譚天博 / 王 暉

(北京市建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司， 北京 100045)

1 前言

2012年1月，北京市政府下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)〈北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見〉的通知》(京政發(fā)〔2012〕3號(hào))，決定“十二五”時(shí)期對(duì)全市老舊小區(qū)開展綜合整治,對(duì)1980年以前建成且經(jīng)排查鑒定不符合抗震設(shè)防要求的老舊小區(qū)實(shí)施抗震節(jié)能綜合改造，同步實(shí)施小區(qū)公共設(shè)施改造整治。

對(duì)于1980年以前建成的老舊住宅不僅需要進(jìn)行抗震加固改造，節(jié)能改造和必要的附屬設(shè)施改造也勢(shì)在必行。這些老舊住宅沒有節(jié)能措施，冬季室內(nèi)溫度很難達(dá)標(biāo)，且耗能嚴(yán)重，其附屬設(shè)施老化也造成了安全隱患和使用上的問題。

本次抗震加固綜合改造工程著力解決老舊小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不足、日常管理制度不健全等群眾反映強(qiáng)烈的問題，最終使其達(dá)到北京地區(qū)抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，建筑外立面更加美觀，顯著改善建筑節(jié)能保溫效果，消除設(shè)施老化帶來的安全隱患，為居民創(chuàng)造更加安全、便利、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境。

2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

本項(xiàng)目屬于朝陽區(qū)第一批老舊住宅小區(qū)抗震節(jié)能綜合改造工程，共兩處，分別是朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)高楊樹北里小區(qū)和朝陽區(qū)管莊西里小區(qū)。兩小區(qū)共15棟樓，地上4～6層，均為多層住宅。通過既有住宅外套混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)抗震加固，在抗震節(jié)能綜合改造的同時(shí)，適當(dāng)增加房屋的建筑面積。改造前兩小區(qū)總建筑面積約為33 598.5m2，改造后總建筑面積約為44 016.3m2。

3 老舊小區(qū)改造前狀況

老舊住宅年久時(shí)長(zhǎng)，原有電氣系統(tǒng)存在很多問題和隱患，比如部分導(dǎo)線仍采用鋁線；電源由室外直接引入樓內(nèi)電表箱未設(shè)置浪涌保護(hù)器；設(shè)備陳舊，老化嚴(yán)重，不可再繼續(xù)利用等。

通過實(shí)地調(diào)研、入戶探訪，將老舊住宅小區(qū)存在的主要待改問題歸納為以下幾點(diǎn)：

1)原配電系統(tǒng)不合理，不滿足現(xiàn)行的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，參見圖1。

圖1 原配電系統(tǒng)圖

原配電系統(tǒng)說明：

(1)配電箱1-7，7-2，7-12，12-17之間的干線為橡皮絕緣鋁導(dǎo)線穿厚鐵管，埋于一層地面素混凝土墊層內(nèi)。過沉降縫做法見M-12。

(2)所有支線均為元型線夾明線，導(dǎo)線為2.5mm2塑料鋁導(dǎo)線。

(3)表箱距地140cm，其他配電箱距地150cm，做法見M-108。

(4)支路1和2穿吊柜，導(dǎo)線沿吊柜頂板明敷設(shè)。

(5)支線穿墻時(shí)局部加瓷套管。

(6)進(jìn)戶線路為三相四線，A相供左邊二單元用電，B、C相分別供右邊二單元用電。

(7)插銷距地180cm。

(8)架空線在一層樓板處進(jìn)戶，標(biāo)高2.8m，做法見M-132.

