張立群

進(jìn)入2014年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，成為影響投資增速下降的主導(dǎo)因素。市場(chǎng)觀望情緒濃厚，市場(chǎng)交易量明顯減少，一些城市的房?jī)r(jià)顯露回落苗頭。各方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化高度關(guān)注，看法也不盡相同。筆者認(rèn)為這些都是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型調(diào)整期帶來(lái)的必然反映。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面對(duì)的主要矛盾，是城鎮(zhèn)人口布局失衡。據(jù)第六次人口普查資料，城鎮(zhèn)常住人口近三分之一居住在36個(gè)大城市（主要為直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市），北京2013年常住人口達(dá)到2100多萬(wàn)人。人口聚集必然帶來(lái)住房需求、買(mǎi)房需求聚集，必然吸引房地產(chǎn)企業(yè)集中到這些大城市發(fā)展，也必然帶來(lái)這些大城市土地資源日益趨緊，地價(jià)不斷攀升，開(kāi)發(fā)成本較快提高。也必然使房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。

2010年以來(lái)，加快城鎮(zhèn)化成為地方政府工作的著力點(diǎn)之一，但也帶來(lái)一些地方以追求轄區(qū)內(nèi)城市用地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模擴(kuò)張為特征的造城運(yùn)動(dòng)。處于競(jìng)爭(zhēng)日益激烈環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)，一度認(rèn)為這是城鎮(zhèn)化的一個(gè)新趨勢(shì)、新機(jī)遇，紛紛轉(zhuǎn)向三四線城市、中小城市謀求發(fā)展。這一轉(zhuǎn)移得到了地方政府的積極支持，也成為地方造城運(yùn)動(dòng)的重要推手之一。市場(chǎng)投資者也一度預(yù)期這是房地產(chǎn)投資的新機(jī)會(huì)，紛紛轉(zhuǎn)向三四線城市買(mǎi)房，支持了這一區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售。房地產(chǎn)業(yè)的這一轉(zhuǎn)移發(fā)展，延長(zhǎng)了其繁榮期，延遲了其轉(zhuǎn)型調(diào)整期的到來(lái)。然而，2010年以后情況有所轉(zhuǎn)變，隨著一攬子計(jì)劃的退出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回落。這就帶來(lái)三四線城市的造城活動(dòng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐出現(xiàn)越來(lái)越明顯的脫節(jié)，帶來(lái)其城區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)、缺少就業(yè)、缺少人氣的現(xiàn)象。這些因素導(dǎo)致樓盤(pán)銷(xiāo)售困難，也迫使房地產(chǎn)企業(yè)重返大城市發(fā)展。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)重新在一二線大城市集中后，這一區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)必然趨于激烈；而三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售困難，以及由此帶來(lái)的房?jī)r(jià)波動(dòng)，也對(duì)一二線城市買(mǎi)房者的預(yù)期帶來(lái)日益明顯的影響，加之房地產(chǎn)在一些區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)加大，導(dǎo)致銀行由此將整個(gè)房地產(chǎn)納入需要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，一二線城市房貸也一度收緊，進(jìn)一步抑制了買(mǎi)房需求。這些都會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的改變，一定程度上也影響到開(kāi)發(fā)商在一二線城市拿地建房的信心。

房地產(chǎn)企業(yè)重返一二線大城市，核心的問(wèn)題是發(fā)展空間日趨狹窄。從買(mǎi)房需求看，一二線城市人口集中度高，居住性住房需求增長(zhǎng)潛力大。特別是這個(gè)區(qū)域內(nèi)持續(xù)實(shí)行限購(gòu)政策，基本沒(méi)有投機(jī)投資性買(mǎi)房需求的沖擊，房?jī)r(jià)基本由居住性需求決定。這些年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比持續(xù)降低，居民買(mǎi)房能力總體穩(wěn)定。據(jù)此可以判斷，一二線城市由預(yù)期引導(dǎo)所沉淀的居住性買(mǎi)房需求，必將隨預(yù)期改變而集中釋放，屆時(shí)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)越來(lái)越明顯的供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲壓力不容忽視。針對(duì)這一變化，預(yù)計(jì)一二線城市政府將在加快住房建設(shè)、增加住房供給上下功夫。由于一二線城市土地供給仍然有一定潛力，因此房地產(chǎn)企業(yè)仍有加快開(kāi)發(fā)建設(shè)步伐的余地。綜合看，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型調(diào)整，總體是溫和、漸進(jìn)的。據(jù)此分析，房地產(chǎn)投資全年仍可以保持16%左右的增長(zhǎng)。