從定位來看，住宅金融事業(yè)部的對(duì)象則是棚戶區(qū)改造建設(shè)以及城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)建設(shè)，同時(shí)貸款對(duì)象則是承接棚戶區(qū)建設(shè)的房企等。

本刊綜合報(bào)道 編輯 王豫剛

中國(guó)版“住房銀行”終于將變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。4月8日國(guó)家開發(fā)銀行對(duì)外宣布，該行正組建住宅金融事業(yè)部，用以專項(xiàng)開展棚改等保障性安居工程業(yè)務(wù)。

此項(xiàng)決定是對(duì)4月2日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神的落實(shí)。會(huì)議當(dāng)日確定，由國(guó)家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵(lì)商業(yè)銀行、社?；?、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等積極參與，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。

國(guó)開行方面表示，該事業(yè)部將實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。

城鎮(zhèn)化融資路徑浮現(xiàn)

有分析稱，此次安排至少分為三個(gè)層面解讀，第一，國(guó)開行將成立事業(yè)部制式的專門機(jī)構(gòu)，用以棚改及城建融資；第二，該機(jī)構(gòu)融資方式采取市場(chǎng)化方式，即發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券；第三，專項(xiàng)債券融資對(duì)象為“郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者”。

在制度缺失、回歸政策性金融前景不明確的現(xiàn)實(shí)下，國(guó)開行希望通過“住房保障銀行”曲線回歸政策性金融。按照國(guó)務(wù)院“十二五”規(guī)劃，五年期間將新建3600萬套保障性住房。2013年，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)提出了五年1000萬戶棚戶區(qū)改造計(jì)劃，但是資金來源成為回避不了的問題。2014年《政府工作報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)，2014年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，同時(shí)隨著以人為本的城鎮(zhèn)化的開啟，中央也提出到2020年要解決約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造。規(guī)模龐大的資金需求，依靠傳統(tǒng)貸款模式顯然難以為繼。在國(guó)開行看來，由其成立專門機(jī)構(gòu)支持棚改等保障性安居工程建設(shè)，有基礎(chǔ)、易操作、成本低、見效快。

國(guó)家開發(fā)銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，開行累計(jì)發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款約7萬億元，占人民幣貸款累計(jì)發(fā)放的62%，當(dāng)年發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款10350億元，占當(dāng)年人民幣貸款發(fā)放的68%。這其中，累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款4077億元，貸款余額2946億元，同業(yè)占比達(dá)60%。從貸款規(guī)?？梢钥吹剑瑖?guó)開行在棚戶區(qū)改造中投入頗多。

在國(guó)開行看來，由其成立專門機(jī)構(gòu)支持棚改等保障性安居工程建設(shè)，有基礎(chǔ)、易操作、成本低、見效快。

一是棚戶區(qū)改造資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利前景不明確，2013年到2017年推進(jìn)1000萬套棚戶區(qū)改造，所需資金量至少2.5萬億，因此，亟需成本相對(duì)較低、穩(wěn)定的融資來源作為保障。二是開行已經(jīng)形成一套比較完整的開發(fā)性金融運(yùn)作機(jī)制。第三，開行作為棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)投融資主力銀行，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和行之有效的運(yùn)作模式。

4月8日，國(guó)家開發(fā)銀行在京召開全行視頻會(huì)，部署開發(fā)性金融支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施工作。國(guó)開行黨委書記、董事長(zhǎng)胡懷邦在會(huì)議上指出，加快棚改項(xiàng)目評(píng)審和貸款發(fā)放，力爭(zhēng)4月底實(shí)現(xiàn)貸款發(fā)放1000億元左右，保障各地棚戶區(qū)改造工程的資金需求。

據(jù)了解，今年一季度，該行已加大棚改項(xiàng)目開發(fā)評(píng)審和貸款投放力度，新增承諾棚戶區(qū)改造等保障性安居工程貸款1401億元，為去年同期10.2倍；發(fā)放貸款312億元，比去年同期增長(zhǎng)12%。

事實(shí)上，住宅金融專項(xiàng)債券也是對(duì)現(xiàn)有地方政府大規(guī)模鋪開的棚改債和企業(yè)債的一種替代，既可降低融資成本，也可防范地方政府信用擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。

