■ 朱道林/徐思超

（中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系，北京 100193）

CPI對地價(jià)變化的影響及扣除方法研究

■ 朱道林/徐思超

（中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系，北京 100193）

通過分析價(jià)格指數(shù)的概念及其在價(jià)格分析中的作用，探討了在地價(jià)分析中扣除CPI以消除通貨膨脹對地價(jià)影響的方法。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，與扣除通貨膨脹影響之前相比，全國105個(gè)主要監(jiān)測城市2008年各類用途平均地價(jià)及2012年住宅用地平均地價(jià)不漲反跌；各用途地價(jià)的名義增長率和實(shí)際增長率峰值出現(xiàn)的時(shí)間分別為2010年和2009年。在地價(jià)分析中扣除CPI以消除通貨膨脹對地價(jià)的影響能夠更真實(shí)地反映地價(jià)本身的變動狀況以及更直接地顯化宏觀調(diào)控政策等因素對地價(jià)變化的影響。

地價(jià)；CPI；價(jià)格指數(shù)；扣除方法

1 研究背景

地價(jià)不僅是土地要素參與宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)杠桿[1]，也是觀察宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)[2]。因此，科學(xué)地分析和研究地價(jià)變動規(guī)律具有十分重要的意義。然而，地價(jià)名義值的變動既受地價(jià)本身變化的影響也受通貨膨脹（通貨緊縮）的影響，地價(jià)上升時(shí)可能是由于貨幣購買力降低了，地價(jià)下降時(shí)可能是由于貨幣購買力提高了。因此，現(xiàn)實(shí)生活中所產(chǎn)生的交易地價(jià)并不能反映地價(jià)本身的真實(shí)變動?；诖?，本文在分析價(jià)格指數(shù)的概念及其在價(jià)格分析中的作用的基礎(chǔ)上，探討CPI對地價(jià)變動的影響及利用CPI對名義地價(jià)進(jìn)行扣除以消除通貨膨脹對地價(jià)影響的方法，為獲取真實(shí)的地價(jià)變化信息及科學(xué)分析地價(jià)提供依據(jù)。

2 價(jià)格指數(shù)的概念及其在價(jià)格分析中的作用

價(jià)格指數(shù)是反映不同時(shí)期一組商品（服務(wù)項(xiàng)目）價(jià)格水平的變化方向、趨勢和程度的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是經(jīng)濟(jì)指數(shù)的一種，通常以報(bào)告期和基期相對比的相對數(shù)來表示[3]。目前我國編制的價(jià)格指數(shù)主要有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)、工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)等。

價(jià)格指數(shù)在價(jià)格分析中的作用主要有分析研究價(jià)格變動、剔除價(jià)格因素和衡量通貨膨脹[4]。分析研究價(jià)格變動即利用價(jià)格指數(shù)對相應(yīng)指標(biāo)的價(jià)格變動進(jìn)行分析，如利用地價(jià)指數(shù)對地價(jià)變動進(jìn)行分析；利用價(jià)格指數(shù)剔除價(jià)格變動因素對相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，一般分為兩類：一是對諸如GDP、固定資產(chǎn)投資、社會商品零售總額、工業(yè)增加值等經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)消除價(jià)格變動因素，以研究這些總量指標(biāo)的實(shí)際增長情況，此時(shí)不同的總量指標(biāo)選擇用于剔除價(jià)格變動因素的價(jià)格指數(shù)是不同的，如要消除按現(xiàn)價(jià)計(jì)算的固定資產(chǎn)投資指標(biāo)中的價(jià)格變動因素，就應(yīng)該使用能夠反映固定資產(chǎn)投資及取費(fèi)項(xiàng)目的價(jià)格變動趨勢和程度的固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)。二是對諸如商品、薪資等以貨幣計(jì)值的名義價(jià)格，消除通貨膨脹的影響，計(jì)算以對商品和勞務(wù)的購買力計(jì)值的實(shí)際價(jià)格，即研究商品、薪資等價(jià)格在相同幣值條件下發(fā)生了多大的變化。實(shí)際上，正因?yàn)閮r(jià)格指數(shù)有衡量通貨膨脹的作用，才能利用其對名義價(jià)格剔除通貨膨脹因素以計(jì)算實(shí)際價(jià)格。在實(shí)踐中，一般用CPI來反映通貨膨脹的程度。

