付金龍 FU Jin-long

（經(jīng)緯置地有限公司，上海 200444）

（Jingwei Real Estate Co.，Ltd.，Shanghai 200444，China）

0 引言

房地產(chǎn)企業(yè)要生存、發(fā)展，必須嚴(yán)格控制成本消耗，擴(kuò)大企業(yè)的投資收益?？刂瞥杀鞠淖钪饕耐緩骄褪沁M(jìn)行造價控制。本文結(jié)合實例從項目決策、設(shè)計、招投標(biāo)、施工和竣工結(jié)算各階段分析如何對工程造價進(jìn)行管理和控制。

1 房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理思路

1.1 全過程目標(biāo)成本管理 在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工等各階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實現(xiàn)全過程目標(biāo)成本管理。目標(biāo)設(shè)計一方面要兼顧目標(biāo)的科學(xué)性，另一方面切忌好高騖遠(yuǎn)，應(yīng)該是高于現(xiàn)狀但可以實現(xiàn)的目標(biāo)?？傊?，目標(biāo)設(shè)計切忌過低，但也不能過高，對實施者要起到激勵作用，這樣才能最大限度發(fā)揮其工作實力。如果目標(biāo)設(shè)計不當(dāng)，不僅不能起到激勵作用，還會影響造價控制進(jìn)度，增加成本消耗。

1.2 動態(tài)成本管理 工程造價在整個施工過程中處于不確定狀態(tài)，如設(shè)計變更、材料價格漲跌、工資標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)械使用、費(fèi)率等變化必然會影響到造價的變動。所以在實施過程中，要實時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，建立詳細(xì)的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)從而實現(xiàn)對成本的動態(tài)監(jiān)控。例如：我公司以ERP項目管理系統(tǒng)為主要監(jiān)控手段，對不同成本目標(biāo)的科目級次設(shè)立預(yù)警和控制參數(shù)，確保預(yù)警信息的及時反饋和對超支情況的有效控制。

2 工程造價管理與控制的具體實施措施

2.1 決策階段工程造價的控制 決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工程選址、施工工藝以及人機(jī)、設(shè)備的配備等等，都是影響造價控制的主要因素。一般來講，投資決策的工作質(zhì)量對造價控制的影響程度高達(dá)80～90%。

為此，我們要做好以下幾個方面工作：一是合理確定項目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水平、市場定位，投資方的資金實力能夠支持項目建設(shè)所需成本，人機(jī)配備是否符合設(shè)計要求；二是協(xié)助各部門進(jìn)行項目選址，以確保工程項目有市場，項目建成后資金能夠快速回籠，為企業(yè)未來發(fā)展提供資金支持；三是根據(jù)設(shè)計制定投資估算，建設(shè)方案從設(shè)計到實施全過程，成本管理人員都需要全程參與和監(jiān)督，根據(jù)造價控制的基本要求，對投資估算環(huán)節(jié)的動態(tài)因素進(jìn)行全面估測，以提高投資估算的科學(xué)性，對項目投資進(jìn)行有效控制。

2.2 設(shè)計階段工程造價的控制 在工程建設(shè)過程中，工程設(shè)計是協(xié)調(diào)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的重要環(huán)節(jié)，是造價控制的重要節(jié)點。工程設(shè)計就是從全局著眼對工程項目進(jìn)行整體規(guī)劃，并詳盡描述實施意圖。合理的設(shè)計是控制工程造價的關(guān)鍵。據(jù)統(tǒng)計，前期設(shè)計所消耗的成本還達(dá)不到整個工程造價的1%，但這一環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量對整個工程的影響卻占到75%。鑒于此，設(shè)計人員一定要把好設(shè)計關(guān)，正確處理設(shè)計與工程造價兩者之間相互制約的關(guān)系，從而使設(shè)計產(chǎn)品技術(shù)先進(jìn)、穩(wěn)定可靠、經(jīng)濟(jì)合理，使工程造價得到合理確定和有效控制。具體從以下四個方面開展工作。

