穆鴻斌

摘 要：為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，中央政府和黑龍江省地方政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控措施。雖然中央政府和黑龍江省地方政府為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場做出了極大的努力和嘗試，不斷調(diào)整宏觀調(diào)控政策，但由黑龍江省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀可知，黑龍江省房地產(chǎn)市場仍存在許多問題，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)失衡，房價居高不下，一系列的宏觀調(diào)控政策并沒有取得立竿見影的效果?；诖耍Y(jié)合黑龍江房地產(chǎn)與貨幣政策現(xiàn)狀提出政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；貨幣政策；貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制

中圖分類號：F822.0；F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）14-0199-02

一、貨幣政策影響房地產(chǎn)價格機(jī)制介紹

1.利率途徑

凱恩斯認(rèn)為，貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的手段是利率的變化。從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，隨著利率的提高，開發(fā)商募集資金的成本提高，致使房地產(chǎn)的成本增加，但是這種成本的增加無法從其他途徑轉(zhuǎn)嫁到價格上面，所以，投資房地產(chǎn)的收益會慢慢下降，最終結(jié)果便是房地產(chǎn)的價格下降。從其他角度來看，投資者買入和儲蓄債券的收益相對會增加，房地產(chǎn)投資的收益就會相對減少，投資者對其的關(guān)注度也會減少，從而流入房地產(chǎn)市場進(jìn)行投資的資本也會大幅下降，房地產(chǎn)市場的需求減小，隨之而來的必然是房地產(chǎn)價格的下降。

2.信貸途徑

中央銀行不僅可以通過利率變動來調(diào)整房地產(chǎn)價格，還可以用改變貨幣供應(yīng)量來影響房地產(chǎn)價格，中央銀行控制貨幣供應(yīng)量的貨幣政策有很多，如再貼現(xiàn)、再貸款、法定存款準(zhǔn)備金以及公開市場業(yè)務(wù)等。央行通過改變貨幣供應(yīng)量控制銀行的準(zhǔn)備金，從而決定商業(yè)銀行的貸款額度，中央銀行制定緊縮的貨幣政策，市場上流通的貨幣減少，銀行的存款額下降，進(jìn)而導(dǎo)致貸款下降；相反的，中央銀行制定寬松的貨幣政策，市場上流通的貨幣增加，銀行存款額增加，貸款額也相應(yīng)增加，房地產(chǎn)貸款額增加，會引起房地產(chǎn)市場上需求量的增加，而需求量的增加會引起價格的上漲。

3.資產(chǎn)組合效應(yīng)途徑

托賓Q理論認(rèn)為，貨幣資產(chǎn)和非貨幣資產(chǎn)是資產(chǎn)存在的兩種不同的形式。對于那些持有貨幣的人來說，現(xiàn)金貨幣是一種具體的資產(chǎn)，貨幣持有者持有貨幣雖然沒有收益，但也沒有任何的風(fēng)險存在。而非貨幣資產(chǎn)如證券、房地產(chǎn)等具有風(fēng)險性，雖然有可能這些資產(chǎn)可以升值，但也有貶值的可能。不同類型的非貨幣資產(chǎn)就構(gòu)成了非貨幣的資產(chǎn)組合。不同組合對應(yīng)不同大小的風(fēng)險，投資者會考慮這些組合的受益于風(fēng)險來分配資產(chǎn)的比例，使其資產(chǎn)的收益最大化與風(fēng)險最小化。

