養(yǎng)老地產(chǎn)的本地樣本

2014年1月，作為濟南市首次推出的專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)地塊，位于長清區(qū)五峰山街道辦事處石窩村的2013-G187地塊被合眾健康產(chǎn)業(yè)投資（濟南）有限公司底價摘得，預(yù)示著專業(yè)保險企業(yè)正式步入濟南，規(guī)劃大型養(yǎng)老社區(qū)項目。

據(jù)了解，這僅僅是合眾健康進軍“養(yǎng)老地產(chǎn)”的一個小動作，據(jù)合眾人壽黨委書記、副總裁劉校君透露，合眾計劃10年內(nèi)建設(shè)千億規(guī)模養(yǎng)老社區(qū)，從項目進展上看，10年千億規(guī)模并非紙上談兵，記者了解到，除了湖北武漢后官湖的項目已經(jīng)建成之外，合眾人壽在全國多省市的養(yǎng)老社區(qū)正在推進中：安徽、廣西、遼寧三個省的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)開工建設(shè)；北京、河南已經(jīng)跟當?shù)卣炗喭顿Y協(xié)議，正在辦理供地手續(xù)；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等省市正在洽談中。合眾健康一直在養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內(nèi)活躍，公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略也定位在“養(yǎng)老地產(chǎn)”上。

“10年以內(nèi)，在全國打造26個大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時可容納46萬老人，直接解決約15萬人就業(yè)，每年貢獻稅收約30億元，同時可以實現(xiàn)中高端客戶在全國范圍內(nèi)的候鳥式養(yǎng)老?！眲⑿＞硎?。

雖然這樣的豪言壯語可以長自家志氣，然而合眾卻一直沒有拿出數(shù)據(jù)來證明其盈利與否。

拿武漢市蔡甸區(qū)的健康谷來說，集健康養(yǎng)生、養(yǎng)老服務(wù)、臨床醫(yī)學、學術(shù)科研、醫(yī)學教育為一體，總投資將超過100億元，這樣的投資可謂高風險，如今已落成，至于是否已獲利，包括劉校君在內(nèi)的諸多高管并沒有進一步闡明，只是在接受媒體采訪時表示：“投資不動產(chǎn)就算不增值，還有項目、土地等存在?！比欢鴺I(yè)內(nèi)一直存在“合眾健康保費入不敷出”的質(zhì)疑，有人拿國外的成功養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)驗作比，“一般國際上養(yǎng)老社區(qū)的回報周期是10年以上，保險公司如果大手筆投資公建項目和配套設(shè)施，回報周期有可能長達20年以上。”

更有保險業(yè)內(nèi)人士透露，“合眾健康投資養(yǎng)老地產(chǎn)顯然存在風險性，合眾人壽2011年的償付能力充足率僅為105.97%，還被保監(jiān)會亮紅燈?！眲偤弥坝袠I(yè)內(nèi)人士猜測，合眾健康一直在用“保險費養(yǎng)地產(chǎn)”，猜疑雖未得到合眾健康的證實，但依然體現(xiàn)了業(yè)內(nèi)人士對保險業(yè)投資地產(chǎn)的擔憂。

誰在進軍養(yǎng)老地產(chǎn)？

數(shù)據(jù)顯示，2012年底，我國60歲及以上老年人口已達到1.94億，今年底將突破2億，2033年將超過4億，龐大老年群體的養(yǎng)老服務(wù)需求日益增長。另據(jù)中國老齡科學研究中心調(diào)查顯示，我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款，預(yù)計到2030年，老年人的退休金總額將超q7萬億元。

基于對數(shù)據(jù)的推理，眾多企業(yè)推算出養(yǎng)老房產(chǎn)的巨大市場需求。另一方面，政策的支持也令養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)酵。

2013年9月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中列明了針對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的優(yōu)惠和扶持措施。對參與主體來說，最具吸引力之處在于土地供應(yīng)、稅費優(yōu)惠和補貼等方面。此外，《意見》只對政策進行原則性規(guī)定，而地方政府則享有充分的 “自由裁量權(quán)”，這意味著地方層面的政商利益博弈將有較大空間。

最早對養(yǎng)老地產(chǎn)感興趣的是保險公司，2005年前后，部分保險公司便開始著手對和養(yǎng)老地產(chǎn)掛鉤產(chǎn)品進行研發(fā)。2009年，新《保險法》明確允許保險資金在遵循安全性前提下可以投資不動產(chǎn)，開啟了險資橫向進軍房地產(chǎn)的序幕。對保險公司而言，投資養(yǎng)老地產(chǎn)既可緩解險資“長短錯配”壓力，同時還能掛鉤保險產(chǎn)品銷售，可謂一箭雙雕。