2.2.1 多種設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)性比較 設(shè)計方案經(jīng)濟(jì)性比較是指基于多套方案綜合比選，設(shè)計人員根據(jù)業(yè)主的需求提出多套設(shè)計理念，由造價管理人員從中甄選出造價最低的設(shè)計方案。

例如：經(jīng)緯城市綠洲G地塊項目，位于上海市寶山區(qū)，建筑面積約188323.25m2，主要有住宅和配套商業(yè)組成。在一期設(shè)計階段，地庫的照明用電線敷設(shè)方式全部為200*100線槽敷設(shè)，該線槽綜合單價約120元/m，若改為鍍鋅線管DN25敷設(shè)，該線管綜合單價約為20元/m，綜合單價相差將近100元/m，目前一期地庫面積約8000m2，用到的照明線槽約2000m，若敷設(shè)方式改為鍍鋅線管敷設(shè)，可節(jié)約將近20萬元。該項目總的地庫面積約5萬方，若全部改為鍍鋅線管敷設(shè)，可節(jié)約工程造價約100多萬元。后經(jīng)與設(shè)計院溝通，對地庫的照明用電線敷設(shè)方式進(jìn)行了優(yōu)化，改為鍍鋅線管敷設(shè)。

2.2.2 推行限量與限額設(shè)計 限額設(shè)計，即根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報告的投資估算控制初步設(shè)計，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算在設(shè)計和技術(shù)兩方面加強(qiáng)控制，同時在不影響建筑設(shè)計質(zhì)量的條件下，最大限度提高工程質(zhì)量和建筑物的安全性能，杜絕將劣質(zhì)設(shè)計用于指導(dǎo)工程實踐。根據(jù)分配的投資限額控制設(shè)計，對不合理變更項目嚴(yán)加管控，確?？偼顿Y額不被突破。

以地上住宅單體造價為例，目前的水平，鋼筋45～60kg/m2，砼0.35～0.45m3/m2?，F(xiàn)階段，鋼筋的施工單價5.50～6.00元/kg，5kg鋼筋的成本大概是 30元/m2。C30砼的市場價是350元/m3，0.1m3/m2砼就是35元/m2。

對于毛坯住宅而言，機(jī)電造價顯得剛性。合計約為200元/m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。一般住宅區(qū)的電氣設(shè)計優(yōu)化的余地不大。人們生活質(zhì)量不斷提高，電位數(shù)量越來越多。給排水系統(tǒng)可優(yōu)化的空間比較大。比如管材的材質(zhì)，排水系統(tǒng)伊波拉不用金屬材質(zhì)，而是用UPVC；給水管道的管材普通的最好，造價太高的新產(chǎn)品可以不作考慮；另一方面是系統(tǒng)功能講究，成本較高的同層排水可以不作考慮。

2.2.3 加強(qiáng)圖紙會審工作 嚴(yán)格圖紙會審，盡量在開工前結(jié)束工程變更。在前期設(shè)計階段，須組織設(shè)計、施工以及成本控制部門針對設(shè)計方案的可行性進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證，全方位、多角度的審核工程圖紙。開工前，組織各部人員進(jìn)行二審，深度挖掘施工建設(shè)過程中可能導(dǎo)致工程變更的因素，做到功能觀感造價比最佳。

例如：經(jīng)緯城市綠洲C地塊項目就出現(xiàn)建筑圖和機(jī)電圖紙衛(wèi)生間位置不對應(yīng)，導(dǎo)致預(yù)留洞出現(xiàn)問題，發(fā)生了重新開洞修補(bǔ)的問題。以一個坐便器孔洞DN150為例，修補(bǔ)加重新開孔綜合單價在80元左右，如果圖紙不對應(yīng)的地方多的話，費(fèi)用也是不少的。

2.2.4 推行價值工程的運(yùn)用 運(yùn)用價值工程原理V=F/C，可采用方式有如下幾種：

①F大幅提升，而C則下降。這是最高境界，沒有幾項專利技術(shù)，很難實現(xiàn)。②F大幅提升，而C則小幅提升或者不變。這是常見的一種方式，起到畫龍點睛的作用，花費(fèi)不多，但效果卻很好。③F基本保持不變，但C下降。要從內(nèi)部挖掘潛能，節(jié)約造價。④F略有犧牲，但C卻降幅很大。

