宋 睿 羅玉英 趙天澤* 徐 揚(yáng) 尹 虎 喬元一

(1.北方工業(yè)大學(xué)，北京 100144;2.北京城建設(shè)計(jì)研究總院有限責(zé)任公司，北京 100037)

近五年來(lái)北京住宅成交價(jià)均價(jià)以及各地房?jī)r(jià)一直保持持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)。保障性住房解決了低收入人群的住房問(wèn)題，而占北京人口同樣較高比例的中等收入人群的購(gòu)房面臨高難攀低不就的現(xiàn)狀卻又成了問(wèn)題。為了保障北京各類人群的穩(wěn)定住房需求，北京市于2006年首次提出了“限價(jià)商品房”的概念，以房山的“長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城”作為首個(gè)先期試點(diǎn)，目的除了抑制房?jī)r(jià)，還有就是解決“夾心層”(即中等收入)人群的購(gòu)房難問(wèn)題。今年出臺(tái)的“國(guó)五條”北京細(xì)則的重點(diǎn)之一就是針對(duì)“夾心層”解決住房問(wèn)題，逐漸將這些人群的住房納入到限價(jià)房序列管理，可以預(yù)期“限價(jià)商品房”將有很可觀的發(fā)展前景，對(duì)此，研究者針對(duì)長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城入住居民進(jìn)行居住現(xiàn)狀的調(diào)查。

1 長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城概況

長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城是中國(guó)首個(gè)限價(jià)商品房試點(diǎn)，位于地鐵長(zhǎng)陽(yáng)站以南的六片開發(fā)地塊東南角，分為三個(gè)區(qū)，總用地面積約16.6萬(wàn)m2，建設(shè)用地面積約11.8萬(wàn)m2，容積率為2.02，戶型以80 m2～90 m2為主，項(xiàng)目于2011年12月31號(hào)開盤銷售，目前，已出售完畢，入住率約40%。一般為70后或80后，上有老下有小，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)會(huì)考慮未來(lái)孩子的生活空間和教育環(huán)境，以及附近的醫(yī)療衛(wèi)生環(huán)境等問(wèn)題，他們的居住空間有以下的特點(diǎn):1)小區(qū)內(nèi)兒童數(shù)量很多，因此需要更多的教育資源設(shè)施和兒童活動(dòng)設(shè)施。2)小區(qū)內(nèi)老人數(shù)量較多，因此需要能夠滿足老年人日常活動(dòng)的不同設(shè)施及空間場(chǎng)所。3)小區(qū)內(nèi)工作日的白天，活動(dòng)的全為老人和兒童，因此需要加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的治安管理。4)大部分“夾心層”居住地點(diǎn)距離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)，因此需要居住地點(diǎn)有便利的交通設(shè)施。

發(fā)放問(wèn)卷200份，有效180份，通過(guò)對(duì)問(wèn)卷的整理和分析，發(fā)現(xiàn)小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施、小區(qū)內(nèi)部活動(dòng)空間和小區(qū)內(nèi)部交通及停車這三個(gè)因素中比較不滿意和非常不滿意的人所占比例最大，確定這三個(gè)因素為影響長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城居民對(duì)小區(qū)使用滿意度的最主要因素，并將重點(diǎn)研究這三個(gè)因素主要存在的問(wèn)題，以及主要原因。

2 商業(yè)問(wèn)題分析

國(guó)際城為新開發(fā)的地塊，且與其一同開發(fā)的其他幾個(gè)地塊內(nèi)的樓盤均未建成或入住率低，因此該地區(qū)的商業(yè)設(shè)施配套不完善，很多居民對(duì)商業(yè)設(shè)施不滿意，約占調(diào)查總?cè)藬?shù)的66%。

1)外部商業(yè)距離遠(yuǎn)。住在國(guó)際城內(nèi)及附近的居民要每天乘坐早晚的班車，到附近較大的超市購(gòu)物，由調(diào)查結(jié)果可以看出，長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城周邊大型商業(yè)的種類和數(shù)量以及規(guī)模都偏小，且距離較遠(yuǎn)，居民使用十分不便(見表1)。

2)內(nèi)部商業(yè)匱乏。國(guó)際城北邊配套商業(yè)面積約為3 403 m2，已進(jìn)駐1家餐飲店，3家小型超市，其他半數(shù)底商均未進(jìn)駐，整體商業(yè)規(guī)模較小，商業(yè)種類較單一。另外居民自發(fā)在國(guó)際城三個(gè)小區(qū)內(nèi)各有一家私人超市，但經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，商品種類較匱乏且不符合規(guī)范，產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格均存在問(wèn)題。

表1 小區(qū)外部商業(yè)分布

3 室外活動(dòng)空間問(wèn)題分析

長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城室外公共活動(dòng)空間分別分布在三個(gè)區(qū)內(nèi)部，且相對(duì)獨(dú)立，設(shè)于小區(qū)車行主路旁，綠化多以草地為主，樹種較少，供人們活動(dòng)的硬質(zhì)鋪地較少，每區(qū)的鋪地邊緣設(shè)有少量座椅及健身器材，居民普遍反映不滿意(見圖1)。

