張銳

受到持續(xù)數(shù)年的國內(nèi)房地產(chǎn)亢奮牛市的強(qiáng)力支撐，房地產(chǎn)企業(yè)得以盡情分享著一輪又一輪的超級利潤盛宴。資本底氣的日漸壘固與膨脹已經(jīng)很難讓房企抑制與按捺跨界與擴(kuò)張的沖動(dòng)，強(qiáng)勢進(jìn)入銀行業(yè)于是成為房地產(chǎn)企業(yè)的最愛。

馬年春節(jié)剛過，國有企業(yè)越秀集團(tuán)成功收購香港創(chuàng)興銀行絕大部分股權(quán)的消息不脛而走。2013年10月底，越秀集團(tuán)正式向創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購，并在今年1月初得到了香港金融管理局的正式批準(zhǔn)。截至2月5日部分要約最后截止日，越秀集團(tuán)悉數(shù)吃進(jìn)了創(chuàng)興銀行3.2625億股份，占創(chuàng)興銀行已發(fā)行股本的75%，總現(xiàn)金代價(jià)約為116.4億港元。據(jù)悉，該筆收購是國內(nèi)首宗由地方國企層面完成的境外銀行并購，也是香港自金融危機(jī)以來境外資金收購本地資產(chǎn)的最大交易，同時(shí)還是香港市場上首家非金融機(jī)構(gòu)收購香港銀行的重大交易。

早于越秀集團(tuán)收購塵埃落定的半月之前，廣州市最大的房地產(chǎn)企業(yè)恒大集團(tuán)正式收購了華夏銀行4.522%的已發(fā)行股本，總代價(jià)為33.025億元。此番收購后，恒大成為華夏銀行第五大股東。再稍早一點(diǎn)，華南最大的地產(chǎn)商萬科以基石投資者身份斥資30億港元認(rèn)購了徽商銀行發(fā)行股份，從而成為這家銀行的單一最大股東；幾乎同時(shí)，新華聯(lián)正式發(fā)布公告稱，擬在湖南長沙參與籌建民營銀行，成為發(fā)起股東之一。

拉寬時(shí)間界面不難發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)入股銀行并非新鮮事。資料顯示，最近5年來，先后有中國泛海控股集團(tuán)、魯能集團(tuán)、綠地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、華潤置地集團(tuán)、僑鑫集團(tuán)、星河集團(tuán)、萊蒙集團(tuán)等進(jìn)入銀行業(yè)，其中綠地集團(tuán)跨界銀行最為頻繁，僅最近3年，綠地集團(tuán)就入股遼寧盤錦銀行、上海農(nóng)村商業(yè)銀行、錦州銀行、東方證券等多家金融機(jī)構(gòu)。如今，當(dāng)萬科、恒大等“千億軍團(tuán)”以及如同越秀那樣的地方國企龍頭也紛紛邁開進(jìn)入銀行業(yè)的腳步時(shí)，無疑意味著國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行金融的陣勢正在顯著加大，房企跨界金融業(yè)正呈現(xiàn)出明顯的加速度趨勢。

在目前已經(jīng)有30多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入銀行股權(quán)收購地帶的生態(tài)下，未來不長的時(shí)間這一陣營還會擴(kuò)充。據(jù)悉，恒大集團(tuán)與浦發(fā)銀行和北京銀行的金融戰(zhàn)略合作協(xié)議即將進(jìn)入收官階段，綠地集團(tuán)與江西省金融機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的步伐也正在提速。相關(guān)資料顯示，綠地計(jì)劃在3～5年內(nèi)在江西打造全國最具競爭力和影響力的大型示范性金融產(chǎn)業(yè)體系。與此同時(shí)，新湖中寶與溫州銀行簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議也進(jìn)入蜜月成熟期。業(yè)內(nèi)預(yù)測，2014年還會有更多的房地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)投入到搶灘金融業(yè)的浪潮之中。

萬科銷售達(dá)到1776億元的歷史高位，綠地銷售抵至1625億元的最高紀(jì)錄，華潤置地突破600億元的歷史高點(diǎn)……2013年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的市場業(yè)績?nèi)€飄紅，受此影響，國內(nèi)房企“千億軍團(tuán)”迅速擴(kuò)容，形成了萬科、綠地、萬達(dá)、保利、中海、碧桂園和恒大七雄并立的局面。全球知名的房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克爾瑞預(yù)測，2014年中國的千億房企將達(dá)10家。房地產(chǎn)業(yè)資本的膀圓腰粗是房企并購銀行的雄厚底氣，而在資本騰挪的背后，人們既能看到房企財(cái)務(wù)投資的沖動(dòng)，也能捕捉到其它戰(zhàn)略訴求。

