王潔

（棗莊學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，山東 棗莊 277160）

房產(chǎn)稅改革能使房價(jià)下跌嗎

王潔

（棗莊學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，山東 棗莊 277160）

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在上海和重慶已實(shí)施了近三年，這一改革對(duì)房價(jià)的影響究竟如何？本文通過將上海、重慶與其同類城市近三年的房價(jià)走勢(shì)作比較，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案對(duì)房價(jià)影響有限，房產(chǎn)稅改革不會(huì)使房價(jià)下跌，但能降低房價(jià)上漲的速度。

房產(chǎn)稅改革；房價(jià)；需求過旺；累進(jìn)稅

從2000年開始，中國許多城市的房價(jià)飛速上漲。以北京為例，2000年北京城區(qū)住房均價(jià)為3871元/平米，到2013年12月，北京二手房均價(jià)達(dá)到42503元/平米，增長了近10倍。不斷攀升的房價(jià)，一方面造成居民買房困難，因?yàn)榫用竦氖杖朐鲩L速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價(jià)增長速度；另一方面可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，從而引發(fā)金融危機(jī)。因此，中央和各級(jí)政府出臺(tái)了一系列政策，如提高首付比例、提高抵押貸款利率、國十條、限購、限價(jià)等等，盡管如此，房價(jià)仍然呈上漲趨勢(shì)，炒房熱、高空置率等問題越來越嚴(yán)重。在這種情況下，中央開始房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)。

一、房產(chǎn)稅改革

1986年10月1日開始實(shí)施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。該條例是中央在我國工商稅制改革以后，工商稅取消，增值稅、營業(yè)稅等稅種新設(shè)的背景下，考慮到國有企業(yè)、集體企業(yè)和私人企業(yè)均為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體的具體情況，決定恢復(fù)征收原并入工商稅的房產(chǎn)稅，從而發(fā)揮房產(chǎn)稅獨(dú)特的調(diào)節(jié)功能。

該《條例》實(shí)施以來，在加強(qiáng)房屋的管理、提高房屋的使用效益、增加政府的財(cái)政收入等方面均發(fā)揮了比較重要的作用。但是，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，居民收入水平有了較大提高，原來城鎮(zhèn)家庭的政府房單位房逐漸被商品房取代，房地產(chǎn)成為個(gè)人財(cái)富的重要組成部分。另外，該《條例》本身也存在許多需要解決的問題，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。因此，有必要研究和推進(jìn)房產(chǎn)稅進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和改革。2011年1月28日，上海市和重慶市開始了對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)，標(biāo)志著我國房產(chǎn)稅改革的開始，這兩地的方案各有特色。

重慶市的試點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹鞒蔷艆^(qū)。本次納入房產(chǎn)稅征稅對(duì)象的個(gè)人住房有三類：第一，個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；第二，個(gè)人新購的高檔住房，高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房建筑面積成交均價(jià)2倍及2倍以上的住房；第三，在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套及第二套以上的普通住房。計(jì)稅依據(jù)暫按房產(chǎn)交易價(jià)。稅率在0.5%～1.2%之間，高檔住房單價(jià)越高，稅率越高。以家庭為單位計(jì)算免稅面積，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)之前擁有的獨(dú)棟商品住宅免稅面積為180平方米，新購的獨(dú)棟商品住宅和高檔住房，免稅面積為100平方米，一個(gè)家庭按時(shí)間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房扣除免稅面積且只能對(duì)一套住房扣除免稅面積。個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入全部用于公租房的建設(shè)和維護(hù)。