運(yùn)用價值工程的觀點來解決問題，就是要在任何時候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何時候，我們都不能盲目的提升F，以致于賦予一個產(chǎn)品不恰當(dāng)?shù)母邇r值。

2.3 招投標(biāo)階段工程造價的控制

2.3.1 合約策劃 俗話說：“凡事預(yù)則立不預(yù)則廢。”項目開工前各部門應(yīng)根據(jù)項目的實際情況完成項目的合約策劃。重點關(guān)注以下內(nèi)容：①標(biāo)段劃分，根據(jù)擬采用的分包數(shù)量及項目的實際情況，合理劃分標(biāo)段，方便管理。例如：經(jīng)緯城市綠洲C地塊項目在室外景觀方面采用的是一個大包的發(fā)包模式，將室外的雨污水管網(wǎng)、硬裝、軟裝及景觀綠化、相關(guān)機(jī)電及道路均有一家單位施工，一方面方便管理，避免各單位間發(fā)生扯皮。另一方面可以實現(xiàn)整體的景觀效果。但這對施工單位的要求就比較高，所以要選擇優(yōu)秀的有實力的施工單位施工。②界面劃分，界面劃分的原則是按照市場一般規(guī)律進(jìn)行劃分，避免因界面不清而產(chǎn)生日后扯皮現(xiàn)象的發(fā)生。例如：經(jīng)緯城市綠洲C地塊住宅項目，總包水泵房電氣的施工界面到配電箱，配電箱之后到水泵等設(shè)備的電線施工則由市政配套單位來完成。③確定招標(biāo)計劃及建安成本目標(biāo)計劃，按照制定的計劃，在實施中結(jié)合各部門的準(zhǔn)備情況及實際完成情況，找出問題，糾正偏差，進(jìn)行動態(tài)管理和控制。

2.3.2 對投標(biāo)文件嚴(yán)格把控 房地產(chǎn)企業(yè)部門比較齊全，這就要求各部門要盡職盡責(zé)，嚴(yán)格把控投標(biāo)文件。商務(wù)標(biāo)有合約管理部負(fù)責(zé)分析（主要審核人工、材料、機(jī)械、相關(guān)稅費(fèi)等價格、取費(fèi)是否合理、是否存在不平衡報價、是否存在商務(wù)偏差、投標(biāo)文件是否響應(yīng)招標(biāo)文件要求等）；技術(shù)標(biāo)由項目部負(fù)責(zé)評定（主要審核技術(shù)方案是否可行、人員配置、工期是否合理，標(biāo)書是否具有針對性等）；設(shè)計方案的合理性和經(jīng)濟(jì)性由設(shè)計管理部負(fù)責(zé)評定。例如：經(jīng)緯城市綠洲E地塊項目，投標(biāo)單位對招標(biāo)文件沒有仔細(xì)閱讀，對于那些是甲供設(shè)備都沒有搞清楚，按照常規(guī)套路進(jìn)行報價，在詢標(biāo)過程中我們進(jìn)行了詢問。配電箱的報價偏差較大，我對其綜合單價分析表進(jìn)行了研究分析，發(fā)現(xiàn)其中一家單位里邊的元器件采用了集成的控制保護(hù)開關(guān)，價格偏高，另一家元器件采用了分開安裝報價沒有集成，價格就比較低，且浪涌保護(hù)器選用的是品牌中價格最貴的，在詢標(biāo)過程中，我們進(jìn)行了詢問，最終配電箱的報價下調(diào)了約30%。

