雖然業(yè)內(nèi)對青島商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀各執(zhí)一詞，但DTZ戴德梁行從青島商業(yè)地產(chǎn)2013年供應(yīng)及成交狀況分析其未來發(fā)展趨勢，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格存在小幅波動區(qū)間，但總體價(jià)格走高。各區(qū)域商圈近年發(fā)展勢頭迅猛，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，機(jī)會與挑戰(zhàn)并存。投資者仍有較為理想的投資回報(bào)空間，應(yīng)抓住機(jī)遇，謹(jǐn)慎規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

DTZ戴德梁行青島分公司助理董事林秀華認(rèn)為，從2013年青島商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)及成交狀況可以看出，青島商業(yè)地產(chǎn)明顯供大于求，存在價(jià)格波動區(qū)間。盡管如此，各區(qū)域商圈近年發(fā)展勢頭依然保持良好，市區(qū)商業(yè)已入市總量超過220萬平方米。從體量、成熟度和輻射范圍三個(gè)維度考量，在中山路、臺東、市北CBD、香港路、嶗山、李村六大商圈中，以香港中路和李村商圈影響力最大，構(gòu)成青島一南一北兩大市級商圈格局。其中香港路商圈已形成為目前青島市體量最大、銷售最好的商圈。然而各大商圈的未來商業(yè)物業(yè)供應(yīng)均超過或接近原有供應(yīng)，未來5年新增供應(yīng)量將超過300萬平方米，商圈檔次進(jìn)一步升級，競爭也將愈來愈激烈，機(jī)會與挑戰(zhàn)并存。

從商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)來看，林秀華分析了部分寫字樓和商業(yè)街的投資回報(bào)佳績。目前商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格總體走高，投資回報(bào)空間不斷被擠壓，總體投資回報(bào)率下降，但較住宅仍然有可觀的利潤空間。與同時(shí)期、同地段的住宅地產(chǎn)相比較，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)周期更短，投資價(jià)值更高。其次，時(shí)間對商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率影響明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料顯示，建設(shè)年份較早的商業(yè)地產(chǎn)，投資回報(bào)率比較高，這說明良好的市場投資環(huán)境需要長足的培育期，投資者應(yīng)該允許市場有一個(gè)發(fā)展的時(shí)間。

從宏觀經(jīng)濟(jì)背景來看，青島市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有幾個(gè)良好的數(shù)據(jù)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件：第一，青島市2013年GDP總量在全國百大城市中位列第13；在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)主要城市中位列第3，僅次于北京和天津。第二，2013年青島市第三產(chǎn)業(yè)比重突破50%，服務(wù)業(yè)的迅速發(fā)展，意味著商業(yè)地產(chǎn)的需求量在未來還將不斷擴(kuò)大。第三，居民消費(fèi)力不斷提高，近年社會消費(fèi)品零售總額的年增長率一直保持在10%以上，2013年達(dá)到2900億元。由此可見，青島市人均可支配收入及消費(fèi)支出均不斷增長，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)狀況足以支撐商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)向好發(fā)展。

因此，青島商業(yè)地產(chǎn)將會繼續(xù)保持較穩(wěn)定的投資回報(bào)，但投資者也要謹(jǐn)慎規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。林秀華建議道：“對于商業(yè)地產(chǎn)來說，前期定位和后期運(yùn)營管理是商業(yè)地產(chǎn)能否獲得成功的關(guān)鍵要素，商業(yè)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要高資金和高智力人才的投入，二者缺一不可。開發(fā)商容易存在的一個(gè)典型問題是：對高資金投入有預(yù)期，但未足夠重視高智力人才的投入，缺乏專業(yè)的商業(yè)操作團(tuán)隊(duì)，由此導(dǎo)致項(xiàng)目定位模糊，后期運(yùn)營管理不到位，無形中使項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)加劇?！?/p>

（本刊記者）endprint