重慶方案的優(yōu)點(diǎn)：（1）對(duì)存量獨(dú)棟商品住宅征稅，增加了獨(dú)棟商品住宅的持有成本，可以促使一部分擁有多套獨(dú)棟商品住宅的人出售或出租住房，增加市場(chǎng)住房供應(yīng)；（2）對(duì)新購的獨(dú)棟商品住宅和高檔住房征稅，能夠一定程度上抑制人們對(duì)此類住房的需求，引導(dǎo)人們合理的住房消費(fèi)；（3）對(duì)外地人新購的第二套及第二套以上房屋征稅，能夠打擊外地人的炒房行為；（4）征稅主要針對(duì)高端房屋所有者和外地炒房者，收入全部用于公租房的建設(shè)和維護(hù)，能在一定程度上調(diào)節(jié)收入分配，有一定的“劫富濟(jì)貧”的效果。重慶方案的不足：（1）重點(diǎn)關(guān)注了獨(dú)棟商品住宅，卻忽略了和獨(dú)棟商品住宅類似的“聯(lián)體別墅”；（2）以交易價(jià)認(rèn)定高檔住房及其適用的稅率，存在操作空間，如買賣雙方以低的交易價(jià)成交，再以裝修費(fèi)等名目支付一部分款項(xiàng)；（3）本地?fù)碛卸嗵灼胀ㄗ》康娜藳]有關(guān)注到；（4）以家庭為單位計(jì)算免稅面積，可能會(huì)導(dǎo)致很多家庭為了避稅而假離婚。

上海市房產(chǎn)稅改革后，新納入征稅對(duì)象的有兩類房：一是本市居民家庭在本市新購的屬于該家庭第二套及第二套以上的住房；二是非本市居民家庭在本市新購的住房。計(jì)稅依據(jù)暫按房產(chǎn)交易價(jià)的70%計(jì)算。稅率暫定為0.6%，交易單價(jià)低于本市上年度新建商品住房平均售價(jià)2倍（含2倍）的，稅率為0.4%。本市居民家庭新購住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房建筑面積按人均60平方米計(jì)算免稅面積，對(duì)新購住房超出的面積征稅。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的收入用于保障性住房建設(shè)等。

上海方案的優(yōu)點(diǎn)：（1）涉及所有新購住房，能在一定程度上降低本市居民和外地居民的購房意愿；（2）免稅面積按人計(jì)算而不是按戶計(jì)算，避免了為避稅而假離婚的現(xiàn)象。上海方案的不足：重點(diǎn)關(guān)注增量房，沒涉及存量房，不利于提高存量房的使用效率，并且對(duì)新購房者不公平。

總體而言，上海和重慶的房產(chǎn)稅改革方案有一些共同的特點(diǎn)：（1）稅基都較窄，征稅對(duì)象范圍有限；（2）稅率都不高，最高稅率才1.2%；（3）兩地都將房產(chǎn)稅收入用于公租房、保障性住房等方面，有利于調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平；（4）兩地方案對(duì)存量房的涉及都很少。不同點(diǎn)在于重慶方案重點(diǎn)關(guān)注高檔住房，而上海方案?jìng)?cè)重點(diǎn)在新增住房。這兩個(gè)方案是全國房產(chǎn)稅改革的破冰之旅，其象征意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，這是新中國成立以來第一次對(duì)個(gè)人所有非營業(yè)用房征稅，并且釋放出一個(gè)明確的信號(hào)，房產(chǎn)稅改革將逐步在全國展開。

二、房產(chǎn)稅改革對(duì)房價(jià)的影響

房產(chǎn)稅改革對(duì)房價(jià)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響是人們當(dāng)前熱切關(guān)注的問題。很多人都認(rèn)為房產(chǎn)稅改革能解決高房價(jià)問題，即房產(chǎn)稅改革能使房價(jià)下跌，理由如下：一方面，由于中國之前對(duì)個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，所以很多從事房產(chǎn)投機(jī)的人在購房時(shí)可以不考慮房產(chǎn)持有的稅收成本，從事房產(chǎn)投機(jī)的人過多，導(dǎo)致房價(jià)飛速上漲；如果征收房產(chǎn)稅，從事房產(chǎn)投機(jī)的人在購房時(shí)將考慮房產(chǎn)持有的稅收成本，從而減少購房行為，擁有多套住房的人也會(huì)因?yàn)槌钟凶》康亩愂粘杀径鍪刍虺鲎夥慨a(chǎn)，這樣，房產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)增加、需求減少，就能使房價(jià)下跌。另一方面，各種抑制房價(jià)上漲措施的不斷出臺(tái)，包括房產(chǎn)稅的改革，會(huì)增加潛在購房者對(duì)未來房價(jià)下跌的預(yù)期，他們可能不會(huì)急于買房而選擇持幣觀望，從而產(chǎn)生一定的抑制作用。房產(chǎn)稅改革真的能使房價(jià)下跌嗎？

