趙瑩

摘 要：2008年美國爆發(fā)世界范圍的經(jīng)濟危機后，也給我國房地產(chǎn)金融業(yè)帶來一定的波動。近幾年房地產(chǎn)價格總體呈現(xiàn)上升趨勢，這對于我國經(jīng)濟發(fā)展、城市發(fā)展狀況以及居民生活水平都產(chǎn)生非常大的影響，而銀行業(yè)又是與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)，本文將從理論以及實證兩方面總結(jié)敘述房地產(chǎn)價格的波動于銀行信貸業(yè)務(wù)之間關(guān)系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；銀行信貸；信貸風險

一、引言

本文研究房地產(chǎn)價格與銀行信貸關(guān)系，房地產(chǎn)問題一直是我國近年來比較熱點的問題，房價近年來一直處于高溫狀態(tài)，房地產(chǎn)投資更是熱度不減。在剛剛結(jié)束的2015政府報告中，更是提出“ 穩(wěn)定住房消費；堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！蔽覈康禺a(chǎn)業(yè)如今成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)市場融資渠道也相對單一，主要通過信貸方式進行交易，銀行貸款成為開發(fā)商主要資金來源。關(guān)注研究房地產(chǎn)價格變動與銀行信貸之間的關(guān)系對于防范房地產(chǎn)泡沫和銀行業(yè)風險、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)進入良性互動的穩(wěn)健發(fā)展軌道具有重要意義。

二、房地產(chǎn)價格與銀行信貸關(guān)系的理論分析

1.銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響

韓會霞等（2012）認為，一方面，銀行信貸總量增加時，市場上對于資產(chǎn)的需求增加，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。另一方面，當銀行信貸條件放松時，住房需求會增加，導(dǎo)致房價上漲。銀行從住房按揭增加和房地產(chǎn)貸款的投放刺激開發(fā)商，調(diào)動這兩方面供給的不平衡，從而影響房地產(chǎn)價格。

秦嶺與姚一旻（2012）認為，首先，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的增加會提高房地產(chǎn)投資規(guī)模，從而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生負面影響。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的增加會緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)壓力，提高房價；其次，個人購房貸款的增加會提高房地產(chǎn)有效需求，此外，個人購房貸款規(guī)模的過快擴張也會刺激房地產(chǎn)投資和投機需求的增加；最后，由于房地產(chǎn)具有明顯的投資品的性質(zhì)，因此房地產(chǎn)價格也是具有一定的資產(chǎn)定價的特征。

2.房地產(chǎn)價格對銀行信貸的影響

韓會霞等（2012）認為房地產(chǎn)影響銀行信貸的方面主要有三個，首先，房地產(chǎn)價格通過財富效應(yīng)、托賓的Q效應(yīng)和金融加速器機制影響銀行信貸的需求和可得性；其次，資產(chǎn)價格也有直接影響銀行本身持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值來影響銀行的自信狀況和信貸能力；最后，銀行的不良貸款會受到資產(chǎn)價格的間接影響。

秦嶺、姚一旻（2012）將房地產(chǎn)價格對銀行信貸的影響分為兩個個方面：首先，房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期效應(yīng)對銀行房地產(chǎn)信貸影響，房地產(chǎn)價格上漲，容易促使經(jīng)濟主體產(chǎn)生價格繼續(xù)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸規(guī)模顯著擴大；一方面，房價的上漲增加房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者對于房地產(chǎn)類信貸需求，另一方面房價的不斷上漲，會引起購房熱潮，從而增加銀行信貸需求。

三、房地產(chǎn)價格與銀行信貸關(guān)系的實證分析

在當今國內(nèi)外的研究中，研究房地產(chǎn)價格與銀行信貸關(guān)系的實證問題中，采用的方法多為運用協(xié)整檢驗、Granger因果檢驗、VEC模型、VAR模型等等。不同的研究方法都有一定的側(cè)重點以及一些不足，比如指標選擇不夠準確等，都會對結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

1、研究方法與數(shù)據(jù)處理

韓會霞等（2012）的實證研究方法分為四個部分，首先，采用ADF檢驗法對各經(jīng)濟變量進行單位根檢驗驗證序列的平穩(wěn)性；其次，采用Johansen協(xié)整檢驗法對經(jīng)濟變量進行協(xié)整檢驗；然后，用Granger法判斷變量之間的因果關(guān)系；最后，建立VEC模型判斷變量間的長期均衡關(guān)系和短期波動影響。數(shù)據(jù)選取1999年到2011年季度數(shù)據(jù)。

