陳曉亞

本文通過(guò)對(duì)分析中國(guó)目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展旅游地產(chǎn)的必要性，提出了河南旅游地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題尋找解決問(wèn)題的辦法，然后在此基礎(chǔ)上研究一些對(duì)河南省旅游地產(chǎn)的發(fā)展具有指導(dǎo)借鑒作用的戰(zhàn)略性想對(duì)策和建議。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，中國(guó)的旅游消費(fèi)觀念已經(jīng)由傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變。旅游房地產(chǎn)正是伴隨著旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的。

一、發(fā)展旅游地產(chǎn)的必要性

（一）發(fā)展旅游地產(chǎn)是適應(yīng)對(duì)外開(kāi)放接納眾多境外游客來(lái)華旅游與考察的需要

據(jù)預(yù)計(jì)，2050年旅游業(yè)將成為世界的第一產(chǎn)業(yè)。我國(guó)有豐富的自然和資源，截至目前，我國(guó)擁有國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景區(qū)225個(gè)、國(guó)家局自然保護(hù)區(qū)407個(gè)、世界遺產(chǎn)43余處，此外還有一大批省級(jí)的自然資源。只要我們處理好保護(hù)與開(kāi)發(fā)的關(guān)系，并在指導(dǎo)下開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)，能成為我們對(duì)外開(kāi)放的重要場(chǎng)所。

（二）發(fā)展旅游地產(chǎn)也是滿足國(guó)內(nèi)游客需要和擴(kuò)大就業(yè)的重要方面

根據(jù)聯(lián)合國(guó)專(zhuān)家對(duì)中國(guó)的調(diào)查，人均收入超過(guò)1000美元的地區(qū)，就會(huì)形成城鎮(zhèn)化發(fā)展和旅游業(yè)發(fā)展的兩個(gè)條件。此外，我國(guó)正逐步實(shí)施帶薪休假制度，因此發(fā)展旅游地產(chǎn)正可以滿足人們利用年休假進(jìn)行休閑度假的需要。發(fā)展旅游地產(chǎn)也是擴(kuò)大就業(yè)的重要方面，符合我國(guó)的基本國(guó)情。

（三）發(fā)展旅游地產(chǎn)是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，有效緩解能源資源的瓶頸制約，提高資源利用效率的迫切需要

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃后的有序建設(shè)，只要在堅(jiān)持規(guī)劃的前提下發(fā)展旅游地產(chǎn)，只要當(dāng)?shù)卣軌蚪y(tǒng)籌財(cái)政的安排，用旅游地產(chǎn)的收入來(lái)反復(fù)景區(qū)的保護(hù)，就能夠?qū)崿F(xiàn)景區(qū)的保護(hù)和當(dāng)?shù)芈糜蔚碾p豐收。

（四）發(fā)展旅游地產(chǎn)也是打造城市品牌的需要

許多城市特別是是一些知名的旅游城市，其優(yōu)美的自然景觀，游街的文化遺產(chǎn)和富有的人造景觀就是通過(guò)一批批的游客在擴(kuò)大影響，而這些城市中往往有相當(dāng)數(shù)量的星級(jí)賓館和酒店，這些賓館、酒店是高檔的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，他們提升了城市的形象。

二、存在的問(wèn)題分析

當(dāng)房地產(chǎn)物業(yè)實(shí)現(xiàn)了旅游化之后，它們的知名度得到空前的高漲，其商業(yè)價(jià)值被迅速地?cái)U(kuò)大，其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益也不斷提高，但并不是所有房地產(chǎn)只要人為地旅游化就能產(chǎn)生效益，就能與旅游業(yè)成功地結(jié)合并發(fā)展。目前也有許多不成功乃至失敗的案例，其原因是當(dāng)前房地產(chǎn)旅游化方面還面臨著各種問(wèn)題和困難：

（一）產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理

物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散是阻礙房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)旅游化的一個(gè)重要障礙。許多已經(jīng)出售的商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和風(fēng)格無(wú)法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使得物業(yè)不能成為吸引游人的場(chǎng)所。

