文/武軍磊

小區(qū)廣告收入歸屬之爭

文/武軍磊

現(xiàn)在，一些商家爭相在小區(qū)內(nèi)做廣告。按照法律規(guī)定，小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的所有權(quán)歸業(yè)主所有，在此做廣告應(yīng)征得業(yè)主的同意，廣告收入也應(yīng)該歸業(yè)主所有?？涩F(xiàn)實(shí)情況是，一些小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識淡薄，對此熟視無睹。一些小區(qū)的物業(yè)公司，也未主動公示過這筆收入，廣告收入成了一筆糊涂賬。

小區(qū)里無處不在的廣告

最近，家住鄭州市金水區(qū)某小區(qū)的王楠和小區(qū)物業(yè)公司發(fā)生了爭執(zhí)。去年秋天，王楠發(fā)現(xiàn)，他入住的這個新建小區(qū)，到處是廣告宣傳畫，就連電梯里也有不少廣告牌。一次，王楠到小區(qū)物業(yè)公司交涉，要求物業(yè)公司將小區(qū)的廣告收入、用途等公開。物業(yè)公司的一位工作人員告訴他，會把此事向物業(yè)公司負(fù)責(zé)人反映，并給他一個答復(fù)，并記下了王楠的手機(jī)號。一個月過去了，兩個月過去了，直到今年3月，物業(yè)公司也沒和王楠聯(lián)系。王楠認(rèn)為，物業(yè)公司是在敷衍他，于是就拒交物業(yè)費(fèi)。

近段時間，物業(yè)公司的人多次打電話催要物業(yè)費(fèi)，并稱如果王楠不補(bǔ)交拖欠的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將采取訴訟等措施。對此，王楠也不甘示弱，他咨詢律師后認(rèn)為，小區(qū)的廣告收入應(yīng)歸所有業(yè)主，物業(yè)公司這是在侵權(quán)。最近，他準(zhǔn)備聯(lián)合一些業(yè)主將物業(yè)公司告上法庭。

在鄭州，王楠的遭遇具有一定的代表性。

筆者走訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在小區(qū)廣告成了商家的新寵。幾乎所有的小區(qū)都有廣告牌，一些小區(qū)還在醒目位置設(shè)置滾動播出的廣告屏幕，小區(qū)里的廣告無處不在。廣告內(nèi)容也五花八門，有汽車廣告，有餐飲美食、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)類的廣告，甚至還有酒類廣告，其中最多的是房地產(chǎn)類的廣告。

筆者以某房地產(chǎn)公司品牌推廣部人員的身份，和鄭州某小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人商談投放廣告事宜。這位負(fù)責(zé)人說，這個小區(qū)有住戶2000多戶，來聯(lián)系投放廣告的人比較多，現(xiàn)在僅剩下小區(qū)入口處一個區(qū)域可以投放平面廣告，一天300元。

在交談中，筆者問：“你們小區(qū)的廣告收入，是給業(yè)主了，還是自己支配了？”這位負(fù)責(zé)人說，也沒有業(yè)主過問，這些收入用于物業(yè)公司的運(yùn)營支出，如發(fā)工資、獎金等。一些大的小區(qū)，干脆把小區(qū)電梯廣告業(yè)務(wù)外包給廣告公司，物業(yè)公司坐享其成。在一家高檔小區(qū)，筆者打電話聯(lián)系到買斷這個小區(qū)廣告權(quán)的一家廣告公司，一位工作人員說，該小區(qū)一共有40部電梯，每部電梯廣告承包費(fèi)一年為3000元，如果簽訂長期合同，價格還能優(yōu)惠。

小區(qū)廣告收益歸誰

小區(qū)廣告收益歸誰？物業(yè)公司和業(yè)主各有說法。筆者發(fā)現(xiàn)，在新建小區(qū)單元樓的電梯間、過道、小區(qū)出行通道等公共區(qū)域，是最佳的廣告投放區(qū)，這里到處是花花綠綠的廣告牌和宣傳標(biāo)語。

尤其是隨著高層住宅小區(qū)越來越多，一些敏銳的商家爭相與小區(qū)物業(yè)合作，在電梯里做起了廣告，這是小區(qū)廣告收入的大頭。鄭州市一家物業(yè)公司行政主管詹先生透露，小區(qū)內(nèi)電梯廣告價格跟地段密切相關(guān)，好的地段，一部電梯一年廣告費(fèi)用最高可達(dá)4000元；而一些比較偏遠(yuǎn)的小區(qū)，電梯廣告價格一年也有1000元以上。

