饒國(guó)霞， 葛 揚(yáng)

(1. 南京大學(xué) 商學(xué)院， 江蘇 南京 210093； 2. 南京財(cái)經(jīng)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院， 江蘇 南京 210046)

一、 引 言

當(dāng)前房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)引起居民生活成本不斷上升，導(dǎo)致社會(huì)民生問(wèn)題矛盾突出，已經(jīng)成為制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要瓶頸。2013年7月，國(guó)際貨幣基金組織(IMF)的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，*當(dāng)然IMF是以房?jī)r(jià)和工資比例來(lái)反映人們能否承受房?jī)r(jià)的，并不是只是計(jì)算房?jī)r(jià)的絕對(duì)價(jià)格。一直以來(lái),房?jī)r(jià)收入比是城市房?jī)r(jià)泡沫的一個(gè)參考值。世界十大最貴的房地產(chǎn)城市分別是北京、上海、深圳、香港、天津、東京、悉尼、廣州、倫敦、重慶，其中有7個(gè)城市在中國(guó)，可見(jiàn)中國(guó)的高房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅僅只是影響到普通居民的生活，也引起了國(guó)際社會(huì)的關(guān)注。“居者有其屋”是普通百姓最樸實(shí)的生活需求。然而自從1998年房改以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了幾輪波折起伏，最終房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)致使普通居民的購(gòu)房能力受到很大的沖擊，極大地限制了他們的基本購(gòu)房需求。對(duì)于房?jī)r(jià)為何如此之高，專家學(xué)者們從各個(gè)角度進(jìn)行了詳盡的剖析，試圖尋找到引發(fā)房?jī)r(jià)失控的主要原因，但是卻很難真正挖出其根源。同時(shí)政府部門(mén)也出臺(tái)各項(xiàng)政策措施以控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，但收效甚微。

在探討影響房?jī)r(jià)快速上漲的誘因時(shí)，目前的文獻(xiàn)從不同的角度進(jìn)行了比較全面的分析。如倪慧穎(2013)[1]主要是分析影響房?jī)r(jià)的四部分因素：供給因素、需求因素、結(jié)構(gòu)因素和制度因素，并對(duì)幾個(gè)因素進(jìn)行比較來(lái)探討房?jī)r(jià)居高不下的原因。有的文獻(xiàn)在分析影響房?jī)r(jià)的因素時(shí)，結(jié)合全國(guó)各地地理位置區(qū)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的不同特征來(lái)進(jìn)行比較，尋找制約房?jī)r(jià)的因素。如譚政勛(2013)[2]根據(jù)珠江三角洲地區(qū)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)既有趨同性，又有差異性的經(jīng)驗(yàn)事實(shí)，通過(guò)構(gòu)建區(qū)域房?jī)r(jià)理論模型，實(shí)證表明人均可支配收入、投機(jī)和信用擴(kuò)張所形成的房?jī)r(jià)預(yù)期拉動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。此外還有鄭娟?duì)?2009)[3]，馮瑞娜、楊松濤(2012)[4]都通過(guò)理論和實(shí)證分析得出土地供應(yīng)量、財(cái)政金融制度等政策安排是影響房?jī)r(jià)的主要原因。

綜上研究發(fā)現(xiàn)，盡管理論界是從不同的角度來(lái)分析影響房?jī)r(jià)的因素，但在研究時(shí)都不約而同地關(guān)心同一個(gè)問(wèn)題，就是土地財(cái)政與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)聯(lián)度，分析土地財(cái)政是否是促使房?jī)r(jià)暴漲的主要因素。關(guān)于土地財(cái)政和房?jī)r(jià)上漲的關(guān)系當(dāng)前理論界主要有以下兩種不同觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地財(cái)政是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。鞠方等(2013)[5]利用2002-2011年我國(guó)30個(gè)省區(qū)的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，得出土地出讓收入、地方財(cái)政支出與房地產(chǎn)價(jià)格三者兩兩互為因果，其中土地出讓收入與地方財(cái)政支出對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有明顯促進(jìn)作用，且影響具有一定的滯后性。陳銀蓉等(2013)[6]則基于理性經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，借助于成本收益方法分析土地開(kāi)發(fā)商的行為，發(fā)現(xiàn)地方政府往往對(duì)于住宅、商業(yè)用地的供應(yīng)會(huì)憑借壟斷市場(chǎng)條件以較高的地價(jià)獲得高額土地收益，從而成為房?jī)r(jià)上漲的推手。寧凌玥(2013)[7]、霍光耀等(2013)[8]通過(guò)分析土地價(jià)格、土地供應(yīng)量、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格造成的影響，指出土地政策是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不理想的一個(gè)重要原因就是地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)多依賴，政府借助“市場(chǎng)化”的土地出讓方式獲得資金，結(jié)果推高房?jī)r(jià)地價(jià)，進(jìn)而帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為土地財(cái)政與房?jī)r(jià)并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。劉成玉和段家芬(2013)[9]通過(guò)研究分析發(fā)現(xiàn)，政府壟斷供地是長(zhǎng)期存在的，可地價(jià)和房?jī)r(jià)飚漲卻是近10年的事情，因而認(rèn)為房?jī)r(jià)飛漲并非如大眾所言的來(lái)自于土地財(cái)政。況偉大和李濤(2012)[10]通過(guò)對(duì)中國(guó)35個(gè)大中城市2003年-2008年的土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究考察，以實(shí)證檢驗(yàn)分析得出房?jī)r(jià)主要由供求關(guān)系而非我們想象的地價(jià)和土地出讓方式?jīng)Q定。他們指出“招拍掛”制度只是發(fā)現(xiàn)了土地的真實(shí)價(jià)值和改變了土地利益的分配結(jié)構(gòu)而已，本身并不抬高土地價(jià)值，進(jìn)而得出“土地財(cái)政”與城市高房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)的結(jié)論。在這些分析的基礎(chǔ)上也有學(xué)者提出我國(guó)傳統(tǒng)的依賴賣(mài)地的土地財(cái)政可能會(huì)推高房?jī)r(jià)，但是對(duì)土地財(cái)政的改革創(chuàng)新反而會(huì)制約房?jī)r(jià)的快速上漲。如梁云芳等(2013)[11]在構(gòu)建房地產(chǎn)資本稅的可計(jì)算一般均衡(CGE)模型的基礎(chǔ)上，分析指出房地產(chǎn)資本稅率(許多發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家將其作為土地財(cái)政現(xiàn)行的主要來(lái)源)可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利于房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化，認(rèn)為房地產(chǎn)資本稅能夠減緩房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，具有典型的“內(nèi)在穩(wěn)定器”作用，因而并不是所有的土地財(cái)政政策都會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的暴漲和房?jī)r(jià)的失控。

