在美國(guó)人從全國(guó)各地趕回家奔赴圣誕聚會(huì)的時(shí)候，離洛杉磯市中心約40分鐘車程的東部小城羅蘭崗似乎并沒(méi)有太多圣誕的氣氛。這里的人們?cè)谇鄭u海鮮城門口排隊(duì)等著吃頓海鮮大餐，在超市買速凍水餃回家過(guò)“冬至”，市中心的店面閃爍著印有漢字的霓虹招牌，加油站門口一個(gè)紅色箭頭指示著巷弄里算命小店的方位。

這個(gè)被國(guó)內(nèi)媒體熱炒的美國(guó)“二奶城”，乍看起來(lái)和任何一個(gè)外國(guó)城市里的“China Town”沒(méi)什么區(qū)別。

“我也不知道什么時(shí)候有了‘二奶城這個(gè)說(shuō)法，好像已經(jīng)很多年了。當(dāng)時(shí)是有人開玩笑說(shuō)的，結(jié)果就傳開了。如果這里是‘二奶城，那我們這些住在同一個(gè)小區(qū)里的人是什么？”當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳梅對(duì)這個(gè)稱呼感到“忿忿不平”。而那個(gè)被媒體報(bào)道有“二奶”出沒(méi)的戒備森嚴(yán)的小區(qū)，正是她的住處所在。

從洛杉磯羅蘭崗市中心開車十幾分鐘，一個(gè)在棕櫚樹掩映下的氣派社區(qū)映入眼簾。門口警衛(wèi)盡忠職守，業(yè)主“刷臉”才可進(jìn)入。獨(dú)棟別墅、綠樹、花園、草坪，這個(gè)小區(qū)具備所有“豪宅”該有的要素，戶與戶之間保持著合理、安全的距離。由于小區(qū)在半山腰，幾乎每戶都可以俯瞰羅蘭崗的景致?！爸袊?guó)客戶來(lái)找我看房，他們都要求有景。我剛開始還不明白為什么他們買房要有‘井，后來(lái)才知道他們是要有‘view（風(fēng)景）的別墅！”在羅蘭崗經(jīng)營(yíng)一家房地產(chǎn)公司多年的斯各特似乎還沒(méi)有熟稔中文的精妙。他的買房客戶里，目前超過(guò)80%來(lái)自中國(guó)大陸。

開車在小區(qū)里轉(zhuǎn)上一圈，很難看到人影，但門口停著豪車的不在少數(shù)?！斑@里的入住率算高的了”。陳梅說(shuō)這一片小區(qū)都蓋的比較早，早期在這里買房的中國(guó)客戶大多是自己住，或者是媽媽帶著孩子在這里住，爸爸則是中美兩邊跑?！八浴坛堑男侣劤鰜?lái)后，很多住這里的中國(guó)媽媽都跟我抱怨，‘我明明是‘大奶，怎么就成‘二奶了？”陳梅告訴《中國(guó)新聞周刊》，也偶爾會(huì)有鄰居猜測(cè)誰(shuí)家的女主人可能是“情婦”，但在崇尚隱私權(quán)的美國(guó)，一切僅止于猜測(cè)。

同樣居住在“情婦社區(qū)”的臺(tái)灣移民李小姐似乎對(duì)這個(gè)稱呼匪夷所思?！拔沂锹犝f(shuō)媒體報(bào)道這里有中國(guó)大陸高官或者富豪的情婦。但就算有，比例也不大吧。至少平時(shí)我接觸的都是正常家庭比較多。”

“我知道有中國(guó)富豪給他的情婦在這個(gè)區(qū)域買了三棟別墅，因?yàn)樗秊樗巳齻€(gè)孩子。不過(guò)這種情況的確不是主流。”斯各特對(duì)《中國(guó)新聞周刊》介紹，學(xué)區(qū)和教育仍然是華人客戶買房考察的重點(diǎn)，其次是升值空間和是否有完善的華人社區(qū)，“很多中國(guó)富豪愿意在這里買房子，因?yàn)樗麄兺邪踩系膿?dān)心。選擇這種有安保的小區(qū)，是因?yàn)榧词共粊?lái)住也不擔(dān)心被盜?！?h3>“中國(guó)新富”在洛杉磯

