凡志喜

地產(chǎn)投資下行

2014年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。1季度房地產(chǎn)投資增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%，其中3月單月增速降至14.2%。更值得關(guān)注的是地產(chǎn)投資的先行指標(biāo)，3月房屋銷售面積大幅下行，單月增速已降至-7.5%，新開工面積單月增速僅為-21.9%。同時(shí)，房地產(chǎn)庫(kù)存狀況也明顯惡化。

有人分析稱地產(chǎn)景氣下行的核心因素是去年下半年以來個(gè)人按揭利率抬升和開發(fā)商融資受限。考慮到房地產(chǎn)銷售疲弱、市場(chǎng)前景惡化可能會(huì)迫使開發(fā)商進(jìn)一步下調(diào)新開工和施工計(jì)劃，未來地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)或顯著上升。

近日，渣打銀行發(fā)布研究報(bào)告預(yù)測(cè)，今年全年房地產(chǎn)投資將呈下降趨勢(shì)。在渣打銀行分析師看來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)恐怕還將繼續(xù)低迷下去。

“未來幾個(gè)月的形勢(shì)將更加嚴(yán)峻。而2014年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，將是艱難的一年?！痹蜚y行研究報(bào)告顯示，4月份樓市已經(jīng)出現(xiàn)頹勢(shì)，住宅新開工面積同比下降18.1%，這將造成下半年投資增長(zhǎng)放緩；4月份房屋成交量也同比下降了15.7%。

報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)下行較前幾輪更加嚴(yán)重。開發(fā)商對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)一步收緊的抗壓程度、潛在購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商降價(jià)的反應(yīng)、支持政策能否出臺(tái)等具有不確定性，樓市下行時(shí)間仍是未知數(shù)。

渣打預(yù)計(jì)，今年住宅地產(chǎn)投資增長(zhǎng)約為13%，較去年的20%顯著下降，而房屋庫(kù)存狀況將繼續(xù)影響房?jī)r(jià)。

限購(gòu)松綁 短期難挽頹勢(shì)

今年以來，已有銅陵、南寧、無錫、濱海、杭州蕭山、寧波等多個(gè)地區(qū)出臺(tái)了放松限購(gòu)范圍、放松非戶籍資格審查以及購(gòu)房落戶等政策。近期市場(chǎng)傳言天津可能成為直轄市中第一個(gè)直接放松限購(gòu)的城市，據(jù)媒體報(bào)道，天津或?qū)⒎砰_第三套住房限購(gòu)，允許本地人在市內(nèi)六區(qū)購(gòu)買144平方米以上第三套住房或六區(qū)外購(gòu)買90平方米以下第三套住房，而天津注冊(cè)企業(yè)的法人、非本地人則不限購(gòu)。

與此同時(shí)，有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過大的地方。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，從二季度初開始，截至目前，地方政府出臺(tái)寬松調(diào)控政策的已有寧波、無錫、杭州蕭山、天津?yàn)I海、銅陵、鄭州、揚(yáng)州等近10個(gè)城市。另外，天津、廣州南沙、佛山高明、常州和福建也都傳出過調(diào)控松動(dòng)的傳聞。

但住建部政策研究中心研究員趙路興認(rèn)為，對(duì)于地方來說，中央允許其自行調(diào)整，但也必須認(rèn)識(shí)到，由于此次市場(chǎng)調(diào)整的自發(fā)性，不能因房地產(chǎn)調(diào)整影響地方財(cái)政便急于救市，進(jìn)行強(qiáng)行干預(yù)。

趙路興表示，“限購(gòu)松綁的深意在于，它有可能導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善，限購(gòu)松綁很難對(duì)市場(chǎng)有本質(zhì)性的影響。所以，下一步，銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標(biāo)。”

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭也認(rèn)為，短期內(nèi)，限購(gòu)政策不會(huì)全面取消，信貸環(huán)境較難有明顯改善，在這兩項(xiàng)關(guān)鍵政策的制約下，地方政府的微刺激政策或難有較好的效果。

CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，天津、杭州、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、南昌等地因政策扶持而出現(xiàn)需求釋放的現(xiàn)象。其中，天津新政策引發(fā)當(dāng)?shù)氐臉鞘袚屬?gòu)潮，短時(shí)間內(nèi)成交量暴增。從現(xiàn)階段來看，選擇“放松調(diào)控”的城市僅有個(gè)別市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，更多的不但沒有起色，反而仍在大幅下滑。

分類調(diào)控或成未來新常態(tài)

在“分類調(diào)控”的宏觀政策思路下，市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向讓很多地方政府開始探討并實(shí)施放松“限購(gòu)”等調(diào)控政策的可能性，期待通過行政化的措施迅速改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)，杭州從上漲設(shè)限到“下跌備案”的變化無疑是個(gè)縮影。

前期房?jī)r(jià)過快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素的積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔，成為本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的誘因。在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，本次市場(chǎng)調(diào)整是近年來唯一一次不受政策影響而由市場(chǎng)供需變化產(chǎn)生的調(diào)整，其調(diào)整的深度和時(shí)間都會(huì)超過以往。

就在一年多以前，調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)還是讓房?jī)r(jià)恢復(fù)到合理區(qū)間，然而當(dāng)房?jī)r(jià)真的開始掉頭向下之時(shí)，地方政府卻無法“淡定”面對(duì)。許多開發(fā)企業(yè)借助低價(jià)入市，快銷庫(kù)存的方式斷臂求生。

在供求關(guān)系這一基本市場(chǎng)規(guī)律的作用下，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化其實(shí)已經(jīng)不會(huì)再以個(gè)別地方的政府意志為轉(zhuǎn)移。尤其是“分類調(diào)控”的政策指向，重點(diǎn)仍在鼓勵(lì)自住型商品住房和首套房市場(chǎng)，而貨幣政策也在市場(chǎng)整體走低的情況下保持著穩(wěn)定性，以上種種，使得地方政府的“松綁”作用顯得十分無力。

從根本上講，貨幣是一個(gè)國(guó)家最基礎(chǔ)的信用，如果對(duì)貨幣的購(gòu)買對(duì)象給予過多限制，是對(duì)貨幣的不尊重。值得期許的是，中國(guó)樓市調(diào)控正在悄然轉(zhuǎn)向，過去十年關(guān)于樓市調(diào)控的文件政府足足下發(fā)了179份，而在過去一年中，一份都沒有，今年以來的樓市調(diào)整完全發(fā)生于市場(chǎng)，這是一個(gè)不同尋常的信號(hào)。事實(shí)上，本屆政府對(duì)待樓市調(diào)控的態(tài)度，在2014年3月公布的《政府工作報(bào)告》已有體現(xiàn)，就是“分類調(diào)控”。

可以預(yù)見的是，全面限購(gòu)已經(jīng)不合時(shí)宜，分類調(diào)控將成為未來樓市調(diào)控的新常態(tài)，并逐步讓位于全面的市場(chǎng)調(diào)控。endprint