秦嶺、姚一旻（2012）采用了VAR模型研究房地產(chǎn)價格與銀行信貸之間的關(guān)系。文獻建立的VAR模型所用的變量包括：信貸規(guī)模（CR）、房地產(chǎn)價格（HP）、整體經(jīng)濟增長（GDP）、股票市場情況（STOCK）和貸款利率（R）。采用的模型形式：yt=Φ1yt-1+Φ2yt-2+……+Φpyt-p+εt， t=1，2，……T 文章在前人研究的基礎(chǔ)上，進一步細化，使用四種銀行信貸變量建立模型：銀行信貸總量、房地產(chǎn)貸款總量、房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個人購房貸款。在選取數(shù)據(jù)方面，選取2005至2010年的季度數(shù)據(jù)，其余利率采用加權(quán)或選取平均值等進行數(shù)據(jù)分析。

2、實證結(jié)果分析

韓會霞等（2012）在基于協(xié)整理論和向量誤差修正模型進行實證分析后，得出結(jié)論是銀行信貸對房地產(chǎn)價格存在顯著影響，但是反方向的作用并不顯著。

秦嶺、姚一旻（2012）通過建立VAR模型對房地產(chǎn)價格與銀行信貸關(guān)系進行實證分析后，得出如下結(jié)論：（1）銀行信貸的增長會明顯提高房地產(chǎn)價格；（2）房地產(chǎn)價格上漲會擴大各類銀行信貸規(guī)模；（3）信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格的影響力明顯大于貸款利率對其的影響；（4）穩(wěn)健性檢驗，通過建立模型后，文章檢驗脈沖響應(yīng)函數(shù)是否對模型設(shè)定的一些主要方面敏感，檢驗后發(fā)現(xiàn)，盡在脈沖反應(yīng)持續(xù)的時期和數(shù)量方面有較小的差異，因此具有較好的穩(wěn)健性。

四、總結(jié)

1998年的房地產(chǎn)改革使得我國當?shù)禺a(chǎn)業(yè)進入快車道，到目前為止其發(fā)展過程可分為三個明顯不同階段：第一階段是1998年至2002年，房地產(chǎn)業(yè)超常規(guī)發(fā)展；第二階段是2003年至2007年，房地產(chǎn)業(yè)依然發(fā)展很快，同時房價快速上升；第三階段是2008年至現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)頻繁劇烈波動。而后的十幾年間，央行對存貸基準利率調(diào)整、推出新政支持房地產(chǎn)、住房公積金等政策，用“政府的手”進行宏觀調(diào)控從而幫助我國房地產(chǎn)金融進入快速發(fā)展階段。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，需要大量的資金進行周轉(zhuǎn)，而其周轉(zhuǎn)時間又較長，資金反饋時間也較長，因此需要向銀行等金融機構(gòu)進行大量貸款進行融資。

2015年2月28日央行宣布再次下調(diào)存貸款基準利率，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率自3月1日起下調(diào)0.25個百分點至5.35%，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這對于大部分的房產(chǎn)開發(fā)商無疑是個好消息。在目前房地產(chǎn)市場資金鏈整體緊張的情況下，貸款利率的下調(diào)將意味著開發(fā)商貸款難度、融資成本的降低。加之此前存款準備金率下調(diào)等利好影響3月11日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，2015年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，同比名義增長10.4%，增速比去年全年回落0.1個百分點。數(shù)據(jù)同時顯示，1-2月份，全國商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%。

通過對房地產(chǎn)價格和銀行信貸關(guān)系的研究，對于防范房地產(chǎn)市場泡沫化和避免銀行信貸風險都有十分積極的意義。2008年的次貸危機所遺留下的對于全球金融的影響至今尚未完全消除，對于美國經(jīng)濟的復(fù)蘇仍然產(chǎn)生著一定的阻力。由于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)低迷以及貸款的無法按時償還，不斷增加房地產(chǎn)業(yè)資金的周轉(zhuǎn)難度，直至資金鏈條的斷裂，不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破碎還有大量銀行業(yè)的倒閉，最后成為波及世界范圍的金融危機?？梢?，房地產(chǎn)的畸形快速發(fā)展所引致的房地產(chǎn)泡沫是銀行貸款風險的直接原因。正確認識房地產(chǎn)價格與銀行信貸的關(guān)系，有利于帶動不同產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對國家乃至世界經(jīng)濟都有著十分重要的意義。（作者單位：江蘇省南京市南京理工大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院）

參考文獻：

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