沈乙成

（連云港市住房保障和房產(chǎn)管理局，江蘇連云港 222000）

住房保障作為重要的民生工程，重大的發(fā)展工程，得到了各級(jí)黨委政府的高度重視，社會(huì)各界的密切關(guān)注。在全國(guó)保障房建設(shè)管理大提速的背景下，連云港市以完善制度體系為抓手，加大了城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)和外來(lái)務(wù)工人員住房困難群體的住房保障力度，取得了顯著的成效。

一、連云港市住房保障制度體系現(xiàn)狀

住房保障作為社會(huì)保障的一個(gè)重要組成部分，是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)為滿足中低收入家庭基本居住需求而采取的一種特殊政策，一方面是社會(huì)保障制度在住房領(lǐng)域的延伸，另一方面也是住房制度在社會(huì)保障方面的具體體現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是政府利用國(guó)家和社會(huì)力量通過(guò)國(guó)民收入再分配為弱勢(shì)群體提供社會(huì)救助，解決其住房問(wèn)題。連云港市根據(jù)國(guó)家、江蘇省有關(guān)規(guī)定，圍繞公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、人才安置房等各類(lèi)保障性住房的建設(shè)管理，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際出臺(tái)了《連云港市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《連云港市市區(qū)廉租住房保障辦法》、《市區(qū)人才安置房申購(gòu)管理實(shí)施意見(jiàn)》、《市區(qū)“兩限”房申購(gòu)、銷(xiāo)售實(shí)施細(xì)則》、《連云港市市區(qū)公共租賃住房管理辦法》、《連云港市市區(qū)“十二五”住房保障規(guī)劃》等一系列政策文件，為推動(dòng)全市保障性住房建設(shè)管理提供了有力的政策支撐。

近年來(lái)，連云港市雖然出臺(tái)了多個(gè)保障性住房規(guī)范性文件，但是整個(gè)體系還不夠完善，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是缺少對(duì)住房保障制度的整體性安排，未能出臺(tái)一個(gè)具有統(tǒng)領(lǐng)作用的綜合性住房保障制度辦法。二是各個(gè)住房保障規(guī)范性文件基本上都自成一體，缺少系統(tǒng)性和相互銜接，如已出臺(tái)的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、公共租賃住房等管理辦法之間關(guān)聯(lián)度不強(qiáng)，未能形成一個(gè)有機(jī)的整體，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)相互轉(zhuǎn)換。三是對(duì)涉及解決住房保障資格審核準(zhǔn)入、騙租騙購(gòu)、強(qiáng)制退出等難點(diǎn)問(wèn)題缺少制度支撐。如對(duì)騙租廉租住房的，僅給予警告、一定期限內(nèi)不得再次申請(qǐng)廉租住房保障，以及責(zé)令退出的處罰，相對(duì)于騙租者所得利益而言處罰力度明顯不夠，難以對(duì)騙租者形成震懾。

二、國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)借鑒

從國(guó)外來(lái)看，如美國(guó)注重通過(guò)立法保障落實(shí)公共住房有關(guān)措施，形成了較為完善的住房保障制度體系，頒布的《國(guó)民住宅法》、《住房法》、《住房與城市發(fā)展法》以及《國(guó)民可承受住宅法》，對(duì)促進(jìn)公民在住宅上的公平發(fā)揮了重要作用；德國(guó)的住房保障制度設(shè)計(jì)較好地融入了政府調(diào)控市場(chǎng)和促進(jìn)社會(huì)福利的理念，既通過(guò)減免稅等措施鼓勵(lì)私人建房，又直接投資建設(shè)了相當(dāng)規(guī)模的福利性公共住房。從國(guó)內(nèi)情況來(lái)看，香港的公屋制度從社會(huì)公平與社會(huì)發(fā)展的角度考慮，滿足那些市場(chǎng)不能為其提供基本住房的低收入人群的住房需要，由市場(chǎng)供應(yīng)中高等收入人群的住房；天津市于2012年8月頒布了《天津市基本住房保障管理辦法》，對(duì)各類(lèi)保障性住房管理之間的銜接作出了積極的探索，并對(duì)違規(guī)騙取保障性住房的處罰作出了具體的可操作性更強(qiáng)的約束規(guī)定。

