李 輝 政

(永州職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖南 永州 425000)

·房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)·

零陵“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目盛行的分析與探討

李 輝 政

(永州職業(yè)技術(shù)學(xué)院，湖南 永州 425000)

分析了“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目風(fēng)靡盛行的原因，從加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)和打造古城文化旅游產(chǎn)業(yè)兩個(gè)方面出發(fā),闡述了零陵快速發(fā)展的兩個(gè)必要條件，指出只有創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加了人們的收入，才能促進(jìn)購(gòu)置房產(chǎn)的能力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序地發(fā)展。

學(xué)區(qū)房，房地產(chǎn)，工業(yè)園區(qū)，文化旅游

0 引言

永州是湖南省的一個(gè)地級(jí)市，零陵是永州市的一個(gè)行政區(qū)。在零陵，近幾年出現(xiàn)了一些新現(xiàn)象：大部分村里小學(xué)停辦了，鄉(xiāng)鎮(zhèn)小學(xué)、初中人數(shù)大幅減少了，市內(nèi)中小學(xué)卻越來(lái)越擁擠了；孩子單獨(dú)上學(xué)的少了，家長(zhǎng)接送和陪讀的多了；重點(diǎn)學(xué)校周邊的房租大幅漲價(jià)，新開(kāi)發(fā)的高層樓盤(pán)幾乎集中在重點(diǎn)中小學(xué)周邊，紛紛冠名“學(xué)區(qū)房”，銷(xiāo)售單價(jià)也超出其他樓房許多。

“學(xué)區(qū)房”，這是一個(gè)近幾年廣為流傳的新名詞，廣義“學(xué)區(qū)房”是指位于學(xué)校周邊，便于學(xué)生就近上學(xué)的住宅類(lèi)房產(chǎn)；狹義“學(xué)區(qū)房”是指學(xué)校招生區(qū)域內(nèi)戶(hù)籍下的住宅類(lèi)房產(chǎn)，只要擁有這里的房產(chǎn)，戶(hù)籍也就可以落在這個(gè)區(qū)域，將來(lái)孩子“幼升小”“小升初”可順利地進(jìn)入這個(gè)區(qū)域的學(xué)校上學(xué)。永州市零陵區(qū)內(nèi)目前有小學(xué)九所，初中三所，高中四所。其中一小和二小是公認(rèn)的重點(diǎn)小學(xué)，并進(jìn)行了新建，校舍、設(shè)施、師資及辦學(xué)規(guī)模都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他小學(xué)，學(xué)校周邊現(xiàn)有多處新開(kāi)發(fā)的高層樓房(見(jiàn)圖1～圖3)；初中當(dāng)數(shù)九中為重點(diǎn)中學(xué)，每年升入一中(省重點(diǎn)高中)的人數(shù)約占一中當(dāng)年招收人數(shù)的2/5，現(xiàn)在九中擁擠不堪，被迫分成兩個(gè)校區(qū)，比原來(lái)的規(guī)模擴(kuò)大了將近一倍，正在籌備搬遷事宜(見(jiàn)圖4)；永州一中是省重點(diǎn)高中，面向全市招生，每年高考升學(xué)率排永州榜首，學(xué)校歷史悠久，人文薈萃，環(huán)境優(yōu)美，周邊開(kāi)發(fā)了幾十萬(wàn)平方米的多層及高層樓房(見(jiàn)圖5)。

1 “學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目風(fēng)靡盛行的原因

“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目之盛行，規(guī)模之宏大成為零陵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)“亮點(diǎn)”，導(dǎo)致如此現(xiàn)象有各方面的原因。

1)教育資源不均衡。重點(diǎn)學(xué)校具有優(yōu)秀的教師、完善的教學(xué)設(shè)施、良好的學(xué)習(xí)氛圍和優(yōu)美的校園環(huán)境，教育質(zhì)量高，升學(xué)率也遙遙領(lǐng)先，于是學(xué)生趨之若鶩。家長(zhǎng)為了讓孩子將來(lái)考上好的大學(xué)，有一個(gè)美好的未來(lái)，城區(qū)內(nèi)的不惜跨片、跨區(qū)花重金在重點(diǎn)學(xué)校周邊購(gòu)置或租賃“學(xué)區(qū)房”；農(nóng)村里的孩子想方設(shè)法擠到城里上學(xué)，家長(zhǎng)從幼兒園開(kāi)始就“陪讀”，一直下來(lái)十幾年，有錢(qián)的買(mǎi)房，沒(méi)錢(qián)的租房，真是可憐天下父母心，也因此推動(dòng)了“學(xué)區(qū)房”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和價(jià)格的高漲。