和洛杉磯的眾多衛(wèi)星城一樣，羅蘭崗的興起要?dú)w功于大批在此生活、工作和買房的中國(guó)人。1980年以后，隨著中國(guó)的改革開放，越來(lái)越多的大陸人涌向海外，而加州成了他們落腳的首選。根據(jù)香港某購(gòu)房搜索網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)大陸買房者的搜索中，洛杉磯以僅次于紐約的搜索次數(shù)，排在美國(guó)城市的第二位。

位于洛杉磯西北部的阿卡迪亞（離羅蘭崗約半小時(shí)車程）、圣馬瑞諾是早期的華人聚居區(qū)，之后慢慢向東南部延展，隨著華人買房和居住需求的增加，位于洛杉磯最南部的爾灣地區(qū)以便宜的價(jià)格和更多的“新房”成為如今中國(guó)房產(chǎn)投資者的熱門選擇。

羅蘭崗位于發(fā)端區(qū)域和新興區(qū)域的中間，屬于性價(jià)比較高的地段。不少華人從原來(lái)聚集的阿卡迪亞、蒙特利公園市等移居至此，以羅蘭崗和緊鄰的哈崗、核桃市和鉆石吧、奇諾崗等城市為中心，這片區(qū)域被稱為東區(qū)。由于地理位置尚可，生活成本相對(duì)較低，華人商家逐漸云集羅蘭崗，而來(lái)自中國(guó)大陸，香港和臺(tái)灣的新移民也紛紛選擇在此居住。

2014年12月22日，美國(guó)羅蘭崗市，距離羅蘭崗市中心不遠(yuǎn)的山上別墅區(qū)，可以俯瞰羅蘭崗全景。攝影/蘇潔

如今，這個(gè)城市居住著4.9萬(wàn)人，其中超過(guò)50%是亞裔，華人占到了三成。與華人超過(guò)半數(shù)的阿卡迪亞等地區(qū)相比，這里仍有較大的發(fā)展空間?！斑@里的房?jī)r(jià)，90萬(wàn)美元到100多萬(wàn)美元，可以買到兩三百平方米的住宅，而且學(xué)區(qū)也不錯(cuò)?！彼垢魈亟榻B。

“學(xué)區(qū)”仍是洛杉磯房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)針對(duì)華人客戶的銷售重點(diǎn)。房產(chǎn)咨詢師林美芬告訴《中國(guó)新聞周刊》，有不少中國(guó)孕婦在美待產(chǎn)期間，就開始給孩子物色當(dāng)?shù)氐摹皩W(xué)區(qū)房”，以備將來(lái)用。“也有不少父母都在國(guó)內(nèi)，買套房子請(qǐng)了個(gè)保姆，就把孩子送過(guò)來(lái)上學(xué)了?！?/p>

根據(jù)美國(guó)《世界新聞》報(bào)道，更有錢的中國(guó)人，為了彰顯地位，則會(huì)選擇在洛杉磯白人中產(chǎn)階級(jí)居住的區(qū)域比如橘子郡或紐波特，甚至白人富豪熱愛(ài)的比佛利山莊等地買房，曾經(jīng)，到這里買房的基本是臺(tái)灣人。如今人們把這些中國(guó)大陸買房者稱為“中國(guó)新富”。

根據(jù)洛杉磯當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，目前“中國(guó)新富”所熱衷投資的房子均價(jià)在200萬(wàn)美元左右，他們更了解美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)，也很愿意和朋友或者同鄉(xiāng)買同一個(gè)社區(qū)的房子。

