摘要：本文先借鑒土地價(jià)格評(píng)估方法，選擇合適的指標(biāo)價(jià)格評(píng)估方法，然后通過(guò)分析補(bǔ)償與最低收益分配主體的具體分配方案，來(lái)分析指標(biāo)生產(chǎn)成本和平均利潤(rùn)，最后以此來(lái)確定政府指導(dǎo)價(jià)格，重點(diǎn)分析了耕地發(fā)展權(quán)的價(jià)格，并實(shí)證應(yīng)用于徐州市。

關(guān)鍵詞：建設(shè)用地；置換指標(biāo)；跨區(qū)縣交易；價(jià)格研究

中圖分類(lèi)號(hào)： F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： 1674-0432（2014）-08-86-2

1 指標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估方法選定

建設(shè)用地置換指標(biāo)的產(chǎn)生來(lái)自于土地，指標(biāo)的價(jià)格自然與土地價(jià)格有著相當(dāng)大的聯(lián)系，其價(jià)格的生成也應(yīng)該以地租地價(jià)理論為指導(dǎo)，確定科學(xué)的價(jià)格評(píng)估方法。土地價(jià)格評(píng)估方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法和成本逼近法（周建春，2005）三種，收益還原法是一種著眼于未來(lái)的評(píng)估方法，著重考慮資產(chǎn)的未來(lái)收益和貨幣的時(shí)間價(jià)值，但是未知的收益是很難測(cè)算的，所以收益還原法理論上行得通，但實(shí)踐中卻很困難；市場(chǎng)比較法，就是通過(guò)對(duì)近期在市場(chǎng)上交易成功的，與待估土地有相似性，可以替代待估土地的地塊的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此?lái)作為待估土地價(jià)格的評(píng)估方法（周建春，2005），建設(shè)用地置換指標(biāo)跨區(qū)域交易在全國(guó)尚處于摸索階段，在大多數(shù)地級(jí)市，更是處于萌芽狀態(tài)，置換指標(biāo)市場(chǎng)交易實(shí)例自然很少，不好采用市場(chǎng)比較法；成本逼近法，是以取得和開(kāi)發(fā)土地所消耗的所有花費(fèi)之和為主要依據(jù)，來(lái)測(cè)算土地價(jià)格的評(píng)估方法，多用于評(píng)估新開(kāi)發(fā)的、土地市場(chǎng)欠發(fā)育的、土地成交案例不多的、無(wú)法采用市場(chǎng)比較法估算價(jià)格的土地的價(jià)格（趙榮，2006）。土地價(jià)格成本逼近評(píng)估法的基本公式為：

V=C+P=Ca+Co+T+I+P （式1-1）

V表示土地價(jià)格，C表示土地成本，P表示利潤(rùn)，Ca表示土地取得成本，Co表示土地開(kāi)發(fā)成本，T表示稅費(fèi)，I表示利息

這樣的定價(jià)方式顯然是符合價(jià)格理論的定價(jià)方式：成本與平均利潤(rùn)之和的。所以完全可以借鑒土地價(jià)格評(píng)估方法中的成本逼近法，從成本角度，通過(guò)分析指標(biāo)的生產(chǎn)成本和生產(chǎn)投資的平均利潤(rùn)，來(lái)評(píng)估建設(shè)用地置換指標(biāo)的基準(zhǔn)價(jià)格。

2 指標(biāo)的生產(chǎn)成本和投資生產(chǎn)的平均利潤(rùn)

要想生產(chǎn)出指標(biāo)，簡(jiǎn)單而言就是要讓參與者覺(jué)得不折本，那他們不折本的要求就是既要把他們失去的完完全全的還給他們，還要讓他們獲得額外的贈(zèng)送，就像銀行的本金和利息，在這里我們稱(chēng)之為補(bǔ)償和最低收益，運(yùn)用到價(jià)格理論中來(lái)也同樣說(shuō)的通，即指標(biāo)生產(chǎn)的參與者都需要在回收自己付出成本的基礎(chǔ)上，獲得市場(chǎng)平均投資回報(bào)利潤(rùn)，換句話說(shuō)，指標(biāo)生產(chǎn)成本和平均利潤(rùn)就是指標(biāo)生產(chǎn)主體的補(bǔ)償與最低收益。

