劉燕

摘要：經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了重要契機(jī)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已處于高度增長(zhǎng)階段，各房地產(chǎn)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)降低成本的愿望，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理就很有必要。該管理模式可以提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和信息化水平，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本文主要分析目前房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題，并用財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式規(guī)律解決這些問(wèn)題，希望給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來(lái)一些建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù) 動(dòng)態(tài)管理

財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理是一種財(cái)務(wù)信息動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。主要指的是企業(yè)通過(guò)模擬未來(lái)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況和目標(biāo)結(jié)果，運(yùn)用和選擇適當(dāng)?shù)膭?dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)，利用計(jì)算機(jī)等輔助管理工具以及財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)分析方法來(lái)分析企業(yè)財(cái)務(wù)的變化過(guò)程，從而把制約財(cái)務(wù)信息工作的因素總結(jié)出來(lái)，將正在發(fā)生的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)與預(yù)定目標(biāo)作對(duì)比，施以一定的解決方法，達(dá)到有效控制資本，從而財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的實(shí)現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄，經(jīng)營(yíng)不足

由于目前房地場(chǎng)行業(yè)水平良莠不齊，較多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算考慮并不充分，只盲目的進(jìn)行土地投資，對(duì)征地的成本和企業(yè)資金的運(yùn)營(yíng)未能做出詳細(xì)的預(yù)算計(jì)劃，盲目運(yùn)作，從而增加了企業(yè)的虧損，提高了投資的風(fēng)險(xiǎn)。在具體操作環(huán)節(jié)上也不能在做到充分考慮，比如在項(xiàng)目中標(biāo)之后，沒(méi)有根據(jù)實(shí)際情況衡量利弊而做出科學(xué)的財(cái)務(wù)規(guī)劃，對(duì)資金的使用也不分輕重緩急。不僅會(huì)加重了企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，還在無(wú)形中給企業(yè)帶來(lái)了損失。

（二）流動(dòng)資金管理不善

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于行業(yè)特性，在籌集資金方面面臨許多問(wèn)題。其一是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一般較為龐大，資金籌集工作較為繁瑣，而在財(cái)務(wù)管理上資金周期性較長(zhǎng)，如果預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確或市場(chǎng)發(fā)生較大變化極易導(dǎo)致資金流動(dòng)的問(wèn)題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式多為向銀行進(jìn)行項(xiàng)目貸款，若項(xiàng)目建設(shè)期超出預(yù)期，企業(yè)就會(huì)面臨資金成本的增加，對(duì)資金流造成影響，如果沒(méi)有相關(guān)的財(cái)務(wù)管理應(yīng)對(duì)措施，極易給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶了隱藏風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏健全的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度

由于較多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)淡薄，缺乏健全的內(nèi)部控制制度，對(duì)財(cái)務(wù)資金的管理混亂，在各項(xiàng)環(huán)節(jié)的支出資本及時(shí)期上未能做出充分的考慮，預(yù)算計(jì)劃缺乏精準(zhǔn)度，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者和管理部門(mén)也無(wú)法根據(jù)企業(yè)資金的使用情況做出最優(yōu)的決策論斷，產(chǎn)生不合理的市場(chǎng)投資

（四）財(cái)務(wù)體系復(fù)雜，管理難度大

在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中涉及到政府部門(mén)、設(shè)計(jì)單位、承建單位、銀行等各種相關(guān)牽連主體，同時(shí)在財(cái)務(wù)管理中就涉及到土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)成本等等。部門(mén)之間和社會(huì)主體之間的關(guān)系也較為繁雜，加上企業(yè)內(nèi)部還存在管理者與員工之間的關(guān)系，投資者與債權(quán)人的關(guān)系，這一連串的復(fù)雜關(guān)系和資本的運(yùn)作構(gòu)成了繁雜的財(cái)務(wù)體系，也給財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了難度。

除了以上所述的問(wèn)題外，還有房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理模式不規(guī)范、管理監(jiān)督缺乏力度，多項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)缺乏靈活度、和對(duì)資金的運(yùn)作缺乏可控度和規(guī)劃性等問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在不僅嚴(yán)重阻礙了企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)的管理模式的發(fā)展，從根本上降低企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的設(shè)計(jì)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)模式管理的關(guān)鍵。所謂的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，就是要為企業(yè)建立一個(gè)適合的財(cái)務(wù)信息管理平臺(tái)和系統(tǒng)管理鏈，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的可操作的系統(tǒng)。做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，注意以下幾點(diǎn)：

（一）進(jìn)行需求分析

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式所要解決的問(wèn)題、要求以及實(shí)施目標(biāo)的前提下，立足于企業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，明確企業(yè)未來(lái)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)應(yīng)該具備什么樣的功能，什么樣的動(dòng)態(tài)管理模式能給企業(yè)帶來(lái)最好的發(fā)展，然后進(jìn)行科學(xué)的系統(tǒng)模式設(shè)計(jì)。

（二）要進(jìn)行系統(tǒng)的模塊設(shè)計(jì)

根據(jù)該管理模式的功能，進(jìn)一步確定詳細(xì)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模塊。一般而言，房地場(chǎng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模塊主要包括成本控制、基本信息、企業(yè)績(jī)效評(píng)估和可行性研究等等。

（三）系統(tǒng)的運(yùn)行

我們?cè)O(shè)計(jì)出來(lái)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式是要落實(shí)到實(shí)際的，也就是說(shuō)，該模式要真正的在企業(yè)內(nèi)部運(yùn)行并開(kāi)始發(fā)揮它的預(yù)期作用。運(yùn)行過(guò)程一般是：前期準(zhǔn)備計(jì)劃，財(cái)務(wù)成本分解、成本跟蹤、考核評(píng)估等。各個(gè)環(huán)節(jié)互相配合，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式。

具體操作為：在動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理定義的框架之內(nèi)，立足于企業(yè)本身，立足于對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)反饋和處理，將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)組成一個(gè)能夠及時(shí)反饋資金運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的信息平臺(tái)。借此平臺(tái)，模擬企業(yè)資金在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的變化情況，得出反饋信息。根據(jù)反饋信息來(lái)對(duì)比在不同情況下的結(jié)果，通過(guò)數(shù)據(jù)的分析，把企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)狀和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)結(jié)合起來(lái)。企業(yè)決策人和財(cái)務(wù)管理人員就可以據(jù)此適時(shí)的調(diào)整財(cái)務(wù)政策，防范資本投資風(fēng)險(xiǎn)，降低成本損失。

還可以利用大數(shù)據(jù)實(shí)施地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的收集，掌握客戶(hù)需求，了解客戶(hù)或業(yè)主在購(gòu)進(jìn)房時(shí)能接受的價(jià)格等需求數(shù)據(jù)，逐步建立業(yè)主需求數(shù)據(jù)庫(kù)，然后根據(jù)客戶(hù)需求的變化改變企業(yè)投資和開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，提高營(yíng)銷(xiāo)的針對(duì)性，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升財(cái)務(wù)投放精度。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)完善財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式很有必要，良好的企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式能實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的有效管理，降低企業(yè)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)收益，從而達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)最大化，也能推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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