陳小芳

摘 要：隨著近幾年投資性房地產(chǎn)的不斷升溫，它已經(jīng)成為一種上市公司的投資手段。由于公允價(jià)值可以真實(shí)的反映資產(chǎn)負(fù)債的價(jià)值，因此針對(duì)投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)特殊，只有公允價(jià)值模式的實(shí)施才能準(zhǔn)確的反應(yīng)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，而歷史成本模式不能夠真實(shí)準(zhǔn)確的反映其價(jià)值。小部分企業(yè)采取公允價(jià)值模式，其余運(yùn)用了公允價(jià)值模式的企業(yè)在具體應(yīng)用中也存在不少問題，公允價(jià)值模式的優(yōu)越性沒有得到充分地利用和發(fā)揮。因此，公允價(jià)值模式在我國(guó)投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用還存在很多問題，還得進(jìn)行改善。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、公允價(jià)值概述

（一）公允價(jià)值定義

公允價(jià)值就是：在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。從定義上我們可以了解到，公允價(jià)值包涵其他幾種計(jì)量屬性，是其他計(jì)量屬性成立的基礎(chǔ)。我們都知道會(huì)計(jì)上所做的很多工作都是為了給決策者提供可靠真實(shí)的決策信息。因?yàn)楣蕛r(jià)值體現(xiàn)了一定時(shí)點(diǎn)上資產(chǎn)或負(fù)債的實(shí)際價(jià)值所以運(yùn)用比較廣泛，公允價(jià)值建立在公平交易基礎(chǔ)上，它能為會(huì)計(jì)信息使用者提供更有價(jià)值的決策信息是因?yàn)槟軌蛱峁└訙?zhǔn)確可靠的金額。

（二）公允價(jià)值應(yīng)用環(huán)境

對(duì)于公允價(jià)值的應(yīng)用環(huán)境，目前有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，公允價(jià)值只能應(yīng)用于活躍市場(chǎng)中，不能應(yīng)用于非活躍市場(chǎng)中；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，公允價(jià)值在非活躍市場(chǎng)中也可以應(yīng)用。支持前一種觀點(diǎn)的人認(rèn)為：雖然我們現(xiàn)在各方面的技術(shù)都比較先進(jìn)，但是公允價(jià)值的獲得在大多數(shù)情況下還是比較難獲得的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中采用公允價(jià)值會(huì)影響會(huì)計(jì)核算的可靠性和準(zhǔn)確性；公允價(jià)值以活躍的市場(chǎng)為計(jì)量前提，在金融危機(jī)和市場(chǎng)衰退的前提下，公允價(jià)值計(jì)量將失去可靠的計(jì)量前提。[1]支持后一種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，只要存在公平交易，公允價(jià)值就有應(yīng)用的空間，換句話說(shuō)，公允價(jià)值能應(yīng)用于非活躍市場(chǎng)。

（三）公允價(jià)值計(jì)量方法

目前有兩種計(jì)量公允價(jià)值情況是較普遍接受的，一是確定情況下的公允價(jià)值，此時(shí)公允價(jià)值就是交易中的現(xiàn)金金額；二是估計(jì)公允價(jià)值事實(shí)上，應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，對(duì)于公允價(jià)值的計(jì)量方法，在存在市價(jià)時(shí)，可以優(yōu)先選擇市價(jià)法，在不存在市價(jià)時(shí)，能夠選擇其他估值技術(shù)。自然，也許在計(jì)量公允價(jià)值時(shí)，相關(guān)的現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率都比較確定，收益法應(yīng)當(dāng)是最合適的方法。

二、投資性房地產(chǎn)的概述

（一）投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為獲取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)

投資性房地產(chǎn)有別于企業(yè)擁有的其他資產(chǎn)，比固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和作為存貨的用于銷售的房地產(chǎn)，主要體現(xiàn)在性能和計(jì)量方面。首先，投資性房地產(chǎn)與大多數(shù)房地產(chǎn)差不多，都是金額較大、回收期相對(duì)較長(zhǎng)、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力差等。然后，持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取租金收益增值收益。[3]因此，一般而言，投資性房地產(chǎn)是具有較強(qiáng)盈利能力的資產(chǎn)，具有較好的保值增值性。從這種意義上來(lái)理解，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)也是一種經(jīng)營(yíng)性的投資活動(dòng)，租金收益和增值收益是企業(yè)尋求的經(jīng)濟(jì)利益。最后，從計(jì)量方面，企業(yè)應(yīng)該采用成本模式，符合條件也能采用公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

三、分析投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)

（一）投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)點(diǎn)

