許碧瑩

2014年以來，我國樓市開始進入一個新的階段。比起2013年的整體上漲趨勢，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出整體下行，調(diào)整跡象。于是，各方人士在關(guān)于房價的未來走向問題上，展開了一番博弈。

杭州樓市滑坡之痛

房地產(chǎn)業(yè)與中國經(jīng)濟發(fā)展密切相連，如今處于低迷期的樓市也為中國的經(jīng)濟發(fā)展籠罩了一層迷霧。有境外媒體報道稱，中國5月18日公布官方數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)4月份新建住宅平均價格漲幅幾乎跌至一年來的最低點。

杭州作為中國最富裕的城市之一，2014年開始就以“降”字開始了馬年之程。外媒稱，如果杭州的房地產(chǎn)市場出了問題，可能對于整個國家來說都是一個不祥之兆。據(jù)報道，杭州市區(qū)目前可售商品房達12.5萬套，遠超北上廣等一線城市。按目前的速度，杭州現(xiàn)有房產(chǎn)項目需25個月才能消化。

今年2月以來，杭州當?shù)貥潜P就出現(xiàn)了多輪降價潮，部分降幅甚至超過20%。根據(jù)國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布的“4月全國70個大中城市住宅價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)”顯示，4月新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市增至8個，浙江納入統(tǒng)計范圍的杭州、寧波、溫州、金華4個城市全線下跌。與3月相比，杭州下降0.7%，環(huán)比跌幅位列全國之首。

近日杭州市有關(guān)部門出臺規(guī)定，從5月26日開始，如果商品房實際成交價低于備案價格超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。如想大幅降價銷售，開發(fā)商需重新申請，降低樓房備案價。這一新規(guī)被媒體認為是杭州樓市在經(jīng)歷首降風波后，又卷入了“限降價”的漩渦。而杭州相關(guān)部門的說法則是出臺規(guī)定是為了規(guī)范商品住房銷售價格申報備案行為，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范有序發(fā)展。

杭州樓市作為中國的樓市風向標，一再的陷入降價潮之中，而這種逆風也逐漸擴散。外媒稱其已成為了中國樓市陣痛的窗口。

看漲派vs看跌派

當前樓市的低迷，讓房企大佬們在關(guān)于未來房價的趨勢上激辯，各抒己見。雖然目前樓市現(xiàn)狀并不樂觀，但仍存在著堅定的看漲派。

任志強和郎咸平便是看漲派的核心力量。華遠地產(chǎn)董事長任志強日前在接受媒體采訪時稱，“衡量樓市進入拐點的條件是房價要持續(xù)下降，可能是一年，也可能是兩年，但不能說房價持續(xù)下降幾個月，樓市就進入拐點，暫時的降價只能說是‘波動。樓市無泡沫，當前房價下降也不會持續(xù)很長時間。”郎咸平則也否認了樓市拐點的觀點，他認為中國樓市處于剛剛起步、正在發(fā)展的過程之中，說樓市迎來拐點找不到任何依據(jù)。

對于看漲派的觀點，地產(chǎn)大亨潘石屹近日在某論壇上稱，“我對于中國的房價不看好。盡管最近，房地產(chǎn)開發(fā)商、學(xué)者，用各種經(jīng)濟理論進行分析，尤其是任志強為代表。我認為是瞎掰。做市場的人，不要太相信這些”。 同時他表示，“中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山”。

近段時間網(wǎng)絡(luò)上廣泛流傳萬科副總裁毛大慶在某內(nèi)部沙龍的發(fā)言稿，他從反腐對于高端市場的影響、部分城市的供應(yīng)過剩、銀行資金面收緊的三大核心論點，傳遞出“看空行業(yè)、全國房地產(chǎn)將下行”等觀點。一時間，房企老大萬科成為了唱空樓市的領(lǐng)頭羊。不過對于此觀點，萬科總裁郁亮也進行了“事后表態(tài)”，稱萬科以“謹慎樂觀，積極應(yīng)對”的態(tài)度來面對未來的房地產(chǎn)市場，并不存在看空一說。

有媒體采訪了一些國內(nèi)知名經(jīng)濟學(xué)家稱，他們都認為房價會下跌但市場并不會崩盤，樓市下跌對中國經(jīng)濟未必是壞事。

調(diào)整步伐以穩(wěn)為主

近來困擾樓市的多種聲音，引起了中央關(guān)注。據(jù)了解，國家住建部已應(yīng)中央層面要求，對內(nèi)地重點城市進行了調(diào)研，摸底樓市真實下滑程度。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前部分中心城市表現(xiàn)尚可，對經(jīng)濟沖擊并不大，但二線城市情況差于三四線，市場出現(xiàn)新的分化。

住建部政策研究中心主任秦虹亦表示，當前樓市的確存在趨冷的情況，這也是正常的市場規(guī)律。秦虹認為，樓市將進入“高基數(shù)低增長”階段，會出現(xiàn)小幅調(diào)整，但不會斷崖式下跌，2014年的樓市調(diào)控將以趨穩(wěn)為主。

有專家提醒，在樓市調(diào)控的問題上，決不能患上政策“依賴癥”—遇到困難，首先就想到政策加碼，而不看現(xiàn)行政策的執(zhí)行情況。簡而言之，政策加碼雖是加大調(diào)控力度的一種有效手段。但是如果一味的去依賴靠政策加碼來改善房市現(xiàn)狀，不考慮政策效力的發(fā)揮，只會讓各方出現(xiàn)負效應(yīng)。

縱觀以往的調(diào)控經(jīng)驗， 一直備受詬病的部分城市凸顯的土地財政問題，秦虹強調(diào)，各地方政府在進行樓市分類調(diào)控時應(yīng)從產(chǎn)業(yè)發(fā)展入手推動經(jīng)濟發(fā)展，而不能一味地依賴土地收入解決財政需求，住宅建設(shè)用地的供給必須依據(jù)需求決定。

去年以來，多起房地產(chǎn)類理財和信托產(chǎn)品已出現(xiàn)兌付危機，當前樓市調(diào)控，或許將會面臨著更大挑戰(zhàn)。中國人民銀行表示，將加強地方政府融資平臺、房地產(chǎn)公司以及產(chǎn)能過剩行業(yè)的信貸監(jiān)察，減少金融體系的風險。日益惡化的市場低迷局面也會加重中央領(lǐng)導(dǎo)人放寬貨幣政策的壓力。李克強總理和其他官員已經(jīng)列出了計劃，借助鐵路投資與減稅來支持經(jīng)濟增長，將避免任何短期的大規(guī)模刺激計劃。endprint