2.1 農(nóng)民和農(nóng)村集體

農(nóng)村建設(shè)用地整理復(fù)墾過(guò)程中，農(nóng)民是宅基地的實(shí)際使用者，農(nóng)村集體是宅基地和其他農(nóng)村建設(shè)用地的所有者，由農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾成的耕地的所有權(quán)依然歸屬于農(nóng)村集體，使用權(quán)依然歸屬于原本占有復(fù)墾前建設(shè)用地的使用者——農(nóng)民和農(nóng)村集體，也就是說(shuō)，農(nóng)村建設(shè)用地整理復(fù)墾，只是土地由農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榱宿r(nóng)村耕地，農(nóng)民原來(lái)?yè)碛姓厥褂脵?quán)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變成農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（張鵬、劉春鑫，2010），農(nóng)村集體對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地的所有轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)耕地的所有，地塊的所有者和使用者是不變的，農(nóng)民和農(nóng)村集體并沒(méi)有失去宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地所有權(quán)，只是產(chǎn)權(quán)的客體形式發(fā)生了變化，從建設(shè)用地變?yōu)榱烁?，所以沒(méi)有必要對(duì)農(nóng)民和農(nóng)村集體的農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)和所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。

2.2 地方政府

地方政府是置換指標(biāo)的主要生產(chǎn)者，要確保地方政府的補(bǔ)償與最低收益，才能確保指標(biāo)交易的進(jìn)行。所以，退地補(bǔ)償成本、拆遷整理復(fù)墾成本、指標(biāo)交易時(shí)要繳納的稅費(fèi)、拆遷整理復(fù)墾資金借貸所要支付的利息都是對(duì)地方政府的補(bǔ)償，同時(shí)，置換指標(biāo)的投資平均利潤(rùn)也歸地方政府所有，作為地方政府搞置換的最低收益保障，以體現(xiàn)“誰(shuí)投資，誰(shuí)收益”的原則。

3 指標(biāo)的基準(zhǔn)價(jià)格確定

綜合對(duì)置換指標(biāo)生產(chǎn)成本和平均利潤(rùn)的分析，采用成本逼近法，借鑒公式1-1，置換指標(biāo)的政府指導(dǎo)價(jià)格就等于指標(biāo)生產(chǎn)成本與投資平均利潤(rùn)之和，指標(biāo)生產(chǎn)成本等于退地補(bǔ)償成本、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費(fèi)、利息。退地補(bǔ)償成本是對(duì)退出宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地的農(nóng)民和農(nóng)民集體的補(bǔ)償，包含耕地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償、拆遷房屋所有權(quán)補(bǔ)償、農(nóng)民和農(nóng)村集體的最低收益。切換成公式更為清晰明了：

V=C+P=E+D+T+I+P=Ed+Eh+Ep+D+T+I+P （式1-2）

V：政府指導(dǎo)價(jià)格 C：指標(biāo)生產(chǎn)成本 P：投資的平均利潤(rùn) E：退地補(bǔ)償成本 D：拆遷整理復(fù)墾成本 T：稅費(fèi) I：利息 Ed：耕地發(fā)展權(quán)的補(bǔ)償 Eh：房屋所有權(quán)補(bǔ)償 Ep：農(nóng)民和農(nóng)村集體的最低收益

3.1 耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格

因?yàn)閷?duì)農(nóng)民、農(nóng)村集體和地方政府最低收益的補(bǔ)償可以通過(guò)人員調(diào)查其意愿得出，拆遷房屋所有權(quán)的補(bǔ)償案例在實(shí)踐中已經(jīng)比較成熟，直接借鑒就行，但耕地發(fā)展權(quán)還處于理論探索階段，在實(shí)踐中沒(méi)有耕地發(fā)展權(quán)的交易價(jià)格，所以要重點(diǎn)分析耕地發(fā)展權(quán)的定價(jià)。耕地發(fā)展權(quán)的獲得者應(yīng)為耕地發(fā)展權(quán)的失去者提供公平的補(bǔ)償，補(bǔ)償額度就是耕地發(fā)展權(quán)的價(jià)格。理論上來(lái)講，耕地發(fā)展權(quán)有三種定價(jià)方式：第一種是土地在能獲得最高收益的最佳狀態(tài)下使用的未來(lái)收益的現(xiàn)值（Miller，1999），第二種是土地在能獲得最高收益的最佳狀態(tài)下使用的市場(chǎng)價(jià)格與在目前農(nóng)地使用狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格之差，第三種是土地在能獲得最高收益的最佳狀態(tài)下使用的未來(lái)收益的凈現(xiàn)值與在目前農(nóng)地使用狀態(tài)下的未來(lái)收益的凈現(xiàn)值之差。

