于洋

買車本來是為了方便，但始料未及的“停車難”卻給駕車族帶來了無窮煩惱。小區(qū)車位買與不買，不少業(yè)主拿不定主意——買，價格忒貴，還沒有產權；不買，車往哪兒停？近年來，不少小區(qū)業(yè)主反映小區(qū)停車位收費混亂，開發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主因此關系緊張，投訴頻發(fā)。

“我們要回家”

6月9日18：30左右，在大部分人家開始準備晚飯之時，青島市李滄區(qū)文昌路上的藍山灣小區(qū)東門門口卻異常熱鬧，因一些業(yè)主的車輛無法進小區(qū)，無奈停在小區(qū)門口，導致文昌路路阻嚴重。在車的周圍，站著的都是情緒激動的業(yè)主和車主。

“我們要回家！”一位業(yè)主大媽對記者說，“開發(fā)商太不像話了，逼著我們買車位，不買就不讓進小區(qū)停車。我們不是堵路，我們是有家不能回啊。”“誰愿意把時間浪費在這種事情上？但是，您能體會我們這種有家不能回的痛苦嗎？”另外一位大媽從旁附和。

原來，小區(qū)物業(yè)要求6月6日起，只有登記車位交納意向金的業(yè)主才能憑臨時出入證停放車輛，小區(qū)周邊道路已經堵了好幾天了。

“一次性收取20年的車位租金，20年過后業(yè)主免費使用車位。這與一次性購買車位有什么區(qū)別？”業(yè)主賈先生告訴記者，地上車位只有80個，開發(fā)商拿出40個地上車位用于短期出租，另外40個地上車位施行計時收費。而剩余的全部為地下車位，實行長租制，一租必須20年，租費最便宜的立體車位一個也得4萬多元錢。且不說車位費用是否較高，單就這樣的長租方式，便讓作為承租人的一方心里實在沒底。

“地下車庫是開發(fā)商用人防工程改建的，本來就沒有產權，而且我們業(yè)主從青島市人防辦公室了解到，人防工程一旦面臨發(fā)生戰(zhàn)爭等突發(fā)狀況，國家將無償收回這些地下車位。另外，車庫為機械升降式，隨時都有壞的可能，對此，開發(fā)商也明確表達后期出現(xiàn)故障，業(yè)主自行負責。而開發(fā)商所提供的立體車位設備是一代的，后期壞了找件都不好找?！痹谒磥恚鳛闃I(yè)主一方，權益并未得到合理合法的保障。

“我們不是想不交錢免費停車，而是希望開發(fā)商拿出更多的車位用于短期租賃，為業(yè)主提供多項選擇，而不是一味地長期租賃。”賈先生告訴記者，“目前業(yè)主們正積極籌備業(yè)主委員會，向開發(fā)商和物業(yè)公司爭取權益?！?/p>

事實上，以長租協(xié)議形式“賣”地下人防車位，也并非藍山灣小區(qū)的個別現(xiàn)象，這樣的現(xiàn)象在全國非常普遍。而這種長期租賃的方式并沒有轉移車位所有權，那么所有權屬于誰？一旦車位滅失，損失算誰的？業(yè)主能否將車位轉讓第三人？圍繞地下車庫的產權糾紛和法律爭論由來已久，但直到物權法出臺，這樣的爭論也并沒有催生任何有效的解決之道。

謹防地下車位“陷阱”

近年來，“人車分流”小區(qū)，因其將機動車與行人分離，從而有效保障小區(qū)行人安全而備受業(yè)主青睞。而另一方面，也為私家車主帶來了一些“幸福的煩惱”。其地面車位有限，很多車子無處停放，而把車子停到小區(qū)外的馬路，會被交警貼違規(guī)停車罰單，不少業(yè)主無路可逃，只得買車位。可花高價買的車位，業(yè)主擁有的究竟是使用權還是所有權？恐怕很多業(yè)主都一頭霧水。

事實上，地下車位產權歸屬的確較為復雜。據(jù)業(yè)內人士介紹，一般來說，衡量地下車庫的產權歸屬主要有四個標準。一是看土地出讓金是誰交的，有無單獨的國有土地使用證；二是看有沒有計入公攤，購房者房款中有無分攤；三是它以什么方式立項的，是否屬于單獨立項和規(guī)劃；四是對于以地下防空設施改造后作為車位使用的，依誰投入誰受益的原則，也只能出租而不能買賣。而目前開發(fā)商所銷售的地下車位大多因未補交土地出讓金等各種原因，導致其往往沒有產權。