2010年前后，另一支大軍也加入了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。它們很多是剛從旅游地產(chǎn)熱中鎩羽而歸的地產(chǎn)公司。

“公司將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)置于企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、提供未來新利潤增長點的戰(zhàn)略地位，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新升級的核心領(lǐng)域進行培育和發(fā)展。”近日，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新說，目前公司已推出試點項目，完成北京、上海、廣州、成都、三亞等城市布局。截至目前，按照不完全統(tǒng)計，國內(nèi)已有超過30家房企開始拿地上馬養(yǎng)老地產(chǎn)，其中既有保利、萬科這樣的巨頭，也有業(yè)內(nèi)籍籍無名之輩。

第三支大軍是大企業(yè)集團，比如央企，因其財力雄厚而背景極深，可與保險巨頭統(tǒng)一歸為財團。以中石化為例，其下屬公司已與四川當?shù)卣炗唴f(xié)議，計劃建設(shè)一處投資80億元的養(yǎng)老項目，成為央企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的代表。

可以說，除了銀行之外，中國最“不差錢”的市場主體都進入了養(yǎng)老地產(chǎn)，而砸入資金總量恐怕已經(jīng)超過千億。不論在北上廣深還是中西部的二三線城市，養(yǎng)老項目早已遍地開花。但旺盛的供給，將面臨已被透支的市場。

“叢林中的探索”

“養(yǎng)老服務(wù)和傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)不一樣?！比f科酒店管理部副總經(jīng)理周竟在公開場合表示，老年人住進來以后不僅需要身體上的照顧，還包括心理上的照顧，還有信仰和追求方面。

一直以來，不管是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，銷售之后的物業(yè)運營都是開發(fā)商的短板。而養(yǎng)老地產(chǎn)跟醫(yī)療有關(guān)，其服務(wù)水平要求更高更專業(yè)。觀察人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能從后期服務(wù)上體現(xiàn)出獨特之處，那么跟普通的機構(gòu)養(yǎng)老沒有區(qū)別，雷同化的服務(wù)勢必會讓養(yǎng)老地產(chǎn)難養(yǎng)老。

事實上，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，也不是純粹的醫(yī)療保健，而是整合投資、開發(fā)、建設(shè)、運營、醫(yī)療、保險、服務(wù)等各個層面資源的系統(tǒng)工程。如何整合卻讓眾涉足者們頭疼。

中國城市規(guī)劃協(xié)會副秘書長、洲聯(lián)集團總裁趙云偉認為，當前的養(yǎng)老地產(chǎn)是“叢林中的探索”，呼聲高亢，但對養(yǎng)老地產(chǎn)的清晰定位遠未完成，先行者只能慢慢摸索。

來自世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查表明，當前中國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為三種：隔代親情模式，即實現(xiàn)養(yǎng)老公寓與普通親情住宅相輔相成的共融性設(shè)計，適合兩代人居??；會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，即針對自理老人和護理老人群體，養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)自持，采取分等級的會員制的盈利模式；養(yǎng)生目的地，即在風景資源特色區(qū)，開發(fā)具備養(yǎng)生、旅游、觀光的度假式、候鳥式養(yǎng)老居住模式。

收費模式也是五花八門，總結(jié)起來不外乎產(chǎn)權(quán)制、會員制、抵押制、租金制、月費制等。“不管哪種模式，都還不是盈利模式?！蹦暇┘咸锸袌鰻I銷策劃公司總經(jīng)理石旭升表示，很多開發(fā)商大多是從戰(zhàn)略上放棄短期收益而著眼于長期利益，或者作為商業(yè)住宅配套的一個亮點?！澳壳胺科笞鲳B(yǎng)老地產(chǎn)，只是在養(yǎng)老住宅設(shè)計和服務(wù)方面向前走了一小步，但規(guī)模不敢做大，因為沒有固定的盈利模式，很難保持資金平衡?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展涉及開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)、運營整個產(chǎn)業(yè)鏈的再造，只有把各個環(huán)節(jié)銜接好，才能讓養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)慢慢成熟起來。同時，還要不斷吸取日本、美國等先進國家的經(jīng)驗。