考慮到機(jī)會(huì)成本，應(yīng)該摒棄第一種定價(jià)方法，但是后兩種選哪一種無(wú)從下手，所以只好根據(jù)地價(jià)理論來(lái)推算，耕地發(fā)展權(quán)的價(jià)格應(yīng)該和土地使用權(quán)的價(jià)格——地價(jià)的測(cè)算方法類(lèi)似，又因?yàn)槭且愿匕l(fā)展權(quán)的所有者——農(nóng)民作為農(nóng)地發(fā)展的主體假設(shè)的，所以他自己獲得的全部利潤(rùn)都應(yīng)該作為對(duì)他的補(bǔ)償，而不是超額利潤(rùn)，所以：

耕地發(fā)展權(quán)的價(jià)格=利潤(rùn)/利息率

=（土地最佳使用狀態(tài)下的利潤(rùn)-農(nóng)地生產(chǎn)獲得的利潤(rùn)）/利息率

=土地最佳使用狀態(tài)的利潤(rùn)/利息率-農(nóng)地生產(chǎn)獲得的利潤(rùn)/利息率

=土地在土地在能獲得最高收益的最佳狀態(tài)下使用的市場(chǎng)價(jià)格-土地作農(nóng)地生產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

=建設(shè)用地出讓價(jià)格-農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格 （式1-3）

事實(shí)證明，運(yùn)用簡(jiǎn)單地價(jià)計(jì)算方法得出的耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格是和以上的第二種定價(jià)方式完全相同的，所以本文建議使用建設(shè)用地出讓價(jià)格和農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格之差作為耕地發(fā)展權(quán)的價(jià)格。但是考慮到耕地變更為建設(shè)用地也是需要開(kāi)發(fā)成本的，并且土地開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)也是存在的，同時(shí)根據(jù)土地價(jià)格評(píng)估方法中的成本逼近法，借鑒公式1-1：

建設(shè)用地出讓價(jià)格=土地成本+土地開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)=耕地市場(chǎng)價(jià)格+土地發(fā)展權(quán)價(jià)格+耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn) （式1-4）

所以將該公式1-4中的土地發(fā)展權(quán)價(jià)格在公式等號(hào)左右對(duì)移，得到修正的耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格公式應(yīng)該如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格；Vc表示建設(shè)用地出讓價(jià)格；Vf表示農(nóng)地生產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；C表示耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開(kāi)發(fā)成本；P表示土地開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)

建設(shè)用地出讓價(jià)格。通過(guò)查閱徐州市國(guó)土資源局官方網(wǎng)站，根據(jù)徐州市市區(qū)2011年第四季度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果可以看出，徐州市建設(shè)用地作為商用用途的地價(jià)最高，地面地價(jià)水平值為3781元/平方米，因此，徐州市建設(shè)用地出讓價(jià)格為3781元/平方米。

農(nóng)地生產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)地租地價(jià)理論：

每年耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格=耕地純收益/土地還原率 （式1-6）

由徐州市統(tǒng)計(jì)年鑒可知，2011年徐州市種植業(yè)總產(chǎn)值為3303831萬(wàn)元，而2011年徐州市耕地面積為610478.2公頃，所以平均每年單位面積耕地總產(chǎn)值為5.41元/平方米，本文忽略耕種成本，將種植業(yè)單位產(chǎn)值作為耕地純收益，所以耕地純收益為5.41元/平方米；土地還原率一般采用銀行存款利率與風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)之和來(lái)決定（任艷勝，2009；黃滟，2012），2011年我國(guó)一年期銀行定期存款利率為3.25%，代表風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)的物價(jià)上漲指數(shù)波動(dòng)為2.7%，所以還原率為5.95%，所以將數(shù)據(jù)代入公式1-6，得到：