據(jù)筆者了解，一家小區(qū)物業(yè)公司一年僅電梯內(nèi)的廣告收入就達(dá)十幾萬元。小區(qū)居民卻說，他們的物業(yè)費(fèi)從未減免過，也不知道這些廣告收入用到了什么地方。對于小區(qū)內(nèi)廣告收入應(yīng)該為誰所有時，不少業(yè)主很迷惑。他們認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)廣告收入就是一筆糊涂賬，因?yàn)樾^(qū)內(nèi)廣告投放較為靈活，可以隨時更換，而小區(qū)物業(yè)公司作為管理方，即便廣告收入是歸廣大業(yè)主所有，業(yè)主們也很難進(jìn)行監(jiān)控和掌握。

筆者在走訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)物業(yè)公司對廣告收益的分配避而不談。部分物業(yè)公司工作人員表示，電梯廣告費(fèi)用主要用于補(bǔ)貼物業(yè)管理的費(fèi)用，也用作小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)費(fèi)。2011年，蘇州某論壇上一篇名為《曬曬物業(yè)公司的收入，你所不知道的》的帖子吸引了眾多網(wǎng)友的關(guān)注。帖中說，別以為你們的物業(yè)公司就是靠著你那點(diǎn)物業(yè)費(fèi)過活的，其實(shí)他們還有很大一塊的收入，而且這些收入也是從咱們身上獲取的。這些收入靠的都是小區(qū)公用部分出租所得，等于這些原本屬于咱們的東西卻被他們自行出租了，最后錢同樣也歸了他們。鄭州某網(wǎng)站對此做過一項(xiàng)調(diào)查，短短一個小時就有355名網(wǎng)友參與。有95.48%的網(wǎng)友表示，所在的小區(qū)電梯里安裝有廣告；92.90%的網(wǎng)友表示，從沒見過收益，也沒有分過收益。

在廣告收益分配上，47.1%的網(wǎng)友表示應(yīng)歸全體業(yè)主，42.58%的網(wǎng)友認(rèn)為應(yīng)由全體業(yè)主和物業(yè)合理分配。網(wǎng)友們認(rèn)為，物業(yè)公司能將廣告引進(jìn)來增加收益也是一件好事，不過希望物業(yè)公司能將收益公示，或者以此來適當(dāng)減少業(yè)主的物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主物業(yè)對簿公堂

因?yàn)樾^(qū)廣告收入的歸屬問題，一些業(yè)主和物業(yè)公司打起了官司。央視主持人趙普住在北京某小區(qū)，根據(jù)合同約定，該小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)樓外廣告位進(jìn)行經(jīng)營，所得收益應(yīng)歸全體業(yè)主，物業(yè)收取經(jīng)營收入中的15%作為傭金。但是由于物業(yè)公司一直未對業(yè)主公示收入，于是趙普在2009年將物業(yè)告上法庭。最終該案在法庭的主持下和解，物業(yè)公司主動向小區(qū)業(yè)主公示小區(qū)公共空間的廣告收益。從2010年開始，該小區(qū)物業(yè)公司已將物業(yè)管理費(fèi)、公共空間收益等費(fèi)用進(jìn)行了公示。2012年2月初，物業(yè)公司將小區(qū)從2006年至2011年的公共空間收益，除去歸屬物業(yè)部分剩余的86萬余元移交給業(yè)委會。

因?yàn)檫x擇的維權(quán)方式不同，重慶市民李玉（化名）卻被物業(yè)公司告上了法庭。李玉住在重慶某小區(qū)已經(jīng)七年了，該小區(qū)有上千住戶，小區(qū)的電梯、道路都有不少廣告。2009年，李玉得知小區(qū)內(nèi)公共場所的廣告收入應(yīng)歸全部業(yè)主所有，物業(yè)公司不能擅自處理這筆費(fèi)用。

