●喬敏

新形勢下的房地產(chǎn)經(jīng)營管理

●喬敏

房地產(chǎn)業(yè)是我國的重要產(chǎn)業(yè)，所城資金多，資源占用大，涉及行業(yè)面廣，分析研究房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，對于促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，維護社會穩(wěn)定都有重要意義。

新形勢 房地產(chǎn)業(yè) 可持續(xù)發(fā)展 經(jīng)營管理

一、可持續(xù)發(fā)展理論在房地產(chǎn)業(yè)上的應用

世界環(huán)境與發(fā)展委員會出版的《我們共同的未來》報告，將可持續(xù)發(fā)展定義為“既能滿足當代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構成危害的發(fā)展”?，F(xiàn)在，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)成為世界各國正確處理、協(xié)調人口、資源環(huán)境與經(jīng)濟間相互關系的共同發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，在對社會經(jīng)濟發(fā)展作出巨大貢獻的同時，也產(chǎn)生了諸如環(huán)境污染、資源消耗巨大等問題。為此，房地產(chǎn)管理者要改變原先以成本、質量、工期為主導的管理方式，以可持續(xù)發(fā)展為理念，實現(xiàn)項目的環(huán)境、經(jīng)濟、社會協(xié)調發(fā)展的可持續(xù)建設方式。

1.項目的環(huán)境效益。項目的環(huán)境效益是指在建設項目的全生命周期內考慮自然環(huán)境對項目的承載力，提高資源利用率，采取循環(huán)利用的可持續(xù)方式使用自然資源，控制項目規(guī)模和發(fā)展速度，使項目與所在地區(qū)的自然環(huán)境系統(tǒng)相適應。在項目建設和建成運營的全生命周期，注重保護和恢復自然環(huán)境，減少對自然環(huán)境污染、干擾和破壞，保持和提高自然環(huán)境對項目的承載能力。良好的項目環(huán)境效益是項目長期存在的基礎，也是項目對所在地區(qū)社會經(jīng)濟作出貢獻的基本保障。

2.項目的經(jīng)濟效益。項目的經(jīng)濟效益是指在項目的建設過程中，采用先進的科學技術和管理方法，不斷提高勞動生產(chǎn)率，在考慮環(huán)境成本的情況下，節(jié)約資源和能源，減少浪費和廢棄物、污染物的產(chǎn)生，提高建筑產(chǎn)品質量，縮減建筑成本和工期，使參與項目建設的各方共贏。同時在使項目建成后更好地為所在地區(qū)創(chuàng)造經(jīng)濟效益，增加社會財富。項目的經(jīng)濟效益是項目長期存在的條件，也是項目實現(xiàn)良好的社會效益和環(huán)境效益的支撐要素。

3.項目的社會效益。項目的社會效益主要指項目建成后能夠提高所在地區(qū)人口生活質量、文化水平、健康水平等，促進社會事業(yè)和諧發(fā)展，項目的社會效益要求項目在滿足當代人發(fā)展的同時，不損害后代人的發(fā)展，項目的社會效益是項目存在的目的，也是項目經(jīng)濟效益和環(huán)境效益實現(xiàn)的最終目的，是項目的可持續(xù)建設的核心目標。

從可持續(xù)發(fā)展理念對項目建設者提出提高房地產(chǎn)建設項目經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益的角度入手，從前期策劃階段貫徹可持續(xù)發(fā)展理念，設計階段采用可持續(xù)設計，施工階段采用精益建造的方法，運營維護階段采用以人為本的物業(yè)管理等，尋求在建設項目的全生命周期實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境三者協(xié)調發(fā)展的可持續(xù)建設方式，力求建設項目成為促進全社會可持續(xù)發(fā)展的重要載體和推動力量

二、以高端人才來保障房地產(chǎn)業(yè)的整合效應

1.房地產(chǎn)開發(fā)是一項資源整合作業(yè)，只有有效地整合了社會資源，才能成功地完成一個項目。整合工作主要包括市場策劃、規(guī)劃設計、建筑施工、工程管理、物業(yè)管理、銷售代理等。有效地整合資源，從投資決策開始，到市場調研、規(guī)劃設計、施工建設，再到綜合服務管理各方面，都需要大量的專業(yè)人才。在這其中，很多崗位都具有很強的專業(yè)性，需要專業(yè)人士承擔。如高級管理人員、高級工程設計人員、項目策劃和營銷策劃方面的中高級人才、成本控制需要有資本運作方面經(jīng)驗的人才、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的中高級人才、專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀人和置業(yè)顧問等，都是房地產(chǎn)企業(yè)的重要人才。