從以上的分析中，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)類似于我們常說(shuō)的“雞和蛋的關(guān)系”，到底是地價(jià)的上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)的上漲帶動(dòng)了地價(jià)，在理論界存在著很大的爭(zhēng)論。無(wú)論二者的因果關(guān)系如何，可以肯定的是，二者的緊密相連使得政府和開(kāi)發(fā)商成為了榮辱與共的“合作伙伴”關(guān)系?，F(xiàn)有文獻(xiàn)主要是圍繞著房?jī)r(jià)和土地財(cái)政的相互關(guān)聯(lián)是否存在以及關(guān)聯(lián)度有多高等問(wèn)題來(lái)研究，雖然有大量的數(shù)據(jù)實(shí)證分析，但是對(duì)于引發(fā)土地財(cái)政的本質(zhì)原因以及土地財(cái)政從哪幾個(gè)方面和通過(guò)怎樣的機(jī)制來(lái)影響房?jī)r(jià)等方面的探討還顯欠缺。本文主要基于現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)和理論分析，指出土地財(cái)政對(duì)政府、企業(yè)和消費(fèi)者三方主體各自產(chǎn)生怎樣的正負(fù)效應(yīng)影響，并進(jìn)而通過(guò)上述三個(gè)方面的間接作用影響房?jī)r(jià)，同時(shí)分析了如何擺脫傳統(tǒng)土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的制約，通過(guò)合理的制度設(shè)計(jì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展回歸理性。

二、 理論分析框架

(一) 土地財(cái)政的含義和形成原因

所謂土地財(cái)政，是指地方政府從土地開(kāi)發(fā)及其相關(guān)領(lǐng)域所獲得的稅收收入和公共產(chǎn)權(quán)收入。在近幾年房?jī)r(jià)高漲的情況下，這兩塊收入占地方財(cái)政收入的比重不斷提高[12]。土地財(cái)政當(dāng)前具體表現(xiàn)為一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出，屬于預(yù)算外收入，又叫第二財(cái)政[13]。在我國(guó)內(nèi)地搞的城市經(jīng)營(yíng)和土地財(cái)政，最早是從香港特別行政區(qū)學(xué)過(guò)來(lái)的，然而香港是土地私有制，政府要先收購(gòu)私有土地，進(jìn)行初步開(kāi)發(fā)后才能出讓[14]。而我國(guó)內(nèi)地實(shí)行的是土地公有制，因此往往是憑借公權(quán)力和專政機(jī)關(guān)力量強(qiáng)行征地拆遷，低價(jià)收購(gòu)他人的土地使用權(quán)，并不是真正意義上的公平交易[15]。

土地財(cái)政的誘因主要有內(nèi)部和外部?jī)蓚€(gè)方面。首先土地財(cái)政的內(nèi)因，是由我國(guó)現(xiàn)行的土地管理制度所致。《中華人民共和國(guó)憲法》明確規(guī)定：“城市土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！币布词钦f(shuō)在我國(guó)土地的所有權(quán)是公有的，是排斥私人所有權(quán)關(guān)系的，政府成為土地公有權(quán)利的代表或者說(shuō)是事實(shí)的土地所有者。這樣，政府就具有了雙重身份，既是土地產(chǎn)權(quán)所有者又是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則的制定者和管理者，那么政府在制定“游戲規(guī)則”時(shí)勢(shì)必?zé)o法保證獨(dú)立、客觀和公正，制度的導(dǎo)向性會(huì)幫助政府為取得更多的利益、業(yè)績(jī)而出現(xiàn)規(guī)則制定的有失公允和公平。接著我們討論一下土地財(cái)政的外因，外因即是分稅制改革帶來(lái)的財(cái)權(quán)事權(quán)分配的不合理性。土地財(cái)政的形成與政府的債務(wù)和資金依賴性密不可分，由于分稅制改革使得地方政府收入少而支出多，為了應(yīng)付財(cái)政開(kāi)支也為了政府官員的政績(jī)，各地政府都傾向于賣(mài)地籌集資金。因?yàn)榈胤秸e債經(jīng)營(yíng)城市的方式給政府帶來(lái)了過(guò)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，為償還巨額負(fù)債，地方政府意識(shí)到賣(mài)地賺錢(qián)太容易，因而許多地區(qū)主要依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得政府不斷強(qiáng)化對(duì)土地財(cái)政的依賴[16]。

