■楊敏芝 ■浙江省測(cè)繪大隊(duì)，浙江 杭州 310030

為進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)土地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，規(guī)范日常土地登記權(quán)屬調(diào)查工作，保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)市國(guó)土資源局的相關(guān)操作規(guī)程及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合市區(qū)日常土地測(cè)繪權(quán)屬調(diào)查工作實(shí)際，談?wù)剛€(gè)人的一點(diǎn)體會(huì)。

1 日常土地權(quán)屬調(diào)查的概念

日常土地權(quán)屬調(diào)查，包括宗地權(quán)屬狀況調(diào)查、界址認(rèn)定調(diào)查、土地利用類型調(diào)查等。土地權(quán)屬調(diào)查的主要工作為:調(diào)查核實(shí)宗地權(quán)利人、土地坐落位置、土地用途、地形地貌、四至范圍和相鄰關(guān)系等，并通過本宗地與相鄰宗地使用權(quán)人指界，標(biāo)定宗地界址，丈量宗地界址邊長(zhǎng)，繪制宗地草圖和填寫地籍調(diào)查界址確認(rèn)表。

2 權(quán)屬調(diào)查工作的實(shí)施

2.1 權(quán)屬資料審查(內(nèi)業(yè)調(diào)查)

對(duì)申請(qǐng)人提交的資料進(jìn)行審查，判定待調(diào)查宗地的位置、用途、權(quán)利人、四至關(guān)系、面積等權(quán)屬狀況，具體審查事項(xiàng)如下:(1)申請(qǐng)人提供的資料是否齊全;(2)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照(機(jī)構(gòu)代碼證)或個(gè)人身份證等是否相符;(3)土地性質(zhì)、用途、使用權(quán)類型等情況;(4)對(duì)照規(guī)劃用地紅線圖與宗地測(cè)繪調(diào)查工作圖用地范圍是否一致;(5)空間數(shù)據(jù)庫(kù)中所在地塊現(xiàn)狀與歷史數(shù)據(jù)情況，以及本宗地與相鄰宗地關(guān)系情況。

2.2 實(shí)地調(diào)查(外業(yè)調(diào)查)

內(nèi)業(yè)資料審查后，根據(jù)宗地測(cè)繪調(diào)查工作圖進(jìn)行外業(yè)權(quán)屬調(diào)查，具體調(diào)查內(nèi)容如下:(1)土地坐落及宗地測(cè)繪范圍界址線所在位置是否與實(shí)地一致;(2)本宗地與相鄰宗地四至關(guān)系標(biāo)注是否正確;(3)本宗地范圍內(nèi)及相鄰宗地30－50米的地物、地貌、地籍要素的表示方法是否相符。

3 權(quán)屬調(diào)查工作的內(nèi)容

日常土地權(quán)屬調(diào)查按照調(diào)查的內(nèi)容和目的，可分為初始登記、變更登記、用地復(fù)核驗(yàn)收等業(yè)務(wù)的權(quán)屬調(diào)查。土地權(quán)屬調(diào)查以宗地圖形式出具成果。

3.1 初始登記

(1)工作圖要求:①準(zhǔn)確標(biāo)注本宗地用地紅線范圍，若涉及相鄰用地紅線交叉的，必須標(biāo)明相鄰用地紅線范圍;②以原征地項(xiàng)目的勘測(cè)定界位置作為宗地界址點(diǎn)的，可直接采用原勘測(cè)定界數(shù)據(jù)。

(2)確權(quán)規(guī)則:原則上按規(guī)劃用地紅線及建設(shè)用地審批范圍確權(quán)。若因規(guī)劃用地紅線調(diào)整，導(dǎo)致用地審批范圍發(fā)生變化的，按下列情形分別處理:①屬行政劃撥土地，紅線調(diào)整后，用地范圍縮小的，按調(diào)整后的規(guī)劃紅線直接予以確權(quán);用地范圍擴(kuò)大或移位，且在原征地范圍內(nèi)的(含帶征的規(guī)劃道路、綠化等)，按調(diào)整后的規(guī)劃用地紅線直接予以確權(quán);②若屬有償使用土地，紅線調(diào)整后，用地范圍縮小，需用地單位同意并承諾不退出讓金(土地有償使用費(fèi))的，按調(diào)整后的規(guī)劃用地紅線予以確權(quán)(屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，建設(shè)單位應(yīng)提供房產(chǎn)交付后與業(yè)主發(fā)生土地糾紛由其全權(quán)負(fù)責(zé)處理的書面意見);若用地單位要求退還土地出讓金(土地有償使用費(fèi))的，須完善用地審批手續(xù)后再予確權(quán)。

