■王立志 ■廣西梧州中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣西 梧州 543002

1 旅游房地產(chǎn)在國內(nèi)外的發(fā)展情況

旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，70年代中期美國泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓。為了處理積壓與空置，美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。1999年全球銷售額達(dá)到6712億美元，其中美國占全球的55%，出售的房間占全球的50.14%。540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)。

從國內(nèi)發(fā)展而言，二十世紀(jì)九十年代末，在旅游熱和旅游房地產(chǎn)大量定制的情況下，分時度假開始真正受到旅游酒店經(jīng)營者和房地產(chǎn)開發(fā)商的普遍重視。2002年4月17日，在海南三亞召開了“中國房地產(chǎn)分時度假聯(lián)盟”成立大會，共有30家房地產(chǎn)企業(yè)加入。到2004年發(fā)展到七十多個城市，一百多家聯(lián)盟成員。時至2007年，全國關(guān)于分時度假的投訴就有幾千件，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它產(chǎn)品類或服務(wù)類投訴，分時度假市場美譽(yù)度極低，分時度假甚至成為了騙子的代名詞，行業(yè)發(fā)展跌至谷底。但是另一類旅游房地產(chǎn)確發(fā)展的如火如荼，1997年興建的大型主題公園深圳華僑城旅游度假區(qū)占地面積35萬平米，總投資15億.截止2013年，已經(jīng)在上海、北京、天津、西安、成都、昆明、泰州、武漢分別開設(shè)了華僑城。2008年起，萬達(dá)集團(tuán)一個大投資、大手筆、大品牌的戰(zhàn)略拉開了帷幕，近1700億的總投資布局全國五地，電子院線、連鎖娛樂、舞臺演藝等強(qiáng)強(qiáng)融合，從金石灘到西雙版納，萬達(dá)集團(tuán)每一步都備受矚目。

2 我國旅游房地產(chǎn)分類情況

(1)以提供第二居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)。(2)以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā):①產(chǎn)權(quán)酒店;②時權(quán)酒店;③養(yǎng)老型酒店或公寓;④時值度假型酒店;⑤自營式的旅游酒店;⑥以運(yùn)動為主題的度假村;⑦名俗文化度假村;⑧會議度假村;⑨旅游(休閑)培訓(xùn)基地;⑩溫泉度假村;○11旅游景區(qū)(點(diǎn))的開發(fā)。

(3)與旅游相關(guān)的寫字樓。

(4)以大盤形式出現(xiàn)的以旅游房地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合性項目。

3 旅游房地產(chǎn)的機(jī)遇與風(fēng)險

3.1 機(jī)遇

3.1.1 旅游業(yè)發(fā)展迅猛、正在形成龐大的消費(fèi)群體

世界旅游組織曾預(yù)測，中國旅游業(yè)在今后20年內(nèi)將保持著高速增長態(tài)勢，中國將在2020年成為世界第一大旅游國，奠定了我國在亞洲的旅游大國的地位.可見，旅游與房地產(chǎn)結(jié)合的相關(guān)物業(yè)發(fā)展前景廣闊，以分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、休閑物業(yè)為主要形式的旅游物業(yè)，必將給旅游業(yè)房地產(chǎn)業(yè)帶來生機(jī)與活力.

3.1.2 旅游房地產(chǎn)是旅游和房地產(chǎn)兩大消費(fèi)熱點(diǎn)的疊加

眾所周知，我國消費(fèi)增長的四大熱點(diǎn)是住宅、汽車、旅游、通訊，旅游房地產(chǎn)無疑是旅游和房地產(chǎn)兩大熱點(diǎn)的疊加。事實(shí)上，旅游房地產(chǎn)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)，不僅僅來源于其他地產(chǎn)屬性，旅游屬性更為重要。

3.1.3 中國城鎮(zhèn)化的發(fā)展

我國1978年的城鎮(zhèn)化率是17.92%，2011年是51.27%，預(yù)計平均以每年1%的速度增長到2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%。城鎮(zhèn)化的發(fā)展為旅游房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展機(jī)遇，眾所周知，中國發(fā)地產(chǎn)行業(yè)自2001年到2010年走過了十年黃金發(fā)展期，在此期間上千億的城市基礎(chǔ)建設(shè)投入被稱為“黃金十年”的發(fā)動機(jī)。很多人認(rèn)為旅游房地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)發(fā)展的“白金十年”的發(fā)動機(jī)。