二、黑龍江省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及問題

1.房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升且高位運(yùn)行

2001—2012年間，黑龍江省房地產(chǎn)社會固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資和住宅投資增長迅速。其中，全社會固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步上升，年增長率基本保持逐年上升的趨勢，投資額由2001年的1 573億元增長到2009年的12 021億元，年平均增長率達(dá)28.93%。房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重一直保持著較高的水平，由2001年的17%開始持續(xù)走高，2007年達(dá)到頂峰，比重為22.67%。2008、2009年出現(xiàn)回落。這期間房地產(chǎn)投資和住宅投資也維持著較大幅度的增長且年增長率趨勢基本保持一致，2001—2003年，房地產(chǎn)投資額由268億元增長到450億元，年平均增長率達(dá)29.67%，住宅投資額由184億元增長到327億元，年平均增長率達(dá)33.35%。2004年，在國家和黑龍江省政府信貸緊縮和控制土地的宏觀調(diào)控政策下，黑龍江省房地產(chǎn)市場在連續(xù)四年快速增長后呈現(xiàn)低速平穩(wěn)增長態(tài)勢，房地產(chǎn)快速擴(kuò)張勢頭得到抑制，房地產(chǎn)投資增幅大幅下滑，年增長率為13.13%，同比下降了17個百分點，住宅投資同比下降了32個百分點。2005—2007年，黑龍江房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅反彈，房地產(chǎn)投資額一路攀升，房地產(chǎn)投資年平均增長率達(dá)35%以上，住宅投資年平均增長率達(dá)40%以上。2009年，面對“全球金融危機(jī)”的強(qiáng)力沖擊，房地產(chǎn)投資和住宅投資出現(xiàn)了大幅回落，2010年，在適度寬松的國家宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)投資和住宅投資又出現(xiàn)了大幅增長。總的來說黑龍江省房地產(chǎn)投資增幅處于高位運(yùn)行。

2.房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升且高位運(yùn)行

黑龍江房地產(chǎn)價格一直是穩(wěn)步上升，1999—2012年間商品房銷售均價翻了兩番。2001—2004年，房價漲幅不大；2005年開始，房價進(jìn)入高速增長階段；截止2007年12月，全省房地產(chǎn)銷售均價2 860元/平方米，比2006年同比增長25.9%，住宅銷售均價2 772元/平方米，同比增長30.6%。哈爾濱市商品房銷售均價3 511元/平方米，其中住宅3 225元/平方米。2009年，受宏觀調(diào)控、國際金融危機(jī)的影響，黑龍江省房價漲幅同比漲幅呈逐月回落之勢，截至2009年12月，全省商品房銷售價格為3 122元/平方米，同比上漲9.9%漲同比幅回落16個百分點。其中，商品住宅銷售均價為3 048元/平方米，同比下降10.7%漲幅同比回落19.9個百分點。但到2010年，全省商品房銷售價格再次突飛猛進(jìn)，上漲至3 524元/平方米，2011年達(dá)4 138元/平方米，年增長率17.45%。

3.商品房空置面積和空置面積率居高

黑龍江省房地產(chǎn)空置面積一直保持在較高的水平。2003—2009年期間，商品房空置面積基本維持在600—800萬平方米之間。截止2009年12月，黑龍江商品房空置面積達(dá)到738萬平方米，以哈爾濱市為例，2009年商品房空置面積為265.45萬平方米，如果按每套住宅130平方米計算，那就至少有2萬套住宅沒有賣出去。2003年，全省商品房竣工面積 2 865萬平方米，商品房空置面積685萬平方米，2004年，在國家和黑龍江省政府信貸緊縮和控制土地的宏觀調(diào)控政策下，黑龍江省房地產(chǎn)快速擴(kuò)張勢頭得到抑制，商品房竣工面積2 399萬平方米，比2003年同期下降了19.42%，商品房空置面積626萬平方米，比2003年同期下降了8.61%，這是房地產(chǎn)市場四年以來的首次負(fù)增長。2005—2007年房地產(chǎn)市場形勢轉(zhuǎn)好，商品房竣工面積增長到3 084平方米，空置面積下降到 614平方米，2008年受世界金融危機(jī)的影響，黑龍江省房地產(chǎn)市場低迷，商品房竣工面積回落到2 916萬平方米，空置面積猛增，上升到史上最高，808萬平方米。2009年，在國家寬松的宏觀政策下，房地產(chǎn)市場回暖，商品房竣工面積大幅上升，空置面積有所下降。endprint

