江歡

今年地產(chǎn)行業(yè)處于一片風(fēng)聲鶴唳之中，從目前房地產(chǎn)企業(yè)的中報(bào)業(yè)績預(yù)告及已發(fā)布的中報(bào)來看，在135家上市房企中，有33家房企業(yè)績下滑或虧損，約占總數(shù)的1/4。不過，在并不樂觀的行業(yè)環(huán)境下，前7個(gè)月，地產(chǎn)龍頭萬科的銷售金額依然達(dá)到1142億元，繼續(xù)在行業(yè)中領(lǐng)跑

8月6日晚，投資圈內(nèi)傳出一條爆炸性消息，素有“私募教父”之稱的趙丹陽在電話會議上表示：“史上最強(qiáng)牛市到來，滿倉再滿倉。”

在此之前，深圳一位私募基金經(jīng)理曾跟記者談起今年7月在萬科高層組織的一次飯局上趙丹陽表達(dá)的觀點(diǎn)：“他認(rèn)為下半年股市會大漲，銀根會放松，看好地產(chǎn)行業(yè)。他認(rèn)為一線城市的房價(jià)還有一倍的上升空間，且沒有任何泡沫。接下來他本人還準(zhǔn)備在北京購房。”

大牛市是否真的已經(jīng)到來？房地產(chǎn)股票未來是否具備投資空間？

據(jù)海通證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師涂力磊分析，2014年上半年房地產(chǎn)全行業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額3.11萬億元，同比減少7%。銷售額增速較2013年的26.3%降低33.3個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)2014上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積約4.84 億平方米，同比減少6%。銷售面積增速較2013年的17.3%降低23.3個(gè)百分點(diǎn)。

涂力磊認(rèn)為：“從全年角度看，預(yù)計(jì)下半年累計(jì)增速下行趨勢較難改變。但是考慮當(dāng)前政策和房價(jià)已開始放松，下半年關(guān)注焦點(diǎn)在于開發(fā)商愿意用多大價(jià)格空間換取銷量空間?！?/p>

而從目前房地產(chǎn)企業(yè)的中報(bào)業(yè)績預(yù)告及已發(fā)布的中報(bào)來看，截至8月6日，在135家上市房企中，有33家房企業(yè)績下滑或虧損，約占總數(shù)的1/4。不過，在并不樂觀的行業(yè)環(huán)境下，前7個(gè)月，地產(chǎn)龍頭萬科的銷售金額依然超過千億元，而準(zhǔn)備“把萬科從第一寶座拉下馬”的綠地集團(tuán)的愿望未能實(shí)現(xiàn)，仍居于第二位。

33家房企業(yè)績下滑或虧損

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月6日，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的135家上市公司，有63家披露了中報(bào)或中報(bào)業(yè)績預(yù)告。其中，52家發(fā)布中期業(yè)績預(yù)告，“報(bào)喜”“報(bào)憂”的公司數(shù)量相當(dāng)，均為26家。另有11家公司發(fā)布了中期業(yè)績快報(bào)或中報(bào)。

具體而言，“報(bào)喜”企業(yè)中，預(yù)增12家，續(xù)盈5家，略增3家，扭虧6家；“報(bào)憂”企業(yè)中，預(yù)減11家，續(xù)虧9家，首虧5家，略減1家。從目前預(yù)告的成績來看，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的運(yùn)營十分的“平淡”，這也是意料之中的情況。

首虧的5家房企分別是同達(dá)創(chuàng)業(yè)、金豐投資、中潤資源、榮豐控股和嘉凱城。其中中潤資源預(yù)計(jì)虧損1.2億元～1.8億元，是目前所知虧損最為嚴(yán)重的地產(chǎn)企業(yè)。

公開資料顯示，中潤資源虧損的主要原因是英國瓦圖科拉金礦公司發(fā)生虧損導(dǎo)致公司利潤下降，以及公司房地產(chǎn)項(xiàng)目未達(dá)到確認(rèn)收入的條件導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤下降。