(二) 土地財(cái)政對(duì)房?jī)r(jià)的影響

“房地產(chǎn)是個(gè)多方利益的交織體，政府離不開(kāi)土地財(cái)政；銀行需要放貸產(chǎn)生利潤(rùn)；稅收少不了房地產(chǎn)；投資者、消費(fèi)者也需要它來(lái)產(chǎn)生錢(qián)，各方利益是交織在一起的”。[注]見(jiàn)：原住建部專家：國(guó)家從來(lái)沒(méi)有提出把房?jī)r(jià)調(diào)下去[N].南方日?qǐng)?bào)，2013-07-31.土地財(cái)政的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要是通過(guò)其作用于政府、房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者三個(gè)主體產(chǎn)生“多米諾骨牌效應(yīng)”引起房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)。

1.土地財(cái)政對(duì)政府的影響

土地財(cái)政主要從三個(gè)方面影響政府行為，進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生鏈接效應(yīng)。首先，土地財(cái)政作為便捷、高效的籌資手段正日益成為政府?dāng)U充財(cái)政收入的首選。政府作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體在運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中需要資金的支持，而1994年的分稅制改革在一定程度上使得地方財(cái)政“捉襟見(jiàn)肘”，地方政府為籌集更多的財(cái)政資金只好另謀出路。在我國(guó)內(nèi)地很多地方，第二財(cái)政的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)第一財(cái)政的收入已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。在土地財(cái)政執(zhí)行上，地方政府最核心的做法是通過(guò)土地整理，運(yùn)用行政權(quán)力把集體所有或其它用途的土地整合后進(jìn)行“招拍掛”，如此價(jià)格就會(huì)翻幾番。根據(jù)中指數(shù)據(jù)土地版的監(jiān)測(cè)，2013年上半年，全國(guó)300個(gè)城市各類土地累計(jì)推出7.7億平方米，成交6.2億平方米，土地總出讓金超過(guò)1.1萬(wàn)億元。[注]數(shù)據(jù)來(lái)源：王熙春.上半年土地出讓金增幅明顯，樓面均價(jià)創(chuàng)新高[EB/OL].(2013-07-18)[2013-08-31].http://news.gz.soufun.com/2013-07-18/10557815.htm.

其次，土地財(cái)政為官員提高自身的業(yè)績(jī)提供了前提條件?？己说胤秸賳T的工作成績(jī)往往是以GDP、當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)比率、市政建設(shè)規(guī)模等指標(biāo)來(lái)作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其蓬勃發(fā)展對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)是十分顯著的。因而政府在一定程度上是依賴和鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，不僅能創(chuàng)造更多的GDP，還可以提供更多的工作崗位，為解決剩余人口轉(zhuǎn)移的就業(yè)問(wèn)題創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展必不可少的投入要素就是土地，土地資源本身具有稀缺性和位置固定性的特征，而地價(jià)的高低和地理位置具有直接關(guān)系。這樣有的地方由于土地價(jià)格較高，政府的財(cái)政收入比較有保障，因而當(dāng)?shù)氐呢?cái)政開(kāi)支也比較有保障，使得富裕地區(qū)的政府似乎比貧窮地區(qū)的政府在社會(huì)民生上更加有所作為[17]。所以通過(guò)提高地價(jià)獲得更多的財(cái)政收入以保障地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為各個(gè)地區(qū)攀比的指標(biāo)，各地頻現(xiàn)的“地王”就成為了政府“創(chuàng)收”的重要來(lái)源。

最后，城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)成為土地財(cái)政的助燃劑，土地財(cái)政與政府的城鎮(zhèn)化建設(shè)相輔相成。城鎮(zhèn)化是一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的必經(jīng)道路，城鎮(zhèn)化需要更多的農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移，當(dāng)然需要房地產(chǎn)提供住房、更好的市政配套建設(shè)的支持。隨著城鎮(zhèn)化的步伐不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也從原來(lái)主要集中在一線城市向二、三線城市甚至城鎮(zhèn)發(fā)生轉(zhuǎn)移，這也就點(diǎn)燃了當(dāng)?shù)卣鍪弁恋孬@得高收益的熱情[18]。我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展取得了一定的成績(jī)，但是離現(xiàn)代化的距離還有不小的差距，因而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還有很多的空間。據(jù)相關(guān)資料預(yù)計(jì)，2020年中國(guó)的人口共計(jì)約14億，城鎮(zhèn)化率的目標(biāo)是60%，即城鎮(zhèn)人口8.4億人，比2012年多1.4億，扣除自然增長(zhǎng)，每年將有1200萬(wàn)左右的人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)。如果按照人均住房30平方米來(lái)計(jì)算，每年新增住宅需求約3.6億平方米，如此巨大的住房需求的增長(zhǎng)為土地財(cái)政的不斷膨脹提供了更廣闊的空間。