每年耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因?yàn)檗r(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的最高使用年限為30年，所以耕地市場(chǎng)價(jià)格相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)了30年的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)：

耕地市場(chǎng)價(jià)格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開(kāi)發(fā)成本。通過(guò)徐州市基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告中可以看出，徐州市五類(lèi)不同程度的土地開(kāi)發(fā)分別需要不同的開(kāi)發(fā)成本，具體如表1-1所示：

所以選取5種開(kāi)發(fā)程度開(kāi)發(fā)費(fèi)用的平均值作為土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即

土地開(kāi)發(fā)成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布“國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究叢書(shū)（2012）”，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)在2007年之后年均達(dá)到30%左右，所以將徐州市土地開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)率定為土地成本（耕地市場(chǎng)價(jià)格、耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用）的30%：

土地開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)=（2728.80+92+耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格） 30%

將各數(shù)據(jù)代入耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格測(cè)算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格）

解得耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（萬(wàn)元/畝）

3.2 指標(biāo)價(jià)格

在現(xiàn)在徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)的生產(chǎn)過(guò)程中，在相關(guān)單位實(shí)際調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)施結(jié)算中未必將資金細(xì)分到各項(xiàng)，所以本文只將最終的總成本計(jì)算出來(lái)，而且目前在徐州市甚至是全國(guó)耕地發(fā)展權(quán)的補(bǔ)償還沒(méi)有落實(shí)到實(shí)踐當(dāng)中，所以該成本是不包含耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格的，只包括房屋所有權(quán)補(bǔ)償、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費(fèi)、利息。所以，只要調(diào)研出徐州市平均項(xiàng)目成本、農(nóng)民最低收益預(yù)期、地方政府最低收益預(yù)期，再和耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格相加，就可以得到指標(biāo)政府指導(dǎo)價(jià)格了。

通過(guò)對(duì)徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)生產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，查閱徐州市國(guó)土資源局有關(guān)徐州市萬(wàn)頃良田建設(shè)工程匯報(bào)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、農(nóng)村土地整治情況自查自糾報(bào)告、工礦廢棄地復(fù)墾項(xiàng)目驗(yàn)收情況表等資料，以其中三個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目成本代表整個(gè)徐州市的平均水平。第一個(gè)項(xiàng)目生產(chǎn)出7706畝指標(biāo)所付出的成本為20463萬(wàn)元，平均每畝指標(biāo)成本為2.6555萬(wàn)元；第二個(gè)項(xiàng)目生產(chǎn)出2102畝指標(biāo)所付出的成本為4855萬(wàn)元，平均每畝指標(biāo)成本為2.31萬(wàn)元；第三是徐州市工礦廢棄地復(fù)墾項(xiàng)目，調(diào)查徐州全市的工礦廢棄地大概有27萬(wàn)畝左右，每畝就需要花費(fèi)資金10萬(wàn)元左右，則這27萬(wàn)畝工礦廢棄地如果全部復(fù)墾，需要成本270萬(wàn)元，測(cè)算表明，廢棄工礦用地新增耕地系數(shù)平均約為90.00%，也就是說(shuō)可以復(fù)墾成24.3萬(wàn)畝的耕地，平均每畝指標(biāo)的成本為11.11萬(wàn)元，三個(gè)項(xiàng)目的平均成本為5.36萬(wàn)元/畝，該數(shù)額包括房屋所有權(quán)補(bǔ)償、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費(fèi)、利息。

