曹盛潔

兩年前，金融危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)和加拿大樓市可謂“冰火兩重天”?！吧侥反笫濉毕萑胨ネ四嗵吨须y以自拔，加國(guó)樓市卻炙手可熱，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。用加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主席戴爾·瑞普林格的話說(shuō)：“簡(jiǎn)直就像一個(gè)是白天一個(gè)是黑夜。”

實(shí)際上，籠罩在美國(guó)樓市上空的陰霾曾越境飄到加拿大，但其之所以未出現(xiàn)美國(guó)式的危機(jī)，主要在于擁有穩(wěn)健的金融市場(chǎng)及信用市場(chǎng)。加拿大次級(jí)貸款的比例只占整個(gè)銀行按揭的約5%，而美國(guó)的次貸比例卻高達(dá)25%以上。

在避免衰退的同時(shí)，新的問(wèn)題隨之而來(lái)。由于長(zhǎng)期的超低利率的刺激，加國(guó)房地產(chǎn)近兩年呈現(xiàn)出過(guò)熱跡象，市場(chǎng)上爭(zhēng)搶Offer的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，多倫多、溫哥華等城市房?jī)r(jià)已大幅超越金融危機(jī)前的水平。

同中國(guó)類(lèi)似，加拿大政府自2010年4月起，幾度出手為火熱的樓市“降溫”。但其調(diào)控樓市的手段和方法與中國(guó)存在巨大差異。實(shí)際上，如何調(diào)控樓市是一門(mén)“藝術(shù)”，如果措施不當(dāng)，將起到相反作用。

市場(chǎng)手段調(diào)控樓市

在西方一些發(fā)達(dá)國(guó)家，政府也會(huì)在必要時(shí)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但絕不會(huì)出現(xiàn)限制外地人購(gòu)房、買(mǎi)房查驗(yàn)結(jié)婚證這樣的調(diào)控手段。綜合美國(guó)、加拿大等國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，一般政府會(huì)通過(guò)利率和稅收來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)。

提高利率無(wú)疑是抑制房地產(chǎn)泡沫的利器。但加國(guó)央行陷入兩難境地，因?yàn)榧酉⒑芸赡軙?huì)毀掉該國(guó)脆弱的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景。在利率杠桿暫時(shí)無(wú)法使用的前提下，調(diào)節(jié)樓市的任務(wù)落在了財(cái)政部身上。

加拿大財(cái)政部主要通過(guò)房貸調(diào)控“組合拳”，預(yù)防國(guó)民負(fù)債失控，避免泡沫的出現(xiàn)。

這些措施主要包括：一、2008年以來(lái)，加國(guó)政府四度收緊按揭貸款，并將房貸的最長(zhǎng)償還年限從最早的40年縮短至25年；二、提高首付比例，由首付一成提高至兩成，新移民的首付比例則由35%上調(diào)至45% ；三、再貸款（refinancing）的融資上限最近幾年不斷下降。目前，以房屋作抵押申請(qǐng)貸款時(shí)，由之前能取得的相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值的95%，降至80%。此舉令消費(fèi)者用房子抵押去作其他消費(fèi)的難度加大。

從2012年11月開(kāi)始，加拿大各銀行及財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)采取了新一波的縮緊房屋按揭措施。由于自雇人士（Self-employee）存在的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)較大，若這部分人群無(wú)法提供足夠證明其收入的文件，需提供35%的首付，銀行才予放款（此前只需20%—25%的首付）。

由此可見(jiàn)，加拿大政府并未采用任何行政手段，基本圍繞房貸做文章。但2012年夏天以來(lái)，炙手可熱的加國(guó)樓市出現(xiàn)冷卻跡象。加拿大主要城市的樓市交易量均呈下降趨勢(shì)，溫哥華部分地區(qū)的房?jī)r(jià)緩慢下跌。

相比之下，中國(guó)調(diào)控樓市的手段令人眼花繚亂，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為名副其實(shí)的政策“實(shí)驗(yàn)場(chǎng)”。