“兩房”前車之鑒應(yīng)吸取

在太平洋的另一端，美國(guó)的兩大住宅金融服務(wù)機(jī)構(gòu)房地美（Federal National Mortgage Association，簡(jiǎn)稱：Fannie Mae，即聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)，成立于1938年）和房利美（Freddie Mac，即聯(lián)邦住宅貸款抵押公司，成立于1970年）曾在美國(guó)的城鎮(zhèn)化和居民住房建設(shè)中發(fā)揮了重要作用。然而在次貸危機(jī)中遭受重創(chuàng)之后，美國(guó)國(guó)會(huì)和白宮頻頻動(dòng)議要終結(jié)“兩房”，兩相比較，國(guó)開行金融事業(yè)部的未來運(yùn)作理當(dāng)有所借鑒。

有國(guó)開行方面人士表示，從定位來看，住宅金融事業(yè)部的對(duì)象則是棚戶區(qū)改造建設(shè)以及城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)建設(shè)。同時(shí)貸款對(duì)象則是承接棚戶區(qū)建設(shè)的房企等。跟美國(guó)的”兩房”還是有本質(zhì)差別。

國(guó)開行住宅金融事業(yè)部方案，在職能定位上，向上對(duì)接國(guó)家住宅政策、規(guī)劃，向下深化與地方政府的合作。而美國(guó)的兩房的操作路徑則完全不同。

房利美和房地美從商業(yè)銀行手中購(gòu)買抵押貸款，然后通過SPV（特殊目的機(jī)構(gòu)）包裝發(fā)行抵押貸款債券。同時(shí)房利美和房地美則是針對(duì)沒有美國(guó)聯(lián)邦住宅管理局提供保險(xiǎn)的房屋貸款。并且抵押貸款的額度有一定的限制，同時(shí)也針對(duì)一些少數(shù)族裔提供優(yōu)惠政策。

“兩房”的存在和運(yùn)作，積極促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，甚至將美國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分銷到世界各地。

同時(shí)兩房的運(yùn)作也降低了商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)。合理的按揭貸款是長(zhǎng)期固定利率貸款，能真正緩解購(gòu)房者的支出壓力。而銀行的主要資金來源是儲(chǔ)戶，儲(chǔ)戶存款一般是短期比重較大，而且利率根據(jù)市場(chǎng)的資金供求不斷變動(dòng)。就給銀行帶來存貸款周期差異和利率差異的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)在美國(guó)上世紀(jì)80年代的房地產(chǎn)金融危機(jī)期間已經(jīng)表現(xiàn)得淋漓盡致。

顯然，目前的住宅金融事業(yè)部與兩房有著一定的區(qū)別。一個(gè)是針對(duì)棚戶區(qū)以及城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中的資金提供商，另一個(gè)則是針對(duì)一定階層的公共人群購(gòu)買商品房屋提供貸款?！暗请S著監(jiān)管機(jī)構(gòu)積極推動(dòng)資產(chǎn)證券化的發(fā)展，兩房類似的操作在國(guó)內(nèi)實(shí)施或許也僅僅是時(shí)間早晚的問題。”一位銀行人士認(rèn)為。

美國(guó)兩房在早期能夠如此成功，與其有著政府支持，能夠拆借較低成本的資金有關(guān)，而胡懷邦近期分別在《求是》和《人民日?qǐng)?bào)》刊登署名文章，建議進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)化中長(zhǎng)期投融資的制度性安排，參照國(guó)際通行做法，賦予開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)永久國(guó)家債信等級(jí)，建立穩(wěn)定、可持續(xù)的中長(zhǎng)期金融債發(fā)行籌資機(jī)制，通過開發(fā)性金融資金支持城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)民生領(lǐng)域。

同時(shí)，他還建議通過設(shè)立“三?！奔磳ｍ?xiàng)貸款、專項(xiàng)基金及專項(xiàng)債券等配套政策，彌補(bǔ)政府投資特定項(xiàng)目的資本金以及地方配套資金的階段性缺口。為管控地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可考慮由國(guó)家開發(fā)銀行或通過招標(biāo)確定一家銀行，進(jìn)行“統(tǒng)一評(píng)級(jí)、統(tǒng)一授信、統(tǒng)借統(tǒng)還”，從總量、結(jié)構(gòu)、操作上防止地方政府一哄而上、盲目舉債，避免投融資總量失控，形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

endprint

從定位來看，住宅金融事業(yè)部的對(duì)象則是棚戶區(qū)改造建設(shè)以及城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)建設(shè)，同時(shí)貸款對(duì)象則是承接棚戶區(qū)建設(shè)的房企等。