3.2 變更登記

(1)工作圖要求:①標(biāo)注原土地登記的用地范圍;②范圍發(fā)生變化的，須準(zhǔn)確標(biāo)注涉及宗地變化的用地線范圍;③原宗地界址點(diǎn)、線、位置無(wú)變化，經(jīng)實(shí)地檢測(cè)，在原測(cè)繪數(shù)據(jù)精度符合要求的情況下，可采用原測(cè)繪數(shù)據(jù)。

(2)權(quán)屬調(diào)查中，因道路拓寬或河道、綠化等實(shí)施，部分土地被征用，現(xiàn)狀實(shí)施界線不完全與道路、河道、綠化等項(xiàng)目改造用地審批范圍一致，若拆遷協(xié)議已簽訂且補(bǔ)償?shù)轿坏?，按道路或河道、綠化等改造用地審批范圍確權(quán);若拆遷協(xié)議未按用地審批范圍補(bǔ)償，且道路或河道、綠化等已實(shí)施完成的，按現(xiàn)狀實(shí)施界線確權(quán)，并由道路或河道、綠化等改造建設(shè)單位或其主管部門指界確認(rèn)。

3.3 用地復(fù)核驗(yàn)收

(1)工作圖要求:①標(biāo)注原用地紅線范圍，原有土地證的，工作圖標(biāo)注原登記土地使用權(quán)范圍，如宗地內(nèi)部分被征用或列入規(guī)劃道路、綠化及其他城市建設(shè)用地的，需標(biāo)明相關(guān)用地線范圍;②按現(xiàn)狀標(biāo)注宗地內(nèi)建筑物及附屬設(shè)施的結(jié)構(gòu)、層次、幢號(hào)或門牌號(hào)等，建筑物拐點(diǎn)精度遵照界址點(diǎn)精度要求;③建筑物應(yīng)按幢分別構(gòu)面，建筑物占地面積由該項(xiàng)目實(shí)際測(cè)得，建筑物面積以房管局提供的測(cè)繪資料為準(zhǔn)。

(2)權(quán)屬調(diào)查原則上按建設(shè)用地審批范圍或原土地登記范圍確權(quán)。如存在下列情形的，分別處理:①建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)規(guī)劃部門竣工驗(yàn)收，主體建筑占地超出用地審批范圍的，由用地單位補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后按新用地審批范圍確權(quán)。對(duì)圍墻、柵欄等非主體建筑超出用地審批范圍的，待拆除恢復(fù)至用地審批范圍后再予確權(quán);先予以退件，如城市規(guī)劃部門審查認(rèn)定，可保留使用的，按用地審批界線范圍確權(quán);②建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)規(guī)劃部門竣工驗(yàn)收，主體建筑占地未超出用地審批范圍的，但陽(yáng)臺(tái)、階梯等垂直投影在相鄰宗地，其垂直投影所占的土地不劃入本宗地內(nèi);③建設(shè)項(xiàng)目相鄰宗地之間非主體建筑存在用地交叉的，原則上按用地審批范圍確權(quán)，特殊情況確需調(diào)整的，須與相鄰宗地土地權(quán)利人達(dá)成書面協(xié)議，并辦理置換手續(xù)后，按實(shí)際用地范圍確權(quán)。

4 界址認(rèn)定要求

宗地確權(quán)草圖也稱宗地草圖，是描述宗地位置、界址點(diǎn)、線和相鄰宗地關(guān)系的實(shí)地記錄，是處理土地權(quán)屬的原始資料。記錄內(nèi)容有:本宗地地籍號(hào)和門牌號(hào)、宗地權(quán)利人名稱、本宗地界址點(diǎn)、界址點(diǎn)號(hào)及界址線，相鄰宗地權(quán)利人名稱或相鄰地物、丈量者、丈量日期等。

