文/謝華育 上海社會科學院經濟研究所助理研究員

新型城鎮(zhèn)化與房地產價格

文/謝華育 上海社會科學院經濟研究所助理研究員

近10年以來，我國房地產市場之所以能高速發(fā)展，房價能快速上漲，無疑與我國城市化的高速發(fā)展有關，這一點已經基本成為共識。

在房地產市場中，所謂一線、二線和三線城市，指的基本上是我國地級市以上的城市，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，這些城市2010年的建成區(qū)面積相比于2000年擴大了一倍。而正是城市化的這一發(fā)展速度滋養(yǎng)了房地產市場10年的輝煌。近年來，由于房地產價格增長過快，我國政府推出了一系列抑制房價的措施，試圖促使房地產市場能夠健康平穩(wěn)地發(fā)展。

我國新一屆政府執(zhí)政以來，新型城鎮(zhèn)化成為一個熱門詞匯，許多業(yè)內人士認為新型城鎮(zhèn)化是刺激房地產市場發(fā)展的又一針強心針，甚至新型城鎮(zhèn)化概念一度成為證券市場炒作房地產板塊的借口。那么新型城鎮(zhèn)化真是導致房地產價格繼續(xù)抬升的利好因素嗎？

新型城鎮(zhèn)化“新”在哪里

如果我們把新型城鎮(zhèn)化理解為房地產市場的利好因素，那么它顯然與之前我國的城市化發(fā)展方式在刺激房地產業(yè)發(fā)展上具有相同的魔力。但是如果我們考察新型城鎮(zhèn)化和近10年來我國城市化發(fā)展的模式，就會發(fā)現(xiàn)二者大相徑庭。

過去10年，我國城市化發(fā)展采用的是一種極化發(fā)展模式。也就是說，在不同地理區(qū)域內，通過一座城市高速擴張，構成一極，以帶動其他城市和地區(qū)經濟發(fā)展。房地產市場上所謂的一線城市，即北上廣深，正是這種發(fā)展模式的直接受益者。極化發(fā)展之所以能鑄就這些特大型城市，從城市發(fā)展的角度看，是由于政府在產業(yè)、政策、投資等諸多方面集中發(fā)展這些重點城市，使各種資源匯集于這些城市，當然其中也包括構成房地產“剛需”的人力資源。這些城市單位土地面積承載的資源數(shù)量遠遠超過其他城市，但換一個角度看，土地資源比較其他資源卻顯得稀缺。特別是隨著人力資源的涌入，住房需求也大幅增長，而住宅用地投放市場的數(shù)量卻與之不能適應，甚至遠遠小于工業(yè)用地和商業(yè)用地投放數(shù)量。這是我國許多特大城市產城失衡的原因，也是房價高速增長的根本推手。

但是城市極化發(fā)展也有其弊端，對于在特大城市生活的人來說，能切身領教“城市病”的痛苦，而在更廣闊的空間發(fā)展視野內，極化發(fā)展導致的是區(qū)域發(fā)展不平衡、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡。

區(qū)域發(fā)展不平衡包括兩個方面，一個是就我國國土整體而言，特大城市集中于東部沿海地區(qū)，因此出現(xiàn)東部地區(qū)包括房地產在內的產業(yè)高速發(fā)展，而西部地區(qū)則相對滯后。另一個方面是就同一區(qū)域內部而言，特大城市無論在經濟社會文化哪個方面，都大大超越其他中小城市和小城鎮(zhèn)，特大城市的崛起伴隨著的是中小城市的沒落。此外，在城市和鄉(xiāng)村之間特大城市像是一個腫瘤一樣蠶食著周邊的農村地區(qū)。農村地區(qū)為城市提供了土地資源，但自身卻不能在城市發(fā)展過程中，享受與中心城區(qū)同等的發(fā)展權，因此許多農村地區(qū)反而在極化發(fā)展過程中落后了。以上海為例，從1990年到2012年，上海城鄉(xiāng)居民收入的差距始終在擴大。正是基于我國城市化發(fā)展中存在的問題，新型城鎮(zhèn)化的概念才被提出來。

黨的十八大報告在涉及城市化發(fā)展時，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式已經初露端倪。報告指出，科學規(guī)劃城市群規(guī)模和布局，增強中小城市和小城鎮(zhèn)產業(yè)發(fā)展、公共服務、吸納就業(yè)、人口集聚功能。十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式，《決定》指出：堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展、產業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進城鎮(zhèn)化和新農村建設協(xié)調推進。

從中我們可以看出，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的特點是，在城市群發(fā)展體系中，推動中小城市發(fā)展。2013年，我國城市數(shù)量為658座，建制鎮(zhèn)20113個，其中大部分是中小城市和小城鎮(zhèn)。發(fā)展這些城鎮(zhèn)將改變集中發(fā)展特大城市的發(fā)展路徑，改城市化的極化發(fā)展模式為點狀發(fā)展。在城鄉(xiāng)發(fā)展關系上，新型城鎮(zhèn)化還可以促進新農村建設。很顯然，本屆政府是想通過新型城鎮(zhèn)化促使城市發(fā)展不平衡、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題得以改善。