根據(jù)土地財(cái)政和政府的相互關(guān)系我們可以得到命題一：土地財(cái)政是地方政府發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的主要依靠，但是政府現(xiàn)在對(duì)其的態(tài)度也是“喜憂參半”。一方面，地方政府依賴土地財(cái)政可以迅速籌集到巨額資本，更好地加快市政建設(shè)彰顯其執(zhí)政業(yè)績(jī)。由于地方政府為當(dāng)?shù)匕l(fā)展大搞形象工程建設(shè)，城市交通、商業(yè)樓宇等等的繁華背后是大量的政府負(fù)債，現(xiàn)在許多地方債務(wù)已經(jīng)達(dá)到井噴狀態(tài)。審計(jì)署近來(lái)有一份審計(jì)報(bào)告顯示，2012年我國(guó)有9個(gè)省會(huì)城市本級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)率超過(guò)100%，最高的達(dá)到188.95%，如果加上政府負(fù)有或有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)，債務(wù)率最高的達(dá)到219.57%。為盡快償還欠款，地方主要通過(guò)大量賣(mài)地提高地價(jià)來(lái)獲得還款來(lái)源。在我國(guó)省級(jí)行政區(qū)中，有4個(gè)省以及17個(gè)省會(huì)城市承諾以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)余額7,746.97億元，占這些地區(qū)債務(wù)余額的54.64%?，F(xiàn)在土地財(cái)政已經(jīng)成為保證政府償還債務(wù)，加速城鎮(zhèn)建設(shè)的主要資金來(lái)源，成為各地政府的發(fā)展依賴。另一方面，由于土地價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升導(dǎo)致房地產(chǎn)成本不斷加大，這些都通過(guò)房屋價(jià)格的迅速上漲轉(zhuǎn)嫁給了普通民眾，消費(fèi)者購(gòu)房的支出成本加大使其生活質(zhì)量和水平受到嚴(yán)重影響，地方政府就必須控制房?jī)r(jià)來(lái)保證當(dāng)?shù)孛癖姷幕旧钜?。這樣土地財(cái)政使得政府陷入“兩難境地”，既需要靠賣(mài)地籌措大量資金發(fā)展城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，又需要保障居民安居樂(lè)業(yè)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，因而政府在決策時(shí)會(huì)存在一定的搖擺性。

圖1 政府壟斷土地定價(jià)機(jī)制注：本圖采用WPS制作。

2.土地財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響

土地財(cái)政對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響主要是通過(guò)成本價(jià)格的變化和要素投入的多少影響房地產(chǎn)企業(yè)的供給行為，具體體現(xiàn)為三個(gè)方面。首先，土地財(cái)政加大了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。土地成本是開(kāi)發(fā)商最重要的成本之一，當(dāng)各地政府的土地財(cái)政愈演愈烈時(shí)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，賣(mài)方對(duì)某種商品是完全壟斷提供的條件下，其銷售的價(jià)格往往數(shù)倍的高于市場(chǎng)價(jià)格，而數(shù)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于市場(chǎng)的需求。由于我國(guó)實(shí)行的是土地的公有制，政府代表人民享有土地的所有權(quán)，因而土地表現(xiàn)為政府的完全壟斷的供應(yīng)模式。圖1顯示了壟斷銷售的價(jià)格和數(shù)量決定模式，也說(shuō)明了為何我國(guó)土地價(jià)格如此之高。

由于政府是土地的完全壟斷供應(yīng)方，而土地又具有明顯的區(qū)位條件特征，因而購(gòu)房者尤其是剛需購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的需求彈性非常小，這就給政府制定壟斷高價(jià)提供了前提條件。從圖1中我們可以看出，政府從理性經(jīng)濟(jì)人角度進(jìn)行決策，勢(shì)必根據(jù)MR=MC的利潤(rùn)最大化原則來(lái)組織生產(chǎn)，因而對(duì)應(yīng)的土地供應(yīng)量較小，小于完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的數(shù)量QE，只有圖中表示的Q0，而所提供的土地價(jià)格也超過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格PE，達(dá)到了高額的P0。地價(jià)不斷攀升導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本不斷提高。為保證自身的收益，開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)將加大的地價(jià)成本通過(guò)提高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

其次，土地財(cái)政通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)作為開(kāi)發(fā)商提供了更多的資金支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要大量的資金支持，如果僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自身的自有資金根本無(wú)法滿足開(kāi)發(fā)需求，所以企業(yè)往往需要銀行等金融機(jī)構(gòu)的協(xié)作支持。土地財(cái)政為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展不僅提供了以賣(mài)地獲得的巨額資金，也帶動(dòng)了其他相關(guān)行業(yè)的進(jìn)入和發(fā)展，由此引入了資金流入。這些涌入的資金可以通過(guò)銀行等金融系統(tǒng)向房地產(chǎn)企業(yè)提供更多融通資金的渠道，解決開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常遭遇的資金短缺的瓶頸難題。因而土地財(cái)政的蓬勃發(fā)展間接地為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了更多的資金來(lái)源，當(dāng)然銀行等機(jī)構(gòu)也從房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中獲得豐厚的回報(bào)。