針對(duì)農(nóng)民及地方政府的最低收益的預(yù)期調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，每個(gè)人因欲望的大小，對(duì)最低收益的預(yù)期一定會(huì)有所不同。如果開(kāi)放式詢(xún)問(wèn)農(nóng)民，他們也無(wú)法給出一個(gè)具體的數(shù)額。如果出幾個(gè)選項(xiàng)給農(nóng)民，那他們一定會(huì)選擇數(shù)額最大的選項(xiàng)。所以本文先將農(nóng)民和農(nóng)村集體的最低收益預(yù)期、以及地方政府最低收益預(yù)期假定為1萬(wàn)元/畝。如此一來(lái)，將各數(shù)據(jù)代入指標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式（式1-2），指標(biāo)價(jià)格便可計(jì)算出來(lái)為13.20萬(wàn)元/畝。

作者簡(jiǎn)介：呂丹丹，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，研究方向：土地利用規(guī)劃與管理。

網(wǎng)絡(luò)出版時(shí)間：2014-4-17 11：42：42

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耕地發(fā)展權(quán)的價(jià)格=利潤(rùn)/利息率

=（土地最佳使用狀態(tài)下的利潤(rùn)-農(nóng)地生產(chǎn)獲得的利潤(rùn)）/利息率

=土地最佳使用狀態(tài)的利潤(rùn)/利息率-農(nóng)地生產(chǎn)獲得的利潤(rùn)/利息率

=土地在土地在能獲得最高收益的最佳狀態(tài)下使用的市場(chǎng)價(jià)格-土地作農(nóng)地生產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

=建設(shè)用地出讓價(jià)格-農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格 （式1-3）

事實(shí)證明，運(yùn)用簡(jiǎn)單地價(jià)計(jì)算方法得出的耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格是和以上的第二種定價(jià)方式完全相同的，所以本文建議使用建設(shè)用地出讓價(jià)格和農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格之差作為耕地發(fā)展權(quán)的價(jià)格。但是考慮到耕地變更為建設(shè)用地也是需要開(kāi)發(fā)成本的，并且土地開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)也是存在的，同時(shí)根據(jù)土地價(jià)格評(píng)估方法中的成本逼近法，借鑒公式1-1：

建設(shè)用地出讓價(jià)格=土地成本+土地開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)=耕地市場(chǎng)價(jià)格+土地發(fā)展權(quán)價(jià)格+耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn) （式1-4）

所以將該公式1-4中的土地發(fā)展權(quán)價(jià)格在公式等號(hào)左右對(duì)移，得到修正的耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格公式應(yīng)該如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格；Vc表示建設(shè)用地出讓價(jià)格；Vf表示農(nóng)地生產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；C表示耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開(kāi)發(fā)成本；P表示土地開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)

建設(shè)用地出讓價(jià)格。通過(guò)查閱徐州市國(guó)土資源局官方網(wǎng)站，根據(jù)徐州市市區(qū)2011年第四季度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果可以看出，徐州市建設(shè)用地作為商用用途的地價(jià)最高，地面地價(jià)水平值為3781元/平方米，因此，徐州市建設(shè)用地出讓價(jià)格為3781元/平方米。

農(nóng)地生產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)地租地價(jià)理論：

每年耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格=耕地純收益/土地還原率 （式1-6）

由徐州市統(tǒng)計(jì)年鑒可知，2011年徐州市種植業(yè)總產(chǎn)值為3303831萬(wàn)元，而2011年徐州市耕地面積為610478.2公頃，所以平均每年單位面積耕地總產(chǎn)值為5.41元/平方米，本文忽略耕種成本，將種植業(yè)單位產(chǎn)值作為耕地純收益，所以耕地純收益為5.41元/平方米；土地還原率一般采用銀行存款利率與風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)之和來(lái)決定（任艷勝，2009；黃滟，2012），2011年我國(guó)一年期銀行定期存款利率為3.25%，代表風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)的物價(jià)上漲指數(shù)波動(dòng)為2.7%，所以還原率為5.95%，所以將數(shù)據(jù)代入公式1-6，得到：

每年耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因?yàn)檗r(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的最高使用年限為30年，所以耕地市場(chǎng)價(jià)格相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)了30年的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)：

耕地市場(chǎng)價(jià)格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開(kāi)發(fā)成本。通過(guò)徐州市基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告中可以看出，徐州市五類(lèi)不同程度的土地開(kāi)發(fā)分別需要不同的開(kāi)發(fā)成本，具體如表1-1所示：

