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        張敬偉:樓市玄機 杠桿失效與利益失衡

        2014-08-07 00:57:16
        2014年14期
        關(guān)鍵詞:玄機購房者樓市

        夏天即將來臨,樓市卻傳來陣陣涼意。輿論場也彌漫著“拐點論”、“下跌說”甚至“崩盤論”。中國樓市數(shù)年持續(xù)高溫,歷經(jīng)多輪宏觀調(diào)控。筆者認為,看中國樓市,不能光看市場杠桿,也不適用“熱極必冷”的辯證邏輯,而是結(jié)合了樓市背后的多元利益博弈。

        參透這一玄機的,除了像任志強這樣的地產(chǎn)大佬,也有旁觀者清的外國智庫。例如美國智庫-彼得森研究所近日發(fā)布研報,縱使房價下跌50%,中國商業(yè)銀行仍可以進行相對常態(tài)化運營。

        這家智庫以金融安全來論述中國樓市和銀行信貸的關(guān)系,卻參透了銀行、政府與地產(chǎn)商相互依存的利益關(guān)系。眾所周知,樓市高價,主要是地價畸高推升所致,看看多年來雀躍市場的“地王”們,以及每年的“土地財政”數(shù)據(jù),即可一窺中國樓市的秘密所在。

        開發(fā)商奉獻了土地財政,供養(yǎng)了商業(yè)銀行,邏輯上似乎如此。但真正的埋單者是投資者,最安全最悲催的是被樓市套牢的“房奴”們。因而,中國樓市的沉浮看似政府、銀行和開發(fā)商在前臺激情演繹,實質(zhì)上卻是政府、銀行和購房者的“三國演義”。

        地方政府賣地,獲得土地財政;公眾被拆遷失地,不僅補償掛一漏萬,而且購房還要補差價;購房人買房,不僅要交給開發(fā)商預付款,還要貸款月供銀行……因而,開發(fā)商購地款、賣房款來源有二:一是來自銀行,一是來自購房者——而銀行信貸,歸根結(jié)底來自公眾儲蓄。銀行利潤源自存貸利差,開發(fā)商也是用兩只“白手套”分別從銀行借款和購房者收錢。所以,購房者和廣大儲戶構(gòu)成了中國樓市的終極俸養(yǎng)者,政府、銀行與開發(fā)商皆是穩(wěn)賺不賠的利潤“棲居者”。當然,有的開發(fā)商胃口太大,也從地下金融管道融資,資金鏈斷跑路,留下斷壁殘垣,但這種風險在中國樓市尚屬零星現(xiàn)象,且不說由政府和銀行托底,即使政府與銀行不管不問,政府已經(jīng)拿到高企的賣地錢,銀行對這點損失亦可承受,最起碼還有爛尾樓作為抵押物進行二次易主再賺一筆。最終苦了的還是購房者,尤其是那些被套牢的房奴。

        中國樓市縱然崩盤也傷及不到銀行,更不會引發(fā)美歐日市場那樣的金融危機——根本原因在于中國的購房者以及老百姓,消化和承擔了本不應由自己承擔的市場代價,用自己源源不斷的儲蓄和毫不含糊的還貸誠信,給中國商業(yè)銀行固本穩(wěn)基,消解了由樓市傳導過來的風險要素。

        這就是中國樓市的玄機所在,市場杠桿是失效的,利益博弈是失衡的。這也決定了當前中國樓市的“寒冷”并不真實,至多是寒蟬效應。但中國樓市必須要回到常態(tài)化的健康軌道上來,從政府到銀行再到開發(fā)商,必須按照市場規(guī)律辦事,承擔市場風險,而不是將風險轉(zhuǎn)移到公眾身上。

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