2014年上半年，面對市場的高位回落，整體政策環(huán)境雖未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，但越來越多的城市加入了調(diào)控放松行列。根據(jù)“兩會”提出的分類調(diào)控原則，那些庫存量大、供過于求的城市擁有自行調(diào)整政策的自主權(quán)。而在市場持續(xù)低迷的情況下，加入政策微調(diào)行列的城市正在逐步擴(kuò)容。

信貸環(huán)境的持續(xù)趨緊也是制約上半年成交的一大重要因素。雖然監(jiān)管機(jī)構(gòu)紛紛表態(tài)支持首套自住需求，但目前商業(yè)銀行響應(yīng)寥寥。面對尚未緩解的經(jīng)濟(jì)下行壓力，中央一系列“微刺激”措施已經(jīng)浮出水面，但對于房貸難言寬松，因此，謹(jǐn)慎的信貸環(huán)境將刺激樓市加速筑底。

一、調(diào)控政策保持長效穩(wěn)定同時更趨靈活

1.中央注重制度建設(shè)，確立“雙向調(diào)控”指導(dǎo)思想

中央進(jìn)一步深化改革，加快制度建設(shè)，激發(fā)市場活力。2014年3月，全國兩會召開，本屆政府改革的著力點(diǎn)在于處理好政府與市場的關(guān)系，通過更大限度的放權(quán)松綁，促使市場主體迸發(fā)新的活力。同時，通過推進(jìn)財(cái)稅、金融、價(jià)格等制度的改革，加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，用市場手段和價(jià)格信號推動各類市場主體健康發(fā)展。

2.地方政策現(xiàn)微調(diào)，調(diào)控政策因地制宜

2014年上半年，各地房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，但中央層面并未出臺具體的調(diào)控政策，而是延續(xù)去年底住建部會議“分類指導(dǎo)”的思想，由各地自行“雙向調(diào)控”。在此基調(diào)下，熱點(diǎn)一二線城市并未放松監(jiān)管，力度反而有所加大。3月11日，南京市發(fā)布“寧七條”，成為2014年首個進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控的二線城市。與此同時，部分城市出現(xiàn)政策微調(diào)?！多嵵菔袀€人住房置業(yè)貸款政策性擔(dān)保管理辦法（征求意見稿）》于5月出臺，提出購房貸款可獲政策性擔(dān)保。6月26日，呼和浩特發(fā)文稱充分發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用，取消商品房銷售方案備案的制度，成為第一個正式出臺文件取消限購的城市。

二、建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度

1.建立城鎮(zhèn)住房制度

《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》表示，“將建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求”。在此住房制度下，政府將在公共服務(wù)領(lǐng)域擔(dān)當(dāng)主要供應(yīng)者的作用，更多地集中在低收入群體的民生保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，為民生托底；同時由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求和優(yōu)化商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化等其他結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的資源配置。

2.確定試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)

2014年兩會提出，要增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)。目前，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市已明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。有消息稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始考慮適時擬定《共有產(chǎn)權(quán)住房指導(dǎo)意見》，以便作為全國推廣共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)章依據(jù)。

3.京滬穗漢啟動“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)

自去年提出鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)以來，“以房養(yǎng)老”在今年得到進(jìn)一步推動。自7月1日起，北京、上海、廣州、武漢開始了為期2年的以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作。

三、金融、財(cái)稅體制改革推動房地產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)程

1.中央多輪表態(tài)推進(jìn)金融體制改革

4月以來央行發(fā)布一系列報(bào)告，明確指出要有效防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)金融體系穩(wěn)定。同時，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)調(diào)控政策和差別化住房信貸政策。

2.央行明確提出支持首套房貸，差別化信貸鼓勵釋放剛需

5月12日，“央五條”出臺，其中再次強(qiáng)調(diào)“滿足首套自住房貸款者需求”。差別化的信貸政策成為今年房地產(chǎn)信貸政策主流，為房地產(chǎn)市場剛性需求的平穩(wěn)釋放提供有效保證。

3.再融資放開、優(yōu)先股試點(diǎn)，資本市場直接融資渠道再拓寬

3月19日，中茵股份、天?；ǚ枪_發(fā)行的A股股票申請獲得證監(jiān)會通過。時隔4年多，A股地產(chǎn)類公司再融資正式開閘。

四、新型城鎮(zhèn)化背景下長效機(jī)制建設(shè)速度加快

1.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作層層推進(jìn)

《不動產(chǎn)登記條例》成為關(guān)注焦點(diǎn)。國土資源部地籍管理司負(fù)責(zé)人表示，國土部將在2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運(yùn)行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

2.審慎穩(wěn)妥推進(jìn)集體土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)

2014年中央一號文件著重指出，要引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，各地要按照中央統(tǒng)一部署，規(guī)范有序推進(jìn)這項(xiàng)工作。兩會政府工作報(bào)告也提出，要抓緊土地承包經(jīng)營權(quán)及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，引導(dǎo)承包地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)。

3.首部節(jié)約集約用地規(guī)定出臺

國土資源部正式發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，并將于9月1日起正式實(shí)施。針對當(dāng)前土地管理面臨的新形勢，該《規(guī)定》對土地節(jié)約集約利用的制度進(jìn)行了歸納和提升，防止地方在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中急功近利，片面追求土地收益，增強(qiáng)規(guī)劃的科學(xué)性和剛性管控，實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”。

4.區(qū)域一體化建設(shè)逐漸加速

發(fā)展區(qū)域合作，促進(jìn)區(qū)域聯(lián)動?！缎滦统擎?zhèn)化規(guī)劃》對城市群發(fā)展提出了明確目標(biāo)和要求：在保持中心城市經(jīng)濟(jì)附著力的同時，強(qiáng)調(diào)“建立完善跨區(qū)域城市發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制。以城市群為主要平臺，推動跨區(qū)域城市間產(chǎn)業(yè)分工、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境治理等協(xié)調(diào)聯(lián)動。”近期，以京津冀為代表的區(qū)域一體化建設(shè)逐漸加速。在此基礎(chǔ)上，河北保定、天津武清等地的房價(jià)也有了突破式的提升。

本文由中國指數(shù)研究院供稿