3.1.4 旅游房地產(chǎn)兼顧消費(fèi)和投資雙重功能

旅游房地產(chǎn)除了適應(yīng)人們休閑消費(fèi)的心理需求外，更是滿足了大眾投資需要，真正實(shí)現(xiàn)了消費(fèi)、投資兩不誤.我國居民人均可支配收入的不斷增加，居民有投資的需求，那么產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店、時值度假型酒店、養(yǎng)老型酒店或公寓又兼顧了旅游和投資的需要。

3.1.5 國家政策的扶持

“十二五規(guī)劃”將文化產(chǎn)業(yè)確定為“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”要求大力推動其與旅游、地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。從國家政策上，黨中央、國務(wù)院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，無形中為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個廣闊發(fā)展的平臺，這是我國旅游房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的堅實(shí)基礎(chǔ)和動力保證。

3.1.6 越來越便利的交通

從城市基礎(chǔ)設(shè)施尤其是高速公路的發(fā)展來看，北京、上海、廣州、深圳等大城市路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)展迅速;專家預(yù)言，在中國的大城市5年之內(nèi)就會進(jìn)入5個人一輛車的時代，對于建立在車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無疑是一個好消息.另外高鐵時代的到來，使得人們出行更加便利。

3.1.7 可以解決大量房地產(chǎn)積壓的問題

房地產(chǎn)大量積壓，可提供大量的房源.據(jù)統(tǒng)計部門調(diào)查，我國目前積壓房率達(dá)8000多平方米，很大一部分集中在東部沿海，這為改造產(chǎn)權(quán)、時權(quán)酒店提供了房源。

3.1.8 專家預(yù)測中國到2030年或可工作4天休3天

“在北歐一些國家，人們在一個星期里工作四天，休息三天。依據(jù)我國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長速度，哪怕經(jīng)濟(jì)增速低一點(diǎn)兒，如果每年能增長6%，到2030年，我國就可以實(shí)行工作四天、休息三天的制度。”

3.2 風(fēng)險

3.2.1 平均居民收入還很低

我國大部分居民收入偏低，教育、醫(yī)療、住房等消費(fèi)壓力巨大，貧富差距巨大，很多的居民觀光型的旅游對于他們來講也是一種奢求。對于有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)具備旅游需求的居民，很多人還正處于觀光型旅游階段。很難在短時間內(nèi)積累大量的度假型旅游消費(fèi)群體。

3.2.2 消費(fèi)觀念尚需改變

我國居民的傳統(tǒng)思想和消費(fèi)觀念根深蒂固，而國民消費(fèi)素質(zhì)直接影響著消費(fèi)的健康性。我國自古以來就有“黜奢崇儉”的消費(fèi)觀念。把“儉”視為人生三寶之一，視“節(jié)儉”為中華民族的傳統(tǒng)美德。而“奢”則是”萬惡奢為首”。絕大多數(shù)居民屬典型的消費(fèi)保守型。提倡多元化的消費(fèi)觀，根據(jù)客觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會生產(chǎn)力發(fā)展的實(shí)際需要，當(dāng)“奢”即“奢”，當(dāng)“儉”則“儉”，“奢”、“儉”并舉，共同拉動內(nèi)需。

3.2.3 盲目開發(fā)

現(xiàn)在中國的旅游房地產(chǎn)開發(fā)正出現(xiàn)一股熱潮，越來越多的資金、項目紛紛涌入旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域。在這個過程中，大多開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，對于市場的需求信息、競爭對手情況、自身投資及盈利能力、項目風(fēng)險以及經(jīng)營方法缺乏足夠的熟悉，貿(mào)然進(jìn)入，導(dǎo)致最終的經(jīng)營不能持續(xù)。投資1，23億元巨資，被譽(yù)為天下第一的跨漢江索道，在數(shù)百米的江面上空蕩蕩地回旋著，每天光臨的游客不足十人;30名全國著名畫家，耗盡4年心血打造的氣勢恢宏、堪稱世界一流的三國武赤壁畫館，卻難覓知音。