同時(shí)目前有些地方的房地產(chǎn)物業(yè)因?yàn)闅v史文化的積淀在知名度和美譽(yù)度上已經(jīng)具備了旅游化的條件，但產(chǎn)權(quán)的分散成為其被開(kāi)發(fā)或被改造成旅游化房地產(chǎn)物業(yè)的障礙，也就限制了它的商業(yè)價(jià)值的提升。

要改變這種局面的方法一是通過(guò)理念引導(dǎo)，使業(yè)主們能充分理解社會(huì)的需求與自身利益的統(tǒng)一性，當(dāng)然這需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。辦法二是需要當(dāng)?shù)卣恼叽胧┮龑?dǎo)，引導(dǎo)業(yè)主們要將短期利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益相結(jié)合；個(gè)人利益與地區(qū)利益相結(jié)合，守業(yè)與發(fā)展相結(jié)合，規(guī)劃統(tǒng)一與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相結(jié)合等。如果做得好，物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散的問(wèn)題可以得到較好的解決。

（二）業(yè)主與游客的沖突

住宅項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)旅游化特別不容易，是因?yàn)闃I(yè)主與游客之間有利益沖突。一個(gè)住宅項(xiàng)目被做成景觀后，慕名前來(lái)觀賞的游客必然會(huì)干擾業(yè)主的正常生活。

曾被作為住宅旅游化代表的項(xiàng)目“長(zhǎng)城腳下的公社”至今沒(méi)有售出，就是一個(gè)不成功的案例。當(dāng)初該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資者的想法就是要將“長(zhǎng)城腳下的公社”部分物業(yè)出售，使之成為私人財(cái)產(chǎn)，但這將與廣大游客前來(lái)參觀游玩發(fā)生沖突，所以購(gòu)房者對(duì)此購(gòu)買(mǎi)心存疑慮至今無(wú)法售出。目前“長(zhǎng)城腳下的公社”在進(jìn)行類(lèi)似酒店式的經(jīng)營(yíng)，主要承接銀行、使館以及一些企業(yè)新聞發(fā)布會(huì)的活動(dòng)，而這些都與投資初衷大相徑庭。

又如：北京大學(xué)的“未名湖”是聞名全國(guó)的人文景觀，包括湖四周的老式住宅與建筑，總是吸引著來(lái)自全國(guó)各地的眾多游客。但這顯然會(huì)打擾在燕園學(xué)習(xí)的北大學(xué)子。游客們四處走動(dòng)和觀望，或多或少地會(huì)影響到北大的教學(xué)秩序，北大校方也為此頭痛不已。

（三）房地產(chǎn)旅游化難以趕超旅游勝地。

大家都知道，游客之所以旅游，就是朝著旅游勝地而去的。因而單純地房地產(chǎn)做成旅游化很難與旅游勝地相競(jìng)爭(zhēng)。例如：外地游客去北京游覽什么？故宮、頤和園、長(zhǎng)城永遠(yuǎn)是他們的第一選擇。顯然，北京房地產(chǎn)旅游化的項(xiàng)目要想在對(duì)外來(lái)游客的吸引力上，超越北京五千年歷史積累下來(lái)的文化勝地是幾乎不可能做到的。我想其他城市和地區(qū)也會(huì)是如此狀況。

因此要做好房地產(chǎn)旅游化項(xiàng)目必須結(jié)合其他各種因素，人文景觀、特色地理、標(biāo)志建筑、民俗民風(fēng)等等，形成各種主題房地產(chǎn)來(lái)吸引游客。例如：北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司在深圳成功建造的“深圳華僑城”旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，就是通過(guò)把房地產(chǎn)與旅游商業(yè)結(jié)合在一起，吸引了眾多的購(gòu)房者和旅游者，從而提升了該項(xiàng)目的房地產(chǎn)的價(jià)值和旅游價(jià)值，獲得了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的雙重效益。

但房地產(chǎn)旅游化是一項(xiàng)十分專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)業(yè)，并不是隨便哪個(gè)開(kāi)發(fā)商都能做的，必須要做十分精細(xì)的前期工作，調(diào)查研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)，絕不能與普通房地產(chǎn)項(xiàng)目相提并論。