本刊綜合報(bào)道 編輯 王豫剛

中國(guó)版“住房銀行”終于將變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。4月8日國(guó)家開發(fā)銀行對(duì)外宣布，該行正組建住宅金融事業(yè)部，用以專項(xiàng)開展棚改等保障性安居工程業(yè)務(wù)。

此項(xiàng)決定是對(duì)4月2日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神的落實(shí)。會(huì)議當(dāng)日確定，由國(guó)家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵(lì)商業(yè)銀行、社?；?、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等積極參與，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。

國(guó)開行方面表示，該事業(yè)部將實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。

城鎮(zhèn)化融資路徑浮現(xiàn)

有分析稱，此次安排至少分為三個(gè)層面解讀，第一，國(guó)開行將成立事業(yè)部制式的專門機(jī)構(gòu)，用以棚改及城建融資；第二，該機(jī)構(gòu)融資方式采取市場(chǎng)化方式，即發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券；第三，專項(xiàng)債券融資對(duì)象為“郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者”。

在制度缺失、回歸政策性金融前景不明確的現(xiàn)實(shí)下，國(guó)開行希望通過“住房保障銀行”曲線回歸政策性金融。按照國(guó)務(wù)院“十二五”規(guī)劃，五年期間將新建3600萬套保障性住房。2013年，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)提出了五年1000萬戶棚戶區(qū)改造計(jì)劃，但是資金來源成為回避不了的問題。2014年《政府工作報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)，2014年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，同時(shí)隨著以人為本的城鎮(zhèn)化的開啟，中央也提出到2020年要解決約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造。規(guī)模龐大的資金需求，依靠傳統(tǒng)貸款模式顯然難以為繼。在國(guó)開行看來，由其成立專門機(jī)構(gòu)支持棚改等保障性安居工程建設(shè)，有基礎(chǔ)、易操作、成本低、見效快。

國(guó)家開發(fā)銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，開行累計(jì)發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款約7萬億元，占人民幣貸款累計(jì)發(fā)放的62%，當(dāng)年發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款10350億元，占當(dāng)年人民幣貸款發(fā)放的68%。這其中，累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款4077億元，貸款余額2946億元，同業(yè)占比達(dá)60%。從貸款規(guī)?？梢钥吹剑瑖?guó)開行在棚戶區(qū)改造中投入頗多。

在國(guó)開行看來，由其成立專門機(jī)構(gòu)支持棚改等保障性安居工程建設(shè)，有基礎(chǔ)、易操作、成本低、見效快。

一是棚戶區(qū)改造資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利前景不明確，2013年到2017年推進(jìn)1000萬套棚戶區(qū)改造，所需資金量至少2.5萬億，因此，亟需成本相對(duì)較低、穩(wěn)定的融資來源作為保障。二是開行已經(jīng)形成一套比較完整的開發(fā)性金融運(yùn)作機(jī)制。第三，開行作為棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)投融資主力銀行，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和行之有效的運(yùn)作模式。

4月8日，國(guó)家開發(fā)銀行在京召開全行視頻會(huì)，部署開發(fā)性金融支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施工作。國(guó)開行黨委書記、董事長(zhǎng)胡懷邦在會(huì)議上指出，加快棚改項(xiàng)目評(píng)審和貸款發(fā)放，力爭(zhēng)4月底實(shí)現(xiàn)貸款發(fā)放1000億元左右，保障各地棚戶區(qū)改造工程的資金需求。

據(jù)了解，今年一季度，該行已加大棚改項(xiàng)目開發(fā)評(píng)審和貸款投放力度，新增承諾棚戶區(qū)改造等保障性安居工程貸款1401億元，為去年同期10.2倍；發(fā)放貸款312億元，比去年同期增長(zhǎng)12%。

事實(shí)上，住宅金融專項(xiàng)債券也是對(duì)現(xiàn)有地方政府大規(guī)模鋪開的棚改債和企業(yè)債的一種替代，既可降低融資成本，也可防范地方政府信用擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。

