淺論房地產開發(fā)企業(yè)對土地增值稅清算的籌劃

陳裕卿

在房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本里面，土地增值稅數額較大，影響企業(yè)利潤，本文通過分析土地增值稅的相關法律規(guī)定來找出最有利的籌劃方式。以達到最大化企業(yè)利潤的目的。

房地產企業(yè)；土地增值稅；清算籌劃辦法

一、土地增值稅的定義及其清算的重要性

土地增值稅是對單位和個人有償轉讓國有土地使用權以及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額所征收的稅種。而增值稅的主要征收對象即為房地產開發(fā)企業(yè)，當然也包括個人。

最近幾年房地產的火爆是不言而喻的，2010年國務院辦公廳為了遏制部分房價上漲過快的勢頭，解決城鎮(zhèn)居民的居民住房的問題而下發(fā)了“關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知”，具體的內容包括五項十條措施，民間稱為國十條。國家稅務總局也發(fā)布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》和《關于加強土地增值稅征管的通知》。這些通知的文件里面對于土地增值稅清算的各種細分的情況，在文件上做出了詳細的規(guī)定，堵住了以往由于范圍不清而造成的一些實際執(zhí)行的過程中發(fā)生的問題和現象。

由于土地增值稅在房地產開發(fā)企業(yè)所繳納的稅款中占很大的比重，研究相應的方法來應對土地增值稅清算事項的重要性也就變得與日劇增了。

二、土地增值稅清算的市場現狀

土地增值稅的稅收籌劃目的在于合理合法的降低企業(yè)的應繳稅款，由于土地增值稅的征收具體環(huán)節(jié)的細分項目很多，也就是說清算的籌劃方法也是多種多樣的。常見的辦法主要有：免稅臨界點；分散不動產的收入；房地產開發(fā)方式；利用投資聯營等等方法。從源頭來看的話無非兩點：即收入和成本兩個角度。國家調控的力度越大，越會加劇行業(yè)間的競爭激烈的程度，同時更加凸顯了土地增值稅清算的籌劃對于大部分企業(yè)來說的重要性，因為這直接影響到企業(yè)的利潤。在市場環(huán)境不好的情況下，一直都是現金為王，土地增值稅清算的籌劃的質量好壞直接影響到企業(yè)的現金流。

三、土地增值稅清算的具體籌劃辦法

1.有效定價區(qū)間籌劃辦法

根據《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定：納稅人建造標準住宅用于對外買賣的話，對于增值額度在扣除項目金額的兩成以下的，即可免于征稅；超過兩成的話，就要按照相應的規(guī)定來征收稅費。以相應的稅收規(guī)定做具體的分析的話，可以得出以下的結論：土地增值稅可以具體的分為以下4個檔次，增值稅額與扣除金額的比率小于五成的話，應繳的稅率為0.3，相應的定價系數區(qū)間的話就是{1.3808，1.6349}；增值稅額與扣除金額的比率在五成和一倍之間的話，應繳的稅率為0.4，相應的定價區(qū)間就是{1.8281,2.2472}；增值稅額與扣除金額的比率在一倍和兩倍之間的話，稅率也就上升為0.5，相應的定價系數區(qū)間的話就是{2.7313，3.5928}；如果是超出了2倍的部分的話，最低的定價系數就是4.9259，沒有最高的定價系數。有了以上的具體數字化的分析的話，我們的房地產企業(yè)可以根據自身的具體情況，在確定項目成本預算比較準確的前提下，通過相應的有效定價區(qū)間進行稅收清算的籌劃工作。具體舉例如下：在某市某一房地產開發(fā)企業(yè)建成并準備公開發(fā)售一棟商品房，付出的土地出讓金的成本是600萬元，開發(fā)成本為1800萬元，財務費用的利息支出為80萬元，當地的政府規(guī)定允許扣除的其他房地產開發(fā)費用的扣除比為0.05，同行業(yè)房價大約在3800萬元到4000萬元之間，通過一系列的分析，當同行業(yè)的房價在3800萬元和4000萬元之間的話，企業(yè)可以選擇3957萬元作為自己的銷售價格，從而增強本樓盤的市場競爭力，同時也可以帶來可觀的利潤，如果公司追求最大利潤的話，可以把銷售價格提高到4252萬元，不過也要考慮市場的反映，千萬不可片面的追求高利潤從而使自己的資金過于緊張，增加自身的財務風險。

2.利息支出的平衡點籌劃辦法

《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)的財務費用中有關于利息的支出，凡是能夠按轉讓房地產項目計算分攤并且可以提供金融機構貸款證明的（不含超過貸款期限的利息和加罰的利息），允許根據相應的情況給予扣除，但是必須小于按照商業(yè)銀行同類同期的貸款的利率計算的金額，其他的房地產開發(fā)費用即土地出讓金與房地產的開發(fā)成本兩項金額相加總數的0.05以內來扣除掉；如果不能夠提供要求的貸款證明的情況，就在0.1以內來進行扣除。具體舉例如下：假設某房地產開發(fā)企業(yè)建造了一棟住宅，土地出讓金及開發(fā)成本為4000萬元，采用第一種方式扣除為0.05，而采用第二種方式可以扣除的是0.1，那么相應的利息平衡點就是200萬元。經過相應的分析，當預計利息支出大于利息支出平衡點的時候，選擇第一點是比較有利的方式；當預計利息支出小于利息支出平衡點的情況下，企業(yè)選擇后面的那種方式對自己比較有利。

3.利用代收費用策劃辦法

房地產開發(fā)企業(yè)在進行商品房的銷售的時候，往往還會代收其它的相關的費用，例如房屋維修基金，天燃氣安裝費等等其他的附加費用，在現實交易中，一般有兩種征收的方式，一種是單獨拿出來收取，另外的一種是把相關的費用包含到房屋價格里面去，這樣來收取費用。看起來沒什么區(qū)別，但是在后期，企業(yè)繳納稅款的時候就會有一定的區(qū)別。如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

四、結語

土地增值稅的稅收籌劃工作本身因為涉及面比較廣，牽扯到其他的一些方方面面，在具體工作的時候不能僅僅著眼于這一單一的稅種，還要綜合考慮到營業(yè)稅、土地使用稅和企業(yè)所得稅等等相關的稅種的疊加影響，需要綜合考慮；作為一次成功的土地增值稅清算的籌劃，并不一定就是土地增值稅稅負最輕的方案就是最劃算的，要通盤比較多種稅率來確定最佳的納稅籌劃方案。還有一點值得引起注意的就是，為了企業(yè)長遠的可持續(xù)的發(fā)展，企業(yè)要為本身企業(yè)開發(fā)的樓盤的土地增值稅清算留出足夠的準備金，這樣才能避免將來可能會對本公司財務工作造成的影響，以保證企業(yè)的正常運行，從而最大的保障企業(yè)的相關利益。

[1]黃翠芬.淺議房地產行業(yè)土地增值稅的稅收策劃.大眾商務,2009年第四期.

[2]楊娟.房企土地增值稅的清算和稅收策劃.上海房產，2009年第三期.

[3]張潔玉.房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收策劃的優(yōu)化選擇.上海商業(yè)，2011年第二期.

（作者單位：廣東省中聯建會計師事務所有限公司）