所以選取5種開(kāi)發(fā)程度開(kāi)發(fā)費(fèi)用的平均值作為土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即

土地開(kāi)發(fā)成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布“國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究叢書(shū)（2012）”，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)在2007年之后年均達(dá)到30%左右，所以將徐州市土地開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)率定為土地成本（耕地市場(chǎng)價(jià)格、耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用）的30%：

土地開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)=（2728.80+92+耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格） 30%

將各數(shù)據(jù)代入耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格測(cè)算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格）

解得耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（萬(wàn)元/畝）

3.2 指標(biāo)價(jià)格

在現(xiàn)在徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)的生產(chǎn)過(guò)程中，在相關(guān)單位實(shí)際調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)施結(jié)算中未必將資金細(xì)分到各項(xiàng)，所以本文只將最終的總成本計(jì)算出來(lái)，而且目前在徐州市甚至是全國(guó)耕地發(fā)展權(quán)的補(bǔ)償還沒(méi)有落實(shí)到實(shí)踐當(dāng)中，所以該成本是不包含耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格的，只包括房屋所有權(quán)補(bǔ)償、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費(fèi)、利息。所以，只要調(diào)研出徐州市平均項(xiàng)目成本、農(nóng)民最低收益預(yù)期、地方政府最低收益預(yù)期，再和耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格相加，就可以得到指標(biāo)政府指導(dǎo)價(jià)格了。

通過(guò)對(duì)徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)生產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，查閱徐州市國(guó)土資源局有關(guān)徐州市萬(wàn)頃良田建設(shè)工程匯報(bào)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、農(nóng)村土地整治情況自查自糾報(bào)告、工礦廢棄地復(fù)墾項(xiàng)目驗(yàn)收情況表等資料，以其中三個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目成本代表整個(gè)徐州市的平均水平。第一個(gè)項(xiàng)目生產(chǎn)出7706畝指標(biāo)所付出的成本為20463萬(wàn)元，平均每畝指標(biāo)成本為2.6555萬(wàn)元；第二個(gè)項(xiàng)目生產(chǎn)出2102畝指標(biāo)所付出的成本為4855萬(wàn)元，平均每畝指標(biāo)成本為2.31萬(wàn)元；第三是徐州市工礦廢棄地復(fù)墾項(xiàng)目，調(diào)查徐州全市的工礦廢棄地大概有27萬(wàn)畝左右，每畝就需要花費(fèi)資金10萬(wàn)元左右，則這27萬(wàn)畝工礦廢棄地如果全部復(fù)墾，需要成本270萬(wàn)元，測(cè)算表明，廢棄工礦用地新增耕地系數(shù)平均約為90.00%，也就是說(shuō)可以復(fù)墾成24.3萬(wàn)畝的耕地，平均每畝指標(biāo)的成本為11.11萬(wàn)元，三個(gè)項(xiàng)目的平均成本為5.36萬(wàn)元/畝，該數(shù)額包括房屋所有權(quán)補(bǔ)償、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費(fèi)、利息。

針對(duì)農(nóng)民及地方政府的最低收益的預(yù)期調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，每個(gè)人因欲望的大小，對(duì)最低收益的預(yù)期一定會(huì)有所不同。如果開(kāi)放式詢(xún)問(wèn)農(nóng)民，他們也無(wú)法給出一個(gè)具體的數(shù)額。如果出幾個(gè)選項(xiàng)給農(nóng)民，那他們一定會(huì)選擇數(shù)額最大的選項(xiàng)。所以本文先將農(nóng)民和農(nóng)村集體的最低收益預(yù)期、以及地方政府最低收益預(yù)期假定為1萬(wàn)元/畝。如此一來(lái)，將各數(shù)據(jù)代入指標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式（式1-2），指標(biāo)價(jià)格便可計(jì)算出來(lái)為13.20萬(wàn)元/畝。

作者簡(jiǎn)介：呂丹丹，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，研究方向：土地利用規(guī)劃與管理。

網(wǎng)絡(luò)出版時(shí)間：2014-4-17 11：42：42

網(wǎng)絡(luò)出版地址：http：//www.cnki.net/kcms/detail/22.1186.S.20140417.1142.002.html