2012年中潤資源全資子公司——中潤國際礦業(yè)有限公司（以下簡稱“中潤國際”）以660萬英鎊（當(dāng)時(shí)約合6610.58萬元人民幣）認(rèn)購?fù)邎D科拉金礦公司2000萬股普通股，成為其第一大股東。

瓦圖科拉金礦公司為一家在英國注冊成立的公司，并在倫敦交易所上市，其擁有斐濟(jì)瓦圖科拉金礦100%股權(quán)。今年6月，中潤資源發(fā)布公報(bào)，英國瓦圖科拉金礦公司于2014年6月23日召開了全體股東大會，會議通過了特別決議，同意瓦圖科拉金礦公司在AIM市場（倫敦證券交易所成立的AIM市場，即替代投資市場，創(chuàng)建于1995年6月19日，是專門面向規(guī)模較小的成長性公司的市場 ）取消交易的提議（退市）。

中潤資源注冊地在山東，本是一家房企，自2011年開始投資礦企，但由于金價(jià)持續(xù)低迷，英國瓦圖科拉金礦公司已經(jīng)成為中潤資源業(yè)績的“拖油瓶”。

除上述公司外，還有11家上市房企發(fā)布了中期業(yè)績快報(bào)或中報(bào)，其中3家公司虧損，4家公司凈利潤同比實(shí)現(xiàn)增長，4家公司凈利潤同比出現(xiàn)下滑。其中，上半年已經(jīng)確定虧損的3家公司為綿世股份、萬好萬家和哈高科。

在當(dāng)前已公布中報(bào)或業(yè)績快報(bào)的11家公司中，華僑城A的營收和凈利潤最多。公司上半年?duì)I業(yè)收入為136億元，同比增長28%；凈利潤為19億元，同比增長5%。其營業(yè)收入增長的主要原因是旅游綜合收入及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增加。

綜合來看，上半年預(yù)告虧損及明確虧損的企業(yè)合計(jì)有17家（首虧5家，續(xù)虧9家，確定虧損3家）；業(yè)績出現(xiàn)下滑的企業(yè)有16家；業(yè)績預(yù)增及確定增長的有30家。

萬科銷售超千億繼續(xù)領(lǐng)跑

根據(jù)億翰智庫對前7個(gè)月房企的銷售數(shù)據(jù)的預(yù)估，主營業(yè)務(wù)在中國大陸的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，今年前7個(gè)月萬科地產(chǎn)憑借941萬平方米銷售面積、預(yù)計(jì)達(dá)到1142億元銷售金額的成績，領(lǐng)軍國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

從招保萬金（招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)）近兩個(gè)月銷售業(yè)績情況可以看出，和6月份相比，房企7月份的業(yè)績處于下行之中。

對于7月份房地產(chǎn)銷售業(yè)績下行的原因，記者采訪到招商證券的一位分析師，他表示：“一方面，7月、8月是房企傳統(tǒng)的銷售淡季，尤其是今年7月份，全國的天氣情況不是很好，對銷售是有些負(fù)面影響的；另一方面，為了上半年業(yè)績光鮮一點(diǎn)，趕6月成了共識，7月自然就在供應(yīng)上有所不足?！?/p>

萬科發(fā)布的7月份銷售情況顯示，7月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積136.7萬平方米，同比增加15.7%，環(huán)比則下滑21.4%；實(shí)現(xiàn)銷售金額133.2億元，同比減少4.7%，環(huán)比大降31.3%。且7月的銷售均價(jià)也明顯下降，當(dāng)月銷售均價(jià)為9744元/平方米，同比和環(huán)比分別下降17.6%和12.6%。

近年來，隨著房地產(chǎn)政策的不斷調(diào)整，萬科采取了謹(jǐn)慎的市場戰(zhàn)略，拿地意愿較低。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，萬科獲得23塊土地，與去年同期獲得58塊土地相比大大減少；今年新增土地建筑面積479.8萬平方米，同比下降73.2%；權(quán)益地價(jià)113.2億元，同比下降72.5%。通過如此謹(jǐn)慎的運(yùn)作，萬科有效地規(guī)避了市場風(fēng)險(xiǎn)。