“兩房”前車之鑒應(yīng)吸取

在太平洋的另一端，美國(guó)的兩大住宅金融服務(wù)機(jī)構(gòu)房地美（Federal National Mortgage Association，簡(jiǎn)稱：Fannie Mae，即聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)，成立于1938年）和房利美（Freddie Mac，即聯(lián)邦住宅貸款抵押公司，成立于1970年）曾在美國(guó)的城鎮(zhèn)化和居民住房建設(shè)中發(fā)揮了重要作用。然而在次貸危機(jī)中遭受重創(chuàng)之后，美國(guó)國(guó)會(huì)和白宮頻頻動(dòng)議要終結(jié)“兩房”，兩相比較，國(guó)開行金融事業(yè)部的未來運(yùn)作理當(dāng)有所借鑒。

有國(guó)開行方面人士表示，從定位來看，住宅金融事業(yè)部的對(duì)象則是棚戶區(qū)改造建設(shè)以及城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)建設(shè)。同時(shí)貸款對(duì)象則是承接棚戶區(qū)建設(shè)的房企等。跟美國(guó)的”兩房”還是有本質(zhì)差別。

國(guó)開行住宅金融事業(yè)部方案，在職能定位上，向上對(duì)接國(guó)家住宅政策、規(guī)劃，向下深化與地方政府的合作。而美國(guó)的兩房的操作路徑則完全不同。

房利美和房地美從商業(yè)銀行手中購(gòu)買抵押貸款，然后通過SPV（特殊目的機(jī)構(gòu)）包裝發(fā)行抵押貸款債券。同時(shí)房利美和房地美則是針對(duì)沒有美國(guó)聯(lián)邦住宅管理局提供保險(xiǎn)的房屋貸款。并且抵押貸款的額度有一定的限制，同時(shí)也針對(duì)一些少數(shù)族裔提供優(yōu)惠政策。

“兩房”的存在和運(yùn)作，積極促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，甚至將美國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分銷到世界各地。

同時(shí)兩房的運(yùn)作也降低了商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)。合理的按揭貸款是長(zhǎng)期固定利率貸款，能真正緩解購(gòu)房者的支出壓力。而銀行的主要資金來源是儲(chǔ)戶，儲(chǔ)戶存款一般是短期比重較大，而且利率根據(jù)市場(chǎng)的資金供求不斷變動(dòng)。就給銀行帶來存貸款周期差異和利率差異的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)在美國(guó)上世紀(jì)80年代的房地產(chǎn)金融危機(jī)期間已經(jīng)表現(xiàn)得淋漓盡致。

顯然，目前的住宅金融事業(yè)部與兩房有著一定的區(qū)別。一個(gè)是針對(duì)棚戶區(qū)以及城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中的資金提供商，另一個(gè)則是針對(duì)一定階層的公共人群購(gòu)買商品房屋提供貸款?！暗请S著監(jiān)管機(jī)構(gòu)積極推動(dòng)資產(chǎn)證券化的發(fā)展，兩房類似的操作在國(guó)內(nèi)實(shí)施或許也僅僅是時(shí)間早晚的問題。”一位銀行人士認(rèn)為。

美國(guó)兩房在早期能夠如此成功，與其有著政府支持，能夠拆借較低成本的資金有關(guān)，而胡懷邦近期分別在《求是》和《人民日?qǐng)?bào)》刊登署名文章，建議進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)化中長(zhǎng)期投融資的制度性安排，參照國(guó)際通行做法，賦予開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)永久國(guó)家債信等級(jí)，建立穩(wěn)定、可持續(xù)的中長(zhǎng)期金融債發(fā)行籌資機(jī)制，通過開發(fā)性金融資金支持城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)民生領(lǐng)域。

同時(shí)，他還建議通過設(shè)立“三?！奔磳ｍ?xiàng)貸款、專項(xiàng)基金及專項(xiàng)債券等配套政策，彌補(bǔ)政府投資特定項(xiàng)目的資本金以及地方配套資金的階段性缺口。為管控地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可考慮由國(guó)家開發(fā)銀行或通過招標(biāo)確定一家銀行，進(jìn)行“統(tǒng)一評(píng)級(jí)、統(tǒng)一授信、統(tǒng)借統(tǒng)還”，從總量、結(jié)構(gòu)、操作上防止地方政府一哄而上、盲目舉債，避免投融資總量失控，形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

