尹淑華

摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，而在房地產(chǎn)領(lǐng)域，影響其發(fā)展的關(guān)鍵核心要素是資金的籌集與投資，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)進(jìn)行科學(xué)的管理。本文從房地產(chǎn)公司現(xiàn)階段在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題入手分析，對(duì)其相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了探討，最后提出了一些解決問(wèn)題的建議。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流 管理漏洞 財(cái)務(wù)核算 負(fù)債

一、近些年房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的基本現(xiàn)狀分析

（一）部分房地產(chǎn)企業(yè)管理制度存在漏洞，不夠合理

房地產(chǎn)公司是資金密集型的一類(lèi)公司，對(duì)資金的流動(dòng)性要求比較高。但是在實(shí)際房地產(chǎn)公司中，基本的管理制度不夠規(guī)范，在財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)尚未形成有約束力的標(biāo)準(zhǔn)。這方面的原因主要如下：部分房地產(chǎn)公司規(guī)模較小，由于自身的實(shí)力較弱，在公司制度建設(shè)方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產(chǎn)公司制定的管理制度缺乏實(shí)際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時(shí)財(cái)務(wù)管理部門(mén)受公司高層領(lǐng)導(dǎo)影響較大，缺乏一定的獨(dú)立性；公司的長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰，在財(cái)務(wù)處理方面有時(shí)過(guò)于看重短期利益而忽視對(duì)長(zhǎng)期公司戰(zhàn)略發(fā)展的考量。

（二）部分房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理體系十分復(fù)雜，管理起來(lái)比較繁瑣

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，涉及項(xiàng)目繁多，各級(jí)管理單位在財(cái)務(wù)管理體系中對(duì)接標(biāo)準(zhǔn)不一致，導(dǎo)致最終的管理模式效率不高，而且管理起來(lái)也比較繁瑣。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，由于所需要繳納的稅費(fèi)繁多，給公司的財(cái)務(wù)管理帶來(lái)很重的任務(wù)。明目繁多的費(fèi)用如：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地拆遷費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、安裝費(fèi)用等。這些費(fèi)用的管理均需要財(cái)務(wù)管理部門(mén)投入很大的精力，財(cái)務(wù)部門(mén)內(nèi)部牽涉到很多崗位的參與，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、管理會(huì)計(jì)等部門(mén)分工沒(méi)有明確清晰的界限，在發(fā)生一些問(wèn)題時(shí)找不到具體責(zé)任承擔(dān)者。

（三）成本管理和財(cái)務(wù)預(yù)算的意識(shí)有待加強(qiáng)

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前要對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)利性做一定的評(píng)估調(diào)查，要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細(xì)致研究分析，這是做好預(yù)算資金安排的前提。但是現(xiàn)實(shí)中一些房地產(chǎn)公司，限于自己的資金實(shí)力較弱，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期做得財(cái)務(wù)預(yù)算工作不到位，沒(méi)有深入詳細(xì)的可行性調(diào)查研究報(bào)告，缺乏一線的具體資料，導(dǎo)致預(yù)算資金與實(shí)際項(xiàng)目投資出現(xiàn)較大偏差，影響了公司的現(xiàn)金流。

（四）財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)不高，使財(cái)務(wù)管理水平較低

現(xiàn)階段，一些中小型的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理人員的專(zhuān)業(yè)水平不夠高，在涉及復(fù)雜的財(cái)務(wù)處理方面略顯經(jīng)驗(yàn)不足。還有就是諸多的管理經(jīng)營(yíng)者如：出納、家族式管理、會(huì)計(jì)等都是用自己的親戚來(lái)做，涉及到現(xiàn)金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會(huì)出現(xiàn)管理的漏洞。財(cái)務(wù)管理水平不高，已經(jīng)是影響房地產(chǎn)公司融資的主要障礙，投資者在投資時(shí)會(huì)根據(jù)公司的現(xiàn)金流情況、償債能力、公司發(fā)展前景等考察公司的基本情況，而財(cái)務(wù)管理水平的高低直接影響相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)劣。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理工作的對(duì)策

