許曉華

(鄭州大學(xué) 商學(xué)院，河南 鄭州 450001)

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)2006年頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。[1]而實(shí)際上，公允價(jià)值在我國(guó)的應(yīng)用并不廣泛。如下表1所示，截止到2010年年末，上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)為833家，采用公允價(jià)值計(jì)量的有27家，占總數(shù)的3%。與2007～2009年相比，雖然略有增長(zhǎng)，但總體來(lái)說(shuō)基本上沒(méi)有變化。

表1 2007～2010年投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)行情況分析[2-5]

這種現(xiàn)象主要是由于我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定和上市公司所處的市場(chǎng)環(huán)境所決定的。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，計(jì)量模式的變更屬于會(huì)計(jì)政策的變更，需對(duì)前期報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整；成本模式可以變更為公允價(jià)值模式，但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不能變更為成本模式。這種單一的轉(zhuǎn)換模式也會(huì)影響企業(yè)計(jì)量模式的選擇。另外，在我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，成本模式相對(duì)于公允價(jià)值模式來(lái)說(shuō)，其操作比較簡(jiǎn)單，成本較低，且不容易人為操縱，具有平抑利潤(rùn)波動(dòng)、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、便于企業(yè)的盈余管理等優(yōu)勢(shì)。因此，有諸多學(xué)者認(rèn)為目前來(lái)說(shuō)成本模式更適合我國(guó)企業(yè)。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，成本模式已不能如實(shí)反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和盈利狀況。因此，有部分企業(yè)開(kāi)始轉(zhuǎn)變投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)大幅增值的情況下，采用公允價(jià)值計(jì)量可以反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，使企業(yè)獲得公允價(jià)值變動(dòng)所帶來(lái)的巨額收益，使得財(cái)務(wù)報(bào)表中利潤(rùn)的大幅增加，從而滿足企業(yè)的多方面需求。

為此，以三木集團(tuán)為例，分析企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)的影響及動(dòng)因，考慮公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用過(guò)程中存在的問(wèn)題，并提出相關(guān)建議，以提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，改善市場(chǎng)環(huán)境。

一 三木集團(tuán)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇

福建三木集團(tuán)股份有限企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱三木集團(tuán))成立于1992年，是一家以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(一級(jí)資質(zhì))以及進(jìn)出口貿(mào)易為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市企業(yè)。該企業(yè)是由福州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)總企業(yè)經(jīng)過(guò)股份制改制而來(lái)，累計(jì)完成開(kāi)發(fā)量超過(guò)100萬(wàn)平方米，主要分布于福州、上海。1996年11月，企業(yè)股票在深圳證券交易所成功上市。

2012年12月14日，該企業(yè)發(fā)布公告，決定自2012年1月1日起，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。本次會(huì)計(jì)政策變更后，將對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不對(duì)其計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，并以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。并在2010及2011年度可比報(bào)表中進(jìn)行追溯調(diào)整。

二 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

財(cái)務(wù)報(bào)表是外部信息使用者了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的主要渠道，因此，研究會(huì)計(jì)政策變更對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響，有助于投資者更加真實(shí)的了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量，并據(jù)此做出決策；有助于監(jiān)管部門(mén)對(duì)各行業(yè)進(jìn)行更有效的監(jiān)控及管理，完善經(jīng)濟(jì)體制。

三木集團(tuán)此次對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，會(huì)對(duì)該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表以及所有者權(quán)益變動(dòng)表產(chǎn)生重大影響。

表2 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量變更對(duì)資產(chǎn)的影響[6-7] (單位：萬(wàn)元)

從中我們可以看到，會(huì)計(jì)政策變更后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值較上年增加了9倍，其中由于變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式影響到的金額為89 574萬(wàn)元，占投資性房地產(chǎn)總變動(dòng)金額的70%。另外，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的大幅增加，也使得其在總資產(chǎn)中所占比重由2011年的3.75%擴(kuò)大到2012年的28.87%，增長(zhǎng)了25.12%。同時(shí)，2012年公司的總資產(chǎn)也有巨額增加。

表3 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量變更對(duì)所有者權(quán)益的影響[6-7] (單位：萬(wàn)元)

由表3可知，變更會(huì)計(jì)政策后，該企業(yè)的資本公積大大增加，這主要是由于母企業(yè)于2012年購(gòu)買(mǎi)子企業(yè)福建留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)少數(shù)股權(quán)。子企業(yè)福建留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園建設(shè)發(fā)展有限企業(yè)投資性房地產(chǎn)改為公允價(jià)值計(jì)量模式后，購(gòu)買(mǎi)少數(shù)股權(quán)差額增加399萬(wàn)元計(jì)入資本公積。同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》有關(guān)規(guī)定，對(duì)于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在首次執(zhí)行日可以按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，并將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。這兩個(gè)方面都會(huì)增加該企業(yè)的所有者權(quán)益。

表4 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更對(duì)利潤(rùn)的影響[6-9] (單位：萬(wàn)元)

