶來的變化更值得關(guān)注。以往房地產(chǎn)信托是信托擴容的主要領(lǐng)地,而如今卻成了風(fēng)險事件頻繁爆發(fā)的一個切口。

        部分信托公司業(yè)績下滑與其過度集中開展房地產(chǎn)項目密切相關(guān)。申銀萬國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2014年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計到期總規(guī)模為1780億元,其中四季度是房地產(chǎn)信托的兌付相對高峰期,為528億元。

        近期,廣州亞運城項目半價甩賣,而安信信托近日發(fā)布公告稱,其“廣州亞運城信托貸款集合資金信托計劃”于2014年8月17日到期,這一信托存續(xù)規(guī)模余額約為4.93億元,為成立規(guī)模的16.9%。

        同樣的還有中融信托。中融信托起訴浙江賽日新材料科技有限公司及其實際控制人陳維君、慈溪圣天龍置業(yè)有限公司,要求賽日新材歸還本金1.43億元及罰息,圣天龍置業(yè)抵押擔(dān)保的土地與建筑物履行優(yōu)先清償責(zé)任。

        而根據(jù)相關(guān)媒體報道的情況,安徽壽縣的陽光半島項目,則因為項目公司破產(chǎn)清算套牢了華潤信托、中鐵、大業(yè)和新時代等多家信托公司,被套的主要是單一信托產(chǎn)品。

        對于這些風(fēng)險事件的理解,則是信托公司選擇下一步路徑的一個重要背景。

        目前的風(fēng)險主要來自兩端,一是項目端的風(fēng)險,主要是前期開發(fā)過程中的項目選擇問題和后期管理過程中的兌付問題。目前信托公司都通過提高項目和交易對手的選擇標(biāo)準(zhǔn),主動縮減房地產(chǎn)等高風(fēng)險行業(yè)的項目規(guī)模,通過聘請外部專業(yè)機構(gòu)參與評估調(diào)查等方式,提高專業(yè)化和精細(xì)化程度。在信托產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和“去剛性兌付”逐步推進(jìn)過程中,信托公司的項目端風(fēng)險會隨之減弱。

        二是銷售端的風(fēng)險,主要是產(chǎn)品銷售過程中銷售效率不高和產(chǎn)品銷售誤導(dǎo)的問題。目前,資金成本上升,投資者風(fēng)險意識上升,對于項目的標(biāo)準(zhǔn)自然而然提高了。此外,由于市場上非正規(guī)銷售人員的不規(guī)范營銷或銷售誤導(dǎo)引致出現(xiàn)一些糾紛。

        四川信托研發(fā)部負(fù)責(zé)人白云則認(rèn)為,從去年年末開始,信托公司發(fā)展已經(jīng)面臨著很大的壓力,問題是多方面的,但是歸結(jié)起來最主要的就是投資者的需求在發(fā)生變化,過去投資者的需求就是一味地追求高收益,但對于某些產(chǎn)品,并不是說產(chǎn)品收益越高,客戶就越認(rèn)可。未來的話,我們覺得投資者需求的變化,是更加多元化、專業(yè)化和個性化。

        鳴金收兵

        房地產(chǎn)信托面臨的問題并不止于風(fēng)險事件頻發(fā)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,上半年,房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為1332.38億元,較去年下半年環(huán)比下降26%。

        有部分信托公司選擇逆勢而上。1-6月共發(fā)行696只集合類房地產(chǎn)信托,占總成立規(guī)模的28%。房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量較多的信托公司有四川信托、中融信托、五礦信托、新華信托、中鐵信托、華融信托、長安信托,分別發(fā)行126只、44只、34只、34只、31只、28只、24只。

        比如在3月24日-4月23日,月度統(tǒng)計周期內(nèi),僅五礦信托就發(fā)行了24億元房地產(chǎn)信托,而該公司同期發(fā)行的集合信托總規(guī)模只有37億元,占到其業(yè)務(wù)比重的65%。