三、貨幣政策對黑龍江省房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)機(jī)制政策建議

1.推進(jìn)利率市場化，加強(qiáng)對利率工具的使用

利率是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，但通過實證分析，得出的利率對房地產(chǎn)價格的影響與理論分析不符，通過上文對其阻礙因素的分析可以看出，要使利率能夠有效地影響房價，就得提高利率的市場化程度，但我國實行利率管制，對利率的調(diào)整都是采用一刀切的方式，這種非市場的利率水平在一定程度和范圍上影響了資源的配置，使其效率低下。一方面，不完善的利率管理直接導(dǎo)致利率扭曲，并且加劇利率結(jié)構(gòu)的失衡，影響了利率對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果，降低了利率政策的有效性。另一方面，利率管理制約了市場利率的合理化形成，使貨幣政策的有效傳導(dǎo)變量只局限于貨幣供應(yīng)量。

所以，為了貨幣政策能夠有效的傳導(dǎo)黑龍江省房地產(chǎn)價格，中央銀行在制定貨幣政策的時候，應(yīng)該考慮黑龍江省房地產(chǎn)市場的具體情況，將黑龍江省區(qū)域特點、環(huán)境特點以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r考慮在內(nèi)，制定出能夠引導(dǎo)黑龍江省房地產(chǎn)價格良性發(fā)展的貨幣政策。如可以從控制存貸款利率浮動入手，根據(jù)地區(qū)差異、居民收入水平、住房檔次以及供求情況制定有區(qū)別的利率政策，確定不同的利率浮動上下限，以滿足不同收入人群的需要，形成多層次、多類別的房地產(chǎn)利率格局。

2.提高黑龍江省地方政府的公共服務(wù)能力

政府是人民的管理者，更是人民的服務(wù)者，保障人民生活安居樂業(yè)是每個政府的責(zé)任和義務(wù)。在當(dāng)下，面對黑龍江省房價過高，人民基本住房條件難以保障的形式，黑龍江省人民政府應(yīng)該加大調(diào)控力度，穩(wěn)定黑龍江房地產(chǎn)價格，引導(dǎo)黑龍江房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

首先，政府應(yīng)保證房地產(chǎn)一級市場土地供應(yīng)市場的公平、公正和公開。土地尤其是有不可再生的特性，能用于建設(shè)的土地將越來越稀少和珍貴，一級市場是逐步枯竭的市場。政府作為土地供應(yīng)的壟斷者，在土地購置儲備時，應(yīng)著眼長遠(yuǎn)，綜合考慮房地產(chǎn)市場供需狀況和土地的高效利用，避免自己的短期行為，防止“土地尋租”行為。加強(qiáng)土地收購置儲備機(jī)構(gòu)對土地交易價格的調(diào)控作用，在中低檔住房用地的供應(yīng)中將“拍賣制”改成“限價招標(biāo)制”，降低土地成本在中低檔住房價格中的比例，從而降低中低檔住房的價格，滿足中低收入人群的需要。

其次，政府應(yīng)該把土地供應(yīng)方式和計劃透明化、公開化，便于所有公眾進(jìn)行監(jiān)督，并且對消費(fèi)者心理預(yù)期和開發(fā)商的市場判斷起著正確的引導(dǎo)作用。此外，政府應(yīng)該強(qiáng)化對土地供應(yīng)的監(jiān)督，建立和健全與房地產(chǎn)相適應(yīng)的土地市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)，在第一時間掌握土地市場的供求情況，將土地資源最大化地使用；在信息公開透明的條件下，促使政府推出相應(yīng)的合理政策。

3.完善黑龍江省房地產(chǎn)金融體系

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及經(jīng)營開發(fā)相聯(lián)系得貨幣資金融通活動和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動，是金融業(yè)的重要組成部分。也就是為房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)部門籌集、融通、清算資金并提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融行為。其業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)資金融通和房地產(chǎn)貸款。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，其特點是資金需求額度大，建設(shè)周期長，對金融業(yè)的依賴程度高，但目前，黑龍江省房地產(chǎn)金融市場尚不發(fā)達(dá)，銀行信貸覆蓋從土地儲備到個人住房抵押貸款的房地產(chǎn)開發(fā)銷售全過程，加上法制的不健全和宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境的多變，使得房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大。因此，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，完善房地產(chǎn)金融體系己經(jīng)迫在眉睫。

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[責(zé)任編輯 柯 黎]endprint