2)孩子是家庭的未來(lái)、是祖國(guó)的未來(lái)。我國(guó)推行獨(dú)生子女政策已有多年，使得目前學(xué)齡孩子人數(shù)大為減少，孩子是家庭的寶貝，獨(dú)生子也就顯得越來(lái)越珍貴。望子成龍是每個(gè)父母的心愿，為了讓孩子有一個(gè)好的未來(lái)，自然要接受良好的教育。于是農(nóng)村孩子往城市擠，城市孩子往重點(diǎn)學(xué)校擠，成為一種正?，F(xiàn)象。農(nóng)村孩子進(jìn)城上學(xué)，城內(nèi)孩子跨片區(qū)上學(xué)，也就出現(xiàn)了家長(zhǎng)“陪讀”，在學(xué)校周邊租房或買(mǎi)房，從而助長(zhǎng)了“學(xué)區(qū)房”的盛行。

3)城鎮(zhèn)化發(fā)展的大環(huán)境影響。城鎮(zhèn)化是國(guó)家重要的戰(zhàn)略決策，是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移及其引起的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)結(jié)構(gòu)非農(nóng)化重組的一系列制度變遷過(guò)程，它最直接的表現(xiàn)是城鎮(zhèn)數(shù)量日益增多、城鎮(zhèn)人口大量增加；農(nóng)村人口大量減少、農(nóng)村從業(yè)人數(shù)持續(xù)下降。城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，永州目前處在城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，城市的規(guī)模越來(lái)越大，大量80后，90后的年輕人在城市接受了中、高等教育，學(xué)有一技之長(zhǎng)，擺脫了農(nóng)村的耕種勞作，在市區(qū)工作、生活，有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和家庭的幫助，在城內(nèi)買(mǎi)房定居，考慮到將來(lái)小孩的上學(xué)問(wèn)題，自然首選“學(xué)區(qū)房”。

4)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資前景影響。近幾年來(lái)，零陵的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有了些起色，房地產(chǎn)業(yè)正是蓬勃發(fā)展時(shí)期。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，追求利益最大化是他們努力的方向，他們抓住家長(zhǎng)望子成龍的心理，投其所好，大力開(kāi)發(fā)“學(xué)區(qū)房”，以求實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)量和單價(jià)的青云直上。

“學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象體現(xiàn)了人們對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的追求，對(duì)科學(xué)技術(shù)知識(shí)的向往。沒(méi)有高素質(zhì)的科技人才，也就不可能實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和工業(yè)現(xiàn)代化，沒(méi)有工農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化，城鎮(zhèn)化發(fā)展也必將舉步維艱。而只有城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，國(guó)家富強(qiáng)、社會(huì)保障完善、教育資源趨于平衡，“學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象才會(huì)隨之消失，所以“學(xué)區(qū)房”現(xiàn)象在城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中必將長(zhǎng)期存在。

2 零陵房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的再思考

改革開(kāi)放以來(lái)零陵經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直緩慢，房地產(chǎn)行業(yè)也很不景氣，近幾年來(lái)，零陵房地產(chǎn)業(yè)有了些起色，但綜觀(guān)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)房而言，主要是集中在重點(diǎn)學(xué)校周邊的“學(xué)區(qū)房”，而在市內(nèi)其他區(qū)域，除了部分多層商鋪開(kāi)發(fā)外，高層樓盤(pán)很少，導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因：1)開(kāi)發(fā)商們除了發(fā)現(xiàn)“學(xué)區(qū)房”具有投資價(jià)值外，還沒(méi)有找到更為合適的投資項(xiàng)目；2)說(shuō)明零陵還不具備、也沒(méi)有創(chuàng)造出良好的投資環(huán)境。實(shí)際上，零陵是具有良好的投資潛力的，因?yàn)榱懔晔且粋€(gè)具有幾千年歷史的文化名城，有得天獨(dú)厚的自然條件和人文資源，只要政府正確決策，挖掘零陵古城的文化潛力和充分利用地域優(yōu)勢(shì)，就能突破投資瓶頸，拓寬投資市場(chǎng)，創(chuàng)造出良好的投資環(huán)境。零陵要改變經(jīng)濟(jì)落后的被動(dòng)局面，只有大力發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)和加快工業(yè)園區(qū)建設(shè)，落實(shí)投資項(xiàng)目，加速投資建設(shè)的進(jìn)行，零陵的發(fā)展前景是可觀(guān)的，房地產(chǎn)業(yè)也可以持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