由表4可以看出，該企業(yè)從2009年到2011年，三年利潤(rùn)額連續(xù)下降，2012年度的凈利潤(rùn)略有上升。實(shí)際上，在變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式之前，2012年度前三個(gè)季度的凈利潤(rùn)只有346萬(wàn)元，而在變更以后，企業(yè)通過(guò)追溯調(diào)整法使得前三個(gè)季度的利潤(rùn)額上漲了84.14%，達(dá)到了636萬(wàn)元，大大增加了2012年的凈利潤(rùn)。

三 投資性房地產(chǎn)變更計(jì)量模式的原因

在我國(guó)對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的條件規(guī)定嚴(yán)格的情況下，三木集團(tuán)決定變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式，由此引發(fā)了該集團(tuán)的財(cái)務(wù)報(bào)表的重大變化，其背后的深層次原因引人深思。

(一)增加賬面資產(chǎn)，改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。按照我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。[1]對(duì)于擁有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這會(huì)大大減少企業(yè)的成本費(fèi)用，從而提高企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)。另一方面，按照我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)其賬面價(jià)值會(huì)低估真實(shí)價(jià)值。而企業(yè)選擇采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，其賬面價(jià)值會(huì)大大增加，從而會(huì)增加企業(yè)的總資產(chǎn)。企業(yè)資產(chǎn)的增加，會(huì)相應(yīng)減少該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。如三木集團(tuán)2011年末的資產(chǎn)負(fù)債率是81.4%，變更計(jì)量模式后，2012年的資產(chǎn)負(fù)債率減少為72.3%，改善了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。同時(shí)，企業(yè)資產(chǎn)的增加，也可以使企業(yè)從資本市場(chǎng)獲得更多的資金，提高企業(yè)的再融資能力。

(二)提升凈利潤(rùn)，增加市場(chǎng)信心，緩解融資困難[10]。企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，此次變更屬于會(huì)計(jì)政策的變更，應(yīng)當(dāng)對(duì)上年同期相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行追溯調(diào)整。對(duì)凈利潤(rùn)的調(diào)整為：對(duì)2011年度合并凈利潤(rùn)調(diào)減134 502.35元，調(diào)減0.9%；對(duì)2012年度前三季度合并凈利潤(rùn)調(diào)增2 318 306.46元，調(diào)增84.14%。從該企業(yè)前3年的年報(bào)來(lái)看，企業(yè)的利潤(rùn)逐年下降，這會(huì)大大降低投資者的信心。而在變更會(huì)計(jì)政策后，該企業(yè)通過(guò)追溯調(diào)整使得前三個(gè)季度利潤(rùn)大幅上升，大大增加了2012年度的凈利潤(rùn)。近些年三木集團(tuán)的長(zhǎng)線項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，資金回籠速度較慢，使得該企業(yè)的資金供給方面出現(xiàn)了一定的缺口；一些在建市政項(xiàng)目已進(jìn)入竣工結(jié)算，但是由于之前的融資成本比較高，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)收益。雖然企業(yè)調(diào)整了信貸結(jié)構(gòu)，爭(zhēng)取到部分信貸資金，但企業(yè)的擔(dān)?？傤~占期末合并報(bào)表凈資產(chǎn)的比例為96.31%，仍然存在很大風(fēng)險(xiǎn)。2012年第三季度凈利潤(rùn)為負(fù)，使得該企業(yè)下定決心變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式，擺脫利潤(rùn)逐年下降的趨勢(shì)。此次變更雖然沒(méi)有使得該企業(yè)的利潤(rùn)較上年大幅增加，但是相對(duì)去年的小幅上升，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，仍是一個(gè)有利的信號(hào)，向外界傳遞了公司未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r良好的信息。這有利于企業(yè)的再融資，對(duì)于緩解該企業(yè)資金緊張的壓力意義重大。

(三)反映真實(shí)價(jià)值，樹(shù)立企業(yè)良好形象。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是目前國(guó)際上通行的計(jì)量方法，[11]伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展與完善，要求更加真實(shí)地反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值成為大勢(shì)所趨。采用公允價(jià)值計(jì)量既能較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，又能如實(shí)的反映企業(yè)的盈利情況，使企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利能力更加真實(shí)和透明，也能使得投資者更加全面的了解企業(yè)情況，為企業(yè)樹(shù)立真實(shí)可靠的企業(yè)形象。三木集團(tuán)在其“ 關(guān)于會(huì)計(jì)政策變更的公告”中認(rèn)為，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策更能夠提供更可靠、更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息。

