劉穎

各地房價飛漲，日光盤頻現(xiàn)，地王層出不窮……中國樓市在2013年著實瘋狂了一把。然而進(jìn)入2014年，一些地區(qū)房價逐步下行，個別城市樓價甚至遭到腰斬。杭州、常州等地樓市率先降價。過了五一，降價風(fēng)潮逐漸波及到了全國房產(chǎn)市場，三四線城市房子供過于求，一二線城市房價也開始出現(xiàn)松動。多個房企開始出現(xiàn)資金鏈斷裂窘境，市場崩盤說此起彼伏。

究竟是什么原因讓中國樓市急轉(zhuǎn)直下，甚至形成向下的拐點？面對樓市下行趨勢，政府是否應(yīng)該一改政策方向，出手救市呢？關(guān)系到社會各階層利身利益的房價，真可謂牽一發(fā)而動全局。

誰將樓市拉下神壇？

2013年對中國樓市來說可謂是瘋狂的一年，“北上廣深”四大一線從去年9月開始新建商品住宅價格同比漲幅連續(xù)4個月超過20%，其他各地房價也是一路飛漲。盡管房價高企，卻沒有阻擋買房人的熱情，日光盤頻現(xiàn)。中國2013年商品房銷售面積130551萬平方米，同比增長17.3%，房企賺得“盆滿缽滿”。房企紛紛看漲未來樓市，導(dǎo)致一線城市地王層出不窮。2013年地方政府的國有土地使用權(quán)出讓收入4.1萬億元，同比增長44.6%，創(chuàng)下歷史新高。

然而，馬年剛至，整個地產(chǎn)行業(yè)突然開始彌漫起悲觀情緒，從三四線城市出現(xiàn)房價下跌，蔓延至一二線城市剛需樓盤變相降價，崩盤之說此起彼伏。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家和媒體將其說的神乎其神，似乎中國樓市真的要停下它的腳步。

然而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2014年4月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建住房環(huán)比價格變動中，70個大中城市中，價格下降的城市僅有8個，比上月增加4個，持平的城市有18個，比上月增加8個，上漲的城市有44個；同比價格下降的城市只有1個，上漲的城市有69個。二手住宅價格環(huán)比下降的城市有22個，上漲的城市有35個。形勢并沒有想象中這么嚴(yán)峻，起碼目前為止是這樣。

2013年那么的瘋狂，2014年如此的悲觀，是什么把中國樓市一下子拉下神壇的呢？

房地產(chǎn)隱患逐級放大

其實在瘋狂背后，很多風(fēng)險已經(jīng)開始顯現(xiàn)。像內(nèi)蒙古鄂爾多斯、貴州貴陽、遼寧營口、江蘇常州、河南鶴壁、湖北十堰等多個城市開始出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，高樓林立，卻了無人煙。

2014年4月70個大中城市房價環(huán)比下降的城市分別是杭州、寧波、溫州、金華、安慶、贛州、無錫、惠州，都是之前上漲過快的三四線城市。這些城市一般都緊鄰一線城市，隨著整個房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期向好，他們也被帶動上漲，但是這種上漲顯然是盲目的，不能正確反映供求規(guī)律。

易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測顯示，截至4月底，35個城市新建商品住宅存銷比為15.2，這也意味著市場需要用15.2個月的時間才能消化完這些庫存。供大于求的狀況嚴(yán)重，按照市場規(guī)律，存銷比一旦大于12就會對房價形成向下的壓力。三四線這種明顯供求失衡的城市必然首當(dāng)其沖被去泡沫化了。

中金公司的研究報告也表示，從2013年開始，大部分房企龍頭企業(yè)已從三四線城市撤離，回歸一二線城市。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2014年4月底，全國40個城市中，三四線城市土地累計流標(biāo)率為26%，較去年年末大幅上升了10個百分點。

三四線樓市這種看得見的畸形為2014年樓市行情帶來很大隱患。

大佬悲觀“預(yù)言”左右市場情緒

繼三四線城市房價岌岌可危之后，不得不提年初各個地產(chǎn)大佬的“新年預(yù)言”了。

中國地產(chǎn)界的“章魚保羅”——華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在亞布力中國企業(yè)家論壇上稱，2014年跟2013年比房價增幅會大幅下滑，我個人對開發(fā)商提出警告，你們太樂觀了，很危險，不要對2014年太抱希望。

SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，目前土地的價格奇高，即便在北京和上海，住宅的回報率也只有1%。金融的風(fēng)險跟房地產(chǎn)的風(fēng)險是緊緊連在一起的，第三方存款、委托理財、信托產(chǎn)品的量越來越大，它對應(yīng)產(chǎn)品的質(zhì)量又不是很高，這種風(fēng)險隨時都會爆發(fā)。

萬科集團(tuán)董事會主席王石用“非常不妙”來表達(dá)自己的觀點。2013年9月，王石就曾表示，樓市發(fā)展情況不甚理想。對于香港首富李嘉誠拋售內(nèi)地410億港元的資產(chǎn)，王石在微博表示，“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”

近日，興業(yè)銀行資金營運中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委和經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也掉頭轉(zhuǎn)向看空房地產(chǎn)。

不僅中國業(yè)內(nèi)人士發(fā)聲看空房地產(chǎn)，連外媒也來摻上一腳。《華爾街日報》中文網(wǎng)連發(fā)5篇文章解析中國樓市，認(rèn)為中國樓市過度建設(shè)已經(jīng)失控，市場增速出現(xiàn)大幅放緩。英國《金融時報》中文網(wǎng)頭版頭條文章稱中國房地產(chǎn)市場如今正面臨強勁逆風(fēng)。

人們相信“春江水暖鴨先知”，這些房地產(chǎn)大佬們不僅觀測著市場全局，更是引導(dǎo)市場方向的推手。其實翻看歷史，即便政府這些年連續(xù)出臺各種的樓市打壓政策，但是市場情緒依然樂觀，房價一漲再漲，其重要因素不能忽略的就是這些業(yè)界大佬的“預(yù)言”。

今年這些標(biāo)桿性人物都紛紛出來唱衰樓市，不禁讓市場開始彌漫悲觀情緒，反映最快速最直接的就是購房者，很多人開始持觀望態(tài)度，無論是剛需者還是投資者都希望在房價低點出手，果然，比房價下跌速度更快的是銷量下滑，在二手房市場上尤為明顯。

眾開發(fā)商不遺余力砸自己買賣的行為其實著實讓人費解。萬科集團(tuán)總裁郁亮給出的解釋是：“房地產(chǎn)行業(yè)真的需要改變了。與其被別人革命，不如革自己的命，這樣的話至少可以選擇死的方式會好看一點。”但是其背后又隱藏的真相，才是消費者應(yīng)該需要思考的。

銀行收緊房貸回避風(fēng)險

今年李克強總理提出的樓市頂層設(shè)計定位于“雙向調(diào)控”，看起來不溫不火，難覓趨勢。萬科集團(tuán)董事會主席王石的一句話卻是說到點子上了：不能講直接對房地產(chǎn)的政策才叫調(diào)控，貨幣政策也是調(diào)控。

銀監(jiān)會年初明確2014年銀行業(yè)監(jiān)管工作重點時強調(diào)，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，重視“局部風(fēng)險”。在今年，華夏銀行發(fā)展研究部研究員楊馳曾公開表示，“銀行在土地開發(fā)貸款上持謹(jǐn)慎態(tài)度，目前一二線城市土地保持高位，三四線城市基本收縮謹(jǐn)慎。”很多銀行也明確強調(diào)“將根據(jù)市場變動采取有保有壓的房地產(chǎn)信貸政策”。endprint

對市場影響最明顯的莫過于銀行收緊個人住房按揭貸款。近日媒體公布的一份房貸報告顯示，多家銀行的首套房房貸根據(jù)基準(zhǔn)利率上浮5%至20%不等；二套房業(yè)務(wù)利率上浮10%至40%不等。且貸款審批難度持續(xù)加大，部分銀行審批時間延長至兩個月，有些中小銀行干脆直接停止房貸業(yè)務(wù)或部分停止。

出于國際經(jīng)驗，當(dāng)大量已經(jīng)貸款買房的“房奴”經(jīng)歷房價大跌時，其資產(chǎn)將會大幅縮水。一旦房主所欠銀行房貸，高于房子能賣出去的市場價，在悲觀預(yù)期下，房奴將會放棄“供房”，這種情況如果大規(guī)模發(fā)生，將有金融危機(jī)的可能。有商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人對此表示，從反饋的信息來看，目前還沒有發(fā)生大規(guī)模的“棄房”、“斷貸”現(xiàn)象，但大額房貸斷供的案例已經(jīng)出現(xiàn)。

