孫中林

在宏觀調控政策不斷推出的背景下，我國房地產行業(yè)中商業(yè)與住宅物業(yè)開發(fā)正面臨著嚴峻的考驗。不過各地區(qū)圍繞產業(yè)經濟發(fā)展為中心的產業(yè)地產在調控中非但未受影響，而且正以強勁的勢頭發(fā)展。成為房地產領域備受關注的一顆新星。據行業(yè)內人士預測，不久的將來產業(yè)地產可與商業(yè)、住宅物業(yè)共同發(fā)展。

一、產業(yè)地產概述與特征

產業(yè)地產是將房地產開發(fā)和產業(yè)經營結合起來的房地產開發(fā)模式，其以新型工業(yè)化和新經濟為背景，依托于產業(yè)，以地產為載體，面對的主要開發(fā)對象為經濟園區(qū)、生態(tài)寫字樓、高新技術產業(yè)的研發(fā)用房以及工業(yè)樓宇等，實現了社會與自然資源的充分融合，屬于集約化經營、綜合開發(fā)的多功能產業(yè)形態(tài)，是產業(yè)與房產的綜合。產業(yè)地產區(qū)別于一般的房產開發(fā)明顯的標志為產業(yè)地產注重產業(yè)發(fā)展，在規(guī)劃與研究方面具有較高的專業(yè)要求。當前產業(yè)地產開發(fā)的專業(yè)化發(fā)展是未來產業(yè)地產發(fā)展的主要方向。

二、產業(yè)地產推動經濟的發(fā)展

產業(yè)地產對經濟發(fā)展具有積極的推動作用，主要從企業(yè)加速孵化功能、產業(yè)集聚功能、輻射滲透功能、融合功能以及示范功能中體現出來。下面對其逐一進行探討。

（一）企業(yè)加速孵化功能

產業(yè)地產將其他環(huán)境以及合理地產條件提供給企業(yè)，利用各種合理的扶持手段，不斷促進企業(yè)的發(fā)展壯大。產業(yè)地產在企業(yè)發(fā)展中不僅提供所需的硬件環(huán)境。例如一些基礎設施等，而且還提供諸如支持型的法規(guī)政策、完善的社會服務以及高密度的智力資源等軟件條件。不難看出產業(yè)地產具有孵化器的功能，加速企業(yè)與城市產品的孵化。

（二）產業(yè)集聚功能

產業(yè)地產優(yōu)于其他發(fā)展模式，其能匯聚分布在不同社會組織的多種資源，進而協(xié)同發(fā)揮作用。而且將不同組織聚集在一起，能營造出良好的競爭氣氛，保證不同組織間相互配合，實現資源更好的優(yōu)化整合。例如，北京以海淀區(qū)的中關村、MAX空港企業(yè)園為典型代表的優(yōu)質產業(yè)園區(qū)，抓住了發(fā)展機遇得以迅速的發(fā)展。

（三）輻射滲透功能

所謂的輻射滲透功能指產業(yè)地產區(qū)域影響、擴散和滲透未形成產業(yè)規(guī)模的部門或毗鄰區(qū)域。同時，促進社會、科技、經濟發(fā)展方面也包含在內。張江高科作為我國高科技產業(yè)園區(qū)的龍頭起到了良好的帶頭作用，為其他產業(yè)地產樹立了良好的榜樣。張江高科的經營理念為“打造自主創(chuàng)新園區(qū)，運營藍籌股”，制定并處于實施階段的產業(yè)互動階越式發(fā)展戰(zhàn)略，借助多樣靈活的投融資形式，張江高科完成了園區(qū)內一百多家企業(yè)的參股目標，由之前單純的產業(yè)地產開發(fā)商轉變成了高科技產業(yè)投資商。除此之外，產業(yè)地產在教育實驗、地方科技等事業(yè)發(fā)展上發(fā)揮了較大的促進作用，推動了文化事業(yè)、交通運輸業(yè)以及地方商業(yè)的發(fā)展，使勞動就業(yè)機會大大增加。

（四）融合功能

產業(yè)地產的融合表示在實現經濟與科技融合方面體現的能力以及發(fā)揮的作用。主要從以下兩個方面加以體現：一方面產業(yè)地產融合了資金與技術，即產業(yè)地產以產業(yè)技術高新企業(yè)具備的高質量且豐富的技術資源為依托，可吸收很多風險資本；另一方面，結合轉化與成果。產業(yè)地產增加了相同產業(yè)不同企業(yè)間的交流，為成果的轉化創(chuàng)造了良好條件。另外，在產業(yè)地產領域一些中介組織與政府相關部門，促進企業(yè)家與成功擁有者間的溝通，并將一些便利條件提供給雙方，又進一步促進了成果的轉化。