“中國(guó)新富”買房愛(ài)用現(xiàn)金，而且基本一次性付清。在阿卡迪亞生活了28年，做了近10年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的Lily親眼見(jiàn)證了這一變化?！?0多年前來(lái)加州的中國(guó)人，基本還是窮人。買房子都是貸款，或者一點(diǎn)點(diǎn)攢錢，也是為了自己住。后來(lái)我看著身邊的白人鄰居慢慢搬走，華人鄰居慢慢越來(lái)越多。2000年以后大陸來(lái)買房的中國(guó)人更多了，近幾年我接待的客戶絕大多數(shù)買房都是一次性付清的，而且不少人買了也不住?！盠ily說(shuō)，前幾年她的鄰居900多萬(wàn)美金賣了一套別墅給中國(guó)客戶，對(duì)方付完款之后就沒(méi)有再出現(xiàn)。

對(duì)于這樣的中國(guó)買家，洛杉磯的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會(huì)提供特別的售后服務(wù)。以斯各特的公司為例，他們會(huì)“代客出租”?！艾F(xiàn)在我們賣出的房子，有超過(guò)一半的客戶是不會(huì)回來(lái)住的，我們會(huì)為他們尋找租客。這樣收的租金基本可以彌補(bǔ)每年要交的房產(chǎn)稅?！?/p>

20多年前，來(lái)洛杉磯買房的基本是上海、北京或廣東等地的客戶。如今，越來(lái)越多來(lái)自中國(guó)二三線城市的富豪選擇在此買房。為了迎合市場(chǎng)需要，斯各特甚至在中國(guó)成都開了個(gè)分公司?！昂芏嗳苏f(shuō)中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和了，甚至二三線城市的市場(chǎng)也開始停滯。對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，這也許意味著機(jī)會(huì)?！?/p>

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)2014年7月8日發(fā)布的報(bào)告，2013年4月至2014年3月的一年間，國(guó)際買家在美國(guó)購(gòu)房總額達(dá)922億美元，相比前一年的682億美元，同比大漲35%。同期，中國(guó)人在美購(gòu)房總額達(dá)220億美元，相比前一年的123億美元，同比飆升近80%，占外國(guó)人在美購(gòu)房總額的24%左右。

斯各特介紹，為了吸引更多客戶，他將推出針對(duì)“中國(guó)新富”的短期投資項(xiàng)目，比如投資50萬(wàn)美元買一套小房子，幾年之內(nèi)或許有10%甚至20%的增值空間。他甚至愿意幫助客戶申請(qǐng)貸款，因?yàn)椤爸袊?guó)投資客越來(lái)越聰明，他們知道美國(guó)貸款利率低，希望借此降低投資成本”。在他看來(lái)，現(xiàn)在的中國(guó)投資客更愿意買有增值空間的房子，而非所謂的“錢多人傻”。

神秘的“中國(guó)客戶”

對(duì)于中國(guó)投資客的樂(lè)觀和熱情，總伴著一絲謹(jǐn)慎。

在洛杉磯的很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)眼中，“中國(guó)客戶”往往是有錢且神秘的一群人。斯各特的公司服務(wù)的中國(guó)客戶中，超過(guò)一半是來(lái)自中國(guó)各地的商人，也有很大一部分在政府部門工作。很多人對(duì)自己的背景諱莫如深。

“中國(guó)的客戶不太喜歡談自己的職業(yè)或背景，我們也不會(huì)主動(dòng)問(wèn)。有的時(shí)候他們買到房子開心了，會(huì)聊一下。有時(shí)候已經(jīng)簽好合約了，又因?yàn)橐恍┰蛩麄儧](méi)辦法把錢從中國(guó)打出來(lái)。所以后來(lái)業(yè)內(nèi)形成了一個(gè)共識(shí)，就是中國(guó)客戶的帳戶有多少錢不重要，重要的是他們能不能成功把這筆錢轉(zhuǎn)到美國(guó)帳戶?！痹诼迳即壈⒖ǖ蟻喪凶龇慨a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的Lily對(duì)《中國(guó)新聞周刊》介紹，兩個(gè)月前一個(gè)中國(guó)客戶和她簽好了合同，回國(guó)就準(zhǔn)備匯錢。結(jié)果回國(guó)后這個(gè)客戶打了個(gè)電話，說(shuō)“身邊的人被查了，怕受牽連，暫時(shí)不方便往外匯錢”。

