周毛利

(中鐵十七局第一工程有限公司，山西太原 030032)

我國房地產(chǎn)業(yè)一方面其發(fā)展面臨廣闊前景和良好機(jī)遇，另一方面也因?yàn)槠涮厥庑约捌浣鼛啄甑姆抢硇园l(fā)展引發(fā)了社會(huì)上過多的問題以及過熱的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性質(zhì)使其能否保持健康發(fā)展關(guān)聯(lián)國民經(jīng)濟(jì)全局，房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展關(guān)系民生及和諧社會(huì)建設(shè)。作為固定資產(chǎn)投資的“大權(quán)重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的起伏與宏觀經(jīng)濟(jì)周期高度正相關(guān)，政策的調(diào)整、變化決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整力度和調(diào)整周期。出于對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)非理性上漲的反應(yīng)，我國政府從2005年開始進(jìn)入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的密集調(diào)控期，調(diào)控的力度越來越大，范圍也越來越寬。調(diào)控的內(nèi)容和手段也從2005年的單純關(guān)注房?jī)r(jià)問題逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榻暌詠淼膹亩鄠€(gè)領(lǐng)域、運(yùn)用多種措施對(duì)“失去理性”的房?jī)r(jià)進(jìn)行綜合調(diào)控。本文從國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，選取了2004年～2013年的企業(yè)景氣指數(shù)、各行業(yè)的平均景氣指數(shù)、房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)，綜合了這十年國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)宏觀政策，對(duì)這些房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)因素進(jìn)行了相關(guān)分析。

1 數(shù)據(jù)說明

1.1 企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)

企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)均來源于國家統(tǒng)計(jì)局開展的企業(yè)景氣調(diào)查。企業(yè)景氣指數(shù)是通過對(duì)企業(yè)家關(guān)于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和微觀經(jīng)營狀況判斷結(jié)果進(jìn)行量化加工整理得到的，用以綜合反映宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營景氣狀況以及未來發(fā)展變化的趨勢(shì)。企業(yè)家信心指數(shù)綜合反映企業(yè)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的看法和信心，企業(yè)景氣指數(shù)綜合反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營景氣狀況。本文中企業(yè)景氣指數(shù)采用國家統(tǒng)計(jì)局中每年四個(gè)季度的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)的平均數(shù)。各行業(yè)景氣指數(shù)平均值為各個(gè)季度的景氣指數(shù)的平均值。企業(yè)家信心指數(shù)采用每年四個(gè)季度房地產(chǎn)企業(yè)家的信心指數(shù)的平均值。

1.2 2004年～2013年國家政策調(diào)控分析與調(diào)控力度賦值

因?yàn)?004年～2008年的宏觀政策對(duì)近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響力度減弱，所以本文重點(diǎn)分析了2008年～2013年這六年的房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策。對(duì)國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策采用賦值的辦法進(jìn)行量化，以便分析。以2008年的政策賦值80為準(zhǔn)，完全從緊的政策賦值為100，然后逐步遞減。其余年份通過與相近年份作對(duì)比得出其賦值。

1)2004年～2007年的政策分析與賦值。2004年國家全力支持住宅成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。綜合分析賦值為40，這是房地產(chǎn)相關(guān)政策最為寬松的時(shí)期。2005年房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。國家的相關(guān)政策已經(jīng)開始有所調(diào)控，但支持力度不減。綜合分析賦值為50。2006年，中央政府用土地供給抑制房地產(chǎn)過熱，上調(diào)貸款利率，以貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一定程度的調(diào)控。綜合分析賦值為65。2007年，房貸優(yōu)惠政策取消，國家稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》，明確個(gè)人買賣二手房，須繳納個(gè)人稅。綜合分析賦值為70。

2)2008年的政策分析與賦值。從政策面看，與2006年、2007年的調(diào)控相比，2008年國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度更大，而且是全方位的，不僅包含了供需層面，而且對(duì)于市場(chǎng)秩序和制度層面均有涉及。綜合政策分析，賦值為80。

