張海榮

房產(chǎn)測繪是根據(jù)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確權(quán)的需要，用測量的手段，以權(quán)屬為核心，權(quán)屬單元界限為基礎(chǔ)，房產(chǎn)的平面位置、形狀、面積為重點，繪制成房產(chǎn)圖，并以房屋和房屋用地調(diào)查表補充配合圖面信息顯示的專業(yè)測繪。為了有效加強房產(chǎn)測繪的質(zhì)量管理，需要在以下幾方面全面系統(tǒng)地做好工作。

1 控制房產(chǎn)測繪市場開放的有限性

首先，要根據(jù)市場容量的大小來保證房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量，過早開放市場將引起混亂，各個測繪單位相互壓價，雖然會促進市場競爭機制的發(fā)展，但如果其經(jīng)營成本大于收入，則必然會導致無序競爭。測繪單位就會偷工減料，減少檢查程序，以降低經(jīng)營成本，最后造成測繪成果質(zhì)量的下降。其次，房產(chǎn)測繪產(chǎn)品具有一定法律效力而且涉及的經(jīng)濟利益很大，測繪單位為了取得測繪任務(wù)，完成年度產(chǎn)值，就有可能為了某些特殊利益關(guān)系利用房產(chǎn)測量中規(guī)則不夠完善的空子引出許多麻煩，造成整個行業(yè)在老百姓心目中失去信用，從而扼殺整個市場的發(fā)展，破壞行業(yè)秩序。最后，在全國范圍內(nèi)，真正意義上的房產(chǎn)測量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質(zhì)、技術(shù)還是生產(chǎn)規(guī)模都未完全發(fā)展，而且全國各地房產(chǎn)測繪的具體規(guī)則大體都一致，但都有差異。房產(chǎn)測繪規(guī)則只要有一點差異，測算的成果就不同。因此，新進入市場的測繪單位必須要一段時間的培訓才能勝任房產(chǎn)測繪的技術(shù)要求。

2 加強對測繪程序的檢查

由于房產(chǎn)測繪成果的審核為形式性審核，并不對房屋的建筑面積、套內(nèi)面積尤其是共用面積及共用面積分攤的測量和計算進行實質(zhì)性審核。形式性審核并不意味著測繪單位可以在測算過程中出現(xiàn)重大失誤或弄虛作假，測繪單位必須對其提供的測繪成果負完全的質(zhì)量責任和法律責任。形式性審核可以避免測繪單位既收取測繪費用又不對測繪成果負責，而且總把測繪成果出錯的責任歸結(jié)給審核部門的體制，還可以集中審核部門的人才優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，強化對房產(chǎn)測繪成果的檢查。審核部門要對每季度對通過審核的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料進行抽檢，有時進行突擊檢查或根據(jù)業(yè)主的舉報進行檢查，根據(jù)《房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量評定標準》進行評分，同時對每個測繪單位建立作業(yè)項目管理數(shù)據(jù)庫，實時統(tǒng)計、記錄抽檢中發(fā)現(xiàn)的各類問題，并向社會公布各測繪單位的抽檢情況和信用狀況。

3 制定基礎(chǔ)測繪與市場測繪劃分、管理的規(guī)范文件

新《測繪法》對測繪分類進行了較為明確的劃分，確定了原則。在目前市場經(jīng)濟條件下，對于基礎(chǔ)測繪和市場類測繪項目操作中，存在界限不夠確切和模糊的地方，需要進一步從法律角度明確從事政府基礎(chǔ)測繪的測繪隊伍，專門進行基礎(chǔ)測繪服務(wù)，退出目前市場競爭，專注于公共服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)，同時對市場競爭測繪產(chǎn)品進行劃分，制定包括中長期發(fā)展規(guī)劃在內(nèi)的政策文件，提供公開的測繪市場信息，為市場主體營造公平競爭的透明環(huán)境，在政府開展基礎(chǔ)測繪保證提供基礎(chǔ)服務(wù)的同時，促進市場測繪的發(fā)展。制定基礎(chǔ)測繪的具體分類標準和投資主體、管理標準，建立基礎(chǔ)測繪項目投資主體明確、項目運行可靠的管理體制，定期的公開可查詢的基礎(chǔ)測繪信息，實現(xiàn)基礎(chǔ)測繪資料的社會效益最大化。