四 公允價(jià)值應(yīng)用存在問(wèn)題

(一)利潤(rùn)的大幅波動(dòng)。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量可能將加大企業(yè)凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)的提升一方面可以吸引更多投資，解決資金問(wèn)題；另一方面又容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場(chǎng)形象及其股票價(jià)格。隨著我國(guó)各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于不穩(wěn)定狀態(tài)，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量后，如果企業(yè)處于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值持續(xù)上升的地區(qū)，將會(huì)帶來(lái)利潤(rùn)的增加；而如果企業(yè)處于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌的環(huán)境，則會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)的減少；如果投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上下波動(dòng)，將會(huì)大大影響到企業(yè)的利潤(rùn)。特別是對(duì)于追求穩(wěn)定的上市公司，如果采用公允價(jià)值將導(dǎo)致利潤(rùn)的不穩(wěn)定增加，將非常不利于該公司保持收益的穩(wěn)定性。因此，變更計(jì)量模式所帶來(lái)的利潤(rùn)的波動(dòng)是把雙刃劍，企業(yè)在選擇會(huì)計(jì)政策時(shí)，要充分考慮到企業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境以及相關(guān)的政策因素，做出理性決策。

(二)稅收方面的影響。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式不同，也會(huì)引起稅收方面的變化。首先，企業(yè)在采用不同計(jì)量模式時(shí)其操作流程不完全相同。采用成本模式時(shí)，計(jì)算的利潤(rùn)和稅法的相關(guān)規(guī)定一致，因此，可以直接依據(jù)該數(shù)據(jù)作為計(jì)稅基礎(chǔ)；而采用公允價(jià)值模式時(shí)，由于會(huì)計(jì)和稅法規(guī)定的不一致，企業(yè)需要通過(guò)納稅調(diào)整計(jì)算應(yīng)納稅所得額，這在一定程度上增加了工作人員的工作量。[12]其次，采用公允價(jià)值計(jì)量需要把公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，從而增加應(yīng)納稅所得額。不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，也會(huì)導(dǎo)致相關(guān)成本費(fèi)用的減少，降低抵稅作用，從而引起稅收的增加。

(三)公允價(jià)值評(píng)估技術(shù)的欠缺。2006年我國(guó)再次引入公允價(jià)值，體現(xiàn)了我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的接軌，但同時(shí)應(yīng)當(dāng)看到，我國(guó)應(yīng)用公允價(jià)值的市場(chǎng)條件還不成熟。按照公允價(jià)值的定義，只有通過(guò)充分活躍的市場(chǎng)交易確定的公允價(jià)值才是可靠的，但在復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境下，很多會(huì)計(jì)要素在現(xiàn)今市場(chǎng)上難以找到可供對(duì)比的交易價(jià)格，獲得其公允價(jià)值的技術(shù)手段往往只有將未來(lái)現(xiàn)金流量按一定的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)在的現(xiàn)金價(jià)值的現(xiàn)值計(jì)量。且投資性房地產(chǎn)出租個(gè)體性較強(qiáng)，其價(jià)值的確定具有不可復(fù)制模仿性，當(dāng)前，我國(guó)企業(yè)主要是通過(guò)經(jīng)紀(jì)商、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等獲得活躍市場(chǎng)中非貨幣性資產(chǎn)的公允價(jià)值。大多數(shù)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司主要采用了評(píng)估價(jià)值、參考同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格和第三方調(diào)查報(bào)告的方法確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。但由于目前我國(guó)公允價(jià)值體系的不健全，所謂的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)很容易受被評(píng)估機(jī)構(gòu)的影響，其專業(yè)性會(huì)受到人們的質(zhì)疑，由此確定的公允價(jià)值顯然也不夠公正和客觀。

五 監(jiān)管建議

(一)監(jiān)管部門(mén)的雙重責(zé)任。公允價(jià)值計(jì)量能夠準(zhǔn)確反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。但在我國(guó)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量的條件還不太成熟，因此，對(duì)于企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的行為，監(jiān)管部門(mén)除了要完善與此相關(guān)的公允價(jià)值體系，與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)真正意義上的趨同外，還應(yīng)合理引導(dǎo)上市公司正確認(rèn)識(shí)公允價(jià)值計(jì)量所帶來(lái)的利與弊。在我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的背景下，企業(yè)既要看到房地產(chǎn)價(jià)格上漲所帶來(lái)的采用公允價(jià)值的優(yōu)勢(shì)，又要看到房地產(chǎn)價(jià)格有可能下跌所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)公允價(jià)值評(píng)估技術(shù)的完善。公允價(jià)值如何評(píng)估，以及取得的結(jié)果是否公正，都是我國(guó)公允價(jià)值應(yīng)用中必須面對(duì)的問(wèn)題。評(píng)估技術(shù)的欠缺，需要有獨(dú)立的第三方房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的支持才能正確反映投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，降低公眾對(duì)公允價(jià)值的質(zhì)疑。[13]所謂獨(dú)立的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)要具有準(zhǔn)確性高、可靠性強(qiáng)、不易被管理層操縱的特點(diǎn)。[14]因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)是否獨(dú)立直接關(guān)系到評(píng)估的公允價(jià)值是否公正。監(jiān)管部門(mén)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)確性和獨(dú)立性。

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[4] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司.我國(guó)上市公司2009年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告——基于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效果[EB/OL].(2010-05-28)[2013-10-29] http://kjs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/gongzuodongtai/201005/t20100528_320239.html.

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