楊景芝
摘要:隨著中信證券推出國內(nèi)首單投資優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃產(chǎn)品—中信啟航,房地產(chǎn)投資信托基金在我國的發(fā)展模式和路徑也引起廣泛關(guān)注。本文回顧了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展歷程,對其現(xiàn)行政策進(jìn)行分析,并提出發(fā)展REITs存在的問題和解決之道。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托基金 融資 稅收優(yōu)惠
一、房地產(chǎn)投資信托基金簡介
房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)即通過發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多種投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。通過REITs投資的方式,普通投資者能夠參與大規(guī)模收入型房地產(chǎn)組合投資,獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資收益,其本質(zhì)屬于資產(chǎn)證券化的一種。
REITs可分為三類:股本房地產(chǎn)投資信托基金、按揭房地產(chǎn)投資信托基金、混合房地產(chǎn)投資信托基金,其中股本房地產(chǎn)投資信托基金占市場總規(guī)模近90%,主要負(fù)責(zé)經(jīng)營發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目,其收入來源于租金。REITs具備資產(chǎn)質(zhì)量高、流動性好、分紅穩(wěn)定、享受稅收優(yōu)惠等特點(diǎn),在成熟市場上被視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。
二、REITs的發(fā)展歷程
REITs最早產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代初的美國,由美國國會通過的《1960年房地產(chǎn)投資信托法》通過,給予REITs稅收優(yōu)惠,并允許其上市交易;之后,REITs市場得到發(fā)展,于20世紀(jì)70年代達(dá)到頂峰; 20世紀(jì)80年代,美國大批銀行由于房地產(chǎn)行業(yè)的呆賬壞賬而破產(chǎn),REITs開始走向低谷;1986年,美國國會通過了《稅收改革法案》,該法案對REITs進(jìn)行改革,使REITs的避稅優(yōu)勢得以發(fā)揮,逐漸向公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展過渡。截至2013年底,美國共有202只REITs公募基金,資產(chǎn)規(guī)模大約6703.34億元。
三、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀與REITs政策
2012年,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為71804億元,同比上漲16.2%。然而,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道的多樣性并沒有得到較大改善:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達(dá)96538億元,同比增長12.7%,其中國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金占比分別為15.3%、0.4%、40.5%、43.8%。在其他資金來源中,定金及預(yù)售款總額為26558億元,個人按揭貸款總額為10524億元。
房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的融資方式主要為企業(yè)自籌、銀行貸款以及部分定金和預(yù)售款項(xiàng),信托、上市、基金等其他融資渠道發(fā)展較為緩慢、多元化的融資體系尚未形成。隨著近些年房地產(chǎn)調(diào)控的不斷升級,傳統(tǒng)的融資渠道不斷受阻,房地產(chǎn)企業(yè)為了更好的發(fā)展,積極嘗試一些“新興”方式,REITs作為其中一種,其證券化的產(chǎn)業(yè)投資方式將在未來中國商業(yè)房地產(chǎn)融資市場大有可為。
我國REITs的方案設(shè)計(jì)主要有兩種:“央行版”的債券型REITs和“證監(jiān)會版”的股權(quán)型REITs。2009年,央行頒布《銀行間債券市場房地產(chǎn)信托受益券發(fā)行管理辦法》征求意見稿,其方案為偏債券型,委托方為房地產(chǎn)企業(yè),受托方為信托公司,通過信托公司在銀行間市場發(fā)行房地產(chǎn)信托受益券。到期由委托人或者第三方按照合同要求收購受益券。而證監(jiān)會版REITs則是以股權(quán)類產(chǎn)品的方式組建房地產(chǎn)投資信托基金,將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓,房地產(chǎn)公司與公眾投資者通過持有REITs份額間接持有物業(yè)所有權(quán),REITs在交易所公開交易。“央行版”和“證監(jiān)會版”代表著REITs的兩個方向,從國際經(jīng)驗(yàn)來看,股權(quán)型REITs代表了未來的發(fā)展方向。
四、我國REITs模式存在的問題及建議
雖然國內(nèi)對REITs做了大量的本土化嘗試,但其作為一種嶄新的融資手段,必然會經(jīng)歷一個艱難的起步階段。其面臨的問題主要有:
(一)政策協(xié)調(diào)問題
我國REITs模式可采取信托計(jì)劃、房地產(chǎn)公司或封閉式基金的模式,但具體可以采用哪些形式?jīng)]有明確的法律規(guī)定,不同行業(yè)的分業(yè)監(jiān)管使得REITs市場更加混亂。
(二)基礎(chǔ)資產(chǎn)問題
不論零售商業(yè)、工業(yè)倉儲、辦公樓還是公寓,REITs投資資產(chǎn)都必須滿足核心資產(chǎn)的要求。然而,目前我國物業(yè)形態(tài)比較復(fù)雜,尤其是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn),往往租售并舉,開發(fā)商無法擁有一棟樓的完整產(chǎn)權(quán),基礎(chǔ)資產(chǎn)的不規(guī)范往往導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)的增大。
(三)稅收環(huán)境的障礙
由于REITs要求的投資回報(bào)率較高,如果沒有免稅政策,則其很難得到規(guī)?;l(fā)展。
基于以上問題,我國創(chuàng)造必要的法律環(huán)境。對REITs立法應(yīng)該從以下幾個方面考慮:對REITs的募集規(guī)則、募集規(guī)模、公司型REITs的股東人數(shù)、公司職位設(shè)置、相關(guān)資產(chǎn)管理人、受托人資格等方面做出明確規(guī)定;鑒于國外REITs的收入基本上來源于物業(yè)租金,收益90%以上須分配給股東,以換取免于雙重征稅的優(yōu)惠待遇,國內(nèi)也應(yīng)當(dāng)設(shè)立相關(guān)的REITs法規(guī),明確規(guī)定收入來源及分配、給予稅收方面的優(yōu)惠。
REITs將為企業(yè)提供一個高效、靈活、成本低的融資渠道,也將為廣大投資者提供一個收益穩(wěn)定、回報(bào)豐厚、抗通脹性強(qiáng)的投資良機(jī),若能得到企業(yè)、社會以及政府等多方面的支持,將呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢,但考慮到我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,我國推行REITs應(yīng)循序漸進(jìn),并及時(shí)完善相關(guān)配套設(shè)施。
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