于是，李玉去物業(yè)公司繳納了之前拖欠的物業(yè)費(fèi)，但要求物業(yè)公司必須分給她廣告費(fèi)，當(dāng)時物管人員就免了她三個月的物業(yè)費(fèi)180余元。后來，李玉又去繳物業(yè)費(fèi)，要求按一年減180元的標(biāo)準(zhǔn)收取，物業(yè)公司拒絕了她的要求，于是李玉就停繳了兩年的物業(yè)費(fèi)。結(jié)果，她被物業(yè)公司告上了法庭。

2012年7月23日，重慶市大渡口區(qū)法院開庭審理此案，在法庭上，物業(yè)公司的代理人認(rèn)為，從2009年至2012年，三年的廣告收入有12萬多元，我們給業(yè)委會發(fā)函，申請將這筆錢全部用于小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù)，不存在偷占廣告費(fèi)的情況。李玉從2010年7月至今一直拖欠物管費(fèi)共計3300余元，根據(jù)合同，她應(yīng)按每日千分之三的比例繳納滯納金。

對于物業(yè)公司方拿出的廣告收入支出明細(xì)，李玉表示，從來沒有在小區(qū)公示過，這份報表系物管方自己制作，內(nèi)容值得懷疑。法官當(dāng)庭查看了這份支出明細(xì)，認(rèn)為這份報表缺乏有效的公信力和說服力，沒有采信。最后，李曉與物業(yè)公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議，物業(yè)公司不再索要滯納金，李玉繳納拖欠的3300元物業(yè)費(fèi)。這樁物業(yè)公司起訴業(yè)主的官司，已經(jīng)草草收場，但是暴露出的問題值得人們關(guān)注。像趙普這樣去維護(hù)自己權(quán)利的人畢竟是極少數(shù)，更多的業(yè)主對小區(qū)廣告收入的歸屬權(quán)一無所知，也不關(guān)心。還有些業(yè)主，即使知道廣告收入歸屬權(quán)屬于全體業(yè)主，但對于如何去管理卻同樣非常茫然。

《物權(quán)法》明晰收入歸屬

鄭州大學(xué)法學(xué)博士王世宇認(rèn)為，小區(qū)廣告收入的歸屬是有法可依的。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)刊登廣告使用的是小區(qū)內(nèi)共有的空間資源，這些公共區(qū)域的所有權(quán)歸業(yè)主所有。電梯的公攤面積屬于全體業(yè)主，任何未經(jīng)業(yè)主大會同意的利用電梯做廣告的行為都違法。因此在小區(qū)內(nèi)刊登廣告，應(yīng)該得到小區(qū)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的同意。此類廣告收入應(yīng)當(dāng)是在扣除物業(yè)公司針對這一塊的管理成本之后，歸全體業(yè)主。

另外，國務(wù)院2007年新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共同部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。因此，居住小區(qū)的公共配套設(shè)施屬于所有業(yè)主，任何單位或個人要想經(jīng)營這些公共配套設(shè)施，必須經(jīng)過所有權(quán)人的同意才可以。

王世宇說，在鄭州也出臺了相關(guān)規(guī)定，《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。經(jīng)營收入應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。此外，物業(yè)公司還應(yīng)定期對該項(xiàng)收益進(jìn)行公示。

所謂小區(qū)的公共收益，是指小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司利用小區(qū)公共部分進(jìn)行經(jīng)營獲得的收益。常見的小區(qū)公共收益包括：公共區(qū)域的廣告收益，例如戶外廣告；小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益；物業(yè)管理用房的收益等。因此，小區(qū)電梯、地下停車場等公共部位的收益當(dāng)然屬于公共收益的范疇。

雖然有法規(guī)和地方政府出臺的條例作為支撐，但是，大多數(shù)業(yè)主維權(quán)意識淡薄。一些小區(qū)雖然成立有業(yè)委會，但是業(yè)委會委員因?yàn)閾?dān)心得罪物業(yè)公司等原因，往往不會主動去維護(hù)自己的權(quán)益。而一些沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，任由小區(qū)的廣告收入由物業(yè)收取，居民們對此沒有話語權(quán)，存在監(jiān)管缺失。王世宇建議，小區(qū)的業(yè)主委員會應(yīng)積極為廣大業(yè)主維權(quán)。對于一些沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，可以選擇業(yè)主代表，對物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有任何這一方面的侵權(quán)行為，業(yè)主可通過訴訟途徑來維權(quán)。

編輯：薛華 icexue0321@163.com