3 CPI及其對地價(jià)變化的影響

CPI（Consumer Price Index）是消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)，我國稱之為居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，它是反映城鄉(xiāng)居民家庭購買并用于日常生活消費(fèi)的一攬子商品和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格水平隨時(shí)間而變動的相對數(shù)。通過該指數(shù)可以觀察和分析消費(fèi)品的零售價(jià)格和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格變動對城鄉(xiāng)居民實(shí)際生活費(fèi)支出的影響程度[5]。

目前，在國家統(tǒng)計(jì)局制定的調(diào)查方案中，CPI的調(diào)查內(nèi)容按用途劃分為8個(gè)大類，包括食品、煙酒、衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通信、娛樂教育文化用品及服務(wù)、居住[6]。其中居住類主要包括：建房及裝修材料、住房租金、自有住房、水電燃料[7]。

一般來講，物價(jià)全面地、持續(xù)地上漲就被認(rèn)為發(fā)生了通貨膨脹，而整體物價(jià)通常用商品和服務(wù)水平的平均價(jià)格來衡量。與其他價(jià)格指數(shù)相比，CPI較為綜合地反映了居民購買的生活消費(fèi)品（商品）和服務(wù)價(jià)格水平的變動情況。因此，CPI一定程度上反映了通貨膨脹的狀況。

與其他一切以貨幣計(jì)值的價(jià)格一樣，名義地價(jià)水平值和名義地價(jià)增長率并不能真實(shí)地反映地價(jià)本身的變化情況。當(dāng)發(fā)生通貨膨脹時(shí)，貨幣的購買力降低，此時(shí)名義地價(jià)將上升；當(dāng)發(fā)生通貨緊縮時(shí)，貨幣的購買力提高，此時(shí)名義地價(jià)將下降。因此，當(dāng)名義地價(jià)發(fā)生變化時(shí)，并不一定是由地價(jià)本身變化所引起的，通貨膨脹或者通貨緊縮所導(dǎo)致的貨幣購買力的變動也對名義地價(jià)的變化產(chǎn)生影響。換言之，通貨膨脹（通貨緊縮）的存在使得名義地價(jià)無法真實(shí)地反映地價(jià)本身的變動規(guī)律。因此，需要從消除通貨膨脹（通貨緊縮）影響的角度出發(fā)考慮如何扣除這種影響，以得到真實(shí)的地價(jià)變動信息。

由前文的分析可知，價(jià)格指數(shù)有衡量通貨膨脹的作用，且與其他價(jià)格指數(shù)相比，CPI較為充分地反映了通貨膨脹的狀況。因此，可以通過扣除CPI以消除通貨膨脹對地價(jià)變化的影響。需要注意的是：本文提出的消除通貨膨脹因素對地價(jià)變化的影響僅僅是從通貨膨脹對貨幣購買力變動影響的角度出發(fā)。實(shí)際上，通貨膨脹對地價(jià)的影響并不只表現(xiàn)在貨幣購買力變動上。通貨膨脹本身就會對地價(jià)的變化產(chǎn)生各種影響，比如當(dāng)社會通貨膨脹率較高時(shí)，資產(chǎn)保值性需求增加，從而推動人們進(jìn)入房地產(chǎn)市場，帶動地價(jià)的增長。本文認(rèn)為通貨膨脹對地價(jià)變動的這種影響屬于社會經(jīng)濟(jì)條件變化對地價(jià)產(chǎn)生的影響，其反映的是地價(jià)本身的變動，因此無需對其進(jìn)行消除。

4 實(shí)證分析

4.1 數(shù)據(jù)來源

本文以全國105個(gè)主要監(jiān)測城市為例，對各用途平均地價(jià)增長率扣除CPI以計(jì)算實(shí)際增長率。其中，全國105個(gè)主要監(jiān)測城市各用途地價(jià)增長率數(shù)據(jù)來源于中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)；CPI數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計(jì)局。