        更近的一個時間周期,7月份至今,房地產(chǎn)信托新增規(guī)模已較一、二季度同等期限出現(xiàn)明顯縮減,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計下降幅度可能有三成左右,但長安信托、五礦信托和四川信托的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模仍比較高。

        另一份數(shù)據(jù)顯示,7月以來,房地產(chǎn)信托在全部信托中的比重為14.85%,而今年一、二季度同期內(nèi),地產(chǎn)信托占比分別達(dá)20.01%和16.38%。

        即使仍然在努力經(jīng)營房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的公司,也對于融資方有更高的資信要求。以長安信托為例,統(tǒng)計顯示,年內(nèi)長安信托的房地產(chǎn)信托規(guī)模為112.46億元,其年內(nèi)發(fā)行的“中大銀泰城”、“寧佳置業(yè)”等單筆資金超過5億元的房地產(chǎn)信托項目就達(dá)6只;雖然如此,但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅占長安信托信托規(guī)模總量的13.89%,仍低于年內(nèi)行業(yè)平均值。從風(fēng)險來看,由于融資方是保利、奧園這樣的大型開發(fā)商,違約程度會很低。

        監(jiān)管層對于房地產(chǎn)信托也做出越來越多的指導(dǎo)性意見,據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,銀監(jiān)會已經(jīng)口頭要求各信托公司防止房地產(chǎn)項目風(fēng)險,從謹(jǐn)慎對待三四線城市房地產(chǎn)項目、暫停涉入三四線城市的房地產(chǎn)項目、盡量不做民營企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)等角度進(jìn)行了指導(dǎo)。

        渣打銀行日前發(fā)布的調(diào)查報告顯示,近幾個月開發(fā)商融資持續(xù)緊張。在渣打調(diào)研的30家開發(fā)商中,預(yù)計18家開發(fā)商信托貸款違約,比銀行貸款違約將更為普遍。超半數(shù)開發(fā)商也表示,即便銀行貸款違約可能性不大,但近期這一風(fēng)險明顯上升。

        投融資市場本是雙刃劍,房地產(chǎn)信托收緊之后,會對信托行業(yè)帶來一系列影響。由于信托資金的離開,同時可能會對房企的融資成本和資金鏈條造成進(jìn)一步的影響,從而導(dǎo)致存量信托項目的風(fēng)險提高。

        比如,在上述安徽壽縣的陽光半島項目中,該項目開發(fā)商在經(jīng)營初期獲得不少集合信托的支持,但是隨著風(fēng)險暴露,信托公司紛紛撤離,導(dǎo)致該項目風(fēng)險突然增加,該項目無法招徠集合信托青睞,最終加劇了資金鏈的斷裂的壓力。而最終被套的均是單一信托,也顯示出信托公司在風(fēng)險之前已經(jīng)早作打算。

        “尤其是部分信托產(chǎn)品與項目期限錯配,當(dāng)后續(xù)信托資金不愿意再介入項目時,會導(dǎo)致項目方融資環(huán)境突然惡化,使得項目經(jīng)營的風(fēng)險加劇?!北本┠承磐泄静呗园l(fā)展部負(fù)責(zé)人分析說。

        同時,房地產(chǎn)信托市場遇冷,也會接踵波及到券商資管和基金子公司業(yè)務(wù)。按照統(tǒng)計數(shù)據(jù),目前存量的券商資管產(chǎn)品中,至少有近200只產(chǎn)品都是以地產(chǎn)貸款形式最終投向了房地產(chǎn)。多數(shù)為券商資管產(chǎn)品募集資金主要投資對象為購買對應(yīng)的信托產(chǎn)品,對應(yīng)的信托產(chǎn)品則以信托貸款形式投向房地產(chǎn)。此外,不少基金子公司擔(dān)任房地產(chǎn)信托的募資通道,一旦房地產(chǎn)信托受冷,券商資管和基金子公司等相關(guān)業(yè)務(wù)也將大打折扣。

        房地產(chǎn)信托的景氣可謂信托業(yè)發(fā)展的一個階段性標(biāo)簽,這個標(biāo)簽的存留與否,改變與否,都將波及面廣泛而巨大。

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