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從定位來看，住宅金融事業(yè)部的對(duì)象則是棚戶區(qū)改造建設(shè)以及城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)建設(shè)，同時(shí)貸款對(duì)象則是承接棚戶區(qū)建設(shè)的房企等。

本刊綜合報(bào)道 編輯 王豫剛

中國(guó)版“住房銀行”終于將變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。4月8日國(guó)家開發(fā)銀行對(duì)外宣布，該行正組建住宅金融事業(yè)部，用以專項(xiàng)開展棚改等保障性安居工程業(yè)務(wù)。

此項(xiàng)決定是對(duì)4月2日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神的落實(shí)。會(huì)議當(dāng)日確定，由國(guó)家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，鼓勵(lì)商業(yè)銀行、社保基金、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等積極參與，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。

國(guó)開行方面表示，該事業(yè)部將實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者籌資，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。

城鎮(zhèn)化融資路徑浮現(xiàn)

有分析稱，此次安排至少分為三個(gè)層面解讀，第一，國(guó)開行將成立事業(yè)部制式的專門機(jī)構(gòu)，用以棚改及城建融資；第二，該機(jī)構(gòu)融資方式采取市場(chǎng)化方式，即發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券；第三，專項(xiàng)債券融資對(duì)象為“郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者”。

在制度缺失、回歸政策性金融前景不明確的現(xiàn)實(shí)下，國(guó)開行希望通過“住房保障銀行”曲線回歸政策性金融。按照國(guó)務(wù)院“十二五”規(guī)劃，五年期間將新建3600萬套保障性住房。2013年，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)提出了五年1000萬戶棚戶區(qū)改造計(jì)劃，但是資金來源成為回避不了的問題。2014年《政府工作報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)，2014年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，同時(shí)隨著以人為本的城鎮(zhèn)化的開啟，中央也提出到2020年要解決約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造。規(guī)模龐大的資金需求，依靠傳統(tǒng)貸款模式顯然難以為繼。在國(guó)開行看來，由其成立專門機(jī)構(gòu)支持棚改等保障性安居工程建設(shè)，有基礎(chǔ)、易操作、成本低、見效快。

國(guó)家開發(fā)銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，開行累計(jì)發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款約7萬億元，占人民幣貸款累計(jì)發(fā)放的62%，當(dāng)年發(fā)放城鎮(zhèn)化貸款10350億元，占當(dāng)年人民幣貸款發(fā)放的68%。這其中，累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款4077億元，貸款余額2946億元，同業(yè)占比達(dá)60%。從貸款規(guī)模可以看到，國(guó)開行在棚戶區(qū)改造中投入頗多。

在國(guó)開行看來，由其成立專門機(jī)構(gòu)支持棚改等保障性安居工程建設(shè)，有基礎(chǔ)、易操作、成本低、見效快。

一是棚戶區(qū)改造資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利前景不明確，2013年到2017年推進(jìn)1000萬套棚戶區(qū)改造，所需資金量至少2.5萬億，因此，亟需成本相對(duì)較低、穩(wěn)定的融資來源作為保障。二是開行已經(jīng)形成一套比較完整的開發(fā)性金融運(yùn)作機(jī)制。第三，開行作為棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)投融資主力銀行，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和行之有效的運(yùn)作模式。

4月8日，國(guó)家開發(fā)銀行在京召開全行視頻會(huì)，部署開發(fā)性金融支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施工作。國(guó)開行黨委書記、董事長(zhǎng)胡懷邦在會(huì)議上指出，加快棚改項(xiàng)目評(píng)審和貸款發(fā)放，力爭(zhēng)4月底實(shí)現(xiàn)貸款發(fā)放1000億元左右，保障各地棚戶區(qū)改造工程的資金需求。

據(jù)了解，今年一季度，該行已加大棚改項(xiàng)目開發(fā)評(píng)審和貸款投放力度，新增承諾棚戶區(qū)改造等保障性安居工程貸款1401億元，為去年同期10.2倍；發(fā)放貸款312億元，比去年同期增長(zhǎng)12%。

事實(shí)上，住宅金融專項(xiàng)債券也是對(duì)現(xiàn)有地方政府大規(guī)模鋪開的棚改債和企業(yè)債的一種替代，既可降低融資成本，也可防范地方政府信用擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。