今年5月，央行終于“喊話”各銀行，要求滿足首套房房貸需求。多家銀行也表態(tài)愿意保證按揭房貸供應(yīng)。但是實際情況是，仍然有銀行存在“坐地起價”現(xiàn)象。一位地產(chǎn)人士表示，其不少客戶在審批手續(xù)完成等待放款時被銀行通知，由于銀行放款額度緊張，需要再交一個或者兩個點的手續(xù)費才能完成貸款。

不止是個人房貸辦理困難重重，房企想從銀行兜里掏錢更是難上加難。一位股份制銀行高層表示，今年銀行在開發(fā)貸方面，限額管理是主旋律。因為在銀行看來，部分房地產(chǎn)企業(yè)去年大舉進(jìn)行土地收購，因此未來一年財務(wù)杠桿可能進(jìn)一步上升，但受到國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境疲軟的影響，其銷售目標(biāo)是否能達(dá)到預(yù)期也存在很大不確定性。

當(dāng)然，銀行收緊貸款不僅僅是因為對市場預(yù)期悲觀，銀行本身的日子也不好過。今年貨幣政策整體趨緊不說，互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊讓利率水平整體提升，使銀行損失巨額利差。根據(jù)景林資產(chǎn)管理公司金融與宏觀策略分析師倪軍測算，“寶寶”對于銀行利潤的侵蝕約1.6%-1.8%。從短期存款到長期理財，“寶寶”與銀行的戰(zhàn)爭就愈演愈烈，進(jìn)而分流了銀行的一般性存款，直接導(dǎo)致銀行存貸比中存款數(shù)量的下降，銀行貸款業(yè)務(wù)不得不整體被壓縮。

銀監(jiān)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2014年一季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額6461億元，較年初增加541億元，不良貸款率1.04%，較年初上升0.04個百分點，達(dá)到近三年來的最高水平。其中，國有五大行的農(nóng)行和交行一季度不良貸款率超過均值。放貸頗為審慎的大行尚且如此，中小銀行一季度的不良貸款增長更令人擔(dān)憂。交行金研中心預(yù)計：“行業(yè)不良貸款的慣性增長趨勢在未來2-3個季度內(nèi)保持不變，全年不良貸款余額增長將高于往年，不良貸款率可能小幅增長到1.1-1.2%的水平?！?/p>

現(xiàn)在銀行發(fā)放房貸已相當(dāng)謹(jǐn)慎，對房地產(chǎn)出現(xiàn)的危機(jī)恐怕也愛莫能助了。

房企低價走量緩解資金鏈“窘境”

被銀行“舍棄”的房企隨時面臨資金鏈斷裂的情況。于是，除了傳統(tǒng)的債券、信托外，房企還試圖與投行接觸，然而投行開出的條件往往十分苛刻，對于回報率要求也非常高。

一些房企迫于悲觀預(yù)期開始收縮布局和開工規(guī)模。有數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資1-4月份增速比1-3月份回落0.4個百分點。

即便是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭們，由于去年加速布局，大量拿地等行為而面臨現(xiàn)金流緊張。以首開股份為例，截止2013年年底，其負(fù)債率高達(dá)183%，全年利息支出超凈利潤兩倍多，拿地金額超過其銷售業(yè)績，資金鏈極度緊張。這絕不是個別現(xiàn)象，根據(jù)高華證券對110家A股房地產(chǎn)上市公司業(yè)績分析，其2014年一季度負(fù)經(jīng)營性現(xiàn)金流占總資產(chǎn)的比例已接近2011年一季度末的水平，那時正是上一次房價普遍走軟的開始。

一直財大氣粗的房企不得不放下身段，采取變相降價，低價走量的銷售策略。于是就出現(xiàn)了各一線城市新開樓盤罕見的優(yōu)惠促銷。德銀研究報告認(rèn)為，未來幾個月企業(yè)若不采取降價或加大銷售力度的手段，合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、金地集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等9家房企或無法完成今年銷售目標(biāo)，更可能導(dǎo)致重大現(xiàn)金流問題。

目前，無論是從市場、政策還是行業(yè)基本面上來看，中國房地產(chǎn)增速收窄已成定局，但是是否會真正進(jìn)入下行通道還很難言明。畢竟房地產(chǎn)業(yè)依然是支持我國GDP增速的重要組成部分，全年經(jīng)濟(jì)增速7.5%的預(yù)言，意味著政府對房地產(chǎn)疲軟是有一定忍耐限度的。

對于未來，中銀國際控股有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，“政府的投資意愿和能力都充滿變數(shù)。這可能在根本上改變房地產(chǎn)的走勢。”也就是說，今年房價是否真的會下跌，哪里會下跌，會下跌多少，依舊是個迷。endprint