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在上海和重慶已實(shí)施了近三年，對(duì)這兩地房價(jià)的影響究竟如何？我們先來看上海。北京、上海、廣州、深圳是我國房地產(chǎn)發(fā)展的一線城市，這四個(gè)城市從2011年1月至今的二手房房價(jià)走勢(shì)和漲幅如圖1和表1所示。

圖1：一線城市二手房房價(jià)走勢(shì)

表1：一線城市二手房房價(jià)漲幅

從圖1和表1中我們可以看出，從2011年1月至今，房價(jià)漲幅最高的是北京，近三年時(shí)間漲幅達(dá)到106.57%；接下來是廣州，漲幅為69.49%；第三是深圳，漲幅為49.02%；最后是上海，從房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)至今，房價(jià)漲幅為46.64%。這四個(gè)城市均是我國房地產(chǎn)發(fā)展的一線城市，只是在試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革這點(diǎn)上不同，只有上海進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，其他三個(gè)城市都沒有，因此，我們以其他三個(gè)城市作為參照城市，對(duì)比自從房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)后四個(gè)城市的房價(jià)漲幅，就可以分析房產(chǎn)稅改革對(duì)房價(jià)的影響。結(jié)果顯示：房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)并沒有使上海房價(jià)下跌，但對(duì)上海房價(jià)的上漲起到了一定的抑制作用。

青島、成都、重慶、西安同屬于我國房地產(chǎn)發(fā)展的二線城市，這四個(gè)城市從2011年1月至今的二手房房價(jià)走勢(shì)和漲幅如圖2和表2所示。

圖2：二線城市二手房房價(jià)走勢(shì)

表2：二線城市二手房房價(jià)漲幅

同理，從圖2和表2中我們可以看出，從2011年1月至今，這四個(gè)城市中，房價(jià)漲幅最高的是青島，近三年時(shí)間漲幅為25.41%；接著是西安，漲幅為9.86%；第三是成都，漲幅為7.46%；最后是重慶，從房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)至今，房價(jià)漲幅為5.64%。這四個(gè)城市同屬于我國房地產(chǎn)發(fā)展的二線城市，只是在試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革這點(diǎn)上不同，只有重慶進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，其他三個(gè)城市都沒有，同時(shí)，另外三個(gè)參照城市是在綜合考慮與重慶的距離、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的基礎(chǔ)上選出來的，因此，我們以這三個(gè)城市作為參照，對(duì)比自從房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)后四個(gè)城市的房價(jià)漲幅，就可以分析房產(chǎn)稅改革對(duì)房價(jià)的影響。結(jié)果顯示：房產(chǎn)稅改革同樣沒有使重慶房價(jià)下跌，同樣對(duì)重慶房價(jià)的上漲起到了一定的抑制作用。

從以上實(shí)際數(shù)據(jù)分析可知，上海和重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案對(duì)房價(jià)的影響都很有限，目前的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案不會(huì)使房價(jià)下跌，但能降低房價(jià)上漲的速度。

三、房產(chǎn)稅改革對(duì)房價(jià)影響的原因分析

房產(chǎn)稅改革并沒有使房價(jià)下跌，原因可能有以下幾點(diǎn)：

（一）消費(fèi)者需求過旺

探討房價(jià)不斷上漲原因的學(xué)者很多，其中有一種觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)的不斷上升導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本升高，從而導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格不斷上升。事實(shí)上，這只是房產(chǎn)價(jià)格上升的表面原因，因?yàn)閺某＠韥砜矗绻成唐烦杀旧仙龑?dǎo)致價(jià)格上升，對(duì)該商品的需求就會(huì)減少，需求減少會(huì)導(dǎo)致該商品的價(jià)格下跌。但實(shí)際情況是房價(jià)不斷上漲，因此，房價(jià)不斷上漲的原因只能歸結(jié)為消費(fèi)者需求過旺，這里包括投資需求增加和實(shí)際需求增加。