在業(yè)內(nèi)，綠地集團(tuán)欲取代萬科做行業(yè)老大已有時(shí)日，不過從前7個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績來看，綠地集團(tuán)依然被萬科地產(chǎn)壓了一頭。綠地集團(tuán)前7個(gè)月的銷售金額預(yù)計(jì)為940億元，比萬科少200多億元，位居第二位。

但是在銷售面積上，綠地集團(tuán)和萬科地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則咬得很緊，前7個(gè)月綠地集團(tuán)的銷售面積為957萬平方米，而萬科為958萬平方米。

綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良曾表示，他今年的愿望之一，就是把萬科從房地產(chǎn)行業(yè)老大的寶座上拉下來。

今年3月，綠地集團(tuán)宣布擬借殼金豐投資整體上市。在金豐投資公布的重大資產(chǎn)置換交易預(yù)案中，重組完成后，公司將擁有綠地集團(tuán)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)型為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，且同時(shí)具有房地產(chǎn)延伸行業(yè)及能源、汽車、金融等多元化業(yè)務(wù)作為輔助支撐，形成綜合性大型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

前述招商證券的分析師表示：“近年來萬科呈現(xiàn)出越來越明顯的大企業(yè)綜合征，其突出表現(xiàn)是開發(fā)效率偏低和成本控制能力較差。盡管萬科存在這樣或那樣的問題，但是包括綠地集團(tuán)在內(nèi)的房企巨頭今年想把萬科從行業(yè)老大寶座上拉下來也非易事。”

在前7個(gè)月國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)銷售額排名中，緊隨萬科和綠地集團(tuán)之后的是恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、碧桂園、萬達(dá)集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、綠城中國和融創(chuàng)中國，這些房企成功躋身上半年銷售額前十的行列。

取消限購政策似飲鴆止渴

在房地產(chǎn)企業(yè)陷入水深火熱中時(shí)，近來該行業(yè)迎來一大利好消息：國內(nèi)部分城市或明或暗放開限購，樓市松綁已成大趨勢。各地方政府陸陸續(xù)續(xù)在限購政策上的微調(diào)，以及信貸按揭的松動(dòng)，對于需求的釋放形成刺激。

前述深圳的私募基金經(jīng)理認(rèn)為，“隨著政策的利空逐步出盡，對于行業(yè)的持續(xù)打壓和擔(dān)憂基本上沒了。因而政策的松動(dòng)對于年內(nèi)尤其是四季度的行業(yè)比較樂觀，至于是馬上反彈還是在平臺上徘徊，目前仍舊看不清楚?！?/p>

在樓市不斷下行的情況下，今年5月以來，中國部分二線及三線城市已嘗試局部放寬樓市限購令。據(jù)新華社報(bào)道，目前全國已經(jīng)有近30個(gè)城市對限購進(jìn)行“松綁”。

今年下半年以來，放松和取消房地產(chǎn)限購的城市陸續(xù)增加。繼呼和浩特、南寧之后，近日，武漢、蘇州、?？?、溫州、杭州、天津等地被證實(shí)有條件地對限購進(jìn)行放松。

對于限購的“松綁”在當(dāng)下一直是個(gè)糾結(jié)的問題。在經(jīng)濟(jì)下行期，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)的處境很微妙。如果繼續(xù)嚴(yán)格地調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)不景氣，自然拖累宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行；如果放松調(diào)控，中國經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步房地產(chǎn)化，結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡。

前述招商證券分析師認(rèn)為，“執(zhí)行已久的限購、限貸等調(diào)控措施已讓中國樓市需求陷入略顯慣性的疲弱及觀望，即使更多城市跟進(jìn)限購松綁，也不一定能實(shí)質(zhì)性地刺激市場。房地產(chǎn)松綁政策就似飲鴆止渴，對于現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)來說只能喝下去?！?/p>

他還表示，“在限購放寬的大背景下，需求和供應(yīng)有可能同時(shí)增加，如果供應(yīng)的增加大于需求的增加，那么許多開發(fā)商的去庫存難度有可能會不減反增?！?