最后，土地財(cái)政一定程度上會(huì)誘發(fā)企業(yè)減少房屋供給。由于土地價(jià)格越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)商意識(shí)到土地價(jià)格的不斷提高可以成為其擴(kuò)充資產(chǎn)的重要途徑，因而不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始通過(guò)各種路徑“囤地”。這些囤地行為有些并不是真正為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，僅僅是為今后地價(jià)上漲可以帶來(lái)的收益預(yù)先所做的投資。這樣，一方面使得土地供應(yīng)日益緊張，地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷攀升；另一方面卻是房地產(chǎn)企業(yè)提供的住房沒(méi)有相應(yīng)增加，結(jié)果是房?jī)r(jià)加速增長(zhǎng)。換句話說(shuō)，我們可以理解為一定程度上房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著供求失衡，一方是由于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、住房條件需要改善和大眾的投資欲望增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求，一方是由于土地資源受限、開(kāi)發(fā)成本提高、開(kāi)發(fā)商囤積居奇導(dǎo)致的房地產(chǎn)供給減少，這種供求的失衡在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)必然是房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲并且呈現(xiàn)失控的狀態(tài)。

根據(jù)土地財(cái)政與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相互關(guān)系，我們得出命題二：房地產(chǎn)企業(yè)也希望改變“土地財(cái)政”的發(fā)展模式。數(shù)量眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中存在很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。作為以土地為生產(chǎn)要素投入的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其生產(chǎn)的目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，為滿足該目標(biāo)企業(yè)生產(chǎn)的決策點(diǎn)應(yīng)該是在邊際產(chǎn)品價(jià)值等于要素成本時(shí)，即在VMP=C點(diǎn)進(jìn)行生產(chǎn)。因?yàn)橥恋氐膲艛喙?yīng)使得企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地的成本C不斷攀升，所以要素的邊際產(chǎn)品價(jià)值VMP也要不斷增長(zhǎng)。邊際產(chǎn)品價(jià)值等于產(chǎn)品的價(jià)格P和要素邊際產(chǎn)出MP的乘積，在要素邊際產(chǎn)出MP不斷下降的基本規(guī)律下，為保證其乘積不斷增加，結(jié)果只能是產(chǎn)品價(jià)格P按照更快的速度增長(zhǎng)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本中，土地費(fèi)用和稅收約占房?jī)r(jià)的40%～55%，施工成本約占20%，三項(xiàng)費(fèi)用約占10%，更不要說(shuō)還存在許多的“腐敗成本”了。根據(jù)官方數(shù)據(jù)粗略估計(jì)，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)業(yè)獲得收入達(dá)47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6.4萬(wàn)億元的75%。[注]來(lái)源見(jiàn)：2012全國(guó)商品房銷售額達(dá)6.4萬(wàn)億，交給政府近4萬(wàn)億[N/OL].南方都市報(bào),2013-04-05.商都房產(chǎn)網(wǎng).house.shangdu.com.這樣在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地成本不斷加大的前提下，追求利潤(rùn)最大化目標(biāo)的企業(yè)為維持其收益的增長(zhǎng)或者至少是抑制其減少，只能通過(guò)提高房屋的銷售價(jià)格來(lái)獲利，但房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的利益不一定全部由開(kāi)發(fā)企業(yè)所得，往往更多的是被地方政府拿走。

3.土地財(cái)政對(duì)消費(fèi)者的影響

土地財(cái)政對(duì)消費(fèi)者的影響也可以從三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行考量。首先，土地財(cái)政導(dǎo)致房?jī)r(jià)的飆升，成為投資投機(jī)者紛紛追捧的獲利項(xiàng)目。已購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)上升以增加自身的“覺(jué)得”財(cái)富，同時(shí)出于投資投機(jī)的考慮，也希望由于房?jī)r(jià)的提升可以將房產(chǎn)變現(xiàn)以獲得更多的收益。這些人不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，當(dāng)然對(duì)于土地財(cái)政誘發(fā)的房?jī)r(jià)暴漲也沒(méi)有過(guò)多的怨言。我國(guó)這些年雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了巨大的成就，但是虛擬經(jīng)濟(jì)的代表——股市的業(yè)績(jī)卻表現(xiàn)極差，這和我國(guó)當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展根本不相匹配。許多股票投資者所獲收益不僅比不上存放于銀行的微薄利息，甚至在股市暴跌時(shí)血本無(wú)歸，再加上我國(guó)眾多的上市公司常年不分紅派息，“鐵公雞”的政策使得投資者根本看不到希望。一旦投資者看空股票投資市場(chǎng)，就會(huì)紛紛撤出資金，尋找更有力的投資環(huán)境。于是大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了房屋的需求量也推高了房?jī)r(jià)。隨著房?jī)r(jià)的不斷攀升，給投資投機(jī)者帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)，只要有合適的項(xiàng)目、機(jī)會(huì)和足夠的資金進(jìn)行房地產(chǎn)炒作，這些投資者往往都是賺得“盆滿缽滿”。

