郭甲男　李遠(yuǎn)鵬

摘 要：成本模式和公允價值模式是投資性房地產(chǎn)會計計量的兩種模式。本文從四個方面對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了分析。首先，從投資性房地產(chǎn)的定義以及內(nèi)容入手，對投資性房地產(chǎn)有具體的認(rèn)識。其次，分析成本模式在投資性房地產(chǎn)中的具體運用。再次，分析公允價值模式在投資性房地產(chǎn)中的具體運用。第四，由于影響投資性房地產(chǎn)計量模式選擇的因素眾多，本文只是選擇了幾個方面進(jìn)行分析，從不同的方面考慮，企業(yè)可根據(jù)自身的情況選擇合適的計量模式。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；成本模式；公允價值模式

一、投資性房地產(chǎn)的定義和特征

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的范圍有：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為。一家企業(yè)不得同時采用兩種模式進(jìn)行處理，只能選擇其中的一種對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)的操作。

二、投資性房地產(chǎn)的成本計量模式

企業(yè)一般情況下應(yīng)該采取成本的方法計量。采用成本的方法時的后續(xù)計量時，如果是出租的建筑物，和固定資產(chǎn)有相似之處，按照一定的方法計提折舊，本月內(nèi)增加的，本月不進(jìn)行折舊的操作，本月內(nèi)處理的，本月則要進(jìn)行折舊的操作。折舊時，借記“其他業(yè)務(wù)成本”，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊”。當(dāng)有減值的現(xiàn)象出現(xiàn)時，要減值進(jìn)行相應(yīng)的操作，借記“資產(chǎn)減值損失”，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”。當(dāng)收到租金時，借記“銀行存款”，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”。如果是土地使用權(quán)，和無形資產(chǎn)相似，對攤銷進(jìn)行操作，本月內(nèi)增加的，本月對攤銷進(jìn)行相應(yīng)的操作，本月內(nèi)處理的，本月不攤銷。處理方式為，借：其他業(yè)務(wù)成本，貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷。出現(xiàn)減值準(zhǔn)備的，要計提減值準(zhǔn)備。

三、投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式

在房地產(chǎn)市場變化非常大的情況下，公允價格的方法可能會對企業(yè)利潤有顛覆性的影響，在用公允價格的方法之前，企業(yè)利潤有可能是負(fù)的，但一旦采用公允價格的方法后公允價值變動影響當(dāng)期的利潤，此時企業(yè)的利潤可能轉(zhuǎn)負(fù)為正，有虧損變?yōu)橛?。所以公允價格的方法就有嚴(yán)格的要求，就要符合下面的要求：投資性房地產(chǎn)所屬的區(qū)域內(nèi)存在活躍的市場，在所在地投資性房地產(chǎn)的公允價格能夠較準(zhǔn)確的計量。采用公允價值計量的，不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和攤銷。設(shè)置的有“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，并且公允價值變動計入到利潤表的公允價值變動損益中去。

四、投資性房地產(chǎn)計量模式的影響因素

1.使用成本的影響

采用公允價的方法的條件要求比較嚴(yán)格，首先的條件是在一個活躍的交易場地中，投資性房地產(chǎn)的公允價能夠可靠的計量。而我國的房地產(chǎn)市場并不健全，采用公允價的方法對會計工作人員的要求較高，這樣一來，企業(yè)還要花費額外的支出對會計人員進(jìn)行培訓(xùn)，有時還需請專業(yè)的評估人員對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，企業(yè)的運營成本就會增加。而成本的方法，操作就會變得簡便、很好處理，也就避免了這些問題。從這一方面考慮，企業(yè)會傾向于用成本的方式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量。

2.經(jīng)營風(fēng)險的影響

成本的方法下，企業(yè)對該房地產(chǎn)提取折舊，有減值的現(xiàn)象出現(xiàn)時，計提減值準(zhǔn)備，這是謹(jǐn)慎性原則的體現(xiàn)，每年對企業(yè)的影響都很穩(wěn)定。一般不會給企業(yè)的經(jīng)營帶來很大的風(fēng)險。而在公允價的方法下，商場如戰(zhàn)場，市場情況瞬息萬變，誰也不知道未來會出現(xiàn)什么情況，公允價值的變動會給企業(yè)的利潤帶來很大的影響，這種對企業(yè)經(jīng)營潛在的風(fēng)險是不容忽視的。

3.對企業(yè)價值影響

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)張，房地產(chǎn)的價格不斷上漲。而成本的方式下，該房地產(chǎn)賬面價是它的歷史價值，投資系房地產(chǎn)的真實價值得不到準(zhǔn)確的反映。在目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很景氣的社會環(huán)境下，企業(yè)的價值會被低估。而在公允價的方法下，房地產(chǎn)公允價會跟著交易場地的發(fā)展而上升，能很好的反映企業(yè)的真實價值。隨著企業(yè)價值的升高，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險會降低，對企業(yè)的經(jīng)營十分有利。從這方面考慮，采用公允價的方法計量會顯得更好一些。

4.對利潤的影響

利用成本的方式，企業(yè)創(chuàng)造的利潤一般情況下會相應(yīng)的減少，對于投資性房地產(chǎn)的先前存在的折舊和它的攤銷可以使企業(yè)的發(fā)生的費用和損失相應(yīng)增加，進(jìn)而會影響到單位利潤的大小。而公允價的方式，投資性房地產(chǎn)公允價值的上升會使單位利潤增加，另外，而公允價的方式單位已經(jīng)不再提折舊，也不提攤銷，相當(dāng)于間接的增加了利潤。不過，在公允價的方法下，企業(yè)的創(chuàng)造的利潤很容易被非法的操縱，公允價值的上升會使企業(yè)利潤相應(yīng)的增加，但是這時候增加的這部分利潤并不是實實在在的現(xiàn)金的流入，這樣就造成了單位利潤得虛增。

五、結(jié)論

對于投資性房地產(chǎn)的計量模式的選擇，無論是成本模式還是公允價值模式，兩者都有其優(yōu)點和缺點。具體采用哪一種計量模式，還要視企業(yè)的具體情況而定。如果企業(yè)追求簡單穩(wěn)妥，可以采用成本模式；如果企業(yè)追求高效益，高利潤，不怕面臨的風(fēng)險，在滿足一定的條件下則可以采用公允價值模式。目前，在我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，絕大多數(shù)的企業(yè)采用是成本模式，隨著我國投資性房地產(chǎn)制度的完善，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著我國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的接軌，公允價值模式的采用將會越來越廣泛。（作者單位：河南財經(jīng)政法大學(xué)）

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