在這個(gè)市場(chǎng)，“摸著石頭過(guò)河”的理論被發(fā)揮到極致。2005年以來(lái)，每年都有不少針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控措施出臺(tái)，但一些政策，如大幅提高流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，在實(shí)際效果上卻起到了助推房?jī)r(jià)上漲的作用。

在運(yùn)用金融、稅收等手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行幾輪“圍剿”后，政府越來(lái)越傾向于行政手段。限購(gòu)、限價(jià)、限售、限利……中國(guó)樓市可謂“限”字當(dāng)頭。

盡管行政手段能在短期內(nèi)取得顯著效果，但這種違背市場(chǎng)規(guī)律的強(qiáng)力干涉，由于治標(biāo)不治本，一旦放松，很容易令房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，這在歷次調(diào)控中已被充分證明。限購(gòu)等政策如何退出也是一大難題，如難以找到相應(yīng)替代政策，中國(guó)樓市將繼續(xù)在“越調(diào)越漲、越漲越調(diào)”的怪圈中循環(huán)。

明確的政策預(yù)期

在調(diào)控政策出臺(tái)之前，加拿大政府會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快所帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行反復(fù)提示，并對(duì)即將出臺(tái)的政策發(fā)出明確信號(hào)。最近兩年，加拿大央行行長(zhǎng)馬克·卡尼和財(cái)政部部長(zhǎng)吉姆·弗拉赫蒂曾多次接受媒體采訪，表示“對(duì)加拿大樓市過(guò)熱的擔(dān)憂(yōu)”。

卡尼曾表示：“極低的利率正在吸引加拿大人借貸太多錢(qián)，銀行則大幅度增加放款，或許他們將來(lái)都會(huì)追悔莫及，因?yàn)檠胄羞t早要提升利率?！倍ダ盏僖矌状翁嵝严M(fèi)者，如果必要，財(cái)政部會(huì)考慮出臺(tái)措施為房屋市場(chǎng)降溫。

部長(zhǎng)級(jí)官員多次暗示要收緊按揭貸款，目的是為避免部分購(gòu)房者看不清形勢(shì)，從而令個(gè)人財(cái)務(wù)狀況陷入到危險(xiǎn)境地。在加拿大，幾乎沒(méi)有媒體和公眾為即將出臺(tái)什么政策、還有多少只靴子要落下而爭(zhēng)論不休。

但在中國(guó)，由于信息不透明及預(yù)期不明確，竟出現(xiàn)業(yè)內(nèi)人士屢設(shè)房?jī)r(jià)賭局的情況。

以此前的房產(chǎn)稅改革為例，它作為一項(xiàng)涉及很多人利益的公共政策，公眾卻無(wú)法獲得其確切的推進(jìn)信息。這不僅可能造成購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的誤判，也會(huì)引發(fā)很多無(wú)謂的猜測(cè)和爭(zhēng)議。

當(dāng)然，這并不是說(shuō)，政策出臺(tái)前一點(diǎn)信號(hào)都看不到。“新國(guó)十條”出臺(tái)前新華社曾連發(fā)6篇社論，央視主持人提出尖銳質(zhì)問(wèn)“房?jī)r(jià)是總理說(shuō)了算還是總經(jīng)理說(shuō)了算”，這些都是具有中國(guó)特色的信號(hào)。

此外，在對(duì)待每一項(xiàng)可能影響市場(chǎng)的調(diào)控政策，加拿大政府都會(huì)以謹(jǐn)慎的態(tài)度反復(fù)論證，并致力于“未雨綢繆”，而不是“亡羊補(bǔ)牢”。弗拉赫蒂此前曾強(qiáng)調(diào)：“盡管并無(wú)確切證據(jù)表明加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)泡沫，但政府需要未雨綢繆?！?/p>

眾所周知，房地產(chǎn)泡沫一旦形成，再去刺破就會(huì)為時(shí)已晚，屆時(shí)整個(gè)國(guó)家會(huì)付出巨大的代價(jià)。endprint