（一）創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境

任何企業(yè)要想取得良好的發(fā)展業(yè)績(jī)，離不開(kāi)一個(gè)健康、良好的行業(yè)環(huán)境。房地產(chǎn)公司的發(fā)展同樣不例外，需要有支持公司發(fā)展的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境。內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)要體現(xiàn)出公司的宏觀發(fā)展理念，公司高層要有高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略眼光，制定公司中長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略，并將公司的發(fā)展目標(biāo)具體落實(shí)到每一個(gè)會(huì)計(jì)期限內(nèi)，從公司的企業(yè)文化、人力資源管理、后勤保障、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等多個(gè)部門(mén)同時(shí)入手，健全部門(mén)之間的信息交流溝通機(jī)制，減少公司內(nèi)部行政阻礙，優(yōu)化公司的內(nèi)部環(huán)境。對(duì)于外部環(huán)境，要嚴(yán)格遵守行業(yè)發(fā)展規(guī)律，規(guī)避可能的重大風(fēng)險(xiǎn)，公司的發(fā)展切不可冒險(xiǎn)激進(jìn)，要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。遵守國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)，落實(shí)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，打造精品優(yōu)質(zhì)工程，樹(shù)立企業(yè)的品牌形象，為公司的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（二）提高決策者的財(cái)務(wù)管理意識(shí)

房地產(chǎn)公司的高層領(lǐng)導(dǎo)者要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持樹(shù)立財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的核心理念，切實(shí)把眼光從利潤(rùn)轉(zhuǎn)向可持續(xù)發(fā)展上面來(lái)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要加強(qiáng)自身的管理技能學(xué)習(xí)，通過(guò)參加管理培訓(xùn)班來(lái)提高經(jīng)營(yíng)理念和管理水平，也可以通過(guò)和同行業(yè)人士的交流來(lái)學(xué)習(xí)和提高管理水平。

（三）提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)公司應(yīng)該以不斷夯實(shí)財(cái)務(wù)管理為基礎(chǔ)，切實(shí)規(guī)范財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，努力把財(cái)務(wù)管理水平提高到最佳。財(cái)務(wù)工作是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)的業(yè)務(wù)工作，因此在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理人員的招聘時(shí)要選擇既會(huì)財(cái)會(huì)知識(shí)的人員，又對(duì)各項(xiàng)會(huì)計(jì)法規(guī)較為熟悉的人員。同時(shí)還要考核員工的職業(yè)道德和專(zhuān)業(yè)勝任能力，要求員工不僅要具備優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)勝任能力，而且還要有良好的職業(yè)道德修養(yǎng)。

（四）加大評(píng)審力度

公司的審計(jì)部門(mén)除了每天要完成全面的審計(jì)工作，還要在具體項(xiàng)目的建設(shè)中實(shí)施不定期的專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)，對(duì)在進(jìn)行審計(jì)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的任何問(wèn)題都要及時(shí)的向相關(guān)部門(mén)反應(yīng)和及時(shí)的整改。建立完工項(xiàng)目的評(píng)價(jià)制度，組織各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目完成以后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合的分析和評(píng)價(jià)，并定期的總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，為日后的順利工作和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供可行性的建議。對(duì)于規(guī)模較小，沒(méi)有內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的房地產(chǎn)公司，可以聘請(qǐng)第三方獨(dú)立審計(jì)單位對(duì)公司特殊項(xiàng)目出具審計(jì)報(bào)告，提高對(duì)工程項(xiàng)目的評(píng)審力度。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，高速增長(zhǎng)的發(fā)展模式已經(jīng)成為過(guò)去，在這樣的背景下，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理顯得尤為關(guān)鍵，提升財(cái)務(wù)管理水平和管理質(zhì)量，是房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的重要基礎(chǔ)。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)看，無(wú)論規(guī)模大小，實(shí)力強(qiáng)弱，房地產(chǎn)公司加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理都是實(shí)現(xiàn)企業(yè)良好發(fā)展的重要舉措。

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