其次，土地財(cái)政引發(fā)的房?jī)r(jià)預(yù)期變化會(huì)影響消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為決策。經(jīng)濟(jì)理論告訴我們，商品的價(jià)格取決于商品的供求數(shù)量關(guān)系、人們的當(dāng)前收入和預(yù)期收入、消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和偏好以及人們對(duì)商品今后價(jià)格變動(dòng)的預(yù)期等等。房屋和一般的消費(fèi)品不同的是，它在人們的全部消費(fèi)中所占的比重很大，往往還具有投資的功能，因而人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)時(shí)會(huì)更多地參照和考慮今后的價(jià)格變動(dòng)?！白窛q不追跌”是消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)很典型的行為表現(xiàn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，城市空間不斷擴(kuò)大，土地資源日益緊張，房屋建筑依賴的土地價(jià)格不斷攀升。而房屋本身具有不可移動(dòng)的特征，使得在城市尤其是大中城市的房屋供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了不斷增加的需求，嚴(yán)重的供求失衡致使房?jī)r(jià)不斷上漲。消費(fèi)者預(yù)期隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府依賴土地財(cái)政建設(shè)城鎮(zhèn)化的步伐不斷加快，土地和房屋的供應(yīng)會(huì)越來(lái)越緊張，因而預(yù)期房?jī)r(jià)將持續(xù)快速上漲。為避免導(dǎo)致今后購(gòu)房的更多成本支出，人們會(huì)盡量選擇在當(dāng)前房?jī)r(jià)相對(duì)“較低”的時(shí)期購(gòu)買(mǎi)，這樣當(dāng)期的需求進(jìn)一步擴(kuò)大，供求矛盾越發(fā)突出，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，如此陷入一個(gè)“惡性循環(huán)”。

最后，土地財(cái)政的發(fā)展可以促使城鎮(zhèn)人口集中，但是拉大了各地居民生活水平的差距。因?yàn)槌擎?zhèn)土地的集中，工業(yè)、服務(wù)業(yè)等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)也相對(duì)集中，人口不斷向產(chǎn)業(yè)集中地區(qū)遷移，城市的規(guī)模效應(yīng)為消費(fèi)者的生活提供了便利，可以更好地提高產(chǎn)出效率和成果。因?yàn)橥恋刎?cái)政主要集中于城市，尤其是大中城市，位于城市的地方政府可以通過(guò)賣(mài)地迅速取得巨額的資金，而農(nóng)村地區(qū)的土地財(cái)政帶來(lái)的邊際收益則要小的多。這樣導(dǎo)致城市和農(nóng)村地區(qū)政府財(cái)政收入差異巨大，進(jìn)而當(dāng)?shù)卣峁┑母黜?xiàng)社會(huì)福利保障也存在很大差別，以城市和農(nóng)村為典型代表的貧富差距不斷拉大。對(duì)于我國(guó)公有制的土地制度而言，勞動(dòng)者應(yīng)該是共同所有和享有土地資源及其增值的主體，但是當(dāng)前我國(guó)的這種土地財(cái)政機(jī)制很難使得每個(gè)普通勞動(dòng)者的基本權(quán)益得以維護(hù)。政府追求自身的政績(jī)和利益往往會(huì)忽視甚至損害勞動(dòng)者的利益，如此下來(lái)保護(hù)耕地和保護(hù)勞動(dòng)者合法權(quán)益的問(wèn)題很難得以落實(shí)和貫徹。另外由于房?jī)r(jià)的不斷上漲，政府出于保證居民的購(gòu)買(mǎi)需求的目的，往往會(huì)采取增發(fā)貨幣等消極應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的方式，結(jié)果導(dǎo)致通貨膨脹的出現(xiàn)，進(jìn)一步蠶食勞動(dòng)者的收益和權(quán)利。

從土地財(cái)政對(duì)消費(fèi)者的影響分析中我們得出命題三：土地財(cái)政從房?jī)r(jià)、居民實(shí)際收入等多個(gè)角度導(dǎo)致人們的生活水平和行為方式產(chǎn)生變化。一方面，作為普通購(gòu)房者希望房地產(chǎn)價(jià)格得到合理的控制，當(dāng)然土地財(cái)政必須不再成為政府的財(cái)政依靠，必須有效斬?cái)喾績(jī)r(jià)暴漲的關(guān)鍵鏈接因素；而以房產(chǎn)作為投資對(duì)象的居民則希望房?jī)r(jià)能夠如預(yù)期般快速上漲，以實(shí)現(xiàn)其投資回報(bào)的目的，當(dāng)然對(duì)土地財(cái)政也就“漠不關(guān)心”。另一方面，勞動(dòng)者希望集中居住在城鎮(zhèn)，享受城鎮(zhèn)化帶來(lái)的現(xiàn)代文明和便利，而城鎮(zhèn)化的建設(shè)需要政府大量的資金投入。政府代表人民掌握了土地資源，這些極度稀缺的土地資源往往成為地方政府官員“尋租”的對(duì)象。他們利用職務(wù)和特權(quán)徇私枉法，將部分土地財(cái)政收入轉(zhuǎn)化為個(gè)人的“灰色收入”，而這些土地財(cái)政造成的額外成本最終通過(guò)高房?jī)r(jià)由消費(fèi)者買(mǎi)單。不論是房?jī)r(jià)的暴漲、房?jī)r(jià)收入比的攀升還是物價(jià)持續(xù)上漲引發(fā)的通貨膨脹都將影響普通百姓的生活。以北京為例，有人曾做過(guò)計(jì)算，北京當(dāng)前的常住人口是2,000萬(wàn)人，假定人均居住面積是30平方米，現(xiàn)在房?jī)r(jià)平均是30,000元/平方米，如此計(jì)算北京房產(chǎn)價(jià)值大約18萬(wàn)億元。當(dāng)北京的房?jī)r(jià)每上漲10%時(shí)，房產(chǎn)就增值1.8萬(wàn)億，要增發(fā)對(duì)應(yīng)數(shù)量的貨幣，物價(jià)上漲的幅度和規(guī)模就可想而知了。