資訊

美國和日本的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗

提起養(yǎng)老地產(chǎn)，美國和日本肯定是繞不過去的。因為美國的養(yǎng)老地產(chǎn)模式建的最早（始于60年代），而日本則是全世界老年人口比例最高的國家，已經(jīng)形成了一個結(jié)構(gòu)比較完善、門類比較齊全的老年住宅體系。

“太陽城”是美國最大的養(yǎng)老院，也是美國商業(yè)化養(yǎng)老社區(qū)的縮影，里面住著來自美國各個州和世界50多個國家的退休老人。作為“老人城”，太陽城明文規(guī)定所有居民必須是55歲以上的老人。社區(qū)里同時修建了療養(yǎng)、醫(yī)療、商業(yè)中心及高爾夫球場等老人娛樂配套設(shè)施。整個城市的建筑規(guī)劃、道路交通、社區(qū)空間都完全按照老年人的需求實現(xiàn)無障礙設(shè)計。同時，太陽城中還設(shè)有多種住宅類型供老年人選擇。在養(yǎng)老社區(qū)里，隨著老年人身體機能的衰退，他們逐步從生活自理型社區(qū)過渡到生活協(xié)助型社區(qū)，再過渡到特殊護理型社區(qū)，從而真正實現(xiàn)在一個社區(qū)內(nèi)安度余生。

在硬件上，日本的養(yǎng)老住宅設(shè)計可以用“精益求精”來形容。由日本國土交通省住宅局和財團法人高齡者住宅財團編纂的《老年住宅設(shè)計手冊》是一本在日本得到廣泛遵循的、具有針對性的、適應(yīng)老齡化社會的居住設(shè)計通則。老年配套設(shè)施還包括浴場、酒廊、健身房、便利店、園藝區(qū)等幾乎所有公共服務(wù)功能。在軟件服務(wù)上，日本一方面強調(diào)服務(wù)的專業(yè)化，另一方面注重滿足老年人的精神追求。

日本開設(shè)有專門的老年護理專業(yè)，護理人員持證上崗。在養(yǎng)老社區(qū)里，老年人可以參加各種學習、娛樂，甚至旅游、探險，也可以親手種植蔬菜、瓜果。

目前，美日兩國養(yǎng)老地產(chǎn)主要包括贏利性和非贏利性兩種，非贏利性養(yǎng)老地產(chǎn)主要由政府、宗教機構(gòu)或慈善團體投資建設(shè)。贏利性高端養(yǎng)老地產(chǎn)則大部分采用“一次性會費+月服務(wù)費”的模式，主要面向高收入人群。還有一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，即將保險、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合在一起。保險行業(yè)進軍地產(chǎn)領(lǐng)域，買斷其居住權(quán)，采取酒店式管理，以收取會員管理費用的收益模式進行投資資金回籠，同時還為公司吸收高端養(yǎng)老保險客戶。

日本為降低運營成本，很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資機構(gòu)都實行全國連鎖經(jīng)營。比如，日本醫(yī)學館在日本全國有1250所養(yǎng)老物業(yè)，基本上都位于市區(qū)，入住老人60%來自于項目5公里范圍內(nèi)；1986年就開始提供養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)--幸朋苑在全國有150多個分支機構(gòu)。而且，連鎖養(yǎng)老院不僅為常住的老人提供專業(yè)服務(wù)，也對周邊社區(qū)有認知障礙、行動不便等需要照顧的老人提供日托或短期入住服務(wù)，充分利用現(xiàn)有設(shè)施服務(wù)到更多老人的同時，其收入也可以有效彌補一定的費用支出。

在美國，入住養(yǎng)老社區(qū)的入門費通常是住戶自行承擔的，可以使用退休金或私人儲蓄，也可以辦理現(xiàn)有房產(chǎn)的“倒按揭”支付。而對于月費及其他醫(yī)療服務(wù)費，聯(lián)邦醫(yī)療保險和長期護理保險一般可以覆蓋老年社區(qū)的一般性的基礎(chǔ)護理服務(wù)，但是超出了保險范疇的高端服務(wù)費用就需個人支付了。

而在日本，政府非常重視為養(yǎng)老機構(gòu)建立扎實的政策保障機制與社會環(huán)境基礎(chǔ)。

通過政府的扶植、保險機構(gòu)的投資、慈善捐款以及入住養(yǎng)老社區(qū)的老人通過養(yǎng)老金、“倒按揭”等方式繳納的費用，美國和日本市場化后的養(yǎng)老城不但能夠持續(xù)提供社會服務(wù)，而且自身還可以實現(xiàn)盈利。