劉德炳

一位房地產業(yè)內人士說，在北上廣有一套房子，每年會增值幾十萬、上百萬，相當于有一個穩(wěn)賺不賠的“好公司”。然而，動輒幾百萬元一套的房子，一度讓很多人望而卻步。

如今，成立“好公司”的機會來了。

購房人和政府合伙當“房東”

6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設部總經濟師馮俊在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上透露，目前，共有產權住房試點正在北京、上海、深圳、成都、淮安和黃石6個城市推進。消息一出，很多“夾心層（游離在保障與市場之外的無能力購房群體）”再次興奮了起來。

所謂共有產權房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

這意味著，如果將一套房子視作一個公司，過去的經濟適用房、限價房，一套房子只有一個股東，而現(xiàn)在，一套房子有了兩個股東，即買房人和地方政府。

當前，我國購置型保障房價格比市場的商品房低，購房人擁有完全產權，很多人擠入經濟適用房、限價房分配中，一倒手就能賺個盆滿缽滿。這兩類保障房甚至成為一些官員貪污腐敗的渠道。

馮俊表示，共有產權住房通過共有產權的方式，可以使得一部分群眾自己支付一部分錢解決住房難題；另外，通過共有產權方式明確產權人和政府間的產權比例關系，依據(jù)產權比例關系確定上市交易的分配比例，目的就是壓縮購置型保障房里的牟利空間。

產權如何共有，增值如何分配？

從具體的實踐來看，各地對于共有產權房，有著不同的思路。

在今年北京市兩會期間，北京市政府工作報告中首次提出了共有產權這一概念，即目前正在接受申請的自住型商品房。北京市副市長陳剛在會議期間提出，自住型商品房為“共有產權”性質，購房人沒有經濟能力購房，可以由政府給予支持，再上市交易時根據(jù)產權比例，政府把自己那部分收益拿走；還可以支持房地產市場中端群體的需求，解決住房難題。

北京市自住型商品房銷售價格比同地段、同品質的商品房價格低30%左右。購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%繳納土地收益等價款。

以2014年1月9日成交的北京市朝陽區(qū)百子灣14號地為例，該項目為自住型商品住房，總建筑規(guī)模4.146萬平方米，房子銷售均價限定為2.2萬元/平方米。該地塊被北京建工置地有限責任公司以6.005億元成功競得，樓面地價為1.45萬元/平方米，這一地價甚至比2009年地價低迷時附近出讓的地塊價格還要低。多位業(yè)內人士指出，百子灣14號地附近的商品房金茂府已經賣至8萬元/平方米的高價，如不是自住房性質，百子灣14號地的地價至少有2萬元/平方米。

推廣共有產權房，各個地方因地制宜。在江蘇淮安，對于資金不足而又住房困難的購房人，其出資比例可在60%至100%之間自由選擇，即購房人只需拿出房款的60%或以上比例，即可成為一套共有產權房的“股東”，享受這套房子對應的產權，剩余產權屬于政府。購房人和政府按出資比例，共同擁有房屋產權。當共有產權房購房人有資金實力時，可以向政府逐步購買產權。

誰有資格當“股東”？

無論是北京推出的具有共有產權性質的自住房，還是上海、淮安等地推出的共有產權房，這些房子都堪稱是一個“好公司”。

以上述北京市朝陽區(qū)百子灣14號地為例，該項目周邊房價普遍已高漲至每平方米四五萬元，部分優(yōu)質房源如金茂府甚至已漲至8萬元/平方米，這意味著，誰搶到了百子灣14號地的自住房，誰就斬獲了一個收益巨大的“好公司”。

那么，誰有機會搶到這個“好公司”呢？

根據(jù)北京市規(guī)定，按照限購政策規(guī)定在北京市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。其中，北京市戶籍無房家庭以及經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭，可以優(yōu)先購買。

然而，即便不考慮其他數(shù)量龐大的具有購房資格的家庭，僅僅從經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭數(shù)量來看，明顯僧多粥少。有消息稱，北京首個自住房項目恒大御景灣或將于6月正式搖號，2000套房源就有6.53萬戶確認申購，供需比達到1：33。

不過，記者了解到，這一局面正在逐步改善。日前，北京市副市長陳剛表示，北京要把共有產權性質的自住型商品住房“做大”，除了去年推出的2萬套，今年全市還要再供應5萬套。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，綜合目前推進共有產權住房試點的6個城市，包括了三個一線城市北京、上海、深圳，一個二線省會城市成都，兩個三線城市淮安、黃石。住建部針對不同城市分類試點、分地域研究的特征十分明顯，未來出臺的措施也將是分類、綜合性的。當然，還有三個基本問題需明確，一是對于“共有產權”的確權，即確定產權共有雙方的邊界和比例；二是共有產權住房產品及其機制體系的合理化設計；三是與共有產權住房相關的立法支持。

對于購買共有產權房可能存在的風險問題，陜西省社科院學術委員會副主任張寶通則認為：“共有產權住房在現(xiàn)階段的市場不會出現(xiàn)購買風險，最起碼10年間，由于高速的城鎮(zhèn)化發(fā)展使得住房需求在加大，房價不會大幅下滑，雖然市場有波動，那也是暫時的。共有產權住房雖然可以分流一些市場購買力，但對房價的影響還要視推出的量而定?！眅ndprint