對此，山東華魯律師事務所主任王學明提醒業(yè)主，這些沒有產權證的車位買賣不受物權法保護。另外，開發(fā)商承諾的付款后車位可以一直使用到房屋使用權期滿，屬于誤導消費者。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！薄跋M者租賃車位（庫），最長期限也只有20年，20年后是不受法律保護的。”

而個別開發(fā)商在銷售人防車位時，大部分都采取一種類似擦邊球的做法，并未明確告知業(yè)主，“賣”的究竟是不是人防車位產權，收錢后開的收據(jù)上，標的物說明也很模糊。這就導致有一半的業(yè)主，甚至不知道自己買的車位到底是人防還是非人防的。

“人防工程的車位不同于普通車位，有其特殊性。”王學明表示，人防工程車位的特殊性在于車位擁有者在戰(zhàn)爭發(fā)生的時候，就要無條件地把這個車位交出來給有關的防空管理部門統(tǒng)一支配。

那么，人防地下車位的產權歸屬哪里？是否可以長期租賃呢？記者就此采訪了青島市人民防空辦公室一名蔡姓負責人，他表示，目前國家沒有明確規(guī)定地下人防車位的產權歸屬。但依據(jù)《國防法》與《人民防空法》可以將其界定為人民防空工程，人防工程歸國家所有。而根據(jù)《青島市人民防空條例》規(guī)定，鼓勵社會團體、企業(yè)事業(yè)單位、個人和外商投資開發(fā)利用人防工程和設施；開發(fā)利用人防工程和設施實行“誰投資、誰受益”和“有償使用”的原則，可以采取自營、股份制經營、租賃或合作開發(fā)等多種形式。與人防工程位置重合的車位，青島市人防辦允許開發(fā)商向業(yè)主轉讓使用權，也就是以租賃的形式提供給業(yè)主，當萬一遇到戰(zhàn)爭等突發(fā)狀況時，國家將無償收回這些地下車位?！耙虼耍_發(fā)商在法律的框架內活動，我們不能干預。”

產權亟待明晰

“事實上，地下車位建設的成本很高，而作為人防工程報建的地下車位成本則更高?！币晃徊痪呙臉I(yè)內人士表示，“開發(fā)商修建地下停車位資金投入大，地下車位的建安成本一般是地上建筑建安成本的1.5倍至2.5倍。而車位的銷售周期比房子要長，一旦賣不出去，資金沉淀的壓力很大。因此，開發(fā)企業(yè)為了快速回籠資金，肯定想盡一切辦法銷售車位?！?/p>

然而，法律就只承認已過戶的車位。事實上，車位出售、出讓中出現(xiàn)的種種亂象，都源于產權不明晰以及法規(guī)的缺位。

眼下，車位的交易過程中，轉讓“使用權”與長期租賃都沒有轉移所有權，那么，所有權屬于誰？難道還在開發(fā)商手里？一旦車位滅失，損失算誰的？如需要維修，費用誰承擔？業(yè)主能否再轉讓？如果將來具備了登記條件，業(yè)主如何辦理產權？開發(fā)商再將所有權轉讓第三人，是否有效？這些都是日后難免爭議的問題。

有的開發(fā)商遲遲沒辦理這個“確權”手續(xù)，使得買了車位的小業(yè)主始終拿不到產權證。如果開發(fā)商等車位漲價時再辦確權手續(xù)，把車位以高價第二次賣出并幫第二買家辦理完過戶，那么第一次的買家反而成了被趕走的那個。

因此，解決車位糾紛的關鍵，是明晰產權。產權人的權益能夠得到合法的保障的同時又能收獲合理的回報，自會提高投資的積極性。與此同時，盡快出臺有關規(guī)定，對居民小區(qū)的車位分類管理、分級定價。要明確房屋開發(fā)中必須提供的法定車位的比例，作為小區(qū)公共場所進行管理。同時，對于開發(fā)商在法定車位之外修建的車位，應明確所有權，準許市場交易。

誠然，短期內明晰產權、完善法規(guī)，并非易事。因此，不妨學習下深圳的管理模式。在深圳，政府不認可車位的買賣，對車位既不做初始登記，也不給辦轉讓登記。開發(fā)商賣車位時，只要出現(xiàn)業(yè)主“維權”，政府主管部門就會“叫停”開發(fā)商。另外，政府對住宅區(qū)內的車位租金實行指導價，規(guī)定露天車位每月不超過100元，地下車位每月不超過250元，這樣便宜的租金，誰還肯買車位？endprint