純房企入股銀行后，企業(yè)能在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外形成另一利潤增長極。據(jù)中房協(xié)發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書（2013）》報(bào)告顯示，受制于成本上漲與需求下降的約束，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會出現(xiàn)年均凈利潤率次第降低1個(gè)百分點(diǎn)的趨勢。而國內(nèi)16家上市銀行的價(jià)格估值也處于歷史低位，甚至多達(dá)14家銀行一度“破凈”，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)出手，可在“抄底”的興奮中獲取未來令人心動(dòng)的溢價(jià)收益。

房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型行業(yè)，需求和消耗資金的能力非常強(qiáng)大，因此，相對于財(cái)務(wù)投資而言，房企入股銀行所展現(xiàn)出的融資方面訴求可能更為強(qiáng)烈。但是，由于存量流動(dòng)性的過剩，未來M2（廣義貨幣）增量會逐步收縮（至少不會進(jìn)一步擴(kuò)大），加之基于高企房價(jià)的宏觀調(diào)控，房企今后獲得信貸資源的難度將有所加大。不僅如此，按照國務(wù)院辦公廳日前發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)影子銀行監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（國辦107號文），不僅信托公司被禁止開展非標(biāo)準(zhǔn)化理財(cái)資金池業(yè)務(wù)，而且私募股權(quán)投資基金也被禁止開展債權(quán)類融資業(yè)務(wù)，而這兩類被禁止的影子銀行業(yè)務(wù)的資金原來主要流向了房地產(chǎn)行業(yè)，107號文顯然讓房企融資暗道無情大幅收窄。

“錢緊”的現(xiàn)實(shí)倒逼著房地產(chǎn)企業(yè)必須拓展新的融資平臺。相比于信托、基金而言，商業(yè)銀行不僅有較大的儲蓄來源，而且有穩(wěn)定的現(xiàn)金管理功能，房企如果能在股權(quán)層面與銀行進(jìn)行深度合作，在密切與信貸供給方關(guān)系的前提下，還能確保自己現(xiàn)金流的安全和資金需求的順暢。不僅如此，在當(dāng)前全社會貸款利率水平高企以及一二線城市土地租金上升的背景下，房企普遍遭遇融資成本上升的困擾，相關(guān)的成本控制能力直接決定著房地產(chǎn)商各自的競爭實(shí)力。因此，對于房企而言，若能與銀行進(jìn)行股權(quán)捆綁，無論是前期的融資，還是中期的按揭，抑或是后續(xù)的信貸資源補(bǔ)充，都可以收到降低交易成本的效果。央行最新發(fā)布的《2013年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)直接融資所占比重由10年前的30%升至目前的40.5%，房地產(chǎn)已進(jìn)入直接融資時(shí)代，但一旦能夠收購上市銀行股權(quán)并成為核心股東，房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道將獲得有力的擴(kuò)充。

此外，作為一種戰(zhàn)略指向，房企入股銀行所謀求的行業(yè)經(jīng)營模式創(chuàng)新與相關(guān)產(chǎn)品創(chuàng)新趨勢也值得關(guān)注。以萬科為例，目前其掌握著超過50萬套住房的現(xiàn)成客戶資源，除傳統(tǒng)簡單的物業(yè)服務(wù)外，近兩三年萬科一直在籌劃提供“社區(qū)金融服務(wù)”，而成為徽商銀行大股東后，萬科就具備了自己向所管理的社區(qū)提供網(wǎng)上銀行和零售銀行等各類服務(wù)的功能；另外，萬科的合作對象包括8000 家建材供應(yīng)商及承包商，其中5000家為中小企業(yè)，這些企業(yè)進(jìn)行融資時(shí)或可得到萬科的支持或向銀行推薦。據(jù)此，涉足銀行后，萬科就可以通過融資平臺打通整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。

房企跨界銀行目前獲得了最為少見的“窗口期”。除了頂層設(shè)計(jì)鼓勵(lì)民間資本投資入股金融機(jī)構(gòu)和參與金融機(jī)構(gòu)重組改造外，由于利率市場化趨勢以及互聯(lián)網(wǎng)金融興起，商業(yè)銀行也愈來愈感到未來生存的不易。普華永道與中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報(bào)告（2013）》顯示，超過七成銀行家對未來3年銀行的收入及利潤增長預(yù)期有所下調(diào)。正是如此，作為實(shí)力型機(jī)構(gòu)投資者的房地產(chǎn)企業(yè)介入商業(yè)銀行，也會得到后者的歡迎。

即使沒有股權(quán)合作的嵌入關(guān)系，房地產(chǎn)與銀行也是兩個(gè)關(guān)聯(lián)度極高的連體，甚至國內(nèi)銀行業(yè)被房地產(chǎn)綁架的聲音甚囂塵上；如今，房地產(chǎn)向銀行金融進(jìn)行股權(quán)滲透，二者的關(guān)系較之前必然顯得更加微妙，由此衍生出的許多問題值得關(guān)注。

