■楊小林 ■聯(lián)發(fā)集團有限公司，福建 廈門 361000

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述

1．1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)涵

針對房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)涵而言，主要是指在依據(jù)法律法規(guī)，基于國有土地合法取得土地使用權的前提下進行房屋建設項目開發(fā)。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中，涉及的部門眾多，包括監(jiān)理方、投資方以及勘察、設計、施工、交通等，屬于一項系統(tǒng)性較強的復雜工程。針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理來講，主要以房地產(chǎn)開發(fā)項目為研究對象，基于一定約束條件下，以達工程項目目標，并按照工程項目潛在規(guī)律，對項目構思至完成全過程進行組織設計，最大限度地減少工程投入成本，保證項目施工質量與管理效率。

1．2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)狀

在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在五個方面:(1)開發(fā)項目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程項目決策前，可行性研究作為一種有效的財務與技術經(jīng)濟分析法，對項目技術與經(jīng)濟可行性進行全面論證，可最大限度地保證經(jīng)濟效益與社會效益。在現(xiàn)階段，由于可行性研究未得到重視，導致出現(xiàn)了諸多問題，如商業(yè)用房閑置、戶型單一;(2)融資能力有待提高。房地產(chǎn)貸款門檻高，諸多企業(yè)出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，導致開發(fā)項目管理效率不高;(3)項目監(jiān)理缺乏公正性。建設單位與施工單位未達成統(tǒng)一，前者過分干涉監(jiān)理工作，同時監(jiān)理方對施工方以及建設方的違法行為未進行公正處理，導致施工現(xiàn)場存在安全隱患;(4)以邀請招標為工程發(fā)包主要方式，公開招標存在圍標、串標等現(xiàn)象，管理制度有待完善;(5)項目后期物業(yè)管理不規(guī)范。物業(yè)管理存在諸多糾紛，地區(qū)間差距大，覆蓋率低，嚴重影響了企業(yè)的整體形象。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理控制措施

2．1 標準化招標、提高建設項目合同管理的規(guī)范化水平

項目開發(fā)成本控制中，如何選擇一個優(yōu)質的合作單位尤為重要，優(yōu)質的合作單位不但能有利于成本的控制，還能創(chuàng)造更優(yōu)質的產(chǎn)品，所以在項目的招標階段，應有一套標準的招標程序，公開、公平、公正的選取中標單位。在確定中標單位后工程項目各項工作的實施都是圍繞合同整體目標來運行，針對建設工程項目合同而言，主要是指開發(fā)主體與設計、施工等單位，以建設工程任務為基準，從而簽訂的一種合同，具有經(jīng)濟屬性，因此有效的工程項目管理和成本控制是通過有效的合同管理來實現(xiàn)的。同時，在建設工程項目合同中還規(guī)定了各自履行的義務及解決爭議的方法。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，樓盤施工質量、成本、進度與企業(yè)產(chǎn)品生命周期及獲利空間息息相關，而施工質量、成本與進度控制均由合同的履行來體現(xiàn)。由此可見，強化建設工程項目合同管理，正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要。

2．2 強化房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理

隨著國家堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸的繼續(xù)從緊的調(diào)控政策，限貸、限購、加息，使得土地成本、資金成本上升。由于持續(xù)的調(diào)控以及貨幣政策的收緊，多數(shù)開發(fā)商陷入了困境，房地產(chǎn)業(yè)的競爭日益激烈。成本管理作為提高整體經(jīng)營效率的有效措施之一，必須要引起重視。在房地產(chǎn)開發(fā)商競爭過程中，價格競爭亦為關鍵誘導因素。在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要構建科學的項目成本管理方案，對開發(fā)項目成本進行有效控制。具體而言，必須要注意三個方面的內(nèi)容:(1)在規(guī)劃階段，事實證明科學合理的規(guī)劃設計可以降低10%的工程造價，所以必須要開展調(diào)研活動，對項目進行準確評估，合理把控成本以及利潤，采用低成本獲取高利潤;(2)在項目施工階段，必須要嚴格招標，把控施工成本;(3)在項目開發(fā)過程中，必須要構建獎懲制度，強化現(xiàn)場簽證管理，控制成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)商市場競爭力。

2．3 強化房地產(chǎn)開發(fā)項目質量控制

強化質量控制，有助于及時發(fā)現(xiàn)施工問題，分析施工工藝與合同要求、設計要求是否相符，經(jīng)由繪制動態(tài)過程控制圖與施工作業(yè)流程圖，可保證施工質量。針對房地產(chǎn)項目部而言，必須要構建全方位的現(xiàn)場管理模式，領導層要樹立質量意識，以達合同質量控制目標。此外，必須要強化領導層的管理意識，定期開展工程部經(jīng)理會議，對質量控制與安全管理進行綜合部署，充分調(diào)動監(jiān)理人員的工作積極性，強化現(xiàn)場質量驗收。

2．4 健全房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)理制度

要想提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體管理水平。必須要注意一下幾個方面的內(nèi)容:(1)首先健全監(jiān)理制度，構建全方位監(jiān)理機制。重視監(jiān)理單位資質管理，針對監(jiān)理取費標準而言，必須要依據(jù)市場實際情況，適當予以提高處理，預防惡性競爭。與此同時，必須要加大教育培訓力度，提升監(jiān)理人員的綜合素質;(2)正確處理建設單位、監(jiān)理單位、承建單位三者之間的關系。建設單位與監(jiān)理單位具有合同約定關系，當監(jiān)理委托的合同一旦確定，則建設單位不可干涉監(jiān)理工作;(3)建設單位必須要積極發(fā)揮協(xié)調(diào)與監(jiān)督作用，對監(jiān)理工作進行全面檢查。

2．5 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目組織協(xié)調(diào)管理

在房地產(chǎn)項目建設過程中，必須要做好項目部內(nèi)部關系協(xié)調(diào)，積極協(xié)調(diào)內(nèi)部人際關系，優(yōu)化人員配置，職責分明。與此同時，要協(xié)調(diào)內(nèi)部組織關系，按照實際工作需要與人員自身優(yōu)勢，明確小組或成員工作目標與權限，構建信息溝通機制。另外，要協(xié)調(diào)項目部與外部的關系，包括施工單位、監(jiān)理單位、設計單位、質量監(jiān)督站及其他。

3 結束語

綜上所述，要想提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體管理水平，必須要做好建設過程中合同、成本、質量等管理工作，在各個階段優(yōu)化物力、人力、財力配置，從而為房地產(chǎn)開發(fā)商獲取更多的投資效益與社會效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

［1］薛春屹．基于新形勢下我國房地產(chǎn)項目管理中存在問題思考［J］．價值工程，2012(26):49－50．

［2］連振璽，陳建明．基于多層次灰色理論的房地產(chǎn)項目管理成熟度模型構建與應用研究［J］．工程管理學報，2013(02):94－98．

［3］李學謙．加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的控制措施［J］．科技與企業(yè)，2013(17):74－74．

［4］朱宏建．淺談房地產(chǎn)項目管理信息化管理工作［J］．四川建材，2011(04):252－253．

［5］張金蘭，紀鵬飛，董紀昌．基于價值工程的房地產(chǎn)項目管理應用研究［J］．數(shù)學的實踐與認識，2011(17):76 －84．

［6］祝朝旺．解析房地產(chǎn)項目管理成熟度評價模型研究［J］．中外建筑，2012(09):46－47．