1)加大招商力度，承接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展零陵工業(yè)。實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市，核心在工業(yè)，希望在工業(yè)，必須堅(jiān)持工業(yè)主導(dǎo)戰(zhàn)略不動(dòng)搖，以工業(yè)的持續(xù)、快速發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。湖南零陵工業(yè)園成立于1997年，2006年經(jīng)國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)、省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)工業(yè)園區(qū)，許多年過(guò)去了，零陵工業(yè)目前還相當(dāng)薄弱，除了零陵煙廠(chǎng)稍大一點(diǎn)(年產(chǎn)值約50億元)，還沒(méi)有一家上市企業(yè)。目前在市區(qū)西郊發(fā)展工業(yè)園區(qū)，園區(qū)毗鄰兩廣，地域廣闊，猶如一張白紙，具有廣闊的投資建廠(chǎng)空間，恰逢沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，具有良好的發(fā)展機(jī)遇，交通便捷，距離火車(chē)站不到2 km。零陵工業(yè)園已處于快速建設(shè)階段，工業(yè)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，也是工人就業(yè)的主要場(chǎng)所，只有順應(yīng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)，大力發(fā)展零陵工業(yè)，成就一批上規(guī)模的優(yōu)秀企業(yè)，就可以增加就業(yè)崗位，解決農(nóng)民工進(jìn)城就業(yè)，增加收入，促進(jìn)行業(yè)消費(fèi)，提高房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力，推動(dòng)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)和工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有序開(kāi)發(fā)。有了優(yōu)秀的企業(yè)，有了良好的工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，也就可以開(kāi)設(shè)優(yōu)質(zhì)的城區(qū)中小學(xué)，實(shí)現(xiàn)教育資源的均衡發(fā)展，也讓房地產(chǎn)行業(yè)走出“學(xué)區(qū)房”投資瓶頸，有利于城市的持續(xù)、有序、全面地發(fā)展。

2)挖掘零陵古城韻味，發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。零陵是一座具有幾千年歷史的古城，這里風(fēng)景秀麗，人文薈萃，是湖南省四大歷史文化名城之一，正在創(chuàng)建國(guó)家歷史文化名城，現(xiàn)有國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位6處，省級(jí)文物保護(hù)單位27處，市級(jí)文物保護(hù)單位39處。在市內(nèi)分布有三大景區(qū)：東山景區(qū)、柳子人文景區(qū)和沿江風(fēng)光帶景區(qū)。此三大景區(qū)情景交融，山水相連為零陵這座古城沉淀了深厚的文化底蘊(yùn)。無(wú)數(shù)名人如懷素、柳宗元、陸游、歐陽(yáng)修、張浚父子、楊萬(wàn)里等凡到過(guò)零陵的，無(wú)不被這里的美景所折服，曾留下“畫(huà)圖曾識(shí)零陵郡，今日方知畫(huà)不如”“揮毫當(dāng)?shù)媒街坏綖t湘豈有詩(shī)”等千古名句。

