最近幾年，農(nóng)村宅基地突然大熱，其中原因大致有二，一是在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和大中城市郊區(qū)，農(nóng)村宅基地具有越來越高的價(jià)值，成為農(nóng)民最重要的財(cái)產(chǎn)；二是將農(nóng)民宅基地退出復(fù)墾為耕地，就可能在保持耕地總面積不下降的情況下，增加城市建設(shè)用地。即使退出一半，就足夠未來20年城市擴(kuò)展所需建設(shè)用地。更重要的是，城市建設(shè)用地具有巨大增值收益，農(nóng)民就可能從中獲取不菲的財(cái)產(chǎn)性收入。

基于以上原因，當(dāng)前學(xué)界和政策部門對農(nóng)村宅基地產(chǎn)生了超乎尋常的熱情。如何讓農(nóng)民在進(jìn)城的同時(shí)順利退出宅基地，甚至成為當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化政策和三農(nóng)政策的核心制度設(shè)計(jì)。

但是，這里存在嚴(yán)重的認(rèn)識(shí)誤區(qū)和政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前宅基地?zé)崾遣徽５?，是危險(xiǎn)的，宅基地?zé)釕?yīng)該降溫了。

城市建設(shè)用地動(dòng)輒數(shù)百萬的出讓價(jià)，讓社會(huì)對土地形成了巨大的價(jià)值想象，似乎土地有超乎尋常、點(diǎn)石成金的魔力。因此有所謂農(nóng)民“抱著金飯碗沒飯吃”的說法，有所謂“釋放土地價(jià)值，顯化土地價(jià)值”的說法，這些說法的背后都是認(rèn)為，土地尤其是宅基地本身具有極高價(jià)值，而與宅基地所處區(qū)位沒有關(guān)系。這顯然是錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。

基于這種認(rèn)識(shí)，學(xué)界和政策部門傾向于讓農(nóng)民退出宅基地，以獲得財(cái)產(chǎn)性收入。國土部2008年出臺(tái)“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)辦法”，這就使農(nóng)村退出宅基地具有了價(jià)值。而建設(shè)用地指標(biāo)是國家管控的產(chǎn)物，是計(jì)劃的產(chǎn)物，與市場沒有關(guān)系?；蛘哒f，如果國家不下達(dá)建設(shè)用地指標(biāo)，增減掛鉤就不可能進(jìn)行。

然而讓政策設(shè)計(jì)者始料未及的是，農(nóng)民進(jìn)城了，他們的宅基地卻沒有退出。不僅沒有退出，而且據(jù)說農(nóng)民占用宅基地面積還在增加，這樣就將最為寶貴的土地資源浪費(fèi)掉了。因?yàn)橐坏┩顺隽耍麄冞M(jìn)城失敗就不再可以返回農(nóng)村，因?yàn)榇迳绮豢赡茉侔才判抡亍?/p>

目前“增減掛鉤”的最大問題是，地方政府為增加建設(shè)用地指標(biāo)而折騰農(nóng)民，為每畝指標(biāo)額外花費(fèi)幾十萬元。這幾十萬元并沒有留下任何物質(zhì)建設(shè)成果，而是被折騰用于拆村并居和農(nóng)民上樓了。這豈不荒唐！

還有一種鼓勵(lì)進(jìn)城農(nóng)民退出宅基地的辦法正在試行中，典型是重慶所講的農(nóng)民用“三件衣服換五件衣服”的說法，或叫做“土地?fù)Q社?！?。問題是，即使給農(nóng)民退出宅基地以現(xiàn)金補(bǔ)償，有能力進(jìn)城的農(nóng)民卻又不在乎這個(gè)補(bǔ)償，而愿意將宅基地留在那里。這個(gè)補(bǔ)償基本上聊勝于無，留下宅基地可以作為“鄉(xiāng)愁”。最愿意接受退出宅基地補(bǔ)償?shù)氖悄切┻M(jìn)城比較困難，在城市就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比較大的農(nóng)民工。他們做生意缺流動(dòng)資金，買房子缺錢，生病住院和子女上學(xué)都需要錢，甚至就是因?yàn)槿饲榈脑?，而愿意將宅基地退出以獲現(xiàn)金補(bǔ)償。但即使如此，他們?nèi)匀皇沁M(jìn)城最容易失敗的群體，一旦進(jìn)城失敗，又不再可能返回農(nóng)村，他們的處境就比較悲慘。

也就是說，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，通過政府出錢來讓農(nóng)民退出宅基地，即使政府愿意花這筆冤枉錢，卻可能極大地提高農(nóng)民的未來風(fēng)險(xiǎn)，并增加中國現(xiàn)代化中不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。這樣的糊涂事，我們?yōu)楹我觯?/p>

基于以上討論，我認(rèn)為，在農(nóng)村宅基地問題上，須要有戰(zhàn)略思維。農(nóng)村宅基地退出應(yīng)當(dāng)是一個(gè)自然而然的過程，應(yīng)該與中國經(jīng)濟(jì)成長階段，與中國產(chǎn)業(yè)升級，與城市提供穩(wěn)定就業(yè)機(jī)會(huì)，與進(jìn)城農(nóng)民工的多數(shù)能否在城市體面安居等等國情相適應(yīng)，而切不可操之過急。