這些人才的重要性在不同的企業(yè)里，又有所差異。比如對于致力于長久發(fā)展的企業(yè)來說，為了保證企業(yè)形象和產(chǎn)品風格，對于規(guī)劃設計工作十分重視，因此在這樣的企業(yè)里，對于高級規(guī)劃設計人才的需求就比較大。比如，中國房產(chǎn)業(yè)的領軍企業(yè)萬科，盡管在各地有眾多的項目，但是對于規(guī)劃設計始終是總部直接管理，不僅是為了保證項目品質，而且更重要的是確保每個產(chǎn)品都符合萬科產(chǎn)品戰(zhàn)略要求。再比如，對于產(chǎn)品綜合品質比較一般的企業(yè)來說，產(chǎn)品的銷售環(huán)節(jié)對企業(yè)的經(jīng)營就十分重要，因此，在這樣的企業(yè)里，對營銷和銷售人員就十分看重。

三、切實加強房地產(chǎn)公司財務風險的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果需要取得土地的使用權就必須有大量的資金投入。最近幾年來房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫性的發(fā)展，無論是居住房還是商用房等的價位一直是居高不下，金融危機之所以對中國實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，同房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏財務風險控制意識是相關的。有些房地產(chǎn)開發(fā)商認為，只要能夠取得土地的使用權再投入相應的資金、工程項目能夠按期竣工就會產(chǎn)生經(jīng)濟效益，而缺乏從財務預算方面去考慮分析，開發(fā)的房地產(chǎn)項目缺乏從征地、資金的運作、經(jīng)濟效益的回報率上作細致的財務預算，企業(yè)就無法將各項成本指標進行合理的測算，進而造成在資金管理上盲目進行運作，疏忽成本控制，從而加大了項目成本的投資，影響了經(jīng)濟效益。應該說，缺乏財務風險控制意識既影響企業(yè)銷售收入的實現(xiàn)、又影響了企業(yè)的整體償債能力，成本負擔會不斷加重，隨著資金的循環(huán)使用，一旦資金鏈條發(fā)生斷裂就會對企業(yè)產(chǎn)生重大影響。

為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力，必須賦予其按照企業(yè)預算管理目標及企業(yè)內部各級職能部門性質和實際為基礎的績效基準。例如，為了建立符合低成本戰(zhàn)略的績效評價體系，企業(yè)就應該把績效評價指標放在成本費用核算上，保證企業(yè)財務管理良性發(fā)展。

四、用戰(zhàn)略轉型去適應新形勢下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

面對當前越來越嚴格的房地產(chǎn)宏觀調控政策，撲朔迷離的國內外宏觀經(jīng)濟形勢，對房地產(chǎn)企業(yè)來說既是挑戰(zhàn)更是機遇。在嚴峻的宏觀背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須及時調整發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)戰(zhàn)略轉型。誰最早能找到企業(yè)的戰(zhàn)略目標，完成戰(zhàn)略轉型，誰就將成為行業(yè)的幸存者與勝利者。

企業(yè)的經(jīng)營理念是企業(yè)戰(zhàn)略的重要內容，它與企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境有著緊密的聯(lián)系，對企業(yè)的經(jīng)營管理內容、核心能力、贏利模式等方面的轉變有著重要的影響。隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，以及企業(yè)間競爭的加劇，以往的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念已顯得較為單一；隨著政府對土地供給、資金借貸、房地產(chǎn)商品銷售等方面的調控，購房者由積極購買向觀望態(tài)度轉變，導致企業(yè)資金難以及時回收，企業(yè)資金鏈運營壓力加大等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對其經(jīng)營理念進行重新調整。

在新形勢下，由于房地產(chǎn)市場整體環(huán)境的變化，傳統(tǒng)的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)所擁有的資金競爭能力對傳統(tǒng)的贏利模式進行創(chuàng)新與轉型，促進企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉型，還必須在產(chǎn)品服務、品牌創(chuàng)建、資金管理、風險控制方面下功夫，必須做到差異化創(chuàng)新管理，在企業(yè)的產(chǎn)品服務以及項目開發(fā)上高人一籌，才能立于不敗之地。

[1]唐志軍，徐會軍.透析我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀問題和未來發(fā)趨勢.金融時報，2008-09-04

[2]尹報峰.新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉型[j].當代經(jīng)濟管理，2009（1）

[3]陳侃如.房地產(chǎn)管理的實踐與探索[j].經(jīng)管空間，2010（7）

[4]劉超.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的探析[j].現(xiàn)代商業(yè)，2010（1）

[5]沈哲新.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理[j].中國住宅設施，2009（1）

（作者單位：溫州振興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 浙江溫州 325000）

（責編：李雪）

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