3.2.4 規(guī)模過于巨大

現(xiàn)在許多的項目動不動投資就是幾百個億，尤其以萬達(dá)投資的幾個項目，長白山項目200億、西雙版納項目150億、福建瑯岐項目300億、大連金石灘項目500億、武漢項目500億。如此大體量的開發(fā)，資金的回籠是重中之重，旅游房地產(chǎn)最顯著的特點(diǎn)就是旅游帶動地產(chǎn)，地產(chǎn)反哺旅游，形成良性的互動，那么地產(chǎn)項目顯然是回籠資金的重要途徑，然而如此巨大的地產(chǎn)項目最主要的客戶群體還應(yīng)該是以第一居所為主要購買力的客戶群體，如果項目選址周邊無大城市，最好要嚴(yán)格控制體量。。

3.2.5 借旅游房地產(chǎn)之名，行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)

很多房地產(chǎn)企業(yè)假借旅游房地產(chǎn)的名義，大規(guī)模圈地搞房地產(chǎn)開發(fā)，對當(dāng)?shù)芈糜魏翢o貢獻(xiàn)可言，很多旅游項目要么應(yīng)付了事，要么不了了之，這樣的項目如果越來越多那么旅游房地產(chǎn)的名聲將會越來越壞，十分不利于旅游房地產(chǎn)的長期穩(wěn)定的發(fā)展。

3.2.6 法律制度的缺失

國家雖然大力扶持，但相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)重滯后?，F(xiàn)時我國產(chǎn)權(quán)制度的制約在很大程度上限制了分時度假制度的進(jìn)一步發(fā)展.我國長期以來商品住宅的銷售方式只有按建筑面積、套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)面積等三種方式銷售并按照實(shí)際可使用的土地使用權(quán)年限確定產(chǎn)權(quán)，而按照時間段劃分產(chǎn)權(quán)卻是塊“真空”，這成為分時度假的“硬傷”。

3.2.7 文化缺失

一些旅游房地產(chǎn)開發(fā)商不顧環(huán)境、條件、房地產(chǎn)項目貪大、求洋、缺乏個性、趨于同質(zhì)化，亂建寺廟、佛像和不倫不類的主題公園等，不僅破壞了風(fēng)景名勝、古跡文物的原始景觀的文化內(nèi)涵，也對旅游環(huán)境的生態(tài)格局和風(fēng)景結(jié)構(gòu)造成了破壞。粗制濫造使項目的文化品位大打折扣。沒有文化或蘊(yùn)涵膚淺文化的旅游房地產(chǎn)項目，很難在旅游業(yè)大潮中立足并站穩(wěn)腳跟。

3.2.8 分時度假給行業(yè)造成的傷害

時至2007年，全國關(guān)于分時度假的投訴就有幾千件，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它產(chǎn)品類或服務(wù)類投訴，分時度假市場美譽(yù)度極低，分時度假甚至成為了騙子的代名詞。

3.2.9 行業(yè)呼喚成熟的旅游房地產(chǎn)品牌

按照國際國內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)的預(yù)側(cè)，未來20年，中國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會有極為廣闊的發(fā)展前景，我相信中國旅游界和地產(chǎn)界的有識之士一定不會忽視這種重大的歷史機(jī)遇，一定會把旅游住宅地產(chǎn)這個特殊的交叉型產(chǎn)業(yè)推向其應(yīng)有的發(fā)展高度，并成功打造中國成熟的旅游房地產(chǎn)品牌!

4 總結(jié)

我總結(jié)旅游房地產(chǎn)其中有兩點(diǎn)尤為重要:1、必須保證項目的贏利點(diǎn)是在旅游項目上，不能單純依靠房地產(chǎn)開發(fā)作為盈利點(diǎn)。2、大力發(fā)展分時度假，只有分時度假發(fā)展好了，旅游房地產(chǎn)才能真正得到發(fā)展。我個人認(rèn)為以提供第二居所的面積占總面積50%以上。就可以定義為旅游房地產(chǎn)。如果有真正負(fù)責(zé)任的品牌旅游房地產(chǎn)企業(yè)在全國范圍內(nèi)努力發(fā)展分時度假系統(tǒng)，那么旅游房地產(chǎn)的春天將為時不遠(yuǎn)，我們欣喜的看到萬達(dá)通過收購旅行社等一系列舉措正在朝著這個方向前進(jìn)，希望能取得成功。

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