零陵發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)具有得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，其交通網(wǎng)絡(luò)十分便捷。從零陵到永州機(jī)場(chǎng)只需15 min，到永州高鐵站只需30 min，到零陵站只需10 min，乘高鐵到桂林只需1 h，非常有利于發(fā)展湘桂旅游線(xiàn)路。但是零陵目前人文和自然旅游資源幾乎處于荒廢狀態(tài)，沒(méi)有得到有效的開(kāi)發(fā)和利用，這與當(dāng)今零陵創(chuàng)建國(guó)家歷史文化名城是很不相稱(chēng)的。據(jù)聯(lián)合國(guó)世界旅游組織調(diào)查統(tǒng)計(jì)，“旅游行業(yè)每收入一元，相關(guān)行業(yè)就能創(chuàng)收四點(diǎn)三元，旅游行業(yè)每增加一個(gè)直接就業(yè)人員就能帶動(dòng)五個(gè)就業(yè)崗位?！碑?dāng)務(wù)之急是充分利用零陵古城人文優(yōu)勢(shì)，加大招商力度，通過(guò)股份籌資、社會(huì)捐資等多種形式，廣泛動(dòng)員社會(huì)資金，加大人文旅游資源的有效開(kāi)發(fā)，加快旅游景點(diǎn)的建設(shè)。采取切實(shí)有效的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式(如合資經(jīng)營(yíng)，租賃經(jīng)營(yíng)，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等)帶動(dòng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)，提高市民的素質(zhì)，從而使文化建設(shè)再上一臺(tái)階。

旅游業(yè)發(fā)展起來(lái)了，不僅能改善城市居住環(huán)境，提升城市的品味，還能帶動(dòng)城市的文化、餐飲、酒店、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展也具有一定推動(dòng)作用，這些都是城市最需要的，一個(gè)工業(yè)發(fā)展薄弱的城市，就應(yīng)該要利用自身人文資源搞旅游，通過(guò)酒店、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、生態(tài)來(lái)延伸商業(yè)功能和商業(yè)效應(yīng)，促進(jìn)就業(yè)，保持城市的繁榮。到目前為止，零陵還沒(méi)有一家四星級(jí)酒店，沒(méi)有一棟高層寫(xiě)字樓，看不到城市的繁華和氣派，看到的高層建筑，大多是重點(diǎn)學(xué)校周邊的“學(xué)區(qū)房”。所以當(dāng)下要加快文化旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)旅游消費(fèi)，促進(jìn)商場(chǎng)、餐飲、酒店、寫(xiě)字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，給零陵市民和來(lái)零陵觀(guān)光旅游的游客提供休閑娛樂(lè)及消費(fèi)的舒適環(huán)境。

3 結(jié)語(yǔ)

零陵是歷史文化名城，圍繞著歷史文化名城、圍繞自己的文化資源，發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)搞城市建設(shè)，有利于改善城市的整體面貌，提高城市的文化品味，會(huì)起到拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用，但還不足以支撐城市的繁榮和發(fā)展，還必須有工業(yè)作為支撐，如果單獨(dú)用工業(yè)發(fā)展城市，導(dǎo)致城市污染嚴(yán)重，居住環(huán)境惡劣，只有一方面發(fā)展城市旅游產(chǎn)業(yè)，建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境；另一方面在西郊發(fā)展工業(yè)，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，滿(mǎn)足進(jìn)城農(nóng)民工的就業(yè)，增加他們的收入，增強(qiáng)他們對(duì)城市住房的購(gòu)買(mǎi)力，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有利于城鎮(zhèn)化的快速進(jìn)行，城鎮(zhèn)化發(fā)展到成熟期，“學(xué)區(qū)房”也會(huì)逐漸消失。

[1] 李 英.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)[M].北京：清華大學(xué)出版社，2010.

[2] 胡錦濤.論構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)[M].北京：中國(guó)文獻(xiàn)出版社，2013.

[3] [清]徐保齡,嵇有慶修.零陵縣志(刻本)[Z].清光緒2年，1876.

Onanalysisandexplorationforpopularityof“schooldistrictroom”projectinLingling

LIHui-zheng

(YongzhouVocationalandTechnicalCollege,Yongzhou425000,China)

The paper analyzes the reasons for the “popularity of the school district room”, illustrates two necessities of the rapid development in Lingling from the accelerating construction of industrial parks and the cultural tourist industry of ancient cities, and points out the capacity of purchasing houses and be enhanced and the healthy and sound development of the real-estate market be promoted by creating more jobs and raising salaries.

school district, real-estate, industrial zone, cultural tourism

1009-6825(2014)33-0213-02

2014-09-18

李輝政(1973- )，男，工程師，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師，一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師

F293.33

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