4 建立房產(chǎn)測繪成果公示制度

首先推出測繪成果資料目錄的通告制度。對經(jīng)測繪信息中心審核通過的用于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的測繪成果資料目錄，包括：房地產(chǎn)項目名稱、坐落、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等，在政務(wù)信息網(wǎng)予以公布。使各相關(guān)權(quán)利人特別是購房業(yè)主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產(chǎn)測量、測量成果是否通過核準，以便到開發(fā)建設(shè)單位查閱測繪成果資料詳細情況，催辦產(chǎn)權(quán)證。隨后為了更進一步方便人民群眾，公開透明測繪數(shù)據(jù)。還準備在網(wǎng)上對詳細的測繪成果進行公示和公開查閱。開發(fā)建設(shè)單位在取得預售許可證后和房屋竣工實測后，將通過審核的房屋測繪技術(shù)報告書和下列分攤情況將在政務(wù)信息網(wǎng)上進行公示：1.被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；2.參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)；3.不分攤的共用部位。測繪成果的公示制度能切實保護相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)，以便業(yè)主能盡快地了解測繪成果資料詳細情況，減少房產(chǎn)面積審核及辦證后的面積糾紛，進一步明確職能部門、開發(fā)建設(shè)單位、測繪單位、購房人的各自職責。

5 建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

單位內(nèi)部應(yīng)強化質(zhì)量監(jiān)督與考核，把質(zhì)量監(jiān)督與日常的質(zhì)量考核工作結(jié)合進行，并通過經(jīng)濟責任制進行獎懲，把質(zhì)量監(jiān)督和考核通過崗位質(zhì)量目標考核的量化指標結(jié)合技術(shù)質(zhì)量工作獎懲制度來實現(xiàn)質(zhì)量控制的目的。同時，單位質(zhì)量主管領(lǐng)導、質(zhì)管工作人員，應(yīng)充分利用內(nèi)部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結(jié)果、過程監(jiān)控觀察結(jié)果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實可行的預防措施，以正式文件下發(fā)，責成有關(guān)部門制訂措施計劃并組織實施，對不合格產(chǎn)品和服務(wù)予以控制和糾正，并實現(xiàn)預防措施的落實，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質(zhì)量控制機制。

6 建立完善房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會

行業(yè)協(xié)會作為一種民間性的社團組織，它在社會經(jīng)濟生活中雖然不可能像政府那樣發(fā)揮社會管理者的作用，但在各個特定的領(lǐng)域中，行業(yè)協(xié)會則可以起到政府所不能企及的作用。特別是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會的作用更為明顯。行業(yè)協(xié)會與政府行政部門相比，后者大多針對結(jié)果；前者更關(guān)注過程、貼近市場，更具敏感性、針對性、及時性和靈活性，能夠解決正在出現(xiàn)的問題，更有效率且成本較低。因此，房產(chǎn)測繪產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量的控制行業(yè)協(xié)會比政府主管部門更具優(yōu)勢。所以，目前我國應(yīng)盡快建立各級房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會，并推動其加強規(guī)范發(fā)展，加強自我管理，構(gòu)建合理的管理機制，加快體制建設(shè)。建立健全理事會、專業(yè)委員會和日常職能部門，引進社會公眾成員參與，充分體現(xiàn)行業(yè)質(zhì)量管理的代表性和全員參與性，提高協(xié)會的公正性、客觀性、自主性和獨立性。同時，政府行政部門應(yīng)大力培育和扶持行業(yè)協(xié)會的發(fā)展，推動房產(chǎn)測繪行業(yè)的立法進程，通過立法確保行業(yè)協(xié)會職能的確立和到位，并加強對行業(yè)協(xié)會建設(shè)和管理的引導和監(jiān)督。

總之，房地產(chǎn)測繪單位要充分認識到測繪業(yè)發(fā)展的廣闊前景，同時要根據(jù)市場發(fā)展狀況，制訂相應(yīng)的發(fā)展策略，促進企業(yè)的發(fā)展，有效地推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。