1．對(duì)房價(jià)預(yù)期看漲是導(dǎo)致投資需求增加的主要原因。如果房產(chǎn)稅改革后，房價(jià)預(yù)期上漲額高于房產(chǎn)稅稅額，投資者就會(huì)選擇投資，多套房屋的所有者也不會(huì)選擇賣房，市場(chǎng)住房數(shù)量就不會(huì)增加，房價(jià)也就不會(huì)下跌。例如，假定某套房屋價(jià)值100萬，每年需要按照0.6%的稅率征收房產(chǎn)稅，其房價(jià)預(yù)期每年增長10%，那么，該房屋每年需要交房產(chǎn)稅6000元，市價(jià)上漲大于10萬，即使扣除該房屋的機(jī)會(huì)成本，持有或購買該房屋也是有利可圖的。另外，類似上世紀(jì)90年代，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂、房價(jià)崩潰；2007年美國次貸危機(jī)、房價(jià)大幅跳水的情形，中國投資者至今沒有經(jīng)歷過，早期買房的人都獲利頗豐，因此，在當(dāng)前中國，民眾對(duì)房價(jià)不斷上漲的預(yù)期已經(jīng)形成，在短時(shí)間內(nèi)是難以改變的。

2．隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，大批農(nóng)村人口遷入城鎮(zhèn)，1978年我國城市化率只有17.9%，到2011年，達(dá)到了51.3%，這些居民在帶動(dòng)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，也帶來大量的住房需求。

3．近些年高考升學(xué)率不斷升高，接近100%，大學(xué)畢業(yè)生一般都會(huì)選擇在城市發(fā)展，必然增加住房需求。

4．改善性需求不斷增加。隨著居民家庭收入水平的提高，改善居住條件和居住環(huán)境的要求會(huì)越來越多，小戶型想換大戶型，大戶型想換別墅，有人希望假日時(shí)能享受郊外清新的空氣和安靜的環(huán)境，工作時(shí)又想離單位近，因此會(huì)選擇兩套或兩套以上的住宅等等，這些必然導(dǎo)致住房需求進(jìn)一步增加。

城市建設(shè)用地是有限性的，意味著住房供給量不會(huì)無限，這樣，有限的住房供給和不斷增長的住房需求之間必然產(chǎn)生矛盾。

（二）稅基小、稅率低

中國的社會(huì)文化氛圍不適應(yīng)直接稅，如果在中國普遍推行房產(chǎn)稅，如果稅率高，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)會(huì)造成影響，偷稅、欠稅現(xiàn)象將增多。因此，上海和重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案都對(duì)一般的居住性需求做了豁免，稅基小、并且稅率低，便于房產(chǎn)稅改革的實(shí)施。但這樣會(huì)使投機(jī)者很容易把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給下一個(gè)買房者，或者使住房所有者將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租房者，從而不會(huì)對(duì)抑制房價(jià)產(chǎn)生大的影響。具體地，房屋所有者在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前或準(zhǔn)備出售房產(chǎn)之前，會(huì)有一個(gè)利潤預(yù)期，如果政府加收房產(chǎn)稅，他們會(huì)將房產(chǎn)稅的成本包括進(jìn)售價(jià)，所以，此時(shí)房產(chǎn)稅將導(dǎo)致房價(jià)上漲。此外，房產(chǎn)稅還會(huì)推動(dòng)房租的上漲，從而推動(dòng)房價(jià)的上漲，即如果加收了房產(chǎn)稅，房屋所有者肯定會(huì)將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到租戶身上，會(huì)增強(qiáng)租戶的購房欲望，購房需求增加就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲。

（三）地方政府不希望房價(jià)下跌

1994年分稅制改革后，中央財(cái)政每年大約能獲得全部財(cái)政收入的70%，而地方政府僅能得到營業(yè)稅、地方企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等小稅收入。從2012年1月1日開始試點(diǎn)的營改增使地方財(cái)政收入進(jìn)一步減少。地方政府收入不多，但是承擔(dān)的事權(quán)卻不少，土地出讓金成為地方財(cái)政收入的倚重?？呻S著土地的減少，土地出讓金的收入減少，地方政府在穩(wěn)增長和城鎮(zhèn)化的需求之下，需要通過房產(chǎn)稅的征收填補(bǔ)投資項(xiàng)目的財(cái)政空洞，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房價(jià)，因此地方政府希望房價(jià)越高越好。