(1)相鄰宗地界址線間距小于0.5m時(shí)，宗地界址必須由本宗地及相鄰宗地的使用者親自到現(xiàn)場(chǎng)指界、認(rèn)定;(2)單位使用的土地必須由法人或委托人指界;個(gè)人使用的土地，由戶主指界;(3)兩個(gè)以上土地使用者共同使用的宗地，應(yīng)共同委托代表指界;(4)經(jīng)雙方認(rèn)定的界址，必須由雙方指界人共同在地籍調(diào)查界址確認(rèn)表上簽字蓋章;(5)宗地權(quán)屬界址四至，原則上應(yīng)由鄰宗地權(quán)利人指界確認(rèn)。相鄰宗地為住宅小區(qū)的，可由業(yè)主委員會(huì)或所在社區(qū)確認(rèn);若上述單位均難以確認(rèn)，而其四至權(quán)屬清楚無(wú)爭(zhēng)議的，可由本宗地權(quán)利人自行確認(rèn)蓋章，并出具承擔(dān)責(zé)任的書面承諾。相鄰宗地屬集體土地的，由土地所有權(quán)人指界確認(rèn)蓋章，即所在村集體經(jīng)濟(jì)組織(村經(jīng)濟(jì)合作社)或村民委員會(huì)進(jìn)行確認(rèn);(6)變更登記權(quán)屬調(diào)查時(shí)，宗地四至界址與原登記宗地界址不符的，需填寫地籍調(diào)查界址確認(rèn)表并重新指界確認(rèn)蓋章。一宗地經(jīng)批準(zhǔn)分割為兩宗地，可只對(duì)新的分割界址指界確認(rèn)蓋章;(7)地籍調(diào)查界址確認(rèn)表填寫要求:①地籍調(diào)查界址確認(rèn)表必須做到圖表與實(shí)地一致，各項(xiàng)目填寫齊全，準(zhǔn)確無(wú)誤，字跡清楚整潔;②填寫各項(xiàng)內(nèi)容均不得涂改;③界址線類別及界址線位置。界址線類別與實(shí)地表示一致，如圍墻、墻壁、用地線;位置:內(nèi)、中、外。

5 權(quán)屬調(diào)查中需注意的幾個(gè)問題

5.1 土地測(cè)繪面積核定問題

(1)初始登記土地測(cè)繪面積，均以用地審批面積為準(zhǔn);(2)變更登記權(quán)屬調(diào)查中未發(fā)現(xiàn)宗地界址變化，但實(shí)測(cè)宗地面積增加或減少，屬于測(cè)繪誤差范圍以內(nèi)的，按原登記面積確認(rèn);屬于測(cè)繪誤差范圍以外的，以現(xiàn)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，并辦理相關(guān)手續(xù)后再予確權(quán)。

5.2 權(quán)利人名稱注記問題

(1)屬獨(dú)立宗地或共用宗兩個(gè)主體的，測(cè)繪成果單位名稱注記為權(quán)利人名稱;屬共用宗兩個(gè)以上主體及城鎮(zhèn)老私房宗地的，測(cè)繪成果單位名稱注記為標(biāo)準(zhǔn)地名;(2)屬用地復(fù)核驗(yàn)收項(xiàng)目，若建設(shè)項(xiàng)目在用地復(fù)核驗(yàn)收后移交其他權(quán)利人的，宗地測(cè)繪成果單位名稱先以原用地審批權(quán)利人名稱確定，待用地復(fù)核驗(yàn)收后再予調(diào)整;(3)屬企業(yè)改制、土地交易等需資產(chǎn)處置的變更登記調(diào)查宗地的，依據(jù)相關(guān)證明材料或批復(fù)意見進(jìn)行確權(quán)，宗地測(cè)繪成果單位名稱注記為新的權(quán)利人或受讓人名稱。

6 結(jié)束語(yǔ)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，宗地確權(quán)的每一平米都直接關(guān)系到企事業(yè)單位、千家萬(wàn)戶的切身利益，權(quán)屬調(diào)查就顯利尤為重要了。文中不足之處誠(chéng)望指正。

［1］土地登記辦法.國(guó)土資源部令第40號(hào).

［2］城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程.土地管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)TD1001—93.

［3］確定土地所有權(quán)和使用權(quán)和若干規(guī)定.國(guó)土籍字要［1995］第26號(hào).

［4］杭州市土地登記劃宗及分?jǐn)偡椒ㄈ舾梢?guī)定.杭土資籍［2005］第5號(hào).