4.2 扣除方法

實(shí)際地價(jià)增長率的計(jì)算既可以通過先計(jì)算實(shí)際地價(jià)水平值來計(jì)算，又可以直接通過名義地價(jià)增長率來計(jì)算。依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的計(jì)算方法[8]，實(shí)際地價(jià)水平值和實(shí)際地價(jià)增長率的計(jì)算公式分別如下：

其中，實(shí)際水平值是消除了通貨膨脹影響的可比價(jià)格；實(shí)際增長率是消除了通貨膨脹影響的年度同比增長率。

4.3 實(shí)證結(jié)果分析

利用相關(guān)數(shù)據(jù)采用上述公式實(shí)證分析結(jié)果見表1。從表1可以看到，當(dāng)通貨膨脹時(shí)（CPI＞100），通過扣除CPI消除物價(jià)上漲的影響得到的實(shí)際增長率低于扣除前的名義增長率；當(dāng)通貨緊縮時(shí)（2009年），扣除物價(jià)因素實(shí)際增長率高于名義增長率。

通過對比扣除CPI前后的名義增長率和實(shí)際增長率，可以發(fā)現(xiàn)各類用途地價(jià)扣除通貨膨脹因素的實(shí)際增長率在2008年均為負(fù)值，即與消除通貨膨脹影響之前相比，2008年各用途地價(jià)不漲反跌。從表1還可以看出住宅地價(jià)在2012年的實(shí)際增長率也為負(fù)值，這說明金融危機(jī)和持續(xù)兩年的嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控對住宅地價(jià)產(chǎn)生了重要的抑制作用；而各用途地價(jià)的名義增長率和實(shí)際增長率出現(xiàn)峰值的時(shí)間分別出現(xiàn)在2010年和2009年（商服用地實(shí)際增長率峰值出現(xiàn)在2010年，但與2009年相比增速變動不大），也說明了在用CPI扣除通貨膨脹因素后的結(jié)果更能反映房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果。因此，通過使用CPI對名義地價(jià)增長率扣除通貨膨脹因素的影響，對客觀分析地價(jià)變化有一定的意義。

表 1 2008-2012年全國主要監(jiān)測城市各用途地價(jià)同比增長率

5 結(jié)論與討論

本文從價(jià)格指數(shù)的概念及其在價(jià)格分析中的作用入手，分析了CPI對地價(jià)變化的影響，探討了利用CPI對名義地價(jià)進(jìn)行扣除以消除通貨膨脹對地價(jià)的影響的方法，并進(jìn)行了實(shí)證分析。分析表明：使用CPI扣除通貨膨脹因素計(jì)算實(shí)際地價(jià)水平值和實(shí)際地價(jià)增長率，能夠更真實(shí)地反映地價(jià)本身的變動狀況，能夠更直接地顯化宏觀調(diào)控政策等因素對地價(jià)變化的影響。因此，在進(jìn)行地價(jià)變化分析時(shí)可引入實(shí)際地價(jià)水平值與實(shí)際地價(jià)增長率，為客觀分析地價(jià)變化奠定基礎(chǔ)。但有幾點(diǎn)需要注意：

(1)本文在進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)，是利用全國的CPI數(shù)據(jù)對105個(gè)監(jiān)測城市進(jìn)行扣除計(jì)算。實(shí)際上，在對各個(gè)城市和重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行CPI扣除時(shí)如果使用相應(yīng)城市和區(qū)域的CPI數(shù)據(jù)，其結(jié)果將更加準(zhǔn)確，同時(shí)也能更好地對扣除CPI后的實(shí)際價(jià)格水平值和實(shí)際地價(jià)增長率進(jìn)行城市間和區(qū)域間的對比分析。但區(qū)域的CPI是無法直接獲得的，對各區(qū)域的CPI如何取值仍有待商榷。

