徐磊

2013年10月，房地產(chǎn)信托讓出集合資金信托產(chǎn)品投資領(lǐng)域的頭把交椅，退居次席，金融類集合資金信托產(chǎn)品異軍突起。媒體普遍唱衰的房地產(chǎn)業(yè)終于把房地產(chǎn)信托也拉下了水。屋漏偏逢連陰雨，房地產(chǎn)信托5月迎來千億兌付季，不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的當(dāng)前，他們還有錢準(zhǔn)時(shí)兌付嗎？

5月到期房地產(chǎn)信托超千億據(jù)海通證券測(cè)算，2014年房地產(chǎn)信托到期量約為6335億元，其中全年到期的最高峰值出現(xiàn)在5月份，到期量在全年中占比達(dá)到20%左右。也就是說，粗略估計(jì)，5月到期的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目規(guī)?；虺^1200億元。

近日，多家門戶網(wǎng)站也普遍貼出“5月迎來房地產(chǎn)信托千億兌付季”等相關(guān)文章，對(duì)于房地產(chǎn)信托的還款能力普遍提出了質(zhì)疑。是媒體的過分擔(dān)憂，還是確有其事？

一位劉姓投資人稱：“我投資的有限合伙制房地產(chǎn)信托基金今年要到期的有6個(gè)，其中3個(gè)已經(jīng)違約。現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入違約集中爆發(fā)期，今后我不會(huì)再投資房地產(chǎn)信托基金了?！?/p>

根據(jù)某第三方研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2012年初至今，已有約15款房地產(chǎn)信托項(xiàng)目因流動(dòng)性等問題，暴露兌付風(fēng)險(xiǎn)，占全部暴露風(fēng)險(xiǎn)的信托項(xiàng)目的逾七成。其中，有不到半數(shù)的房地產(chǎn)信托通過公開訴訟的司法途徑爭(zhēng)取權(quán)益，且大多數(shù)發(fā)生在剛過去的2013年。

目前，雖然信托公司對(duì)產(chǎn)品有剛性兌付的“潛規(guī)則”，但近幾年信托大發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)信托，管理的資產(chǎn)規(guī)模已超出信托能夠剛性兌付的能力。全行業(yè)2356億元權(quán)益承載了4 . 9萬億元的融資類信托，兜底或已力不從心。

信托公司 大幅減少房地產(chǎn)信托項(xiàng)目

盡管目前信托產(chǎn)品暫時(shí)還沒有兌付風(fēng)險(xiǎn)，但是信托公司對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目顯然謹(jǐn)慎多了?！敖衲晡覀兎康禺a(chǎn)集合信托減少得特別明顯，現(xiàn)在公司更傾向于鼓勵(lì)我們做單一項(xiàng)目。” 一家大型信托公司銷售部經(jīng)理坦言，今年以來，公司只接政府項(xiàng)目和企業(yè)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目基本不碰?！澳瓿跻詠恚覀円寻l(fā)行10多個(gè)項(xiàng)目，沒有一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目。”

公開數(shù)據(jù)顯示，一季度6 8家信托公司總計(jì)發(fā)行1286款集合信托產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模為2104.5億元，環(huán)比減少近四成。其中，最惹人關(guān)注的當(dāng)屬房地產(chǎn)信托。截至一季度末，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模僅為468. 35億元，比去年同期下降超過了25%。

一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于旺盛的消費(fèi)需求，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，三四線城市則面臨存房量過大，供大于求的現(xiàn)象。從近些年媒體上不斷爆出的“鬼城”不難看出，投資涉房信托面臨的風(fēng)險(xiǎn)有加大的趨勢(shì)，在投資時(shí)應(yīng)嚴(yán)加考量管理者經(jīng)驗(yàn)、房產(chǎn)企業(yè)實(shí)力和還款能力等多方面。

保監(jiān)會(huì)發(fā)文 調(diào)控房地產(chǎn)領(lǐng)域投資風(fēng)險(xiǎn)

4 月2 2日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資集合資金信托計(jì)劃有關(guān)事項(xiàng)的通知》，再次明確作為受托人的信托公司的門檻。監(jiān)管重點(diǎn)主要是為了防范保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。

保險(xiǎn)資金投資信托計(jì)劃放開以來，已暴露出一些風(fēng)險(xiǎn)端倪。首先，信托計(jì)劃基礎(chǔ)資產(chǎn)集中度較高，主要為房地產(chǎn)和基建類信托，兩者占比約6 4%。相比之下，這兩類信托產(chǎn)品在整個(gè)信托行業(yè)的占比分別是10.03%和25. 25%。其次，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)信托投資的決策機(jī)制不健全。此外，“重投資，輕監(jiān)管”較明顯。

當(dāng)前，國(guó)家正加緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范與調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，伴隨著的是房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)歷前幾年的風(fēng)光后，房地產(chǎn)信托也將迎來苦日子，集資容易兌付難，且行且珍惜吧。

TIPS

如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)

首先，信托產(chǎn)品所投資的區(qū)域非常重要。

一線二線城市的風(fēng)險(xiǎn)明顯低于三、四線城市。眼下，不僅房地產(chǎn)商開始從三、四線城市撤回至一、二線城市，房地產(chǎn)信托也遵循了同樣的路線。目前部分三、四線城市房產(chǎn)的供需已經(jīng)嚴(yán)重失衡，在供應(yīng)過量的情況下，相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)放大。故而一些投資中小城市地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)信托，投資者最好不碰。

其次，項(xiàng)目的交易對(duì)手也是非常重要的因素。

投資者要看信托項(xiàng)目的交易對(duì)手是否是一些大的開發(fā)商，地產(chǎn)商的資質(zhì)、還款能力以及過往的業(yè)績(jī)等，都是非常重要的參考因素。

最后，需要綜合考慮房地產(chǎn)信托的發(fā)行時(shí)間和項(xiàng)目的定位問題。

一個(gè)定位成功的項(xiàng)目決定了其未來的銷售情況，而期限過短有時(shí)候也會(huì)影響信托產(chǎn)品最后的兌付。因?yàn)橐坏┯錾险恼{(diào)控，地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售出現(xiàn)問題，將可能導(dǎo)致產(chǎn)品出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。