陳娜

摘要：在我國(guó)不同地區(qū)、不同用地類型，地價(jià)情況不盡相同。近年來(lái)，中國(guó)地價(jià)持續(xù)上漲，是什么原因?qū)е缕淙绱丝焖俚脑鲩L(zhǎng)，地價(jià)上漲又給社會(huì)帶來(lái)了什么利弊，如何正確看待地價(jià)上漲利與弊的辯證關(guān)系，值得思考與分析。

關(guān)鍵字：地價(jià)上漲；差異；原因；利與弊的辯證關(guān)系

地價(jià)指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價(jià)格。我國(guó)目前土地不得買賣，人們通常所講的地價(jià)，是出讓或轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家一次性出讓若干年的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，地價(jià)不但關(guān)系國(guó)家收益，也起著調(diào)節(jié)土地資源配備的作用，偏高的地價(jià)嚴(yán)重阻礙社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，而偏低的地價(jià)則造成國(guó)有資產(chǎn)的流失和土地資源的浪費(fèi)，因此合理的地價(jià)能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的保障。

一、地價(jià)差異分析

（一） 不同地區(qū)地價(jià)的差異

改革開放以來(lái)，國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展東部沿海地區(qū)，內(nèi)陸發(fā)展相對(duì)滯后，華東地區(qū)作為我國(guó)主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，無(wú)論在國(guó)內(nèi)的影響力還是國(guó)外的影響力上，都比其他地區(qū)大得多，故地價(jià)在良好的地理區(qū)位與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重作用下，高于國(guó)家平均水平。

（二）不同用地類型地價(jià)的差異

土地進(jìn)行開發(fā)利用主要分為商業(yè)用地、工業(yè)用地及居住用地三種類型，不同類型用地的地價(jià)存在差異。根據(jù)2010年全國(guó)地價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地的地價(jià)分別為6536元/平方米、5766元/平方米、772元/平方米。商業(yè)用地用于建設(shè)商業(yè)用房屋；居住用地包括住宅用地、居住小區(qū)等的公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地及綠地，其社會(huì)功能是保障公民的生存問(wèn)題；而工業(yè)用地包括獨(dú)立設(shè)置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等。

二、全國(guó)地價(jià)變化趨勢(shì)

根據(jù)全國(guó)六大地區(qū)從2001年到2010年的綜合地價(jià)及用地類型地價(jià)變化數(shù)據(jù)（見圖1）可知：地價(jià)總體是呈上升趨勢(shì)，且每年都會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)在2004年，2007年以及2009年出現(xiàn)了三個(gè)峰值?？傮w來(lái)看，近九年來(lái)的地價(jià)變化與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國(guó)家的調(diào)控有一定的關(guān)系。另外居住用地的地價(jià)相比變化較大，一定程度上反映了我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的關(guān)系。

圖1全國(guó)2001-2010年地價(jià)變化趨勢(shì)

三、地價(jià)上漲原因分析

地價(jià)上漲是多重因素共同制約的結(jié)果，總結(jié)如下：

（一）基于地租地價(jià)理論分析

根據(jù)馬克思主義地租理論：地價(jià)是地租的資本化，或者說(shuō)是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租，兩者的關(guān)系為：地價(jià)=地租/平均利息率；而在現(xiàn)實(shí)生活中的，土地歸集體所有，在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與出讓的過(guò)程中，實(shí)質(zhì)上是一定年限使用權(quán)的交換，因此地價(jià)與地租、年利率和使用年限的變化有密切關(guān)系。

（二）基于市場(chǎng)供求關(guān)系分析

土地是最基本的生產(chǎn)要素，其價(jià)格受到供給與需求的直接影響。從供給的角度看，土地由國(guó)家壟斷管理，大量的土地儲(chǔ)備需要在國(guó)家政府的同意下方可有使用的權(quán)利，因此土地的供給不是人為意愿主觀的實(shí)現(xiàn)，而是與土地使用者的資金、管理模式、生產(chǎn)力等方面有關(guān)，一定程度上造成了土地的稀缺；從需求的角度看，國(guó)家要發(fā)展，城市要進(jìn)步，需要有土地作為保障，然而土地供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，也會(huì)導(dǎo)致土地投資商開始投機(jī)，持續(xù)抬高地價(jià)?？偟膩?lái)說(shuō)，這與土地的壟斷控制及供求不足有重要關(guān)系。

（三）基于土地所處區(qū)位分析

我國(guó)國(guó)土面積有960萬(wàn)平方公里，但自然環(huán)境、人文環(huán)境、歷史發(fā)展、現(xiàn)代化進(jìn)程的不同，土地的價(jià)值也存在相當(dāng)大的差異。沿海平原地區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)地形和交通運(yùn)輸條件，土地開發(fā)利用充分，中西部地區(qū)隨著西部大開發(fā)政策的落實(shí)，近年來(lái)也成為人口遷入集中地，因此一定程度上導(dǎo)致地價(jià)上漲。

四、地價(jià)上漲利弊分析

地價(jià)持續(xù)上漲，對(duì)社會(huì)發(fā)展和人民生活造成不同程度的影響，其中既有有利的一面也有不利的一面。

（一）有利的影響

地價(jià)上漲是國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展也是國(guó)家綜合國(guó)力提升的標(biāo)志，地價(jià)上漲有利于國(guó)家GDP的增長(zhǎng)，適當(dāng)?shù)奶岣叩貎r(jià)，能一定程度上有選擇性的開發(fā)利用土地，避免土地的過(guò)度浪費(fèi)，提高財(cái)政機(jī)關(guān)的財(cái)政收入，增加國(guó)家金融儲(chǔ)備，為社會(huì)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）不利的影響

土地作為基本的生產(chǎn)要素，過(guò)高的地價(jià)直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，給人民生活造成極大威脅，致使不少人淪為“房奴”；地價(jià)上漲，導(dǎo)致“地王”的大量涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度膨脹，不少老百姓將大量資金流向房地產(chǎn)，加劇貨幣通貨膨脹，一旦房地產(chǎn)事業(yè)出現(xiàn)危機(jī)，國(guó)民的財(cái)產(chǎn)安全將受到極大威脅；地價(jià)上漲導(dǎo)致貧富差距的進(jìn)一步加大，給國(guó)家實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)造成阻礙。

五、正確認(rèn)識(shí)地價(jià)上漲造成的不利影響

針對(duì)地價(jià)上漲造成的不利影響，國(guó)家需從最基本的供求關(guān)系著手，加強(qiáng)國(guó)家土地宏觀調(diào)控，合理規(guī)劃土地、管理土地、出讓土地、引導(dǎo)民眾正確認(rèn)識(shí)土地價(jià)值、控制大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)造成的高房?jī)r(jià)問(wèn)題；其次積極完善不合理的土地管理制度，用規(guī)范化、強(qiáng)制化的管理模式正確有效的管理國(guó)家土地；最后對(duì)財(cái)政部門的管理政策進(jìn)行調(diào)整與優(yōu)化，避免過(guò)渡依賴土地收入現(xiàn)象，對(duì)相關(guān)政府部門的工作進(jìn)行有效監(jiān)管，避免腐敗現(xiàn)象。

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