解決“三個1億人”問題會影響房地產市場嗎

從李克強總理今年的政府工作報告上，我們更能察覺出新型城鎮(zhèn)化的一些實質性內涵。在今年的政府工作報告中，李總理指出：“今后一個時期，著重解決好現(xiàn)有‘三個1億人’問題，促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化?！?/p>

如果我們從房地產發(fā)展的角度思考這“三個1億人”的問題，我們會問，如果1億農民住進城鎮(zhèn)，這是否會增加商品房的需求？如果1億人口走出棚戶區(qū)和城中村，他們能否負擔起高昂的房產價格？如果中西部地區(qū)1億人口進入鄰近的城市化地區(qū)工作生活，沿海特大城市房地產是否還能持續(xù)高速發(fā)展？

第二個“1億人”的問題相對較好回答，棚戶區(qū)和城中村居民的購買能力有限，因此不能構成房地產需求人群，解決這些人的住房主要是通過政府住房保障制度，也就是通過經濟適用房和廉租房滿足這1億人的住房需求。對商品房市場而言，其影響不大。但是，落戶城鎮(zhèn)的農業(yè)人口和中西部地區(qū)就近就業(yè)的人口，這兩億人的需求變動會否影響房地產市場呢？

先說落戶城鎮(zhèn)的農業(yè)人口。確實農業(yè)人口向城市或城鎮(zhèn)轉移是支撐我國經濟高速發(fā)展的主要原因。原來農業(yè)人口吃自己地里的糧食就省下去市場買菜買糧的錢，現(xiàn)在住城里了，只能掏錢去買菜。從宏觀角度而言，這一變化直接刺激了消費的增長。這也是新型城鎮(zhèn)化這一概念出現(xiàn)以后，許多股票分析師判斷房地產股上漲的重要原因。

然而這么思考問題，只能說明股票分析師過于天真，對城鎮(zhèn)化缺乏了解。不說別的，這些年我們提“以人為本”的城鎮(zhèn)化，難道讓農民接受高昂的房價，試問逼得農民掏出血汗錢買房才叫“以人為本”嗎？再問一個問題，花那么多錢換一套100平米不到的房子，和在農村幾畝宅基地上蓋幾層樓房，你覺得農民會選擇哪種生活呢？

事實上，高房價已經越來越成為阻礙我國農村地區(qū)城鎮(zhèn)化的主要因素，而聰明的地方政府官員也明白，通過出賣土地給房地產商來實現(xiàn)城鎮(zhèn)化絕非明智之舉，城鎮(zhèn)化的關鍵是地方經濟的繁榮，賣地發(fā)展房地產業(yè)只不過是一榔頭買賣。山東一些地區(qū)，為了促進地區(qū)工業(yè)發(fā)展，鼓勵農民向工人轉型，政府一方面引導農民通過宅基地置換的方式住上新興城鎮(zhèn)化地區(qū)的樓房，一方面在土地出讓后返還發(fā)展商土地出讓金，最終使農民住上價廉的商品房。所以讓農民進城鎮(zhèn)居住，未必是刺激房價上漲的因素。

如果說農村人口農轉非不會導致房價上漲，那么中西部地區(qū)人口就近就業(yè)則更是一個阻礙房價上漲的利空因素。其實不光是中西部地區(qū)，東部、中部地區(qū)現(xiàn)在也在積極促進“就地城鎮(zhèn)化”。我們說極化發(fā)展是促使資源向特大城市匯集，導致土地相對于其他資源更加稀缺的主要原因。那么就地城鎮(zhèn)化恰恰是疏導這一問題的重要方法，這可以使單位土地面積上資源使用效率增加。當然對于房地產市場而言，當本應涌入東部特大型城市的人口逐漸減少，那么所謂剛需的數(shù)量也會下降。北上廣深四座特大城市在房地產市場上的標桿引領作用也會隨之減弱。只要能促使市場中各類要素資源順利向中小城市和小城鎮(zhèn)導入，中小城市的后發(fā)優(yōu)勢也會越發(fā)明顯。

當然，有些人認為，中小城市的房價存在上漲可能，而特大城市房價會開始回落，但是總體而言中國的房價會上升。這種可能性是完全存在的，但是這樣一種發(fā)展方式對于城市發(fā)展和房地產市場發(fā)展而言是健康的，因為中小城市房價的發(fā)展絕對不會很大，因為如果哪個中小城市房價過高，對于吸引人才而言就是劣勢。對于炒房人而言，要對幾百、幾千個中小城市的房價進行挖掘，這是存在難度的，實際上這些城市的房價是不存在炒作題材的。

新型城鎮(zhèn)化發(fā)展從長遠看是促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要因素，但不是推動房價持續(xù)高速增長的因素，相反新型城鎮(zhèn)化通過資源供給和住房需求在地理空間上的優(yōu)化配置，使住宅地產價格能回歸理性。所以習慣了房地產價格高速增長的人們，應該避免對新型城鎮(zhèn)化的誤讀，正視未來房地產發(fā)展的方向。