（五）示范功能

產業(yè)地產在組織結構、技術工藝以及技術產品等方面上的創(chuàng)新，推動并影響著其他經濟組織及區(qū)域外的企業(yè)，發(fā)揮了較好的示范功能，具體表現在以下兩點：其一，產業(yè)地產形成之后，無論是技術成果利用還是技術產品開發(fā)均取得較大成功，在短時間內引起全國或區(qū)域性效仿與學習，有助于技術進步與經濟發(fā)展；其二，產業(yè)地產在改革企業(yè)管理體制、運行機制等方面，可為產業(yè)地產以外的企業(yè)提供樣板。

三、保證項目商業(yè)盈利模式與開發(fā)模式制定的科學性

產業(yè)地產具有較大投資規(guī)模以及較長的開發(fā)周期，涵蓋較多個子項目且涉及很多行業(yè)，并具有較高的專業(yè)化開發(fā)程度，運作項目面臨較大難度。所以，需要統(tǒng)籌安排商業(yè)盈利模式以及項目開發(fā)模式。對于產業(yè)地產項目應充分做好以下工作：

（一）開發(fā)模式

產業(yè)地產項目共包含兩種開發(fā)模式：和政府進行協(xié)商進行土地一級開發(fā)；開發(fā)商統(tǒng)籌安排項目開發(fā)節(jié)奏及進度，下面逐一進行探討。

1、土地一級開發(fā)的模式

產業(yè)地產項目多處在市郊，土地無市政基礎設施，因此開發(fā)商需要實施一級開發(fā)，待土地一級開發(fā)結束后，開發(fā)商和地方政府之間的報酬結算分為以下幾類：其一，對工程進行總承包。政府委托開發(fā)商實施道路基礎設施建設、拆遷以及征地等工作。待招拍掛之后政府將相應利潤支付給開發(fā)商；其二，利潤分成方式。即開發(fā)商完成土地一級開發(fā)，招拍掛后，充分分析開發(fā)成本、拍賣地價等因素，和政府進行協(xié)商進行利潤分成；其三，土地補償方式。當開發(fā)商完成土地一級開發(fā)后，政府不支付現金，而是給予開發(fā)商一定面積的土地，作為其土地開發(fā)的補償。

2、項目開發(fā)進度及節(jié)奏的統(tǒng)籌安排

開發(fā)商統(tǒng)籌安排項目開發(fā)進度及節(jié)奏時，需要認真分析市場需求、資金狀況以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等方面內容，對項目的開發(fā)建設進行合理分期，尤其在不同建設時期，確定科學、合理的開發(fā)順序。

（二）經營模式

產業(yè)地產經營模式與普通商業(yè)地產比較相近，包括租賃結合、產權出租以及產權出售模式，其中在產權出售模式中，開發(fā)商在短時間內可實現現金流的回籠，避免資金流動出現較大壓力；產權出租模式中經營權可被完整的保存，可享受物業(yè)后期的升值，而租售模式處于上述兩種模式之間。產業(yè)地產究竟選擇何種經營模式，需充分考慮資金狀況、市場情況、產品特點以及企業(yè)的經營戰(zhàn)略等多方面內容。

（三）盈利模式

產業(yè)地產的盈利模式可從開發(fā)與經營策略兩個方面進行理解。在開發(fā)方面，很多產業(yè)地產項目會牽扯一級～三級的聯動開發(fā)，在不同級別的開發(fā)過程中開發(fā)商均能從中獲得較大利潤。具體來講利潤主要從以下方面產生：項目后期經營管理獲得的利潤；土地轉讓或一級開發(fā)獲得的利潤以及城市基礎設施建設的利潤。針對上述不同的利潤來源，開發(fā)商需結合具體情況，確定最佳的盈利模式。

從經營角度出發(fā)確定盈利模式，供由以下方式可供選擇：方式一，針對分期建設的項目，前期物業(yè)提供優(yōu)惠的合作條件以及較低的租金與銷售價格。采用該種模式利潤點較低，甚至根本不賺錢，這樣做的目的在于提升品牌知名度與影響力，為后期賺的更多的利潤打下堅實的基礎；方式二，建設同期項目時，低價租賃或銷售部分物業(yè)，將利潤增長點轉移到其他物業(yè)上；方式三，給予重點或主力商戶一定的優(yōu)惠，借助主力店的號召力，高價租賃或出售附近的商鋪，以獲得較大利潤；方式四，商家入駐初期無利潤，利潤的獲得主要依靠后期，或者利潤的獲得憑借提供的附加服務，而不是通過租金盈利。

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