三、發(fā)展旅游地產(chǎn)的對(duì)策和建議

（一）房地產(chǎn)旅游化應(yīng)經(jīng)營(yíng)有道

由旅游資源而延伸出來(lái)的旅游房地產(chǎn)，已成為旅游業(yè)的一個(gè)新的重要項(xiàng)目?，F(xiàn)在各城市、各地區(qū)、各旅游景區(qū)都已經(jīng)較充分的認(rèn)識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，紛紛以此做題材招商引資，要把這塊“蛋糕”做大。例如：江西婺源的青山綠水旅游資源，就促使一個(gè)小小的縣城興建了80多座賓館、飯店和一大批的民間旅社，同是江西樂(lè)安的流坑明清古建筑民居的旅游資源，同樣促使當(dāng)?shù)嘏d建了一大批旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，都收到了很好的效益，名揚(yáng)省內(nèi)外。這對(duì)于我們河南省旅游地產(chǎn)的發(fā)展具有很好的借鑒作用。

房地產(chǎn)旅游化經(jīng)營(yíng)有道的核心，就是要選擇不可復(fù)制的資源?！白雎糜畏康禺a(chǎn)一定要拿到獨(dú)特的、唯一的和不可復(fù)制的旅游資源”。這是每一個(gè)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的共識(shí)，也唯有按照這個(gè)原則投資開(kāi)發(fā)才能成功，否則只會(huì)失敗。我們提到的江西兩地的開(kāi)發(fā)也是遵循了這個(gè)原則。婺源得天獨(dú)厚的青山綠水以及徽派古建筑藝術(shù)群落，使它的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)緊密地結(jié)合起來(lái)并迅速地共同發(fā)展。樂(lè)安流坑也是得益于獨(dú)特而唯一的古代民居使當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)與房地產(chǎn)相結(jié)合并發(fā)展起來(lái)的。

（二）注重規(guī)劃的完善性

在建設(shè)的初期要進(jìn)行統(tǒng)籌的規(guī)劃，以避免建成后因配套不完善等而造成的不斷修改。要進(jìn)一步強(qiáng)化旅游地產(chǎn)總體規(guī)劃以及進(jìn)一步分層次的各項(xiàng)規(guī)劃，只有良好的規(guī)劃才能保證資金的投入有序，以及建設(shè)開(kāi)發(fā)的有序。

（三）加強(qiáng)宏觀及微觀的把握能力。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的宏觀及微觀把握能力實(shí)際上是指對(duì)政府宏觀政策及市場(chǎng)需求的把握能力。旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要內(nèi)容，與其他地產(chǎn)一樣同樣也會(huì)受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響。政府對(duì)于土地供應(yīng)、銀行信貸及土地稅收等方面政策的變化都會(huì)極大地影響者旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成功與否。同時(shí)，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于市場(chǎng)需求的把握能力。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H僅依靠環(huán)境資源是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目定位、客戶(hù)分析、產(chǎn)品研發(fā)、規(guī)劃方案等方面做更多、更細(xì)致的工作。

（四）合理引導(dǎo)旅游地產(chǎn)融資與銷(xiāo)售方式的創(chuàng)新。產(chǎn)權(quán)酒店與分時(shí)度假作為融資和銷(xiāo)售手段的創(chuàng)新，在歐美著名度假勝地所已經(jīng)運(yùn)行時(shí)間較長(zhǎng)，形成比較成熟的模式。在分時(shí)度假產(chǎn)品中會(huì)涉及多方主體，如開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商、度假房產(chǎn)管理公司、分時(shí)度假交換公司和消費(fèi)者，需要較大的網(wǎng)絡(luò)作為交換基礎(chǔ)，在我國(guó)尚處于起步發(fā)展階段，有待培育和發(fā)展。作為一種新的旅游消費(fèi)方式，國(guó)內(nèi)居民在購(gòu)買(mǎi)境外分時(shí)度假產(chǎn)品中也發(fā)生過(guò)較多糾紛，需要在規(guī)范管理的基礎(chǔ)上推廣。

（作者單位：商丘工學(xué)院管理學(xué)院）endprint