耕地發(fā)展權(quán)的價(jià)格=利潤(rùn)/利息率

=（土地最佳使用狀態(tài)下的利潤(rùn)-農(nóng)地生產(chǎn)獲得的利潤(rùn)）/利息率

=土地最佳使用狀態(tài)的利潤(rùn)/利息率-農(nóng)地生產(chǎn)獲得的利潤(rùn)/利息率

=土地在土地在能獲得最高收益的最佳狀態(tài)下使用的市場(chǎng)價(jià)格-土地作農(nóng)地生產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

=建設(shè)用地出讓價(jià)格-農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格 （式1-3）

事實(shí)證明，運(yùn)用簡(jiǎn)單地價(jià)計(jì)算方法得出的耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格是和以上的第二種定價(jià)方式完全相同的，所以本文建議使用建設(shè)用地出讓價(jià)格和農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格之差作為耕地發(fā)展權(quán)的價(jià)格。但是考慮到耕地變更為建設(shè)用地也是需要開(kāi)發(fā)成本的，并且土地開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)也是存在的，同時(shí)根據(jù)土地價(jià)格評(píng)估方法中的成本逼近法，借鑒公式1-1：

建設(shè)用地出讓價(jià)格=土地成本+土地開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn)=耕地市場(chǎng)價(jià)格+土地發(fā)展權(quán)價(jià)格+耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)平均利潤(rùn) （式1-4）

所以將該公式1-4中的土地發(fā)展權(quán)價(jià)格在公式等號(hào)左右對(duì)移，得到修正的耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格公式應(yīng)該如下：

Vr=Vc-Vf-C-P （式1-5）

Vr表示耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格；Vc表示建設(shè)用地出讓價(jià)格；Vf表示農(nóng)地生產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格；C表示耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開(kāi)發(fā)成本；P表示土地開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)

建設(shè)用地出讓價(jià)格。通過(guò)查閱徐州市國(guó)土資源局官方網(wǎng)站，根據(jù)徐州市市區(qū)2011年第四季度地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果可以看出，徐州市建設(shè)用地作為商用用途的地價(jià)最高，地面地價(jià)水平值為3781元/平方米，因此，徐州市建設(shè)用地出讓價(jià)格為3781元/平方米。

農(nóng)地生產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)地租地價(jià)理論：

每年耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)格=耕地純收益/土地還原率 （式1-6）

由徐州市統(tǒng)計(jì)年鑒可知，2011年徐州市種植業(yè)總產(chǎn)值為3303831萬(wàn)元，而2011年徐州市耕地面積為610478.2公頃，所以平均每年單位面積耕地總產(chǎn)值為5.41元/平方米，本文忽略耕種成本，將種植業(yè)單位產(chǎn)值作為耕地純收益，所以耕地純收益為5.41元/平方米；土地還原率一般采用銀行存款利率與風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)之和來(lái)決定（任艷勝，2009；黃滟，2012），2011年我國(guó)一年期銀行定期存款利率為3.25%，代表風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)的物價(jià)上漲指數(shù)波動(dòng)為2.7%，所以還原率為5.95%，所以將數(shù)據(jù)代入公式1-6，得到：

每年耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格=5.41 5.95%=90.96（元/平方米）

因?yàn)檗r(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的最高使用年限為30年，所以耕地市場(chǎng)價(jià)格相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)了30年的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)：

耕地市場(chǎng)價(jià)格=90.96 30=2728.80（元/平方米）

耕地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的土地開(kāi)發(fā)成本。通過(guò)徐州市基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告中可以看出，徐州市五類(lèi)不同程度的土地開(kāi)發(fā)分別需要不同的開(kāi)發(fā)成本，具體如表1-1所示：

所以選取5種開(kāi)發(fā)程度開(kāi)發(fā)費(fèi)用的平均值作為土地綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即

土地開(kāi)發(fā)成本=（45+70+90+115+140）5=92（元/平方米）

土地開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布“國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究叢書(shū)（2012）”，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)在2007年之后年均達(dá)到30%左右，所以將徐州市土地開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)率定為土地成本（耕地市場(chǎng)價(jià)格、耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用）的30%：