三、 結(jié)論與政策建議

綜上所述，我們得出以下結(jié)論：地方財(cái)政由于被土地財(cái)政所綁架，使得當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格泡沫越吹越大，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴又使其沒(méi)有刺破泡沫的決心，結(jié)果是房?jī)r(jià)越調(diào)越高。事實(shí)證明土地財(cái)政是房?jī)r(jià)暴漲背后重要的推手，因而如何理清房地產(chǎn)和土地財(cái)政的真正關(guān)系，如何有效避免土地財(cái)政所帶來(lái)的負(fù)面影響，如何讓房地產(chǎn)發(fā)展回歸到合理的軌道是當(dāng)前有效控制房?jī)r(jià)暴漲的關(guān)鍵。事實(shí)上世界上很多發(fā)達(dá)國(guó)家也都依靠“土地財(cái)政”，但國(guó)外主要通過(guò)對(duì)存量土地征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入。這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)政收入，主觀上會(huì)促使政府平抑地價(jià)[19]。但我國(guó)的土地財(cái)政則主要是依靠增量土地創(chuàng)造財(cái)政收入，千方百計(jì)抬高地價(jià)，也就是說(shuō)通過(guò)賣(mài)地的土地出讓金來(lái)滿足財(cái)政需求。這種土地財(cái)政的發(fā)展模式及其可持續(xù)性是值得商榷的，我們應(yīng)努力探求改變當(dāng)前土地財(cái)政的模式，徹底打破土地財(cái)政誘發(fā)房?jī)r(jià)上漲的格局，可以從以下幾方面著手改變政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，促使房?jī)r(jià)回歸理性：

(一) 改變土地供應(yīng)模式和土地制度

土地作為一種稀缺資源，是房地產(chǎn)發(fā)展中不可替代的要素投入，而我國(guó)嚴(yán)格的土地供應(yīng)制度又限制了土地資源的合理和有效配置。在城鎮(zhèn)化急速發(fā)展對(duì)日益緊張的土地資源構(gòu)成嚴(yán)重威脅時(shí)，在確保18億畝耕地的紅線條件下，如何保證經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展的土地需求更需要我們調(diào)整土地制度。由于住宅和商業(yè)用地具有很強(qiáng)的區(qū)域性，且住宅對(duì)土地的需求彈性很小，為杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商肆意抬高房?jī)r(jià)牟取暴利，保證土地?cái)?shù)量的供應(yīng)是一個(gè)關(guān)鍵。在這方面我們可以借鑒廣東省采取的工業(yè)存量土地入市的模式，該模式是在適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展、綠色經(jīng)濟(jì)的要求下，讓許多工礦企業(yè)尤其是污染比較嚴(yán)重的企業(yè)搬遷至郊區(qū)甚至偏遠(yuǎn)地區(qū)，這樣就騰出原有企業(yè)廢棄的土地可以再利用，將這些土地合理規(guī)劃加以利用可以很好地補(bǔ)充城市發(fā)展建設(shè)中土地不足的問(wèn)題；另一方面，我們可以充分利用農(nóng)村集體土地的資源，在嚴(yán)格監(jiān)督農(nóng)村集體土地的入市流程和規(guī)則前提下，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供足夠的土地保證，同時(shí)監(jiān)督土地的有效合理利用，提高土地的使用效率，杜絕閑置和浪費(fèi)。

(二) 轉(zhuǎn)變政府職能和業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)