(2)CPI作為消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，主要反映的是生活資料（消費(fèi)品）價(jià)格的變化。房地產(chǎn)開發(fā)中的土地，對于消費(fèi)者來說是一種生活資料，但對于開發(fā)商來說卻是一種生產(chǎn)資料。由于土地資源的稀缺性，生產(chǎn)者對土地這種生產(chǎn)資料比一般生產(chǎn)資料（如房產(chǎn)建設(shè)中的鋼筋水泥）的競爭更為激烈。因此，地價(jià)上漲與普通商品上漲在概念上是有所區(qū)別的，地價(jià)反映更多的是土地市場的競爭激烈程度。

(3)CPI的影響因素主要包括外匯儲備量、人民幣匯率、金融機(jī)構(gòu)貸款額，居民收入水平等，這些相對比較穩(wěn)定，變化波動較小。而地價(jià)影響因素比較復(fù)雜，與CPI相比，地價(jià)的不確定性更強(qiáng)。本文反映的是全國105個(gè)監(jiān)測城市的地價(jià)平均水平，而實(shí)際上每個(gè)地區(qū)的地價(jià)差異會比較大，因此研究結(jié)果對城市的分析可能會存在一定偏差。

[1]趙松,肖曉俊.宏觀框架下的地價(jià)影響因素分析[J].中國土地科學(xué),2012,26(9):4-11.

[2]巴曙松.土地資產(chǎn)價(jià)格可作觀察宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)[J].經(jīng)濟(jì),2012 (4):16.

[3]國家統(tǒng)計(jì)局城市司.什么是價(jià)格指數(shù)？[EB/OL].(2011-06-10)[2013-08-09].http://www.stats.gov.cn/tjzs/ zjCPI/t20110610_402731127.htm.

[4]曲曉燕,張實(shí)桐,伍艷艷.價(jià)格指數(shù)使用過程中應(yīng)注意的幾點(diǎn)問題[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2010,315(9):46-47.

[5]國家統(tǒng)計(jì)局城市司.物價(jià)指數(shù)[EB/OL].(2011-03-15) [2013-08-09].http://www.stats.gov.cn/tjzd/tjzbjs/ t20020327_14292.htm.

[6]國家統(tǒng)計(jì)局城市司.CPI包括哪些主要調(diào)查內(nèi)容[EB/OL]. (2011-06-10)[2013-08-09].http://www.stats.gov. cn/tjzs/zjCPI/t20110610_402731289.htm.

[7]國家統(tǒng)計(jì)局城市司.居住類主要包括哪些商品(服務(wù))？[EB/OL].(2011-06-10)[2013-08-09].http://www. stats.gov.cn/tjzs/zjCPI/t20110610_402731296.htm.

[8]國家統(tǒng)計(jì)局城市司.計(jì)算居民收入如何扣除物價(jià)因素影響？[EB/OL].(2011-06-13)[2013-08-09].http:// www.stats.gov.cn/tjzs/zjcpi/t20110613_402731549. htm.

Research on the Influence of the CPI on Change of Land Price and Deduction Method

ZHU Daolin, XU Sichao

(Department of Land Resources Management, China Agricultural University, Beijing 100193)

This paper discusses the method which the CPI will be deducted from the price analysis so as to eliminate the impact of inflation on land price through analysis of the concept of price index and its role in price analysis. The results showed as follows: comparing with the situation before the deduction of inflation, the average land price of various uses in 2008 and average residential land price in 2012 was fallen instead of rise in 105 cities which are mainly engaged in monitoring throughout the country. The time when nominal growth rate and the peak of actual growth rate with regard to the price of various uses appeared in 2010 and 2009, respectively. The CPI will be deducted from the price analysis, thus eliminating the influence of inflation on the price. In this case, the change of price itself can be reflected more realistically; and the influence of macro-control policies and other factors on the change of price can be manifested more directly.

land price; CPI; price index; methods of exemption

F301.3;F061.6

C

1672-6995(2014)01-0042-03

2013-10-17；

2013-11-06

公益性行業(yè)科研專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)資助項(xiàng)目（201211001）

朱道林（1966-），男，安徽省金寨縣人，中國農(nóng)業(yè)大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師，農(nóng)學(xué)博士，主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)與土地政策。