“兩房”前車之鑒應(yīng)吸取

在太平洋的另一端，美國(guó)的兩大住宅金融服務(wù)機(jī)構(gòu)房地美（Federal National Mortgage Association，簡(jiǎn)稱：Fannie Mae，即聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)，成立于1938年）和房利美（Freddie Mac，即聯(lián)邦住宅貸款抵押公司，成立于1970年）曾在美國(guó)的城鎮(zhèn)化和居民住房建設(shè)中發(fā)揮了重要作用。然而在次貸危機(jī)中遭受重創(chuàng)之后，美國(guó)國(guó)會(huì)和白宮頻頻動(dòng)議要終結(jié)“兩房”，兩相比較，國(guó)開行金融事業(yè)部的未來運(yùn)作理當(dāng)有所借鑒。

有國(guó)開行方面人士表示，從定位來看，住宅金融事業(yè)部的對(duì)象則是棚戶區(qū)改造建設(shè)以及城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)建設(shè)。同時(shí)貸款對(duì)象則是承接棚戶區(qū)建設(shè)的房企等。跟美國(guó)的”兩房”還是有本質(zhì)差別。

國(guó)開行住宅金融事業(yè)部方案，在職能定位上，向上對(duì)接國(guó)家住宅政策、規(guī)劃，向下深化與地方政府的合作。而美國(guó)的兩房的操作路徑則完全不同。

房利美和房地美從商業(yè)銀行手中購(gòu)買抵押貸款，然后通過SPV（特殊目的機(jī)構(gòu)）包裝發(fā)行抵押貸款債券。同時(shí)房利美和房地美則是針對(duì)沒有美國(guó)聯(lián)邦住宅管理局提供保險(xiǎn)的房屋貸款。并且抵押貸款的額度有一定的限制，同時(shí)也針對(duì)一些少數(shù)族裔提供優(yōu)惠政策。

“兩房”的存在和運(yùn)作，積極促進(jìn)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，甚至將美國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分銷到世界各地。

同時(shí)兩房的運(yùn)作也降低了商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)。合理的按揭貸款是長(zhǎng)期固定利率貸款，能真正緩解購(gòu)房者的支出壓力。而銀行的主要資金來源是儲(chǔ)戶，儲(chǔ)戶存款一般是短期比重較大，而且利率根據(jù)市場(chǎng)的資金供求不斷變動(dòng)。就給銀行帶來存貸款周期差異和利率差異的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)在美國(guó)上世紀(jì)80年代的房地產(chǎn)金融危機(jī)期間已經(jīng)表現(xiàn)得淋漓盡致。

顯然，目前的住宅金融事業(yè)部與兩房有著一定的區(qū)別。一個(gè)是針對(duì)棚戶區(qū)以及城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過程中的資金提供商，另一個(gè)則是針對(duì)一定階層的公共人群購(gòu)買商品房屋提供貸款?！暗请S著監(jiān)管機(jī)構(gòu)積極推動(dòng)資產(chǎn)證券化的發(fā)展，兩房類似的操作在國(guó)內(nèi)實(shí)施或許也僅僅是時(shí)間早晚的問題?！币晃汇y行人士認(rèn)為。

美國(guó)兩房在早期能夠如此成功，與其有著政府支持，能夠拆借較低成本的資金有關(guān)，而胡懷邦近期分別在《求是》和《人民日?qǐng)?bào)》刊登署名文章，建議進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)化中長(zhǎng)期投融資的制度性安排，參照國(guó)際通行做法，賦予開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)永久國(guó)家債信等級(jí)，建立穩(wěn)定、可持續(xù)的中長(zhǎng)期金融債發(fā)行籌資機(jī)制，通過開發(fā)性金融資金支持城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)民生領(lǐng)域。

同時(shí)，他還建議通過設(shè)立“三專”即專項(xiàng)貸款、專項(xiàng)基金及專項(xiàng)債券等配套政策，彌補(bǔ)政府投資特定項(xiàng)目的資本金以及地方配套資金的階段性缺口。為管控地方政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可考慮由國(guó)家開發(fā)銀行或通過招標(biāo)確定一家銀行，進(jìn)行“統(tǒng)一評(píng)級(jí)、統(tǒng)一授信、統(tǒng)借統(tǒng)還”，從總量、結(jié)構(gòu)、操作上防止地方政府一哄而上、盲目舉債，避免投融資總量失控，形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

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