1.會(huì)計(jì)信息相關(guān)性會(huì)提高

從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)定我們能夠知道：公從允價(jià)值計(jì)量模式和成本計(jì)量模式對(duì)比來(lái)說(shuō)，公允價(jià)值計(jì)量模式能夠較為準(zhǔn)確的反映投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日的現(xiàn)時(shí)狀況，可以把會(huì)計(jì)相關(guān)性提高。[3]此外，從整體市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)看，促進(jìn)我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更加健康有利的方向發(fā)展，我們需要普遍運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式，也會(huì)使會(huì)計(jì)信息在不同會(huì)計(jì)主體之的可比性變得更強(qiáng)。

2.企業(yè)財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)會(huì)得到改善

目前來(lái)看我國(guó)房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)是在不穩(wěn)定中上升，公允價(jià)值計(jì)量模式在被大多數(shù)企業(yè)采用后，投資性房地產(chǎn)降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，提高了企業(yè)的融資能力。也增加了賬面價(jià)值和企業(yè)所有者權(quán)益。另外，在公允價(jià)值計(jì)量模式下，業(yè)務(wù)成本也不再確認(rèn)，折舊或攤銷對(duì)于投資性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)也不再計(jì)提。企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)總額相對(duì)于成本模式也會(huì)有所增加；即使在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值在沒有變動(dòng)的情況下。由于公允價(jià)值上升確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益更會(huì)使利潤(rùn)總額上漲幅度擴(kuò)大，會(huì)使投資性房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。所以，能夠使企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)得到改善則需要使用公允價(jià)值計(jì)量模式，這樣財(cái)務(wù)報(bào)表就會(huì)增色很多。

（二）在投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式的缺點(diǎn)

1.公允價(jià)值執(zhí)行成本費(fèi)用高

公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用所產(chǎn)生的成本費(fèi)用相對(duì)較高。首先，公允價(jià)值的主要計(jì)量屬性是動(dòng)態(tài)計(jì)量，在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量那么每一個(gè)會(huì)計(jì)結(jié)束都要對(duì)所有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全新的計(jì)量，為了獲取到更準(zhǔn)確的公允價(jià)值信息，很多企業(yè)會(huì)去委托像會(huì)計(jì)師事務(wù)所這樣專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行公允價(jià)值的評(píng)估，成本費(fèi)用負(fù)擔(dān)就是這樣來(lái)的；接著，因?yàn)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中核算過(guò)程復(fù)雜，在初期進(jìn)行模式轉(zhuǎn)換的時(shí)候需要對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債由會(huì)計(jì)人員進(jìn)行整體調(diào)整的賬務(wù)處理，而且要對(duì)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況的會(huì)計(jì)信息記錄進(jìn)行全程跟蹤，因此賬務(wù)管理成本費(fèi)用產(chǎn)生，而且較高；然后，以免投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在進(jìn)行盈余管理時(shí)被管理人員利用，公司相關(guān)部門的信息使用者需要增強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)信息的管理，這同樣會(huì)產(chǎn)生額外的管理成本費(fèi)用。

2.公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)處理科目繁多

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式涉及的會(huì)計(jì)科目繁多，會(huì)計(jì)處理過(guò)程復(fù)雜。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式運(yùn)用在投資性房地產(chǎn)中以后，暫時(shí)性差異由于資產(chǎn)的賬面價(jià)值于計(jì)稅基礎(chǔ)的不同而產(chǎn)生，相關(guān)會(huì)計(jì)人員需要根據(jù)會(huì)計(jì)上的利潤(rùn)總額調(diào)整應(yīng)納稅所得額計(jì)算企業(yè)所得稅；還有，投資性房地產(chǎn)出售或改變資產(chǎn)用途時(shí)，需要將投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式核算期間涉及的所有科目予以轉(zhuǎn)回，包括公允價(jià)值變動(dòng)損益、資本公積和遞延所得稅負(fù)債，增加了會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性。

四、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中出現(xiàn)的不足

成本模式與公允價(jià)值計(jì)量模式相比出于劣勢(shì)，但是公允價(jià)值模式處于不成熟的大環(huán)境中，因此在很好的運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)還面臨著很多問題。

（一）得到準(zhǔn)確的公允價(jià)值很難，而且可行性不高

房地產(chǎn)企業(yè)只有在滿足會(huì)計(jì)法規(guī)中規(guī)定的條件時(shí)，才能采用會(huì)計(jì)模式計(jì)量。首先需要活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；然后需要從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上獲得同類型房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格還有其它相關(guān)信息，才能對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。但是，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不太成熟，大部分上市公司很難找到很準(zhǔn)確的公允價(jià)值市場(chǎng)。另外各地房地產(chǎn)價(jià)值差異也較大，其影響因素也各不相同，即使可以準(zhǔn)確的確定出公允價(jià)值，可行性也不高。