也有幸運(yùn)的時(shí)候。有一次一個(gè)爽快的神秘買家發(fā)來(lái)郵件，看了幾套房子的照片后就打定主意買下了，不久他從中國(guó)飛來(lái)美國(guó)完成了交易。自始至終，Lily也不知道對(duì)方到底是干什么的。與此相對(duì)，也有的中國(guó)買家則特別愿意“自我介紹”，這些人基本“在美國(guó)都有很大的生意”。

由于中國(guó)買家的“難以預(yù)料”，當(dāng)年紅極一時(shí)的“中國(guó)看房團(tuán)”也逐漸銷聲匿跡。2009年2月，中國(guó)首批赴美購(gòu)房團(tuán)從北京飛往洛杉磯。這個(gè)40人的購(gòu)房團(tuán)抵達(dá)洛杉磯時(shí)，受到了各家媒體的關(guān)注和跟蹤報(bào)道，但最終為“0”的成交額讓所有人大跌眼鏡。斯各特的公司在2009年后也組織過(guò)幾次看房團(tuán)，但成本高收益低?！昂芏嘀袊?guó)客戶都喜歡貨比三家。他們參加看房團(tuán)的目的往往不是真的買房。我們投入了很大的精力和成本，最后比較得不償失。”

然而，即便有著諸多問(wèn)題，中國(guó)買家仍被看作是推動(dòng)洛杉磯樓市的“核心力量”?！?008年美國(guó)經(jīng)歷的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，樓市基本都處在低迷狀態(tài)。從那時(shí)候起國(guó)際投資者，尤其是中國(guó)投資者開始大舉進(jìn)入。而隨著中國(guó)樓市的逐漸飽和，這些中國(guó)投資人對(duì)美國(guó)市場(chǎng)的感興趣程度增加，尤其是在2010年以后。”美國(guó)的房地產(chǎn)咨詢師約翰·吉特爾森告訴《中國(guó)新聞周刊》。

對(duì)于“依賴”中國(guó)購(gòu)房者的問(wèn)題，洛杉磯當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)有過(guò)討論?！斑^(guò)度依賴這個(gè)群體的穩(wěn)定性和持久性，對(duì)于洛杉磯樓市的健康發(fā)展是不利的。誰(shuí)也不知道明天中國(guó)會(huì)發(fā)生什么?！?014年1月，在加利福尼亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的會(huì)議上，來(lái)自沃爾納特地區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)波特·薩爾瓦表示。

2013年是特別的一年。在這一年里，包括斯各特的公司在內(nèi)的洛杉磯房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，都經(jīng)歷了中國(guó)買家的突增?！叭ツ旯镜匿N售量增加了三成。我們猜測(cè)，這有可能跟中國(guó)政府的反腐行為有關(guān)。據(jù)說(shuō)有關(guān)政策將要收緊?！?/p>

華人社區(qū)更完善，“豪宅”更多的阿卡迪亞地區(qū)，也經(jīng)歷了同樣的狀況。據(jù)Lily介紹，去年出現(xiàn)了接近20個(gè)中國(guó)買家爭(zhēng)一套房子的情況?！暗搅?014年這種情況已經(jīng)沒(méi)有了，房子要在網(wǎng)上掛更長(zhǎng)時(shí)間才會(huì)有人來(lái)出價(jià)。”Lily表示，雖然她如今并不了解中國(guó)社會(huì)，但也知道政府政策的變化隨時(shí)影響著她的生意。

相比2013年，2014年中國(guó)人買房的成交量下降了不少。不過(guò)似乎沒(méi)有人擔(dān)心這個(gè)情況會(huì)持續(xù)太久。今年11月，在中國(guó)出席亞太經(jīng)合組織工商領(lǐng)導(dǎo)人峰會(huì)的美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬送出大禮：中國(guó)赴美商業(yè)旅游簽證延長(zhǎng)至十年。中國(guó)人將有更多機(jī)會(huì)來(lái)旅游、經(jīng)商，以及買房子。

斯各特相信，中國(guó)大陸人在美國(guó)的房地產(chǎn)消費(fèi)將很快超過(guò)220億美元。