(9)四至五層樓梯立管均為3×2.5-Tg19，其他樓層為4×2.5-Tg25。

2)電氣設(shè)備陳舊、線路老化現(xiàn)象嚴(yán)重，且長(zhǎng)時(shí)間沒有整理，參見圖2。

圖2 改造前電氣設(shè)備及線路情況

3)強(qiáng)、弱電管線沿外墻架空入樓，雜亂無序，樓內(nèi)外私搭亂接現(xiàn)象嚴(yán)重，參見圖3。

圖3 改造前強(qiáng)弱電管線情況

4)部分建筑房頂及墻體漏水、滲水現(xiàn)象嚴(yán)重，雨水季節(jié)電線漏電風(fēng)險(xiǎn)增高。

5)小區(qū)缺乏配套設(shè)施，導(dǎo)致電動(dòng)車充電不方便。車主從家中接線充電，接線從樓上掛下，存在纏繞金屬欄桿、窗框現(xiàn)象，用電風(fēng)險(xiǎn)很高，參見圖4。

圖4 改造前接線安全風(fēng)險(xiǎn)

6)隨著生活水平的提高，季節(jié)性用電負(fù)荷明顯增大。

7)原建筑無防雷設(shè)施。

8)住宅戶內(nèi)廚、衛(wèi)等潮濕場(chǎng)所私自接線情況多，用電安全隱患大，參見圖5。

圖6 表箱系統(tǒng)圖

圖5 改造前戶內(nèi)私自接線

9)住宅戶內(nèi)裝修情況各不相同，統(tǒng)一改造難度大。

4 電氣改造主要內(nèi)容及方案

4.1 配電系統(tǒng)

配電系統(tǒng)應(yīng)進(jìn)行全面改造，其他改造方式皆有安全隱患，不符合現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范要求。

1)外線電纜埋地進(jìn)樓，原電源入樓管拆除；

2)更新由總配電箱至樓梯間電表箱、樓梯間電表箱至戶內(nèi)配電箱之間的電纜，參見圖6(原配電干線為鋁芯電纜，入戶線截面不滿足《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB 50096-2011) 中8.7.2條的規(guī)定)；

3)更新樓梯間電表箱和戶內(nèi)配電箱，兀接箱、總配電箱統(tǒng)一設(shè)置于樓外；

4)戶內(nèi)配電箱預(yù)留原戶內(nèi)系統(tǒng)接入條件，參見圖7。

圖7 戶箱系統(tǒng)圖

4.2 戶內(nèi)照明和插座

1)新增外擴(kuò)區(qū)域設(shè)置照明和插座，電源由戶內(nèi)配電箱直接引入，戶箱至外擴(kuò)區(qū)域之間的線路沿PVC線槽貼墻明敷，外擴(kuò)區(qū)域內(nèi)穿管暗敷；

2)原有戶內(nèi)電氣系統(tǒng)維持原狀，戶箱內(nèi)預(yù)留接入條件；

3)個(gè)別樓棟因建筑專業(yè)要求須更換屋頂樓板，頂層的強(qiáng)電、弱電均重新布線，頂板內(nèi)穿管暗敷，墻體上沿PVC線槽貼墻明敷。

4.3 防雷和接地

1)接地裝置利用原建筑物接地極，總等電位端子箱設(shè)于總配電箱處(如接地電阻不滿足要求，盡量在總配電箱附近增設(shè)接地極)；

2)根據(jù)各單體樓防雷等級(jí)，屋面重新敷設(shè)接閃器，防雷引下線利用外擴(kuò)區(qū)域內(nèi)結(jié)構(gòu)鋼筋，按鋼筋直徑確定采用鋼筋的數(shù)量。

4.4 弱電系統(tǒng)

1)拆除原入樓飛線改為埋地入樓，各單元首層預(yù)留入樓管，為運(yùn)行商預(yù)留接入條件；

2)對(duì)樓內(nèi)弱電線路進(jìn)行規(guī)整；

3)增加門禁系統(tǒng)。

5 電氣改造的難點(diǎn)及處理方法

5.1 外線的引入

一般的老舊小區(qū)內(nèi)沒有統(tǒng)一物業(yè)管理，首層違建現(xiàn)象嚴(yán)重，樓與樓之間的空地也被用來建造居委會(huì)、自行車棚等二次建筑，樓前的樹木不可移位，造成建筑用地很緊張，現(xiàn)場(chǎng)條件十分有限。

對(duì)本工程來說，強(qiáng)、弱電均由原來的穿管架空入樓改為埋地入樓，這就需要結(jié)合原有外線圖紙同各專業(yè)一起實(shí)地調(diào)研，將現(xiàn)狀情況反映到圖紙上，管線綜合才能合理化、可行化。