圖1 居民認(rèn)為室外活動(dòng)空間存在的問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

3.1 活動(dòng)空間質(zhì)量低

長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城公共綠地質(zhì)量較差，且樹木生長(zhǎng)緩慢，故場(chǎng)地內(nèi)部既缺乏綠植遮陰，又缺乏避風(fēng)設(shè)施，在炎熱的夏天和寒冷的冬天，場(chǎng)地使用十分不便?；顒?dòng)場(chǎng)地面積較小，內(nèi)部布置設(shè)施較少(見表2)，致使居民的活動(dòng)方式受限制。

表2 場(chǎng)地設(shè)施統(tǒng)計(jì)

3.2 活動(dòng)空間設(shè)置與實(shí)際需求不相符

長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城老人和兒童數(shù)目較多，但根據(jù)調(diào)查顯示，小區(qū)內(nèi)居民普遍對(duì)活動(dòng)設(shè)施不滿意，缺少健身等活動(dòng)的場(chǎng)地及兒童活動(dòng)所需的基本設(shè)施，且所有的活動(dòng)均集中在同一場(chǎng)地中，導(dǎo)致場(chǎng)地內(nèi)部混亂嘈雜，并存在一定的安全隱患。

4 交通與停車問(wèn)題分析

長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城小區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)是以小區(qū)外環(huán)的車行環(huán)通道路為主，每個(gè)小區(qū)設(shè)有2個(gè)～3個(gè)地上停車場(chǎng)和1個(gè)地下停車場(chǎng)，地下停車場(chǎng)出入口也為單行車道，設(shè)置在離小區(qū)車行出入口較近的位置，并與地上單行車行流線銜接。據(jù)調(diào)查小區(qū)內(nèi)部總戶數(shù)為2 394戶，總停車位為1 123位，戶數(shù)與停車位基本成2∶1的比例。

4.1 小區(qū)內(nèi)部道路轉(zhuǎn)彎過(guò)急

長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城一區(qū)內(nèi)道路轉(zhuǎn)彎較多，兩個(gè)轉(zhuǎn)彎處之間距離較短，且部分轉(zhuǎn)彎半徑不符合規(guī)范要求，給車輛行駛和轉(zhuǎn)彎帶來(lái)困難，未來(lái)車流量較大時(shí)會(huì)造成擁堵(見表3)。

4.2 地上停車場(chǎng)問(wèn)題

內(nèi)部停車場(chǎng)距離活動(dòng)場(chǎng)地較近，致使活動(dòng)場(chǎng)地環(huán)境不好，且地上停車場(chǎng)遮陰情況較差，形成強(qiáng)烈的熱島效應(yīng)，車位不足，且距離小區(qū)出入口和單元樓較遠(yuǎn)，對(duì)住戶造成很大不便。

4.3 地下停車場(chǎng)出入口問(wèn)題

地下停車場(chǎng)出入口設(shè)計(jì)存在很多問(wèn)題，一區(qū)入口處轉(zhuǎn)彎半徑太小，阻擋后面車輛行駛，未來(lái)可能造成擁堵;二區(qū)出口方向與路線相反，進(jìn)線困難;三區(qū)道路上的車難以察覺(jué)出口駛來(lái)的車輛，可能存在交通隱患(見表4)。

5 結(jié)語(yǔ)

表4 地下停車場(chǎng)存在問(wèn)題及建議

隨著在京定居的人口越來(lái)越多，購(gòu)房壓力越來(lái)越大，限價(jià)商品房會(huì)發(fā)揮其特殊優(yōu)勢(shì)，但在作為全國(guó)首個(gè)試點(diǎn)長(zhǎng)陽(yáng)國(guó)際城的項(xiàng)目建設(shè)中，反映出了一些居住環(huán)境的問(wèn)題和未來(lái)的隱患，針對(duì)此類問(wèn)題和隱患，筆者提出如下建議:

1)政府需提高對(duì)限價(jià)商品房建設(shè)的后續(xù)監(jiān)督和管理力度。2)政府應(yīng)結(jié)合地塊，綜合考慮商業(yè)、教育、醫(yī)療的選址并進(jìn)行合理的規(guī)劃和建設(shè)，避免后期建設(shè)中出現(xiàn)的糾紛。3)開發(fā)商在規(guī)劃和設(shè)計(jì)中，注意配套商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，使其能夠滿足居民日常消費(fèi)多樣化的要求，并提供質(zhì)量的保證。4)開發(fā)商在室外活動(dòng)空間建設(shè)中，應(yīng)注意活動(dòng)場(chǎng)地的面積、活動(dòng)設(shè)施的數(shù)量和種類，加強(qiáng)活動(dòng)方式多樣化的考慮。5)停車場(chǎng)的設(shè)置不能一味的追求停車位的數(shù)量，還應(yīng)注意停車場(chǎng)與室外場(chǎng)地的結(jié)合，以及行車路線的合理性，提高停車的便捷性，使得地上、地下停車場(chǎng)都能夠很好的服務(wù)于居民。最后希望此類“限價(jià)商品房項(xiàng)目”能向全國(guó)推廣。

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