無論是從巴塞爾協(xié)議還是國內(nèi)政策標(biāo)準(zhǔn)審視，商業(yè)銀行所受到的金融管制相當(dāng)嚴(yán)格，而且本身還有相對成熟的風(fēng)險(xiǎn)控制能力和一套健全的風(fēng)控流程。與之不同，宏觀層面并沒有建立起對房地產(chǎn)企業(yè)的投資與運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的管控與引導(dǎo)機(jī)制，并且由于國內(nèi)房企的自有資金占比小，資金的大部分來自于銀行信貸與民間借貸，房企自我化解與稀釋風(fēng)險(xiǎn)能力比銀行要脆弱得多。一旦遭遇經(jīng)濟(jì)周期或市場萎縮的沖擊而出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，與銀行存在股權(quán)關(guān)系的房企肯定會首先向前者“求救”，從而倒逼商業(yè)銀行進(jìn)行信貸資源的“被投放”。重要的是，房企入股銀行并成為后者的核心股東后，多多少少會影響銀行的決策，銀行的信貸政策、利率定價(jià)的獨(dú)立性也將削弱，銀行系統(tǒng)的穩(wěn)健性可能會遭遇沖擊。因此，在房企入股銀行的過程中，如何有效隔離和防御風(fēng)險(xiǎn)向銀行的傳遞就成為了監(jiān)管層必須彌補(bǔ)的政策空白。

信貸資源的更加錯(cuò)配是房企入股銀行后不得不令人擔(dān)憂的問題。按照《商業(yè)銀行法》第39條的規(guī)定，“對同一借款人的貸款余額與商業(yè)銀行資本余額的比例不得超過10%?！迸c此同時(shí)，《商業(yè)銀行集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第12條也規(guī)定，“一家商業(yè)銀行對單一集團(tuán)授信余額不得超過該商業(yè)銀行資本凈額的15%。”另外，《商業(yè)銀行與內(nèi)部人和股東關(guān)聯(lián)交易管理辦法》也限定了商業(yè)銀行對同一關(guān)聯(lián)方的貸款總額，其第32條指出，“商業(yè)銀行對一個(gè)關(guān)聯(lián)方的授信余額不得超過商業(yè)銀行資本凈額的10%；商業(yè)銀行對一個(gè)關(guān)聯(lián)法人或其他組織所在集團(tuán)客戶的授信余額總數(shù)不得超過商業(yè)銀行資本凈額的15%，商業(yè)銀行對全部關(guān)聯(lián)方的授信余額不得超過商業(yè)銀行資本凈額的50%?！崩碚撋峡?，有了如此明細(xì)的政策約束，即便是房地產(chǎn)企業(yè)與銀行存在著緊密的股權(quán)合作關(guān)系，也很難從商業(yè)銀行中獲得過量的信貸額度。但上有政策，下有對策。如果房地產(chǎn)企業(yè)通過自有資金入股多家銀行，或者運(yùn)用從一家銀行取得的信貸資金購買另一家銀行股份，一家房企完全可以華麗轉(zhuǎn)身成多家銀行的股東，如此，房企就可以輕松規(guī)避以上法律和政策的規(guī)制，有限的信貸資源過多地向房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)將不可遏制。

必須承認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)無限的資金渴求以及占用金融資源的能量。據(jù)央行《2013年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2013年末，人民幣各項(xiàng)貸款余額71.9萬億元，同比增長14.1%，其中金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額14.6萬億元，同比增長19%；增量上，房地產(chǎn)全年增加2.34萬億元，同比多增9987億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的28%。過高比例的信貸資金投向房地產(chǎn)業(yè)，不僅加劇了房地產(chǎn)泡沫，而且抬高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其中小微企業(yè)的融資成本和難度，整個(gè)經(jīng)濟(jì)生態(tài)的“空心化”程度進(jìn)一步加劇。不僅如此，過多的信貸資源沉淀在存量房地產(chǎn)身上，也會形成房企“綁架”銀行的必然事實(shí)，金融穩(wěn)定由此承受的壓力可能加大。

作為一種推理，房地產(chǎn)企業(yè)齊刷刷地選擇入股銀行，其更便捷獲取流動(dòng)性支持目的背后，可能還隱藏著支持未來中國房地產(chǎn)市場持續(xù)走紅的預(yù)期。然而，必須注意到，國內(nèi)房企的鶯歌燕舞完全是靠房價(jià)的不斷上漲和攀高以及對民眾福祉的持續(xù)侵害來維系，地產(chǎn)商如果通過入股銀行達(dá)到了推高后續(xù)房價(jià)和強(qiáng)化自身既得利益的目的，這種資本運(yùn)動(dòng)就更應(yīng)該得到強(qiáng)力的規(guī)制或?qū)б?/p>