5.2 接地處理

因受困于現(xiàn)場(chǎng)條件，接地裝置應(yīng)盡量利用原建筑物接地極，盡量避免采用沿建筑物周圈敷設(shè)接地線作為接地極的方法，可以減少開挖面積，降低人工費(fèi)用。

5.3 SPD的設(shè)置

老舊住宅通常沒有地下室(個(gè)別帶地下室的樓棟也因長(zhǎng)時(shí)間無人管理，早已廢棄，存在積水、蟲害等問題)，并無條件再設(shè)置電氣用房，兀接、配電箱只能統(tǒng)一放置于室外，樓內(nèi)電表箱的電源由戶外直接引入，根據(jù)《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB 50057-2010)中6.4.5條，表箱內(nèi)應(yīng)增加電涌保護(hù)器。

5.4 樓內(nèi)電表箱移位

原表箱位于各層戶門上方，外線改為埋地入樓后，入樓管穿首層樓梯，施工難度大、不好恢復(fù)，將電表箱移位至樓梯入口處。

5.5 每戶的用電標(biāo)準(zhǔn)

老舊住宅每戶的建筑面積在60m2左右,面積均較小，根據(jù)《住宅建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ242-2011)中3.3.1條，用電標(biāo)準(zhǔn)按照每戶4kW設(shè)計(jì)，避免造成不必要的浪費(fèi)。

5.6 戶內(nèi)裝修

各戶裝修的情況各不相同，統(tǒng)一改造的難度大，為了減少對(duì)住戶裝修破壞，戶內(nèi)配電箱原位更換，箱內(nèi)預(yù)留回路供原系統(tǒng)接入，預(yù)留的斷路器整定值應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況確定。戶箱后的管線如果調(diào)整，宜采用明敷的方式，盡量避免剔鑿結(jié)構(gòu)墻體，影響安全。

5.7 合租戶

老舊小區(qū)存在合租戶的情況，一戶兩表，出圖前應(yīng)統(tǒng)計(jì)清楚，并告知施工單位在拆除原表箱時(shí)不要遺漏。

6 改造后的情況及新舊對(duì)比

6.1 小區(qū)環(huán)境

改造前的小區(qū)環(huán)境情況參見圖8，改造后的情況參見圖9。

6.2 室外配電箱

圖10為室外配電箱改造前后的情況。

圖8 改造前小區(qū)環(huán)境

圖9 改造后小區(qū)環(huán)境

圖10 室外配電箱改造前后的情況

6.3 進(jìn)出表箱的管線

進(jìn)出表箱管線改造前的情況見圖11，改造后的情況見圖12。

6.4 戶內(nèi)配電箱

戶內(nèi)配電箱改造前后的情況參見圖13。

6.5 屋面防雷

屋面防雷改造后的情況參見圖14。

圖11 進(jìn)出表箱管線改造前的情況

圖12 進(jìn)出表箱管線改造后的情況

圖13 戶內(nèi)配電箱改造前后的情況

圖14 屋面防雷改造后的情況

7 結(jié)論

老舊小區(qū)抗震綜合改造是實(shí)實(shí)在在的民生工程，在改善城鄉(xiāng)環(huán)境，推動(dòng)城市建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市綠色發(fā)展等方面都有著重要的意義。對(duì)于居民來說，舊樓改造其實(shí)是比拆遷更讓人放心、省心的好事，但對(duì)于建設(shè)單位來說，老舊小區(qū)改造卻可能比就地拆除重建還要費(fèi)力。改造后，老舊小區(qū)的環(huán)境得到改善，抗震強(qiáng)度增加，抵御未來災(zāi)害的能力提高；更新陳舊的配套設(shè)施，用電安全隱患消除；保溫性能增強(qiáng)，冬日供暖、夏日空調(diào)的能耗也會(huì)大大降低。

[1] 中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50096-2011)[S]. 北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社, 2011.

[2] 中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.住宅建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范(JGJ 242- 2011)[S]. 北京:中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2011.

[3] 中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50057-2010)[S]. 北京:中國(guó)計(jì)劃出版社,2011.

[4] 北京市人民政府辦公廳. 北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(京政發(fā)2012[3]號(hào))[R].2012.