長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)政府沒(méi)有扮演好服務(wù)社會(huì)、服務(wù)群眾的角色，更多的是作為利益主體追求自身收益最大化。作為經(jīng)濟(jì)利益主體又享有擁有土地所有權(quán)的特權(quán)，使得政府往往憑借自身的特權(quán)謀取利益。為有效遏制政府出賣(mài)土地獲取暴利的行為，應(yīng)該轉(zhuǎn)變政府的根本職能，從以利益最大化為目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)主體轉(zhuǎn)變成服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的服務(wù)主體，從根源上斬?cái)喾績(jī)r(jià)暴漲的誘因。同時(shí)政府部門(mén)的業(yè)績(jī)考核指標(biāo)也應(yīng)該有所改變，不能僅僅依賴GDP的數(shù)據(jù)衡量政府官員的績(jī)效，唯GDP的法則會(huì)促使各地政府更多賣(mài)地賣(mài)高價(jià)地而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。房地產(chǎn)業(yè)的膨脹會(huì)帶來(lái)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，會(huì)幫助當(dāng)?shù)刳A得較高的GDP增長(zhǎng)水平，但是普通居民的生活將會(huì)受到很大的影響。政府在關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，應(yīng)以房?jī)r(jià)收入比的下降，居民自有住房的比例高低等指標(biāo)補(bǔ)充考核政府部門(mén)的服務(wù)業(yè)績(jī)，轉(zhuǎn)變地方政府賣(mài)地的沖動(dòng)和意圖。

(三) 轉(zhuǎn)變土地財(cái)政的本質(zhì)構(gòu)成

我國(guó)自分稅制改革以來(lái)，中央和地方政府財(cái)權(quán)事權(quán)劃分不對(duì)等，造成地方政府財(cái)權(quán)小事權(quán)大。為應(yīng)付各項(xiàng)福利保障和日常開(kāi)支，各地政府不得不采取其他手段增加財(cái)政收入。當(dāng)前我們應(yīng)該通過(guò)不斷調(diào)整和優(yōu)化中央和地方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，合理地劃分收入分成比例，賦予地方政府更多的自主選擇權(quán)利，幫助地方消除對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。同時(shí)我們應(yīng)該改變土地財(cái)政主要依靠增量賣(mài)地創(chuàng)造收入的方式，這種嚴(yán)重的不公平會(huì)導(dǎo)致土地財(cái)政越易被各地政府當(dāng)做經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的資金來(lái)源，影響各地經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。我們可以借鑒西方國(guó)家對(duì)存量土地開(kāi)征物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入，既保證各地區(qū)收入的均等和公平，同時(shí)也保證了財(cái)政收入的持續(xù)穩(wěn)定，避免政府透支地方經(jīng)濟(jì)未來(lái)的增長(zhǎng)，避免政府“寅吃卯糧”的狀況發(fā)生。

(四) 改變政府負(fù)債經(jīng)營(yíng)城市的思想

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，當(dāng)前我國(guó)多地政府都存在地方債務(wù)過(guò)多過(guò)大的現(xiàn)象，影響其償債和后續(xù)發(fā)展的能力(當(dāng)前中國(guó)政府的債務(wù)規(guī)模大約為7萬(wàn)億～8萬(wàn)億，地方政府債務(wù)超過(guò)20萬(wàn)億[注]項(xiàng)懷誠(chéng)(財(cái)政部原部長(zhǎng))，2013.4.6博鰲亞洲論壇)，而這兩年又是地方債務(wù)到期的高峰期。地方債務(wù)如何償還使得地方政府陷入了一個(gè)“囚徒困境”邏輯——一方面為了避免政府違約的風(fēng)險(xiǎn)，必須確保當(dāng)?shù)卣耐恋厥找孀鳛橹匾膬攤Y金；另一方面為了有效地控制房?jī)r(jià)、避免泡沫的產(chǎn)生，各地政府又不能放松對(duì)房地產(chǎn)的管制，這種兩難境地使得政府對(duì)土地財(cái)政的依賴很難徹底改變。因而，當(dāng)前的正確選擇應(yīng)該是，首先對(duì)于到期和即將到期的債務(wù)，政府必須履約償還?？梢酝ㄟ^(guò)大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)籌措財(cái)政資金或者以開(kāi)征房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等方式持續(xù)公平地獲得財(cái)政收入以確保債務(wù)償還；其次政府還可以嘗試將債務(wù)轉(zhuǎn)換為股權(quán)的形式減輕政府償債壓力。債轉(zhuǎn)股的形式一方面使得政府的負(fù)擔(dān)減輕，另一方面也為社會(huì)公眾提供了更為廣泛的投資渠道，讓社會(huì)公眾參與各地建設(shè)，關(guān)注和監(jiān)督投資建設(shè)的可行性和收益性，避免低水平重復(fù)建設(shè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，提高地方政府的決策能力；最后政府不能“好大喜功”盲目追求形象工程建設(shè)。在城鎮(zhèn)化建設(shè)時(shí)應(yīng)該進(jìn)行合理性的評(píng)估和分析，從源頭上杜絕政府無(wú)節(jié)制地借債和盲目上項(xiàng)目的行為，將政府的債務(wù)規(guī)模控制在合理的范圍內(nèi)，因?yàn)椴还苁秦泿刨H值還是控制價(jià)格都不能解決無(wú)節(jié)制的舉債政策所帶來(lái)的困境[20]。

古語(yǔ)有云“謀定而后動(dòng)，知止而有得”。當(dāng)前必須很好地改變政府靠賣(mài)地獲得巨額收益的短期行為模式，賦予政府和企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的遠(yuǎn)景利益。相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)出臺(tái)更加合理有效的政策措施，倒逼地方政府拋棄長(zhǎng)期依賴“土地財(cái)政”輕松獲利的思想，引導(dǎo)地方政府將精力放在發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)上來(lái)，才能從根本上消除我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的癥結(jié)。

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