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        基于ARIMA模型的廣州市房屋價格預(yù)測

        2014-07-04 13:38:47張福新
        商業(yè)2.0 2014年6期

        中圖分類號:F830 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

        摘要:通過對廣州市房屋價格的實際數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,建立了ARIMA模型,采用ARIMA模型對其變動趨勢進(jìn)行分析,得到廣州市房屋價格將在2014年未來三個月份有所下降。其分析過程對類似問題具有一定的參考價值。

        關(guān)鍵詞:廣州居民房房價;房價預(yù)測;ARIMA模型

        一、問題背景

        2010年以來,房地產(chǎn)市場在從緊的調(diào)控政策環(huán)境下運(yùn)行。國務(wù)院三次出臺調(diào)控政策,以增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)為主,堅決遏制部分城市房價過快上漲。國土資源部下發(fā)通知,要求提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。各部委相繼出臺政策措施落實差別化信貸政策和稅收政策,抑制住房投機(jī)。住建部發(fā)出通知,要求完善商品住房預(yù)售制度,整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書,要求確保完成2010年保障房建設(shè)任務(wù),共建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套,改造農(nóng)村危房120萬戶。2014年6月,廣州市售價16000元至21000元的廣州亞運(yùn)城山海灣項目突然降價銷售,只售9800元至12500元。一時間房價是漲是跌的揣測蔓延開來。

        對于房價的預(yù)測,目前的評論與分析大多側(cè)重于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、貨幣政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策、保障性安居工程的推進(jìn)等方面的定性分析,如徐斌從2009年以來我國寬松的貨幣政策指出:經(jīng)濟(jì)過熱的萌芽開始發(fā)育,通脹趨勢開始悄悄地抬頭,央行和政府會逐漸開始貨幣和財政緊縮。從而預(yù)測,中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)將面臨全線崩盤和潰敗的危險;倪鵬飛從宏觀背景、市場主體、市場體系和公共政策等四個方面,對我國住房市場作了全面系統(tǒng)的分析、預(yù)測和評價。

        二、模型設(shè)定與調(diào)整

        已知廣州市2009年5月—2014年5月的商品房房價。

        (一) 判斷序列的平穩(wěn)性

        1. 時序圖:

        時序圖顯示該序列有顯著的趨勢,為典型的非平穩(wěn)序列。

        2. 取對數(shù)后序列的時序圖:

        取對數(shù)后序列的時序圖顯示該序列有顯著的趨勢,為典型的非平穩(wěn)序列。

        3. 取對數(shù)后的單位根檢驗

        根據(jù)檢驗結(jié)果可知,在1%,5%,10%三個顯著水平下,單位根檢驗的Mackinnon臨界值分別為-55441、-29109、-25931,t檢驗統(tǒng)計量值-1412953大于相應(yīng)臨界值。表明對原序列取對數(shù)后的序列存在單位根,是非平穩(wěn)序列。

        (二) 平穩(wěn)化處理

        因為原序列呈現(xiàn)出近似線性趨勢,需要進(jìn)行一階差分。差分后序列的時序圖顯示出一階差分序列在均值附近比較穩(wěn)定地波動。

        5. 做進(jìn)一步檢驗

        根據(jù)檢驗結(jié)果可知,在1%、5%、10%三個顯著性水平下,單位根檢驗的Mackinnon臨界值分別為-35461、-29117、-25936,t檢驗統(tǒng)計量值為-7731044,小于相應(yīng)臨界值,表明原序列的差分序列不存在單位根,是平穩(wěn)序列。即原序列是一階單整的。

        6. 為了進(jìn)一步確定平穩(wěn)性,考察差分后序列的自相關(guān)圖

        一階差分自相關(guān)圖顯示序列相關(guān)性較弱。

        7. 考察二階差分的自相關(guān)圖

        二階差分自相關(guān)圖顯示有很強(qiáng)的短期相關(guān)性。

        8. 二階差分后序列的單位根檢驗

        根據(jù)檢驗結(jié)果可知,在1%、5%、10%三個顯著性水平下,單位根檢驗的Mackinnon臨界值分別為-35527、-29145、-25950,t檢驗統(tǒng)計量值為-7683697,小于相應(yīng)臨界值,表明原序列的二階差分序列不存在單位根,是平穩(wěn)序列。

        即原序列是二階單整的。

        (三) 平穩(wěn)的二階差分序列進(jìn)行白噪聲檢驗

        (四) 擬合ARMA模型

        偏自相關(guān)拖尾、自相關(guān)一步截尾,建立MA(1)模型。因為序列進(jìn)行了二階差分,所以實際上是ARIMA(0,2,1)模型。

        (五) 殘差檢驗

        殘差為白噪聲,模型信息提取充分;模型參數(shù)顯著,模型精簡,因此建立ARIMA(0,2,1)模型合格。

        三、預(yù)測

        由原序列一階差分的預(yù)測值和已只原序列值可預(yù)測出廣州市2014年6、7、8月份的房屋價格分別是176836205元、175690798元、174503779元,整體呈下降趨勢。

        參考文獻(xiàn):

        [1]潘家華,李景國等中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(No8)[M]社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2010:132

        [2]徐斌.中國房地產(chǎn)大趨勢[M].中國經(jīng)濟(jì)出版社,2011:5.

        [3]閆鵬飛,王典,燕慧慧.基于GM(1,1)模型的鄭州市商品房房價預(yù)測[J].重慶交通大學(xué)學(xué)報,2013,13(3):60-63.

        作者簡介:張福新(1990.12-),女,漢,籍貫:山東省寧津縣杜集鎮(zhèn)后姜村,單位:內(nèi)蒙古財經(jīng)大學(xué),學(xué)歷:碩士研究生,專業(yè):信息管理與信息系統(tǒng)。

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