周蘭婷 劉玉寧

一、我國新會計準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值計量的規(guī)定

2006年我國新頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》中第七條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。同時第十條規(guī)定，“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的條件是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計”?？梢钥闯?，企業(yè)使用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量在我國是被積極鼓勵和倡導(dǎo)的。公允價值計量提供的會計信息比歷史成本計量提供的會計信息更加具有高度的相關(guān)性，使信息決策更加有優(yōu)勢。企業(yè)管理人員、債權(quán)人、投資者等信息使用者通過公允價值計量得出的信息能夠接受更多相關(guān)的會計信息，從而在一定程度上杜絕歷史資金未實現(xiàn)利得或損失而做出錯誤判斷，最終為決策和發(fā)展提供有力的指導(dǎo)。

二、公允價值對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量產(chǎn)生的影響

1.對于稅收影響

采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，進(jìn)而在資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)中不得計提折舊和減值準(zhǔn)備，同時在資產(chǎn)負(fù)債表日按公允價值調(diào)整其賬面價值，使兩者的差額值計入“公允價值變動損益”科目。而我國稅法是采用成本計量模式，以實際成本作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值，投資性房地產(chǎn)可以計提折舊并且按期攤銷。因而公允價值模式從賬面上可以增加企業(yè)的盈利水平，但是它失去了成本模式的抵稅效果。因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，是否選擇公允價值進(jìn)行計量仍需斟酌。

2.公允價值模式對計量成本的影響

企業(yè)若選擇公允價值計量模式，可以采用兩種方式獲得公允價值，一是聘請獨立資格的資產(chǎn)評估師，二是企業(yè)自行確定。然而不管采用何種方式，都需要在財務(wù)報告中披露所采用的方法及重要假設(shè)、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和缺乏可比的市場數(shù)據(jù)、公允價值的確定是取得了市場證據(jù)還是更多地依賴于其它因素等。這些都會加大公允價值模式計量的后續(xù)成本。

3.緩解資金緊張局面

房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款，且其資金需求量巨大。近些年，國家提高了房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻，從而在一定程度上控制信貸風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)再一次陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則中引入了對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的模式——公允價值計量模式，促使房地產(chǎn)估價更加與市場接軌，將很大程度提升企業(yè)的銀行貸款信譽(yù)，提高融資實力，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張窘境。

三、公允價值在我國的運用現(xiàn)狀

1.公允價值運用條件尚未成熟

在投資性房地產(chǎn)的新準(zhǔn)則中，公允價值被用來作投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量屬性，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個嚴(yán)格的限制的條件：一是靈活的地產(chǎn)交易市場，二是企業(yè)能夠合理的估計投資性房地產(chǎn)的公允價值。而就我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，我國仍處于社會主義初級階段，形成市場經(jīng)濟(jì)的時間較短，要素市場的完善度和成熟度都跟國外的資本市場有較大差異，這成為影響公允價值運用的最大障礙。對于靈活的房地產(chǎn)交易市場和取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，并不是每一處房地產(chǎn)都有活躍的市場，公允價值模式雖然反映了隨著時間和市場經(jīng)濟(jì)的變化的資產(chǎn)的價值，但公允價值的確定并不是那么容易的。從而可以看出，公允價值模式并不是所有企業(yè)都可以運用的，市場宏觀條件和企業(yè)微觀條件都將制約它的運用。

2.公允價值變動導(dǎo)致信息誤導(dǎo)

期末可通過資產(chǎn)的公允價值比賬面價值的增值來調(diào)增當(dāng)期損益進(jìn)而虛增凈利潤，公允價值變動加大凈利潤的變動，間接影響企業(yè)的市場形象。因此企業(yè)管理層有責(zé)任謹(jǐn)慎選擇是否使用公允價值計量模式。這兩個方面分別從公司內(nèi)部責(zé)任和外部審計監(jiān)督的角度對管理層適當(dāng)運用公允價值計量進(jìn)行了限制。

3.公允價值可操作性低

公允價值是一個變動的、非確定的計量模式，其確定具有一定的主觀性，它在信息的相關(guān)性上有保障，但在可靠性上的保障卻降低了。在我國的新會計準(zhǔn)則中，有大量的關(guān)于公允價值的規(guī)定，但在理論上和實務(wù)操作中沒有具體規(guī)范計量的操作細(xì)則。在我國，公允價值的獲取存在難度加之公允價值要求在公平交易的基礎(chǔ)上應(yīng)用，而現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)環(huán)境常會受到信息不對稱的影響，它的確定需要專業(yè)的評估人員和會計人員，實施公允價值計量模式的成本較高，可操作性較低，因此，我國的上市公司在經(jīng)濟(jì)活動中仍選擇具有客觀性、確定性的成本計量模式。

參考文獻(xiàn)：

[1]財政部.《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南[S]，2006

[2]中國會計網(wǎng)-中國會計行業(yè)門戶.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則解讀，2009-12-08

[3]吳丹.投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量之研究 吉林財經(jīng)大學(xué) 司春明《對公允價值應(yīng)用的探討》碩士論文.北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2006-03-01

[4]黃立.公允價值在我國的運用現(xiàn)狀及前景分析.中華會計網(wǎng)，2010-11-9