四、對(duì)我國房產(chǎn)稅改革的建議

目前的各項(xiàng)調(diào)控政策包括房產(chǎn)稅改革并不能成為抑制房價(jià)上漲的“殺手锏”，要想使我國的房價(jià)回歸到合理水平，必須不跌的預(yù)期，設(shè)置完善合理的房產(chǎn)稅制，引導(dǎo)居民住房合理消費(fèi)。

（一）對(duì)房產(chǎn)稅采用累進(jìn)稅

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象不僅應(yīng)該包括新增房，更應(yīng)該包括存量房。對(duì)房產(chǎn)稅采用累進(jìn)稅，具體地，設(shè)置一個(gè)人均平方數(shù)作為起征點(diǎn)，達(dá)到起征點(diǎn)1倍但不到2倍的房屋按稅率X征稅，達(dá)到起征點(diǎn)2倍但不到3倍的房屋按稅率2X征稅，以此類推，計(jì)稅依據(jù)采用評(píng)估價(jià)值。全國各地可以根據(jù)本地具體情況確定起征點(diǎn)、選擇采用全額累進(jìn)稅還是超額累進(jìn)稅。中央可以通過調(diào)節(jié)稅率X對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，如降低稅率X，房產(chǎn)所有人稅負(fù)減少，需求上升，導(dǎo)致房價(jià)上漲；提高稅率X，房產(chǎn)所有人稅負(fù)增加，需求下降，導(dǎo)致房價(jià)下跌。對(duì)房產(chǎn)稅采用累進(jìn)稅可有效地抑制對(duì)住宅的投機(jī)和投資性需求，抑制居民對(duì)大戶型住宅的需求。

（二）倡導(dǎo)住房租賃消費(fèi)

規(guī)范二手（出售、出租）房市場(chǎng)，引導(dǎo)二手房市場(chǎng)健康蓬勃發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)居民住房租賃消費(fèi)，根據(jù)具體情況，政府可以對(duì)居民租房給予一定的補(bǔ)貼，這樣，不僅可以降低住宅空置率，而且更多的居民會(huì)選擇租房，從而緩解住房供不應(yīng)求的市場(chǎng)壓力。

（三）明確房產(chǎn)稅改革的目的

無論是各級(jí)政府還是居民，都應(yīng)該認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)稅改革的目的不應(yīng)該是調(diào)整高房價(jià)，而應(yīng)該是：（1）合理調(diào)節(jié)收入分配。改革開放以來，我國人民生活水平不斷提高，同時(shí)收入分配差距也在不斷拉大，貧富差距在住房方面有一定程度的體現(xiàn)，因此，設(shè)置合理的房產(chǎn)稅制度能夠有效調(diào)節(jié)收入分配，像上海和重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案均列明，個(gè)人住房房產(chǎn)稅收入用于公租房和保障性住房的建設(shè)和維護(hù)；（2）引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)。我國人口基數(shù)大，建設(shè)用地量要嚴(yán)格控制，否則會(huì)影響糧食供給，在人多地少的現(xiàn)實(shí)情況下，對(duì)居民住房消費(fèi)進(jìn)行正確引導(dǎo)是十分必要的。在保障居民基本住房需求的前提下，對(duì)個(gè)人住房超面積部分征收房產(chǎn)稅，超出越多征稅越多，通過這種方式可以引導(dǎo)購房者理性地選擇住房面積的大小，這是符合我國當(dāng)前基本國情的。

面對(duì)高房價(jià)，寄希望于房產(chǎn)稅改革的潛在購房者可能要失望了，因?yàn)橹醒肜梅慨a(chǎn)稅改革來調(diào)控房價(jià)必然是有步驟的，計(jì)稅基數(shù)和稅率不會(huì)短時(shí)間內(nèi)增加到足以降低房價(jià)的程度，再加上消費(fèi)者需求過旺，地方政府不希望房價(jià)下跌等原因，房價(jià)不僅不會(huì)下跌還會(huì)上漲，房價(jià)的上漲趨勢(shì)在短期內(nèi)是無法改變的，房產(chǎn)稅改革只能降低房價(jià)上漲的速度。長期來講，全面完善的房產(chǎn)稅制應(yīng)該能使房價(jià)回歸到合理水平。

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