3)2009年的政策分析與賦值。2009年的投資增長總體平穩(wěn)，但房地產(chǎn)業(yè)的投資“局部活躍”，全國商品房均價(jià)依然保持高位上漲趨勢(shì)，使得政策面繼續(xù)再收緊，前沿城市的房?jī)r(jià)開始大幅下跌，顯露泡沫破滅跡象，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景極不明朗。綜合政策分析的賦值為90。

4)2010年的政策分析與賦值。2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)明顯，房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)了中央政府調(diào)控政策從年初“兩防”調(diào)整為年中的“一保一控”，到12月明確為“保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的政策變動(dòng)以及房地產(chǎn)行業(yè)的自身調(diào)整，調(diào)整成為2010年房地產(chǎn)業(yè)的主基調(diào)。綜合政策分析，賦值為90。

5)2011年的政策分析與賦值。2011年，國家4萬億元投資計(jì)劃推出后的影響進(jìn)入高峰，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策共同作用下，市場(chǎng)上流動(dòng)性大大增強(qiáng)，在中央政策的基礎(chǔ)上，各地紛紛出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。中央政策的綜合分析，賦值為60。

6)2012年的政策分析與賦值。國務(wù)院辦公廳連續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，中國人民銀行上調(diào)存款類準(zhǔn)備金率，綜上分析，政策賦值為90。

7)2013年的政策分析與賦值。2013年春節(jié)前夕，確定了全年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)，同時(shí)也拉開了全國范圍嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的序幕。再次強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住宅建設(shè)，對(duì)房?jī)r(jià)控制、保障房建設(shè)均有明確的目標(biāo)和時(shí)間限制。政策分析賦值為95，達(dá)十年最高水平。

綜合以上的分析，得出量化后各因素的數(shù)據(jù)匯總于表1。

2 對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析

運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)分析(如表2所示)。

表1 各因素的匯總表

表2 數(shù)據(jù)描述性統(tǒng)計(jì)分析

由表2可以看出，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的各行業(yè)景氣指數(shù)都較高，在我國經(jīng)濟(jì)保持較快平穩(wěn)發(fā)展的近十幾年里，我國的各行各業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)普遍良好的態(tài)勢(shì)。國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策控制度均值為73，說明國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的力度處于從緊的水平，其標(biāo)準(zhǔn)差達(dá)到19.032 14，居于最高，也說明了國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策變數(shù)較大，這也與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定，有太多的動(dòng)蕩與影響因素有較強(qiáng)的關(guān)系。

1)在控制因素“國家政策控制力度”的前提下，對(duì)“各行業(yè)景氣指數(shù)平均值”“企業(yè)家信心指數(shù)”“企業(yè)景氣指數(shù)”三個(gè)因素進(jìn)行偏相關(guān)性分析。

表3 控制因素“國家政策控制力度”的偏相關(guān)分析

由表3可以看出，在控制了國家政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控這一因素后，可以看出房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，比其他行業(yè)的相關(guān)性顯著，比在控制國家調(diào)控這一因素前的相關(guān)度0.776還要顯著。

2)在控制因素“企業(yè)家信心指數(shù)”的前提下，對(duì)“各行業(yè)景氣指數(shù)平均值”“企業(yè)景氣指數(shù)”“國家政策控制力度”三個(gè)因素進(jìn)行偏相關(guān)性分析。

表4 控制因素“企業(yè)家信心指數(shù)”的偏相關(guān)分析

從表4可以看出，在控制了企業(yè)家信心指數(shù)這一因素的前提下，可以看出企業(yè)家信心指數(shù)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)和其他綜合行業(yè)的干擾太大，而房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的相關(guān)度比較顯著。

3 結(jié)語

目前經(jīng)過幾年調(diào)控，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚存在部分大城市房?jī)r(jià)過高，住房供給結(jié)構(gòu)不合理，住房保障制度不完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序有待進(jìn)一步規(guī)范，住房需求有待合理引導(dǎo)等問題。鑒于國家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的顯著影響，所以，應(yīng)該加強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的有效引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)有序發(fā)展。但同時(shí)考慮到房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，以及對(duì)國家政策的高敏感性，因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整不能采取過激的諸如“休克療法”等極端辦法。

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