（二）公允價(jià)值計(jì)量對(duì)公司收益的影響

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用有利于體現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值。折舊和減值準(zhǔn)備在經(jīng)過(guò)公允價(jià)值計(jì)算以后不再計(jì)提，期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額直接計(jì)入當(dāng)期損益。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度穩(wěn)定性規(guī)范性否不高，而且在價(jià)格上又有很大的波動(dòng)。所以連帶著有變動(dòng)的有房地產(chǎn)公司的凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)，所以收益波動(dòng)很大。

公司收益也明顯變動(dòng)，很容易讓債權(quán)人的質(zhì)疑，也可能使其他很多人的利益關(guān)系被別人誤導(dǎo)，會(huì)讓企業(yè)形象受到影響，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展也會(huì)受到一定程度的影響。

五、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的建議

（一）使房地產(chǎn)市場(chǎng)信息更加完善，加快促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

依上所述，我們可以知道活躍的市場(chǎng)是對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行運(yùn)用的首要前提，但是這種相對(duì)完善的市場(chǎng)在我國(guó)比較缺失，而價(jià)格和相關(guān)信息也不夠完善。國(guó)家應(yīng)該采用有效的措施來(lái)提高公允價(jià)值的公正和客觀的一面，例如：在構(gòu)造優(yōu)良的市場(chǎng)環(huán)境下推出并實(shí)行合理優(yōu)惠政策，從而逐漸孕育并刺激房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍性，構(gòu)建相對(duì)而言合理并健全的資產(chǎn)評(píng)估體系。構(gòu)建健全活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的初衷是對(duì)公允價(jià)值評(píng)估做幫助，從而使公允價(jià)值的獲取更具有理?yè)?jù)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)信息得到進(jìn)一步完善。

（二）加強(qiáng)公允價(jià)值模式計(jì)量的監(jiān)管力度

允價(jià)值的使用既有利的一面，也有不利的一面，不僅促進(jìn)了會(huì)計(jì)信息的公允性和相關(guān)性，讓企業(yè)操縱利潤(rùn)成為可能。所以說(shuō)監(jiān)管部門理應(yīng)制定相應(yīng)的對(duì)策。比如，我們可以用一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行定性和定量，增強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)中對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管，如果發(fā)現(xiàn)有誰(shuí)對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行惡意操縱，南無(wú)我們就要給予受益主體嚴(yán)厲的處罰。

（三）要提高相關(guān)管理財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)水平

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的各項(xiàng)規(guī)定更加體現(xiàn)了企業(yè)相關(guān)管理者和財(cái)務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的重要性在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定中體現(xiàn)的淋漓盡致。由于太多不確定因素在公允價(jià)值中存在著，所以需要具有專業(yè)素養(yǎng)的財(cái)務(wù)人員對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量進(jìn)行專業(yè)判斷，那么其結(jié)果一目了然，主觀性必定會(huì)有所增強(qiáng)?？梢妼?duì)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性產(chǎn)生較大影響的是專業(yè)素養(yǎng)有所差異的人做出的不同選擇。因此，首先，要提升從事會(huì)計(jì)行業(yè)人員的道德素養(yǎng)，增強(qiáng)其遵紀(jì)守法意識(shí)；其次，應(yīng)支持企業(yè)對(duì)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)的工作，提升會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力，就此幫助企業(yè)更有效并合理的運(yùn)用公允價(jià)值。

總之，投資性房地產(chǎn)中的公允價(jià)值計(jì)量是一個(gè)比較復(fù)雜的大問題，執(zhí)行起來(lái)難度也比較大，在我國(guó)投資性房地產(chǎn)中很多問題任然存在。雖然有一部分上市公司在投資性房地產(chǎn)中采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，但是要想普遍使用還需要一定的時(shí)間。因?yàn)槿魏问挛锒际侵鸩奖唤邮艿倪^(guò)程，而不會(huì)是直接就會(huì)被接受的。所以公允價(jià)值模式的計(jì)量也需要一個(gè)逐漸的被認(rèn)可的過(guò)程。同時(shí)我們也應(yīng)該找到去克服公允價(jià)值計(jì)量模式不足的方法，這樣，企業(yè)和這個(gè)社會(huì)還有我們這個(gè)國(guó)家才會(huì)走得更遠(yuǎn)。（作者單位：洛陽(yáng)師范學(xué)院商學(xué)院）

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