樓建波

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不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，要解決什么問題

樓建波

自《物權法》規(guī)定實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度以來，人們就開始了對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的討論和期許。2013年11月20日召開的國務院常務會議進一步明確由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。那么，國家為什么要大力推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度？建成之后將會主要解決哪些問題？

迄今為止，我國的不動產(chǎn)仍由各部門分散登記。例如，土地權利和礦權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記；房屋權利由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構進行登記，等等。事實上，這種分散登記有其歷史上的合理性，但也存在許多弊端。一是由于不同的不動產(chǎn)物權由不同登記機關進行登記，極大地耗費了時間和金錢。二是作為不動產(chǎn)中最重要組成部分的土地和房屋具有天然的粘連性，即房屋不能脫離土地而單獨存在。但在我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度下，土地和房屋分別由土地管理部門和房屋管理部門按照不同的規(guī)則負責登記。在兩部門對需要登記的土地或房屋進行描述時，極易發(fā)生表述上的不一致，進而降低了不動產(chǎn)登記的準確性及公示效力。三是不同的法律規(guī)范中對同一名詞的解釋不一致，容易造成理解上的障礙，如《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》中，對“變更登記”和“移轉登記”的規(guī)定并不一致，前者所稱的“變更登記”包括基于自由流轉的權利人的變更登記，而《房屋登記辦法》所稱的“變更登記”則不包括基于自由流轉的權利人的變更登記。四是不動產(chǎn)登記資料由不同的登記機關保管，權利人及其他利害關系人要進行查詢，成本較大。這次的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要解決的也是上述問題。至于房價下跌、征收房產(chǎn)稅、反腐等問題，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的關聯(lián)并不是那么直接。房價升降主要受供需關系影響，與房屋、土地等產(chǎn)權統(tǒng)一登記沒有必然聯(lián)系。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記確實為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅創(chuàng)造了條件，但并不意味著一定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。至于反腐，真正的法治國家要限制公權、保護私權。即使一個公職人員及其家人有很多房產(chǎn)，也不能搞有罪推定，認為這些財產(chǎn)都是通過不合法的手段獲取的，而且從目前的制度設計層面上看，即便允許任何人查詢不動產(chǎn)登記資料也無法反腐。對普通百姓來說，不動產(chǎn)登記中與自己關系最密切的就是，只有完成了不動產(chǎn)登記這個環(huán)節(jié)，在法律意義上買方才真正取得了房屋的所有權，其利益才有了穩(wěn)固的保障，這對于不動產(chǎn)的所有人來說，是非常關鍵的。

（作者為北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任）