三、完善住房保障制度體系的建議

（一）國(guó)家層面。

目前迫切需要加強(qiáng)住房保障制度頂層設(shè)計(jì)，加快推進(jìn)立法進(jìn)程，盡快研究制訂一部系統(tǒng)性的住房保障法律法規(guī)，對(duì)保障房建設(shè)、公平分配、后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理等從制度、路徑上進(jìn)行立法，更好地實(shí)現(xiàn)保障性住房“保障基本住房需求”的基本功能，切實(shí)解決中低收入家庭住房困難，同時(shí)平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。在立法的內(nèi)容上，一是將國(guó)務(wù)院已經(jīng)頒布的涉及住房保障內(nèi)容的政策性文件、國(guó)務(wù)院各部委發(fā)布的住房保障規(guī)章等進(jìn)行整合，增強(qiáng)系統(tǒng)性和銜接性。二是吸納各地在住房保障工作中總結(jié)出來(lái)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，特別是已頒布實(shí)行的地方立法，對(duì)其中能夠解決突出性、普遍性問(wèn)題的有關(guān)條款加以吸收。三是選取各具代表性的地區(qū)分層次進(jìn)行調(diào)研，了解困擾住房保障實(shí)際工作推進(jìn)的難點(diǎn)、焦點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題，聽(tīng)取征求各地的意見(jiàn)和建議，吸納到立法工作中來(lái)。四是針對(duì)性地借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在住房保障立法工作中的經(jīng)驗(yàn)做法，為我所用。

（二）省級(jí)層面。

江蘇省作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，無(wú)論是保障性住房的建設(shè)數(shù)量，還是管理任務(wù)都很重，而且經(jīng)過(guò)多年來(lái)的探索和總結(jié)，已經(jīng)積累了許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，江蘇省應(yīng)以此為基礎(chǔ)在制度體系建設(shè)上先行先試。江蘇省除了整合現(xiàn)有住房保障政策制度外，應(yīng)運(yùn)用好地方立法權(quán)，盡快啟動(dòng)江蘇省住房保障條例的立法工作。從目前來(lái)講，要按照保障基本、并軌運(yùn)行、租補(bǔ)分離、產(chǎn)權(quán)共有的思路完善住房保障制度，形成覆蓋全面、銜接緊密、科學(xué)合理的制度保障體系，將公共租賃住房與廉租住房并軌統(tǒng)稱為租賃型保障房，限價(jià)商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房并軌統(tǒng)稱為出售型保障房。推進(jìn)總結(jié)十項(xiàng)住房保障體系創(chuàng)新試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在公共租賃住房多元化籌集方式、保障對(duì)象收入審核聯(lián)動(dòng)機(jī)制構(gòu)建、保障房準(zhǔn)入退出機(jī)制等方面實(shí)現(xiàn)突破，進(jìn)一步完善制度體系。

（三）市、縣區(qū)級(jí)層面。

連云港市及其所轄縣區(qū)雖然沒(méi)有地方立法權(quán)，但仍然可以在國(guó)家、省有關(guān)規(guī)章制度的框架下，通過(guò)細(xì)化管理措施來(lái)破解住房保障中的相關(guān)問(wèn)題。從目前連云港市住房保障體系的建設(shè)情況來(lái)看，應(yīng)在整合現(xiàn)有制度體系的同時(shí)，盡快制訂已出臺(tái)的各類(lèi)保障性住房規(guī)范性文件配套政策。如對(duì)已經(jīng)出售的保障性住房上市交易收益分配、性質(zhì)調(diào)整、具體操作程序作出具體規(guī)定。盡快以政府規(guī)范性文件的形式明確細(xì)化政府各部門(mén)在住房保障工作中的職責(zé)，將申請(qǐng)人財(cái)產(chǎn)納入保障房申請(qǐng)審核范圍，制訂出臺(tái)《連云港市保障性住房資格審核認(rèn)定辦法》。研究制訂《連云港市保障性住房小區(qū)物業(yè)管理辦法》，對(duì)政府集中建設(shè)的保障房小區(qū)實(shí)施有效管理，進(jìn)一步提升住房保障對(duì)象的居住品質(zhì)。同時(shí)，還應(yīng)在保障房后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理、退出管理、融資管理等方面積極探索，整合出臺(tái)一部綜合性住房保障管理辦法，努力形成具有地域特色的制度體系。