2.3.3 加強(qiáng)合同及圖紙管理 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立合同審閱會簽制度，有關(guān)責(zé)任人都應(yīng)熟悉合同條款，了解建筑行業(yè)的法律條文。保證合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性，盡量減少雙方責(zé)任不清，日后扯皮等現(xiàn)象。在合同履行過程中，我們要動態(tài)管理，掌握對我方不利的變化，及時對合同進(jìn)行修改、變更、補(bǔ)充或中止和終止。同時，要重視合同圖紙的管理，對于工程來說，圖紙更換比較頻繁，容易混淆不清，這就要求定標(biāo)后立即將合同圖紙逐一蓋章，分到相關(guān)部門存檔。

2.4 施工階段工程造價管理 工程項目施工階段，影響因素多變，往往會出現(xiàn)一些意想不到的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段對工程造價的控制除了加強(qiáng)合同管理外，還應(yīng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，杜絕浪費(fèi)。主要表現(xiàn)在以下三個方面：

2.4.1 盡量減少設(shè)計變更 在施工過程中，引起設(shè)計變更的因素很多。例如：工程時間緊，施工圖與招標(biāo)圖不符；當(dāng)前市場供應(yīng)材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計要求等。例如：經(jīng)緯城市綠洲C地塊消防系統(tǒng)中水流指示器及信號蝶閥原來設(shè)計為DN40后施工過程中發(fā)現(xiàn)市場上已不生產(chǎn)，最終改為DN50。從而導(dǎo)致費(fèi)用增加了約5萬元。對于設(shè)計變更，各部門要嚴(yán)格審核，能不變更的就不變更，對于涉及費(fèi)用的變更，必須經(jīng)設(shè)計單位代表、業(yè)主現(xiàn)場代表、總監(jiān)共同簽字方為有效。

2.4.2 嚴(yán)格控制及審核現(xiàn)場簽證 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、成本等有關(guān)部門的職責(zé)、分工，確保簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)嚴(yán)肅處理。對于發(fā)生的簽證要建立嚴(yán)格的審核制度，我在工作中發(fā)現(xiàn)，施工單位在變更報價中存在亂報價行為，所以要按照合同條款嚴(yán)格審查，最終定出合理的價格。施工單位主要存在以下幾點亂報價行為：一是工程量不屬實；二是對原合同已有價格進(jìn)行迷惑報價（如拆除整改項目，拆除價按照安裝價處理），合同內(nèi)沒有的價格，價格虛高。三是不遵守合同條款要求人工調(diào)價、增加措施費(fèi)等。

2.4.3 深入現(xiàn)場，收集掌握施工資料 施工過程中，成本管理人員要經(jīng)常到現(xiàn)場查看現(xiàn)場的進(jìn)度、變更、簽證等情況與工程、監(jiān)理溝通，掌握現(xiàn)場的動態(tài)，實時調(diào)整控制目標(biāo)，為結(jié)算做好準(zhǔn)備。

2.5 結(jié)算階段造價的控制 結(jié)算過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照竣工圖紙及現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更等資料進(jìn)行審核計算。例如：經(jīng)緯城市綠洲C地塊住宅項目，樣板房施工單位在施工過程中僅有工程聯(lián)系單，聯(lián)系單上注明要補(bǔ)辦簽證，結(jié)算時未能提交三方蓋章簽證單，且簽署工程聯(lián)系單人員已離職，后與施工單位協(xié)商，按照合同條款的要求，我公司不予認(rèn)可。審查是否按照圖紙及合同要求全部完成工作，認(rèn)真核實每一項變更是否屬實，特別應(yīng)注意過程中應(yīng)該核減的金額，施工單位是否提交。盡量實行復(fù)審制和工程尾款會簽制度，從而確保工程結(jié)算質(zhì)量。

3 結(jié)束語

綜上所述，工程造價管理與控制是一個動態(tài)的全過程。這就要求我們房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套科學(xué)的完善的工程造價管理體系，實行監(jiān)督、檢查和獎懲制度。更新觀念，將造價控制的重點轉(zhuǎn)移到建設(shè)項目的前期階段，以取得事半功倍的效果。同時還應(yīng)掌握市場的信息，把握建造的周期，減少或避免資金流失，從而最大限度的提高資金的建設(shè)效益。

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