土地開(kāi)發(fā)投資的平均利潤(rùn)=（2728.80+92+耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格） 30%

將各數(shù)據(jù)代入耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格測(cè)算公式（式1-5）中，可以得出：

耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格=3781-2728.80-92-（846.24+0.3 耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格）

解得耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格=113.96 1.3=87.66（元/平方米）=5.84（萬(wàn)元/畝）

3.2 指標(biāo)價(jià)格

在現(xiàn)在徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)的生產(chǎn)過(guò)程中，在相關(guān)單位實(shí)際調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目實(shí)施結(jié)算中未必將資金細(xì)分到各項(xiàng)，所以本文只將最終的總成本計(jì)算出來(lái)，而且目前在徐州市甚至是全國(guó)耕地發(fā)展權(quán)的補(bǔ)償還沒(méi)有落實(shí)到實(shí)踐當(dāng)中，所以該成本是不包含耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格的，只包括房屋所有權(quán)補(bǔ)償、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費(fèi)、利息。所以，只要調(diào)研出徐州市平均項(xiàng)目成本、農(nóng)民最低收益預(yù)期、地方政府最低收益預(yù)期，再和耕地發(fā)展權(quán)價(jià)格相加，就可以得到指標(biāo)政府指導(dǎo)價(jià)格了。

通過(guò)對(duì)徐州市建設(shè)用地置換指標(biāo)生產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，查閱徐州市國(guó)土資源局有關(guān)徐州市萬(wàn)頃良田建設(shè)工程匯報(bào)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、農(nóng)村土地整治情況自查自糾報(bào)告、工礦廢棄地復(fù)墾項(xiàng)目驗(yàn)收情況表等資料，以其中三個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目成本代表整個(gè)徐州市的平均水平。第一個(gè)項(xiàng)目生產(chǎn)出7706畝指標(biāo)所付出的成本為20463萬(wàn)元，平均每畝指標(biāo)成本為2.6555萬(wàn)元；第二個(gè)項(xiàng)目生產(chǎn)出2102畝指標(biāo)所付出的成本為4855萬(wàn)元，平均每畝指標(biāo)成本為2.31萬(wàn)元；第三是徐州市工礦廢棄地復(fù)墾項(xiàng)目，調(diào)查徐州全市的工礦廢棄地大概有27萬(wàn)畝左右，每畝就需要花費(fèi)資金10萬(wàn)元左右，則這27萬(wàn)畝工礦廢棄地如果全部復(fù)墾，需要成本270萬(wàn)元，測(cè)算表明，廢棄工礦用地新增耕地系數(shù)平均約為90.00%，也就是說(shuō)可以復(fù)墾成24.3萬(wàn)畝的耕地，平均每畝指標(biāo)的成本為11.11萬(wàn)元，三個(gè)項(xiàng)目的平均成本為5.36萬(wàn)元/畝，該數(shù)額包括房屋所有權(quán)補(bǔ)償、拆遷整理復(fù)墾成本、稅費(fèi)、利息。

針對(duì)農(nóng)民及地方政府的最低收益的預(yù)期調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)濟(jì)人假設(shè)，每個(gè)人因欲望的大小，對(duì)最低收益的預(yù)期一定會(huì)有所不同。如果開(kāi)放式詢(xún)問(wèn)農(nóng)民，他們也無(wú)法給出一個(gè)具體的數(shù)額。如果出幾個(gè)選項(xiàng)給農(nóng)民，那他們一定會(huì)選擇數(shù)額最大的選項(xiàng)。所以本文先將農(nóng)民和農(nóng)村集體的最低收益預(yù)期、以及地方政府最低收益預(yù)期假定為1萬(wàn)元/畝。如此一來(lái)，將各數(shù)據(jù)代入指標(biāo)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算公式（式1-2），指標(biāo)價(jià)格便可計(jì)算出來(lái)為13.20萬(wàn)元/畝。

作者簡(jiǎn)介：呂丹丹，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院，研究方向：土地利用規(guī)劃與管理。

網(wǎng)絡(luò)出版時(shí)間：2014-4-17 11：42：42

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